N. R.G. 40145 / 2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Valentina Boroni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. REHO GIOVANNI, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIALE BIANCA MARIA, 3 20122 MILANO presso il difensore avv.
REHO GIOVANNI

-attore - contro
Controparte_1
. OTT. AVV. (C.F. ), con il patrocinio dell'avv.
[...] CP_2 Controparte_3 P.IVA_1
POLIMENE VALERIA, elettivamente domiciliato in VIA SAN MAURILIO, 20 20122 MILANO presso il difensore avv. POLIMENE VALERIA

-convenuto-
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
§ § §

1 Motivi della decisione



1. I fatti di causa
ha convenuto in giudizio la società NG. a socio unico al fine Parte_1 Controparte_1 di accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta all'obbligazione assunta con il contratto preliminare dell' 8.6.2017 in forza del quale NG si obbligava a vendere all'attore Controparte_1
la piena proprietà della porzione immobiliare costituita da un appartamento 4AC e servizi al piano quarto e due box al piano -2 identificati con i numeri 21 e 22 e due cantine al piano -2 siti nel Comune di Milano, Via Montevideo 11, corpo interno nel fabbricato in corso di costruzione insistente sull'area urbana distinta al Catasto terreni del Comune di Milano al foglio 471, mappale 40 di una estensione di are 10 ca 90 (confinante con i mappali 396 e 379 dello stesso foglio 471, proprietà società
[...]
mappali 41-43.316) ed attualmente identificato nel Catasto di detto Comune al foglio Parte_2
471, mappale 40, sub 705, al prezzo di € 1.600.000,00 oltre IVA (di cui € 800.000,00 versate in due rate a titolo di caparra confirmatoria e la restante parte alla stipula del contratto definitivo ) ed al fine di ottenere il trasferimento della predetta porzione immobiliare con sentenza ex art. 2932 c.c. a fronte della formale offerta di versare la quota di prezzo pari ad euro 800.000,00 ; in subordine in presenza di vizi accertati o in caso di trasferimento di immobile incompleta, ottenere la riduzione del prezzo pattuito o in subordine di eliminazione dei vizi in forma specifica a carico del promittente venditore con condanna altresì al pagamento della penale pari ad euro 2.500,00 per ogni mese di ritardo dal
30.8.2018 alla consegna effettiva dell'immobile; in ulteriore subordine con ordine di trasferire l'immobile dispensando il promittente acquirente dall'onere di immediato pagamento e formale offerta del prezzo con fissazione delle condizioni e modalità di versamento del prezzo residuo idonee ad assicurare l'acquisto del bene immobile libero da qualsivoglia vincolo, garanzia, trascrizione ultimato a regola d'arte come da progetto assentito e da capitolato, subordinando il pagamento del prezzo alla realizzazione e ultimazione dei lavori di costruzione, al rilascio della attestazione della pratica edilizia ultimata e del certificato di agibilità; con estinzione e cancellazione di ogni iscrizione pregiudizievole.
Ha allegato di avere concluso il contratto preliminare di acquisto degli immobili in premessa ( in fabbricato in corso di costruzione) in data 8.6.2017 e di avere versato la somma dovuto a titolo di caparra confirmatoria pari ad euro 800.000,00; che il termine per la conclusione del contratto definitivo era stato fissato al 30.8.2018 e che l'immobile, in fase di costruzione, aveva avuto dei gravi ritardi nella
2 realizzazione;
che le richieste di ottenere dettagli sullo stato della edificazione erano state disattese e via via omesse, e che la parte promittente venditrice si era definitivamente resa inadempiente alle obbligazioni assunte non presentandosi davanti al notaio per la stipulazione del contrato definitivo in data 22.10.2020. Avendo l'attore ancora interesse alla conclusione del contratto di compravendita aveva quindi intrapreso l'azione ex art. 2932 cc. formulando offerta formale di pagamento dell'importo residuo di 800.000,00 (con le varie declinazioni sopra esposte).
