R.G. 26822/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 15/10/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 26822/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. MONFRECOLA CARMINE, come da procura in atti.
RICORRENTE
E

Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. CASSETTINO VERONICA, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originaria intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, la parte ricorrente ha convenuto davanti a
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 Questo Tribunale il resistente al fine di veder convalidare lo sfratto per morosità e, in ogni caso, per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore nonché per sentir emettere ingiunzione di pagamento.
A sostegno della propria domanda deduceva: di essere proprietario dell'immobile sito in Napoli, alla via Emanuele Gianturco
n. 66, identificato al catasto al foglio 6, subalterno 11, p.lla 134, zona 13, cat
C/2, classe 7;
che con contratto, regolarmente registrato in data 09.04.2015 n. protocollo
15040812552242379 presso l'Agenzia delle Entrate di Casoria, concedeva il detto immobile in locazione;

che il conduttore si rendeva moroso nel pagamento dei canoni di locazione relativamente alle mensilità di agosto, settembre e ottobre 2024 nonché per le quote condominiali;

che vani sono risultati tutti i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“voglia l'On.le Giudice adito provvedere con ordinanza munita di clausola di provvisoria esecuzione, ma no subordinata alla prestazione di una cauzione per danni e spese, con riserva delle eccezioni di esso intimato, al fine di:
confermare l'intimata ordinanza con sentenza.
Condannare l'intimato al pagamento delle spese, diritti ed onorari di giudizio.
Per il prosieguo del giudizio ex Art 667 cpc, nelle forme del rito speciale, emettere ordinanza ex Art 426 cpc onde sentir successivamente respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, rigettare l'opposizione, dichiarare risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore ai sensi e per gli effetti dell'art 1455 cc, emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento dei canoni di locazione e oneri condominiali per
l'importo complessivo di € 1.384,00 oltre all'ammontare dei canoni e degli oneri accessori maturandi in corso di procedura, interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge, ai sensi dell'Art 664 cpc ed oltre spese di procedura e successive occorrende.
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2 Con riserva di ogni altro diritto ed azione.”
Si costituiva in giudizio il convenuto il quale, nel contestare la ricostruzione attorea, precisava che il mancato versamento dei canoni di locazione era dipeso da mala fede del locatore il quale si rendeva irreperibile non consentendo il pagamento di quanto dovuto secondo la consueta modalità ovvero in contanti. Precisava che veniva formulata la richiesta di comunicazione dell'iban così da consentire il l'adempimento dell'obbligazione che, tuttavia, rimaneva inevasa. Che solo in data 24.10.2024, dopo aver effettuato ricerche e ottenuto l'iban, provvedeva al pagamento delle mensilità non solo relative ai canoni di agosto, di settembre, ottobre 2024 ma anche con pagamento anticipato del mese di novembre 2024, a mezzo bonifico bancario.
Rassegnava come in atti le seguenti conclusioni: “Voglia l respinta ogni CP_2 avversa eccezione e conclusione:
-rigettare l'intimazione di sfratto per morosità, sulla base di quanto dedotto, prodotto ed eccepito in fatto ed in diritto e, per l'effetto, disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667
c.p.c.;
- accertare e dichiarare che la morosità non persiste, giacché il conduttore ha fornito prova scritta del pagamento integrale dei canoni scaduti relativi ai mesi di agoste, settembre, ottobre
2024, oltre oneri condominiali, di cui all'intimazione di sfratto per morosità, con pagamento ulteriore anche del mese di novembre 2024 e per l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti;

-condannare il sig. al risarcimento dei danni, ex art. 96 c.p.c., per mala fede Parte_1
e/o colpa grave;

