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Sentenza 10 ottobre 2025
Sentenza 10 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Lodi, sentenza 10/10/2025, n. 521 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Lodi |
| Numero : | 521 |
| Data del deposito : | 10 ottobre 2025 |
Testo completo
N.RG 2067/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di LODI
Sezione Civile
Oggi 10 ottobre 2025 si dà atto che nei termini assegnati sono state depositate le note di trattazione scritta, da ritenersi qui interamente richiamate.
Il Giudice, tenuto conto di quanto dichiarato dalle parti nelle note scritte sostitutive della discussione orale, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Giulia Isadora Loi REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LODI
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo 2067/2024, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
SC RI
RICORRENTE
CONTRO
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOTTANI GIORGIO e Controparte_1 P.IVA_2 dell'avv. FRANCIOSI LAURA MARIA
IO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e dell'avv. Controparte_2 P.IVA_3
MBODJ PAPA ABDOULAYE
RESISTENTI
Conclusioni
Conclusioni per Parte_1
“Principalmente
- Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 cc del contratto di locazione del 19.02.2016, registrato il 26.02.2016 al n. 000958 - serie 3T e per effetto
- condannare in solido tra loro la cessionaria FL e la cedente Controparte_2 CP_1 al rilascio dell'immobile locato nonché al pagamento del corrispettivo dovuto ad oggi
[...] scaduto ex art 1591 c.c. pari a Euro 56.863,74, e di quello che scadrà fino all'effettivo rilascio, oltre agli interessi di mora come da contratto dalle singole scadenze al saldo effettivo.
In Subordine
2 - Accertare il grave inadempimento della concessionaria FL e e della Controparte_2 cedente all'obbligazione contrattuale di pagamento del canone e pronunciare Controparte_1 la risoluzione ex art. 1453 dc del contratto di locazione del 19.02.2016, registrato il 26.02.2016 al n. 000958 - serie 3T, e per l'effetto
- condannare in solido tra loro la cessionaria FL e e la cedente Controparte_2 CP_1 al rilascio dell'immobile locato nonché al pagamento dei canoni ad oggi scaduti pari a
[...]
Euro 56.863,74, e di quelli che scadranno fino all'effettivo rilascio oltre agli interessi di mora come da contratto dalle singole scadenze al saldo effettivo.
In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi di lite”
Conclusioni per Controparte_1
“Contrariis reiectis in via gradata previa dichiarazione di insussistenza dei requisiti propri per la pronuncia di ordinanza di rilascio:
a) Accertare e dichiarare nei confronti della la illegittimità della risoluzione del CP_1 contratto di locazione stipulato in data 19.02.2016 tra e Parte_1 CP_1 per tutte le ragioni in fatto e diritto esposte nei propri atti;
b) Accertare e dichiarare nei confronti della la insussistenza CP_1 dell'inadempimento non di scarsa importanza lamentato dalla Ricorrente per tutte le ragioni in fatto e diritto esposte nei propri atti;
c) In ogni caso: accertare e dichiarare l'insussistenza della morosità come indicata in ricorso
e l'inesistenza del credito come indicato nei confronti della Resistente CP_1
d) Accertare e dichiarare la cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di rilascio, non essendo la nel godimento del bene immobile sulla base CP_1 del contratto di cessione di azienda intercorso tra la e la CP_1 Pt_2 CP_2 dedotto in atti;
e) Accertare e dichiarare in estremo subordine la insussistenza del credito dedotto e della morosità;
f) In ogni caso, respingere tutte le domande ex adverso formulate dalla Parte_1 nei confronti della in quanto infondate in fatto e diritto. CP_1
IN VIA RICONVENZIONALE:
a) Accertare e dichiarare che la è debitrice nei confronti di Parte_3 CP_1
rispettivamente delle seguenti somme:
[...]