La ing. a socio unico si è costituita resistendo alle domande avversarie;
ha Controparte_1
eccepito in via preliminare la nullità del contratto preliminare per mancanza di sottoscrizioni autenticate e per genericità dell'oggetto; ha rilevato che in tema di contratto preliminare, la presenza delle menzioni catastali, ex art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, rappresentando, al pari di quanto previsto per le menzioni edilizie ed urbanistiche, una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., e devono sussistere al momento della decisione;
di conseguenza, il difetto delle indispensabili dichiarazioni urbanistiche richieste dalla legge a pena di nullità in sede di contratto preliminare, comporta la nullità degli atti produttivi di effetti reali e dunque non consente il conseguimento della sentenza ex art. 2932 c.c.; nel merito ha rilevato che per la costruzione dell'edificio fossero stati sostenuti ingenti esborsi e che era stato contratto un mutuo;
che tuttavia le spese di costruzione erano lievitate e che dunque si era proceduto alla vendita di alcuni appartamenti ad un prezzo molto vantaggioso per gli acquirenti ( tra cui il sig , Pt_1
il cui appartamento aveva valore pari a circa 1.800.000,00 anziché a 1.600.000,00); inoltre i lavori subivano dei ritardi per cause non imputabili alla . CP_1
La sussistenza di tali difficoltà, era stata portata a conoscenza del promissario acquirente prima della stipula del preliminare, in ragione anche della circostanza che l'appartamento oggetto del preliminare, al fine di conseguire l'abilità, necessitava dell'espletamento di complesse pratiche edilizie in variante e aumento di volumetrie;
questo iter amministrativo e le difficoltà ed esso connesse erano state puntualmente esposte al sig. ed infatti, consapevoli di tali difficoltà e dei probabili ritardi, le Pt_1
parti non avevano previsto alcun termine essenziale per la stipula del rogito, ma solo una scadenza indicativa del 30.08.2018, corredata peraltro di una abnorme clausola penale
Quando ormai l'iter amministrativo appariva completato e i lavori volgevano verso il completamento, il cantiere era stato costretto alla chiusura a seguito dell'emergenza COVID – 19 ed era rimasto chiuso fino al settembre 2020, quando i lavori erano stati ripresi e, al momento della costituzione, erano ormai al termine. Ha contestato la sussistenza di qualsivoglia inadempimento atteso che tutta la situazione
3 descritta era stata sempre illustrata e condivisa con il sig. ; ha eccepito che l'emergenza Covid Pt_1
aveva determinato nella esecuzione della prestazione da parte della promittente venditrice una situazione caratterizzata da eccessiva onerosità ciò che consente alla promittente venditrice di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione della prestazione o, in ulteriore subordine, la riconduzione del contratto ad equità.
Instaurato il contradditorio, alla prima udienza di comparizione delle parti venivano concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 VI comma cpc;
veniva quindi disposta CTU in ordine alle condizioni dell'edificio e dell'immobile oggetto della domanda;
depositato l'elaborato peritale sopraggiungeva in data 4.7.2022 il fallimento della società convenuta e in data 14.9.2022 il processo veniva interrotto.
All'atto della riassunzione nei confronti del fallimento quest'ultimo, preliminarmente, rilevava che seguito della notifica dell'atto in riassunzione il Curatore aveva sentito il comitato dei creditori e dichiarava in giudizio di sciogliersi dal contratto preliminare ex art. 72 legge fallimentare;
chiedeva pertanto che dandosi atto della dichiarazione del curatore il Giudice procedesse al rigetto della domanda;
in subordine ha insistito per il rigetto della domanda alla luce delle risultanze dell'accertamento peritale in ordine alla non conformità dell'immobile agli stati di progetto e al contenuto della SCIA in variante depositata in Comune nonché alla mancanza di regolarità urbanistica dell'immobile ex art. 46 DPR
380/2001 e 40 legge 47/1985 ( irregolarità peraltro che potrebbero essere sanate solo a seguito di una complessa operazione ben descritta dal CTU).
La causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 10 ottobre 2024, la causa veniva quindi trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.


2. Lo scioglimento dal contratto preliminare ex art. 72 legge fallimentare
La curatela del fallimento NG. ha invocato l'art. 72 legge fallimentare e la facoltà Controparte_1
concessa da tale norma al fallimento di sciogliersi dal vincolo del contratto preliminare stipulato dal promittente venditore poi fallito e non ancora eseguito. Ha quindi ritenuto in prima battuta sussistente un argomento per dichiarare infondata la domanda fondato su di un argomento testuale ed anche su di un filone giurisprudenziale di legittimità fondato sulla cristallizzazione del patrimonio del fallito al momento della dichiarazione di fallimento a tutela dei creditori.