-condannare il sig. al pagamento delle spese, diritti ed onorari di lite in favore Parte_1 della sottoscritta procuratrice antistataria.”
Questo Giudicante denegava la richiesta di ordinanza di provvisorio rilascio e disponeva il mutamento di rito assegnando alle parti termini per introdurre il procedimento di mediazione.
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3 In seguito al disposto mutamento di rito le parti insistevano per l'accoglimento delle reciproche pretese.
All'odierna udienza le parti procedono alla discussione orale delle causa ed il
Giudice, all'esito della camera di consiglio, provvede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio.
In via preliminare va detto che la domanda è procedibile atteso l'espletamento della mediazione (come in atti).
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs 28/2010 può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
In primo luogo, nel perimetrare l'RN , va detto che come fatto CP_3 palese dall'odierna discussione orale delle difese che la parte ricorrente insiste nella richiesta di risoluzione del contratto atteso non l'omesso pagamento del canone, bensì il ritardo nello stesso ritenuto connotato da gravità. Del resto la non contestazione circa l'avvenuto pagamento è fatta palese anche dall'invito specifico al contraddittorio rivolto dal Tribunale ai difensori che, discutendo la causa ( cfr. verbale di udienza ) concordano sulla circostanza che, atteso il pacifico pagamento, la reale res controversia odierna attiene alla cd. rilevanza del ritardo nell'adempimento.
Alla luce di tale doverosa perimetrazione si può passare al vaglio di merito della domanda.
La domanda è infondata e deve essere rigettata.
Non può non ricordarsi che la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore va effettuata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c.,
e non secondo il diverso criterio stabilito, per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo.
Il parametro di vaglio ex art 1455 c.c., ad avviso del Giudicante, deve essere adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede
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4 contrattuale che, in omaggio ad una lettura costituzionalmente orientata, deve permeare i rapporti obbligatori in una dimensione che, nel vagliare la detta rilevanza della violazione del contratto, faccia riferimento, finanche, alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
In estrema sostanza la questione all'esame di Questo Tribunale va risolta attraverso l'applicazione dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra.
La valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Sussiste, cioè, la necessaria concorrenza di un elemento soggettivo
(imputabilità della condotta ) e di un elemento oggettivo (importanza dell'inadempimento).
Nel vaglio della risoluzione il Giudice non può, per così dire, obliterare la valutazione dell'elemento cd. soggettivo che concorre ad integrare la fattispecie e cioè l'imputabilità dell'inadempimento a dolo o colpa del conduttore, rectius, la valutazione relativa alla colpevolezza della mora debendi
( circa la valutazione della cd. colpevolezza si veda a mero titolo esemplificativo le riflessioni in Corte di Appello di Napoli 22/03/2010).
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5 Orbene, nell'accertamento di merito proprio della Presente Sede, alla luce delle citate coordinate ermeneutiche vanno svolte plurime riflessioni.
In primo luogo occorre notare come le parti, nella propria autonomia negoziale, alcuna ipotesi di clausola risolutiva espressa abbiano contemplato da qui le considerazioni supra esposte circa il parametro di valutazione della condotta.
In secondo luogo le stesse, nel disciplinare il pagamento del canone, peraltro ( si tratta – giova ribadirlo – di una locazione di carattere commerciale ), nella propria autonomia negoziale hanno inteso- doveroso ribadirlo – richiamare, finanche, il dettato dell'art. 55 legge 392/1978 manifestando, senza particolare apprensione ermeneutica, anche nella vicenda negoziale connotata da uso diverso da quello abitativo, una volontà pattizia di tutela dell'eventuale ritardo della parte conduttrice.
Ancora, da ultimo ma non per ultimo, non può non notarsi come la difesa di parte ricorrente abbia allegato una chiara volontà della parte conduttrice di adempiere atteso che già il giorno immediatamente successivo alla notifica dell'intimazione ( cfr allegato pec parte resistente del 18.01.2024 ) provvedeva, tramite il difensore, a richiedere l'indicazione dell'identificativo iban sul quale poter effettuare il pagamento.
Il concreto vaglio di merito, dunque, denota non tanto una concreta e reale volontà del debitore di ritardare l'adempimento, piuttosto un “difetto” comunicativo tra le parti circa le coordinate bancarie cui effettuare l'accredito.
Tali riflessioni, se collocate nella “inevitabile” cornice della buona fede che deve ispirare entrambi le parti del rapporto locatizio, non possono che condurre all'esclusione, in verità, non solo della gravità del ritardo ma, ad avviso del
Tribunale, anche dell'esistenza di una effettiva imputabilità, nel senso supra tracciato, della stessa alla parte conduttrice.
D'altro canto occorre ricordare che secondo il costante orientamento della
Cassazione, l'offerta non formale della prestazione è idonea ad escludere la
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6 mora del debitore se sia seria, tempestiva e completa, e consista nell'effettiva introduzione dell'oggetto integrale della prestazione dovuta nella disponibilità del creditore, nonché nella comunicazione di tale fatto al medesimo. Il parametro valutativo della sussistenza dei caratteri della serietà e della completezza è costituito dalla esaustività della posizione assunta dal debitore con l'offerta stessa, nel senso che il creditore deve potervi aderire senza ulteriori accordi ed ottenere la prestazione limitandosi semplicemente a riceverla, ovvero a porre il debitore nelle condizioni di poterla materialmente effettuare (Cass. n. 21924/2015; Cass. n. 25155/2010; Cass. n. 15352/2006).
A tale aspetto si aggiunga, ancora, che l'apprezzamento del contenuto dell'offerta non formale e della sua idoneità ai fini dell'esclusione della mora debendi attinge le concrete modalità con cui essa è stata eseguita e si risolve, pertanto, in una valutazione di fatto demandata al giudice di merito ( riflessioni in Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 29111 del 05/12/2017 nonché Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 420 del 12/01/2006).
Ad avviso del Tribunale, se non altro senza dubbio, nella comunicazione del
18.10.2024, la parte conduttrice ha effettuato una offerta serie e concreta della somma per lo più attraverso un difensore denotando la propria buona fede ed una palese volontà adempiente e non volta al ritardo.
Per tali ragioni la domanda deve essere rigettata.
Le spese devono compensarsi atteso da un lato il rigetto della domanda di parte ricorrente ma, dall'altro, non possono non valorizzarsi i motivi di merito che hanno condotto all'esclusione della gravità della condotta da parte del conduttore e le rispettive condotte di entrambi le parti in relazione al rapporto locatizio non tese alla collaborazione nel favorire i rispettivi adempimenti e tenuto conto dell'offerta solo in data 18.10.2024.


P. Q. M.


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7 Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- rigetta il ricorso;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
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Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
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