3 - Euro 3.300= (tremilatrecento/00) a titolo di rate insolute del corrispettivo di cessione di azienda in virtù del contratto stipulato tra il e la FL e in data CP_1 CP_2
04.04.2024;
- Euro 851,25= a titolo di plateatico pagato alla dalla Parte_1 Parte_1 CP_1 in sostituzione e in favore della nonché l'adeguamento ISTAT del mese Parte_3 di aprile 2024, pari a Euro 39,36 oltre IVA e al 50% di imposta di registrazione del contratto di locazione per Euro 149, 38, come da fattura n. 5/24 del 7 giugno 2024, il tutto per CP_1 un totale di Euro 1.048,65= pagato dal alla Ricorrente in sostituzione e a favore CP_1 della Parte_3
- Euro 513,70 a titolo di fattura insoluta ENEL n.5067013712 del 26.08.2024;
b) Per l'effetto, condannare la FL e al pagamento in favore della Parte_4 CP_1
delle seguenti somme, oltre interessi dal dovuto al saldo:
[...]
- Euro 3.300= a titolo di rate insolute del corrispettivo di cessione di azienda in virtù del contratto stipulato tra il e la in data 04.04.2024; CP_1 Parte_3
- Euro 851,25= a titolo di plateatico pagato alla dalla Parte_1 Parte_1 CP_1 in sostituzione e in favore della nonché l'adeguamento ISTAT del mese Parte_3 di aprile 2024, pari a Euro 39,36 oltre IVA e al 50% di imposta di registrazione del contratto di locazione per Euro 149, 38, come da fattura n. 5/24 del 7 giugno 2024, il tutto per CP_1 un totale di Euro 1.048,65= pagato dal alla Ricorrente in sostituzione e a favore CP_1 della Parte_3
- Euro 513,70 a titolo di fattura insoluta ENEL n.5067013712 del 26.08.2024;
c) Accertare e dichiarare in ogni caso FL e tenuta a garantire e manlevare CP_2 [...] da ogni domanda e pretesa di pagamento avanzata da ed CP_1 Parte_1 eventualmente accolta, per le ragioni e titoli di cui al ricorso introduttivo.
d) Accertare e in ogni caso dichiarare inammissibile e improcedibile la domanda riconvenzionale promossa da FL e nei confronti di In ogni CP_2 CP_1 caso respingerla perché del tutto infondata in fatto e diritto.
e) Con vittoria delle spese di lite.”
Conclusioni per Parte_3
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta e domanda del ricorrente e della resistente (anche in via riconvenzionale):
IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO,
4 rigettare le domande formulate dal ricorrente, sia in via principale che in subordine, poiché:
e. fondate su una ricostruzione dei fatti omissiva, parziale e imprecisa;
f. manifestamente contraddittorie e incoerenti, in quanto miranti da un lato a richiedere
l'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione a far tempo dal
15.05.2024 e dall'altro a richiedere il pagamento del corrispettivo del contratto che si asserisce risolto;
g. integralmente sprovviste di prova per i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto e perché, sino alla costituzione in mora via PEC del 28.10.2024, che pure, ut supra, si contesta, non ha mai richiesto a il pagamento del Parte_1 CP_1 canone di locazione, per non inficiare le ragioni giuridiche sottese alle proprie istanze;
h. manifestamente errate nel titolo (contrattuale) in ragione del quale parte attrice fonda la propria richiesta, che non può essere minimamente correlato ad un contratto di locazione del quale la medesima asserisce la avvenuta risoluzione, mentre non è richiamato, né tanto meno dimostrato, un eventuale danno da occupazione sine titulo nella quale Parte_3 si sarebbe trovata suo malgrado e senza alcuna responsabilità in merito, da attribuire
[...] integralmente al comportamento di CP_1
2. IN VIA SUBORDINATA, NEL MERITO: accertare, qualificare e dichiarare l'occupazione dell'immobile da parte di
[...] dal 15 maggio 2024 alla data del pronunciamento del Tribunale quale Parte_3