4 La tesi è stata sostenuta da una recente giurisprudenza di legittimità (Cass. 12642/2020, successiva alle
Sezioni Unite della Suprema Corte che con sentenza n. 18131 del 2015 aveva invece chiarito, superando il contrasto sussistente, che “il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l. fall. con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 cc e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta in quanto a norma dell'art. 2652 n. 2 cc la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese”) sulla base del seguente ragionamento.
“Il disposto del quarto comma dell'art. 72 della legge fallimentare - il quale stabilisce che in caso di fallimento del venditore se la cosa venduta è già passata in proprietà del compratore il contratto non si scioglie, mentre, se la cosa venduta non è ancora passata in proprietà del compratore, il curatore ha facoltà di scelta fra l'esecuzione e lo scioglimento del contratto, e, in caso di scioglimento, al compratore resta il diritto di far valere il proprio credito nel passivo senza che gli sia dovuto risarcimento del danno - estende la sua applicabilità all'ipotesi del contratto preliminare, con la conseguenza che al curatore del fallimento compete la facoltà di scioglimento unilaterale dal contratto preliminare di compravendita stipulato dal promittente venditore poi fallito e non ancora eseguito, e tale facoltà può essere efficacemente esercitata fino al momento del passaggio in giudicato della sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 2932 c.c. dal quale soltanto riceve preclusione, non trovando invece ostacolo nella circostanza che la domanda per l'esecuzione coattiva specifica del preliminare sia stata proposta e trascritta prima della dichiarazione del fallimento”.
Infatti la Corte aveva rilevato che “tornando alla tematica dell'art. 72 della legge fallimentare, devesi quindi riconoscere che l'esecuzione del contratto preliminare suscettibile di esplicare rilevanza ostativa all'esercizio della facoltà di scioglimento unilaterale conferita al curatore è solo quella che si concreta nella spontanea stipulazione del contratto definitivo, o, in alternativa, nella statuizione giudiziale, passata in giudicato, avente la natura e l'effetto suindicato. Solo per tal modo, infatti, può ritenersi esaurita la situazione giuridica obbligatoria scaturente dal contratto preliminare, nella cui pendenza può, invece, legittimamente inserirsi l'iniziativa del curatore. A tal fine non rilevano invece il pagamento del prezzo e l'immissione nel possesso del bene antecedenti al trasferimento, che rappresentano solo effetti formalmente connessi al contratto preliminare ma sostanzialmente prodromici e anticipatori dell'assetto di interessi prefigurato nella prevista stipulazione del contratto definitivo e con questa destinato ad essere
5 attuato. E nemmeno rileva il fatto che la trascrizione della domanda faccia sì che la trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre prevalga sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda stessa (art. 2652 n. 2 C.C.), potendo -ovviamente- tale retroattività della trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda in tal senso formulata esplicare effetto solo se ed in quanto la sentenza stessa possa essere legittimamente pronunciata: ciò che, appunto, qui si discute e si perviene ad escludere. Per vero, tale effetto di anticipazione (per così dire, di prenotazione) non resta privo di significato pratico nell'ipotesi del fallimento ai diversi effetti dell'opponibilità - in se stessa considerata - alla massa dei creditori della domanda fondata sul contratto preliminare e della eventuale sentenza di accoglimento in relazione al disposto dell'art. 45 della legge fallimentare, ma tutto ciò resta estraneo alla presente materia del contendere, poiché la previsione del citato art. 45 non interferisce con quella dell'art. 72 dello stesso testo normativo. Altro è, infatti, il riconoscimento della procedibilità dell'azione in pendenza del fallimento sopravvenuto, ed altro è la verifica delle condizioni di accoglibilità della domanda”.
Vale osservare che già la Suprema Corte a Sezioni Unite nella richiamata sentenza del 2015 aveva esaminato il tema della opponibilità ai creditori ex art. 45 degli atti posti in essere dal fallito in relazione al meccanismo della trascrizione prenotativa e, più specificatamente, della trascrizione della domanda ex art. 2932 cc.
Aveva peraltro affermato che “Pertanto, sono opponibili ai creditori fallimentari, non solo gli atti posti in essere e trascritti dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, ma anche le sentenze pronunciate dopo tale data, se le relative domande sono state in precedenza trascritte. In questa ottica acquista un particolare significato la norma dell'art. 2652, n. 2, c.c. che stabilisce che la trascrizione della sentenza che accolga la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre
"prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda", ivi compresa l'iscrizione nel registro delle imprese della sentenza di fallimento a norma degli artt. 16, ult. comma, e 17 legge fall.. Né in senso contrario rileva che l'iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento non sia riferibile ai registri immobiliari;
e ciò perché la soluzione di alcuni conflitti è legata alla priorità temporale di adempimenti pubblicitari tra loro differenti (v. ad es. in tema di convenzioni matrimoniali Cass. 12.12.2013 n. 27854). Con la riforma del 2006 tale meccanismo pubblicitario non rivesta più una funzione di mera pubblicità notizia come nel regime precedente. L'art. 16, ult. comma,
6 I.f. stabilisce, infatti, che la sentenza dichiarativa di fallimento produce effetti nei riguardi dei terzi soltanto dalla data della sua iscrizione nel registro delle imprese, conferendo pertanto a tale adempimento una funzione di pubblicità dichiarativa. Da tale momento l'atto pubblicato acquista efficacia nei confronti dei terzi, ed è quindi a questi opponibile. Il che sancisce la sua rilevanza, non soltanto ai fini dell'art. 44
I.f., ma anche ai fini della efficacia ex art. 45 I.f. (formalità eseguite dopo la dichiarazione di fallimento).
In questo modo si pone la regola per la risoluzione dei conflitti che si vengono a creare in relazione alla trascrizione delle domande giudiziali. In tale contesto sistematico l'orientamento giurisprudenziale qui avversato pone un'unica, vistosa eccezione: la trascrizione della domanda ex art. 2932 c. c. 24 Ora, un vulnus così dirompente rispetto al sistema dovrebbe avere un fondamento giuridico in una norma che espressamente preveda tale eccezione. Ma la norma non c'è. L'eccezione al sistema viene ricavata dal principio generale dell'intangibilità del patrimonio del fallito al momento della dichiarazione del fallimento. Ma si è visto che questo principio non vale per la trascrizione antecedente delle domande giudiziali: non si vede perché debba valere solo per la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.
Verosimilmente al fondo dell'orientamento tradizionale si annida il pregiudizio che il contratto preliminare non ancora eseguito è fonte di obbligazioni e che l'adempimento dell'obbligazione di stipulare il contratto definitivo altererebbe in qualche modo la par condicio creditorum. In realtà, si tratterebbe di una visione riduttiva e in qualche modo sfigurante del contratto preliminare. Il contratto preliminare è regolato in modo che l'effetto traslativo sia già in esso potenzialmente incapsulato e garantito dal potente meccanismo giuridico della sentenza ex art. 2932 c.c. e della trascrizione della domanda giudiziale ad essa mirante. In sostanza, il contratto preliminare porta in sé l'ineluttabile -anche se differito- effetto traslativo. Infine, il criterio ermeneutico della ratio legis cospira ulteriormente nel favorire l'interpretazione condivisa da questa Suprema Corte. Il legislatore è chiamato ad effettuare il bilanciamento di interessi configgenti, entrambi meritevoli di tutela: quella del promissario acquirente a vedersi prestare tutela processuale con il riconoscimento del suo diritto, e quella della massa ad escludere, con l'esercizio della scelta da parte del curatore, che chiunque altro possa contrastare l'assoggettamento del bene al concorso fallimentare. Il legislatore ha risolto il conflitto affermando il principio (di cui la norma dell'art. 45 I.f. è puntuale applicazione) che la durata del processo non torni a danno di chi ha ragione. Per usare una metafora, potremmo dire che il legislatore ha fatto in modo che il tempo giuridico azzeri il tempo storico. E per far questo ha costruito il meccanismo trascrizione della domanda giudiziale
- trascrizione della sentenza di accoglimento. Questo meccanismo comporta una divaricazione - come si
7 è già detto - nella produzione dell'effetto traslativo: la sentenza costitutiva ex art. 2932 cc fissa l'an dell'effetto traslativo, la trascrizione della domanda giudiziale fissa il quando di tale effetto. Principio che ha, nelle moderne codificazioni, ricevuto un più ampio riconoscimento proprio in virtù della generalizzazione del principio della trascrizione delle domande giudiziali, in precedenza prevista solo per alcune ipotesi (domande di revocazione, rescissione e risoluzione) specificamente indicate (art. 1933,
n. 3, c.c. 1865). Non senza sottolineare che un tale rilievo è stato negli anni ulteriormente rafforzato, sia dalla ratifica (con la I. 4 agosto 1955, n. 848) della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo, che annovera tra i diritti fondamentali dell'individuo, la cui violazione da titolo al riconoscimento di un'equa soddisfazione (art. 41), anche del diritto alla durata ragionevole del processo (art. 6.1); sia dal nuovo testo dell'art. 111, secondo comma, Cost., che ha assunto la durata ragionevole del processo quale connotato necessario dell'attività giurisdizionale. Tali principii sono oggi di comune ed incontroversa applicazione nella giurisprudenza di legittimità e trovano la loro ragione giustificatrice nell'interesse delle parti alla più sollecita definizione del giudizio il cui rilievo è tale da giustificare il riconoscimento di un indennizzo in favore delle parti che, a causa dell'eccessivo protrarsi del processo, abbiano risentito ragione di danno. E', quindi, evidente che - secondo una interpretazione costituzionalmente e convenzionalmente orientata - la norma, come quella in tema di trascrizione delle domande giudiziali, va necessariamente letta in modo da evitare proprio che la durata del processo possa compromettere la realizzazione di quella piena tutela, di cui la parte ha diritto di godere secondo il diritto sostanziale.”