“occupazione sine titolo” e, in ogni caso, quantificato l'eventuale, correlato danno, nella somma che Codesto Tribunale vorrà valutare, e per l'effetto accertare e dichiarare per lo stesso esclusivamente responsabile e condannarla al conseguente risarcimento del CP_1 danno in favore di in ragione del grave comportamento Parte_1 contrattuale assunto, descritto e documentato nel corpo dell'atto;
3. IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO, accertare e dichiarare la grave violazione della buona fede nell'ambito delle trattative e della stipula del contratto di vendita in argomento e i correlati danni patrimoniali e non, subiti e subendi da Parte_3 come in epigrafe rappresentata, difesa e domiciliata, in conseguenza della vicenda in
[...] atti,
e, per l'effetto, condannare in persona del legale Controparte_1 rappresentante, con sede a GO (LO) Piazza del Popolo n° 43, cap. 26841:
- alla restituzione alla degli effetti cambiari trasferiti non ancora Parte_3
5 scaduti e, altresì, delle somme già introitate, dalla stipula dell'atto, alla data del 4 giugno 2024, nonché gli effetti cambiari incassati successivamente al 4 giugno 2024 (luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre, nonché nei mesi successivi sino alla definizione del presente giudizio civile) sino all'effettiva restituzione degli effetti cambiari;
- al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi, dalla società
[...] per la somma complessiva di Euro 25.000,00, o nella minore o maggiore Parte_3 somma che l'Ill.mo Tribunale vorrà quantificare, anche in via equitativa, a titolo di risarcimento danni, per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto.
In via subordinata: dichiarare la compensazione ex art. 1243, c. 2 C.C., per la parte del debito che eventualmente l'Ill.mo Tribunale adito riconoscerà esistente in capo a e CP_1 in ogni caso accertare e dichiarare, in capo alla la grave violazione della CP_1 buona fede nell'ambito delle trattative e della stipula del contratto di vendita in argomento e i correlati danni patrimoniali e non, subiti e subendi da come in Parte_3 epigrafe rappresentata, difesa e domiciliata, in conseguenza della vicenda in atti, e, per
l'effetto,
-condannare in persona del legale rappresentante, con sede a CP_1
GO (LO) Piazza del Popolo n° 43, cap. 26841: alla restituzione alla degli effetti cambiari trasferiti non ancora Parte_3 scaduti e, altresì, delle somme già introitate, dalla stipula dell'atto, alla data del 4 giugno 2024, nonché delle somme derivanti dagli effetti cambiari incassati successivamente al 4 giugno
2024, sino all'effettiva restituzione degli effetti cambiari;
al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi, dalla società
[...]
per la somma complessiva che deriverà dalla sopra detta, dichiarata Parte_3 compensazione ex art. 1243, c.2 C.C. della eventuale quota di credito eccepita in via riconvenzionale dalla e la somma di Euro 25.000,00 - o nella minore o CP_1 maggior somma che l'Ill.mo Tribunale vorrà quantificare, anche in via equitativa -, a titolo di risarcimento danni della per i motivi tutti già dedotti nella propria Parte_3
Memoria difensiva di costituzione in giudizio e risposta e nel corpo del presente atto.
Con vittoria di spese e compensi oltre al rimborso forfettario per spese generali oltre l'IVA e la CPA come per legge”
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato in data 8.11.2024, ha Parte_1
6 domandato l'accertamento dell'intervenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione stipulato il 19.2.2016 con avente ad oggetto l'immobile sito in Controparte_1
GO, piazza del Popolo n. 43 (identificato catastalmente al foglio 24, mappale 255, sub. 719), nonché la condanna delle società resistenti al rilascio dell'immobile e al pagamento del corrispettivo dovuto ex art 1591 c.c.
Con comparsa depositata in data 27.12.2024 si è costituita la quale ha eccepito Controparte_1
l'illegittimità della risoluzione esercitata da e ha chiesto respingersi le Parte_1 ulteriori domande formulate dalla società ricorrente. inoltre, ha domandato, in via CP_1 riconvenzionale, la condanna di al pagamento delle somme ancora Parte_3 dovute in forza del contratto di cessione di azienda del 4.4.2024.
Con comparsa depositata in data 2.1.2025 si è costituita FL e domandando, Parte_3 in via principale, il rigetto delle domande formulate da parte ricorrente e, in via riconvenzionale, la condanna di alla restituzione delle cambiali e al risarcimento dei danni, Controparte_1 patrimoniali e non patrimoniali, subiti a causa della violazione della buona fede contrattuale da parte di in relazione al contratto di cessione d'azienda. CP_1
2. Preliminarmente, occorre ricostruire brevemente i fatti per cui è causa.
Con contratto di locazione sottoscritto in data 19.2.2016 (e registrato il 26.2.2016; doc. 1 parte ricorrente) la società Immo s.r.l. ha concesso in locazione a l'unità immobiliare Controparte_1 sita in GO, piazza del Popolo n. 43 (identificata catastalmente al foglio 24, particella 255, sub. 719).
Per quanto qui interessa, dal contratto si evince che:
- l'immobile è stato concesso in locazione “per essere adibito ad uso Somministrazione di Alimenti e Bevande con Licenza di tipo B (bar)” (art. 3 contratto locazione);
- la durata della locazione è stata fissata in 6 anni, decorrenti dall'1.3.2016, con possibilità di rinnovo tacito per ulteriori 6 anni alla prima scadenza (art. 5 contratto locazione);
- il canone annuo è stato fissato in € 33.600,00, oltre Iva, da versarsi in 12 rate mensili anticipate di uguale importo;
canone ridotto per le prime 6 annualità ad € 30.000,00 (art
4 contratto locazione);
- le parti hanno previsto il diritto della locatrice di “risolvere il contratto ai sensi dell'art.
1456 cod. civ.” per il caso di “ritardato e/o parziale pagamento del Canone” da parte della conduttrice (art. 4 lett. g e art. 14 contratto locazione).
7 In data 12.5.2017 l'immobile locato è entrato nel patrimonio di a Parte_1 seguito di scissione della Immo s.r.l. (doc. 2 parte ricorrente) e, pertanto, Parte_1
è subentrata quale locatore nel contratto di locazione.
[...]
Con comunicazione del 18.1.2024, indirizzata a ha Controparte_1 Parte_1 sollecitato il pagamento di canoni e spese scaduti, pari a complessivi € 22.987,85 (doc. 3 parte ricorrente).
Con atto pubblico del 4.4.2024 ha ceduto l'azienda avente ad oggetto Controparte_1
l'esercizio dell'attività di bar alla società con riserva di proprietà, per il Parte_3 prezzo di € 160.000,00, di cui € 3.300,00 versati alla stipula e € 156.700,00 da versare in 46 rate da € 3.300,00 e l'ultima di € 4.900,00, tutte garantite da cambiali (doc. 4 parte ricorrente).
A seguito della cessione è subentrata nel contratto di locazione ex art. Parte_3
36 L. 392/1978.
Con comunicazione dell'8.4.2024 ha notiziato dell'avvenuta CP_1 Parte_1 cessione d'azienda e del conseguente subentro della cessionaria nel contratto di locazione (doc.
5 parte ricorrente).
Con pec del 15.5.2024 – diretta a e per conoscenza a Controparte_1 Parte_3
– ha comunicato la risoluzione del contratto di locazione per Parte_1 inadempimento, ai sensi degli artt. 4 e 14 del contratto, risultando un debito per canoni scaduti di € 16.122,65, e ha intimato alla conduttrice di riconsegnare l'immobile (doc. 6 parte ricorrente).