Ora i principi solidamente affermati dalle Sezioni Unite nel 2015 – che approfondiscono temi rilevanti quali anche quello che fonda l'effetto prenotativo della trascrizione, non paiono essere superati dalla pur recente pronuncia della Suprema Corte, consentendo a questo giudicante di procedere oltre nell'esame della domanda di merito, alla luce del richiamato rilievo della rispondenza ad una lettura ordinamentale complessiva dell'effetto prenotativo delle trascrizioni di tale affermazione e della documentata trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 cc in data anteriore a quella di fallimento.
La facoltà di scioglimento del curatore del fallimento dal preliminare trascritto in data anteriore alla dichiarazione di fallimento non può dunque considerarsi una circostanza ostativa alla procedibilità essendo invece necessario procedere all'esame del merito della domanda.


3. La domanda ex art. 2932 cc
Superate le eccezioni di nullità del contratto preliminare stipulato tra le parti, non essendo stata contestata la autenticità delle sottoscrizioni apposte al preliminare ed essendo il bene immobile promesso in vendita
8 sufficientemente descritto ancorchè in fase di costruzione sulla base delle puntuali coerenze, deve darsi preliminare ed assorbente rilievo ( anche delle eccezioni frapposte dalla convenuta e legate alla sopravvenuta emergenza pandemica) alla circostanza, eccepita dalla convenuta non appena costituita ed esaminata nel corso della disposta CTU, in ordine alla assenza con riguardo all'immobile promesso in vendita del requisito della regolarità urbanistica ed edilizia e della conformità alle risultanze catastali.
Infatti, l'art. 2932 c.c. prevede che, in caso di mancato adempimento dell'obbligo di concludere un contratto, l'altra parte possa ottenere una pronuncia che produca gli effetti del contratto non concluso ed
è principio giurisprudenziale pacifico che l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non possa prescindere dalla verifica dell'esistenza effettiva dei requisiti necessari per il trasferimento della proprietà.
Invero è principio consolidato della Suprema Corte di legittimità quello in base al quale “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione;
viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con
l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c.
(Sez. 2, Sent. n. 20526 del 2020).
Ora il testo dell'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, al comma 1 bis, prevede che : «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».
9 Inoltre si osserva che “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio rilasciata dal proprietario
o da altro avente titolo ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, attestante che l'opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.” Cass. civ., Sez.
II, Ordinanza, 07/03/2019, ed anche Cass. civ. Sez. Unite, 11/11/2009, n. 23825; Cass. 28/05/2010, n.
13117; Cass. 06/10/2010, n. 20760.
Ora, benchè tali profili fossero stato fin dagli esordi del processo sottoposti alla attenzione della parte attrice, non risulta che detti presupposti, mancanti al momento della introduzione del processo, siano stati documentati al momento della pronuncia della sentenza.