In data 16.5.2025 ha effettuato un bonifico di € 14.349,80 a favore di CP_1 Parte_1
(doc. 7 parte ricorrente).
[...]
Con comunicazione del 18.5.2024 – diretta a e per conoscenza a Controparte_1 [...]
ha intimato il rilascio dell'immobile, essendosi il contratto Parte_5 Parte_1 risolto per effetto della comunicazione del 15.5.2024, a nulla rilevando il pagamento successivo effettuato da (doc. 8 parte ricorrente). CP_1
L'immobile oggetto di causa ad oggi è ancora occupato da FL e Parte_3
3. Ciò chiarito, in punto di diritto si osserva che laddove venga azionata la clausola risolutiva espressa il creditore deve provare unicamente la fonte da cui discende il suo diritto, allegandone la violazione, mentre non serve che egli provi la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., dal momento che le parti, nello stipulare la clausola, hanno valutato – a priori – come grave le circostanze per cui ne prevedono l'operatività.
8 Ai sensi dell'art. 1456 c.c., infatti, laddove la parti abbiano espressamente stabilito che il contratto si risolve nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo determinate modalità, “la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva”.
La clausola risolutiva espressa, dunque, attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza. Tale risoluzione non può essere pronunziata d'ufficio, ma esige che la parte nel cui interesse la clausola è stata inserita, dichiari di volersene avvalere, con manifestazione volontaria recettizia che può essere resa in ogni modo idoneo, anche implicito, purché inequivocabile, ed in particolare può essere contenuta anche in un atto giudiziale, senza che ne sia in tal caso necessaria la preventiva formulazione in via stragiudiziale (Cass. civ. 05/01/2005,
n. 167).
In definitiva, la presenza di una clausola risolutiva espressa in seno alla convenzione negoziale rende irrilevante ogni indagine intesa a stabilire se l'inadempimento sia sufficientemente grave da giustificare l'effetto risolutivo, essendo precluso ogni sindacato in tal senso da parte del
Giudice (cfr. ex multis: Cass. civ. 17/3/2000 n. 3102).
3.1 Nel caso in esame dal combinato degli artt. 4 lett. g e 14 del contratto di locazione si evince che è stata riconosciuta alla locatrice la facoltà di risolvere il contratto ex art. 1456 c.c. per il caso di “ritardato e/o parziale pagamento” dei canoni di locazione da parte della conduttrice.
La tesi di secondo la quale detta clausola sarebbe stata superata dalla tolleranza della CP_1 locatrice nel ricevere precedenti pagamenti in ritardo non può essere condivisa, nulla essendo stato provato al riguardo da Nel caso in esame, infatti, manca la prova che i canoni CP_1 di locazione siano da sempre stati pagati in ritardo dalla società conduttrice.
Quand'anche poi dovesse ritenersi provato il costante ritardo nel pagamento dei canoni, si osserva che secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale “è principio di diritto che
"in tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza della parte creditrice non comporta la eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento, in quanto con tale manifestazione di volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il creditore comunque richiama il debitore all'esatto adempimento delle proprie obbligazioni".
(Cass. 24564/2013; Cass. 141915/2022; Cass. 14508/2018)” (Cass. civ. 36098/2023).
9 Orbene, quand'anche dovesse ritenersi provato che in passato ha tollerato Parte_1 il ritardato pagamento dei canoni da parte di tuttavia dalla documentazione presente CP_1 in atti si evince che la locatrice con la comunicazione del 18.1.2024 (doc. 3 parte ricorrente) ha richiamato all'esatto adempimento, con ciò dimostrando di non voler rinunciare alla CP_1 clausola risolutiva espressa presente nel contratto.
Ciò chiarito, deve ritenersi che abbia legittimamente comunicato alla Parte_1 conduttrice la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento (doc. 6 parte ricorrente); inadempimento consistito nel mancato pagamento dei canoni per complessivi €
16.122,65.