Come correttamente rilevato dalla parte convenuta “Il contratto preliminare de quo veniva stipulato in data 8.6.2017 ed aveva ad oggetto un appartamento sito al piano quarto attico, con terrazzo al piano e altro terrazzo su un secondo livello, due box identificati con il n. 21 e 22 siti al piano secondo interrato,
e due cantine, il tutto non ancora censito al Catasto, essendo in fase di costruzione, all'interno di un fabbricato di cui veniva dato atto esistere solo lo scheletro. … La promittente venditrice ricostruiva nella premessa della scrittura privata l'operazione immobiliare che avrebbe dato origine al compendio di cui faceva parte l'immobile promesso in vendita. In particolare, dava atto di aver acquistato in data 8.9.2015 dalla società Parco all'interno del civico 11 di Via Montevideo, un edificio e un'area Controparte_4
nuda pertinenziale, già oggetto di lavori, volti ad una sostituzione edilizia, iniziati della dante causa, intestataria della pratica edilizia Denunzia Inizio Attività DIA (c.d. SUPERDIA) PG 520883/2013 datata

5.8.2013 in cui era subentrata la NG. . Controparte_1
Ed effettivamente in merito a tale titolo edilizio, il CTU riferisce che: (pag. 5 dell'elaborato):” • Il Piano quarto sottotetto è ivi previsto come un piano classificabile come suddiviso in Parte_3 quattro locali;
mentre sulla copertura piana “terrazzo livello 2” si prevede l'installazione di pannelli solari. Si deve quindi rilevare come il titolo edilizio DIA Prot. 520883/2013 citato nel preliminare non prevedesse la realizzazione dell'immobile promesso in vendita”.
10 Proseguendo nella ricostruzione riportata nel preliminare, si legge che la promittente venditrice dava atto di aver successivamente acquistato, in data 26.7.2016, dal Demanio dello Stato, un'area di 382 mq con accesso da Via Montevideo e di aver presentato DIA PG 643183/2016 in variante alla DIA PG
520883/2013; in merito a tale titolo edilizio, il CTU riferisce che: (pag. 5 dell'elaborato): “ • l'intero piano quarto sottotetto, così come prospetti e sezioni relativi allo stesso piano non sono oggetto di modifica (Allegati 04, 09 e 10). Le modifiche infatti interessano l'autorimessa, l'ingresso pedonale e l'ampliamento di balcone (All. 14 pag. 34-35- tavola n° 2c) di unità immobiliare sita al piano terzo (All.
14 pag. 36-37- tavola n° 5). Anche questo titolo edilizio, dunque, non riguarda (e non prevede)
l'appartamento promesso in vendita”. Il Consulente del Giudice da atto anche di due ulteriori pratiche edilizie aventi data successiva a quella della stipula del preliminare e dunque non citate nello stesso, precisando che nel 2018, risultando decaduti i termini di validità della DIA Prot. 520883/2013, si era reso necessario procedere con il Permesso di Costruire per Opere di Completamento n° 245/2018 del 19
Giugno 2018 che non modificava alcun aspetto progettuale rispetto al titolo precedente. Anche questo titolo edilizio non riguarda quindi l'appartamento promesso in vendita. Infine, l'Arch. da atto Per_1 dell'ultima pratica depositata dall'impresa di costruzioni promissaria venditrice, la SCIA PG
118494/2019 in variante al PDC n°245/2018, rilevando come detta pratica -che avrebbe riguardato tutti i piani dell'edificio e quindi anche il piano quarto sottotetto- risulti diffidata. In particolare, con Relazione
Istruttoria del 21 Marzo 2019 il Comune esprimeva Parere di Non Ammissibilità dell'intervento SCIA in Variante PG 118494/2019, “in quanto il mappale 379 acquisito all'uopo non fa parte del lotto funzionale afferente all'intervento originale di Sostituzione Edilizia (Allegato 16A pag 48) e mancando anche un Certificato di Destinazione Urbanistica aggiornato”. Segue Diffida del ad eseguire le CP_5 opere presenti in SCIA PG 118494/2019.”
Deve quindi conseguentemente ricavarsi che l'immobile oggetto della domanda attorea non è dotato di un titolo abilitativo e che non sono state depositate le planimetrie catastali conformi a quanto promesso in vendita.