Del resto, pur contestando la condotta di controparte, non ha provato il proprio esatto CP_1 adempimento. Nessuna rilevanza, infatti, può essere riconosciuta al pagamento effettuato da il giorno successivo alla ricezione della pec contenente la risoluzione del contratto, CP_1 essendo tale pagamento stato effettuato quando ormai il contratto si era validamente risolto.
3.2 Tutto ciò considerato, deve essere dichiarata la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., a far data dal 15.5.2024, del contratto di locazione oggetto di causa, stante l'operatività della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto e, per l'effetto, tenuto conto del tempo ormai trascorso dalla data in cui l'immobile avrebbe dovuto essere consegnato alla società proprietaria, deve essere condannata a rilasciare immediatamente Parte_3
l'immobile sito in GO, piazza del Popolo n. 43, libero da persone e da cose, a favore di . Parte_1
4. Quanto all'ulteriore domanda di pagamento, si osserva che ai sensi dell'art. 1591 c.c. “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”.
Il conduttore, pertanto, deve proseguire nel pagamento di una somma pari al canone, ma tale pagamento non si atteggia più quale estinzione dell'obbligazione derivante dal contratto, bensì quale adempimento dell'obbligazione risarcitoria prevista dal citato art. 1591 c.c.
Ciò posto, tenuto conto del fatto che nel caso in esame è pacifico che l'immobile è tutt'ora occupato da e considerato che non ha liberato Parte_3 Parte_1 CP_1
seguito della cessione dell'azienda, le società e FL e
[...] Controparte_1 Parte_3 devono essere condannate – in solido tra loro – a corrispondere a € Parte_1
56.864,74, oltre interessi al tasso contrattuale di mora dalle singole scadenze al saldo, oltre eventuali ulteriori indennità ex art. 1591 cc determinate in € 3.300,00 (oltre iva) per ogni
10 ulteriore mese di occupazione dall'1.10.2025 fino alla riconsegna e al rilascio effettivi.
5. Quanto alle domande riconvenzionali formulate dalle società resistenti, le stesse devono essere dichiarate inammissibili per le ragioni di seguito evidenziate.
Come noto, l'art. 36 c.p.c., rubricato “cause riconvenzionali”, stabilisce che “Il giudice competente per la causa principale conosce anche delle domande riconvenzionali che dipendono dal titolo dedotto in giudizio dall'attore o da quello che già appartiene alla causa come mezzo di eccezione, purché non eccedano la sua competenza per materia o valore;
altrimenti applica le disposizioni dei due articoli precedenti”.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, a cui questo Giudice intende dare continuità, “Qualora la domanda riconvenzionale non ecceda la competenza del giudice della causa principale, a fondamento di essa può dedursi anche un titolo non dipendente da quello fatto valere dall'attore a fondamento della sua domanda, purché sussista con questo un collegamento oggettivo che giustifichi l'esercizio, da parte del giudice, della discrezionalità che può consigliare il "simultaneus processus". Pur trattandosi di una valutazione discrezionale del giudice di merito, questi è tenuto a motivare il rifiuto di autorizzazione, opposto alla introduzione di una riconvenzionale non connessa, senza limitarsi a dichiararla inammissibile esclusivamente per la mancata dipendenza dal titolo dedotto in giudizio” (Cass. civ. 15271/2006; Cass civ. 533/2020). E ancora, la Suprema Corte ha affermato che “la relazione tra domanda principale e domanda riconvenzionale, ai fini dell'ammissibilità di quest'ultima, non va intesa in senso restrittivo, nel senso che entrambe debbano dipendere da un unico ed identico titolo, essendo sufficiente che fra le contrapposte pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo, tale da rendere consigliabile ed opportuna la celebrazione del
"simultaneus processus", a fini di economia processuale ed in applicazione del principio del giusto processo di cui all'art. 111 Cost., comma 1” (Cass. civ. 27564/2011).