Riferisce testualmente il CTU, nel rispondere al quesito n. 3:” Considerato che fino a modifica o variazione dello stato tecnico amministrativo, lo stato autorizzato è quello dell'ultimo titolo, ovvero il
Permesso di Costruire per Opere di Completamento del 2018, lo stato attualmente realizzato è da considerare interamente difforme, per destinazione d'uso, distribuzione interna, altezze di piano e prospetti di facciata.” E che “Non si può parlare di costi di ripristino, in quanto, senza modifiche
11 sostanziali allo stato autorizzativo, trattandosi di intervento di Sostituzione Edilizia che coinvolge l'intero fabbricato, la “Non Ammissibilità” sancita dall'amministrazione comunale interessa di conseguenza tutte le modifiche di ridistribuzione SLP operate anche ai piani inferiori ed alla modifica delle altezze di piano contenute nella SCIA 2019, appunto dichiarata “non ammissibile” dal Comune. Operare unicamente al piano quarto non risolverebbe le problematiche che hanno portato alla non ammissibilità”.
Né risultano acquisite le dichiarazioni (cd menzioni) da parte del promittente venditore che sono necessarie ai fini della vendita del bene sia ai sensi dell'art. 46 DPR n. 380 del 2001 e 40 della legge
47/1985 sia con riferimento ai requisiti richiesti all'art. 29 legge 52 del 1985 , requisiti questi ultimi che come in apertura sottolineato costituiscono le condizioni della azione ex art. 2932 cc ( cfr Cass. civ. sez.
II sent. 22660 del 19.7.2022).
Quanto alla esistenza di un valido titolo abilitativo la Suprema Corte ha recentemente affermato ( cfr
Cass civ. ordinanza n. 28293 del 15.10.2021) che “ il provvedimento di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. presuppone la corrispondenza tra il bene oggetto di preliminare e quello effettivamente esistente, nonché l'esistenza del titolo autorizzativo edilizio in forza del quale la costruzione è stata realizzata, con la conseguenza di ritenere non eseguibile coattivamente l'obbligo di trasferimento laddove difetti il titolo edilizio, anche nel caso la concessione originaria sia stata annullata d'ufficio per difformità urbanistiche e paesaggistiche del progetto” .
La carenza della irregolarità urbanistica è del resto volta alla tutela “dell'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio;
della natura reale dei permessi edilizi (costituenti atti da trasferire con gli immobili ai quali accedono); della rigidità della norma imperativa dell'art. 40, comma 2, della L. 47/85
(che, comminando tout court la sanzione civile della nullità assoluta dei contratti traslativi di diritti reali inerenti edifici interamente o solo in parte abusivi, comprova l'impossibilità giuridica di trasferire gli immobili in tutto o in parte sprovvisti di permessi edilizi)” (Cass., Sez. II Civ., 19 settembre 2019, n.
23388).
Rispetto a tale grave carenza neppure può prospettarsi una sentenza traslativa con fissazione di un prezzo inferiore a quello pattuito nel preliminare (che non sanerebbe la irregolarità rilevata) o condizionata alla fissazione di modalità di esecuzione e versamento del prezzo tali da determinare l'acquisto dell'immobile libero da vincoli ed ultimato a regola d'arte, corredato da accatastamento e certificato di abitabilità, trattandosi di obblighi di facere che, se non intervenuti al momento del trasferimento di proprietà non ne sanerebbero la carenza di presupposti come sopra individuati.
12 La domanda ex art. 2932 cc proposta dal sig. – in tutte le sue varie prospettazioni - va quindi Pt_1
respinta.
Le restanti domande volte ad ottenere il pagamento di una penale per la ritardata conclusione del contratto definitivo va dichiarata invece inammissibile in quanto volta a far accertare, nei confronti del fallimento, un risarcimento del danno la cui trattazione è devoluta alla competenza del Tribunale fallimentare ex art. 24 LF. ( Cass. sent. 2990 del 7.2.2020).


4. Le spese
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto della attività difensiva posta in essere (il fallimento si è costituito solo a fase istruttoria conclusa di modo che a detta difesa va riconosciuta la sola fase decisoria) nonché del valore della causa pari al prezzo di vendita dell'immobile, sulla base dei criteri tariffari medi, per la sola fase decisoria, ex DM 147/22.



P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo, disattesa o assorbita ogni altra domanda, così provvede:
1) respinge la domanda proposta da nei confronti del fallimento NG Parte_1 [...]
ex art. 2932 cc.; Controparte_1
2) dichiara assorbite ed inammissibili ex art. 24 L fall. le restanti domande;

3) condanna a rifondere al convenuto le spese Parte_1 Controparte_1 di lite, liquidate in € 10.417,00 per compenso oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. ;
Milano, 3 marzo 2025
Il Giudice
Valentina Boroni

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