Nel caso in esame, le domande riconvenzionali svolte dalle resistenti hanno ad oggetto il contratto di cessione d'azienda dalle stesse stipulato in data 4.4.2024. Si tratta, pertanto, di un titolo autonomo, del tutto diverso e indipendente, dal contratto di locazione azionato dalla ricorrente.
Orbene, facendo applicazione dei principi giurisprudenziali sopra richiamati, deve ritenersi che manchi un collegamento obiettivo tra la domanda principale della ricorrente, volta all'accertamento della risoluzione del contratto di locazione dell'immobile commerciale e dei conseguenti obblighi di rilascio e pagamenti, e quelle riconvenzionali delle resistenti, aventi ad
11 oggetto le obbligazioni nascenti dal contratto di cessione d'azienda. Si tratta di fatti completamente diversi che nulla hanno a che vedere con la pretesa azionata da parte ricorrente, tant'è che nessuna delle domande riconvenzionali è rivolta nei confronti di . Parte_1
La causa petendi posta a fondamento delle domande riconvenzionali non si configura quale fatto impeditivo, modificativo o estintivo del credito azionato dalla parte ricorrente, ma si identifica in un distinto ed autonomo titolo, del tutto diverso ed indipendente da quello posto a fondamento della domanda principale.
Nel caso in esame, dunque, non sussiste neppure un'ipotesi di c.d. connessione impropria tra la domanda proposta da e le domande riconvenzionali di e Parte_1 Controparte_1
FL e poiché i rispettivi fatti costitutivi sono diversi e così pure le questioni Parte_3 che le rispettive domande implicano, tenuto conto del fatto che le domande riconvenzionali formulate dalle ricorrenti implicano l'accertamento di circostanze di fatto che esulano dal thema decidendum sotteso alla domanda di risoluzione formulata da . Parte_1
Evidente, dunque, come non sussista alcun collegamento tra la domanda principale e quelle riconvenzionali, tale da rendere opportuno o consigliabile il simultaneus processus.
6. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo secondo i parametri del D.M. 147/2022, avuto riguardo allo scaglione “indeterminabile complessità bassa”, seguono la soccombenza e sono interamente a carico delle resistenti.
P.Q.M.
Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa o assorbita, così provvede:
1) dichiara la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., a far data dal 15.5.2024, del contratto di locazione sottoscritto in data 19.2.2016 (e registrato il 26.2.2016) e avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in GO, piazza del Popolo n. 43 (identificata catastalmente al foglio 24, particella 255, sub. 719);
2) condanna FL e a rilasciare immediatamente l'immobile di cui al capo n. Parte_3
1), a favore di , libero da persone e da cose;
Parte_1
3) condanna e FL e in solido tra loro, a corrispondere a Controparte_1 Parte_3
€ 56.864,74, oltre interessi al tasso contrattuale di mora dalle singole Parte_1 scadenze al saldo, oltre eventuali ulteriori indennità ex art. 1591 cc determinate in € 3.300,00
(oltre iva) per ogni ulteriore mese di occupazione dall'1.10.2025 fino alla riconsegna e al rilascio effettivi;
12 4) dichiara inammissibili le domande riconvenzionali formulate da e FL e Controparte_1
Parte_3
5) condanna e FL e in solido tra loro, al pagamento delle Controparte_1 Parte_3 spese di lite a favore di , che si liquidano in € 264,00 per spese ed € 5.261,00 Parte_1 per compensi, oltre iva, cpa e 15% spese forfettarie.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c.
Lodi, 10 ottobre 2025
Il Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi
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TRIBUNALE ORDINARIO di LODI
Sezione Civile
Oggi 10 ottobre 2025 si dà atto che nei termini assegnati sono state depositate le note di trattazione scritta, da ritenersi qui interamente richiamate.
Il Giudice, tenuto conto di quanto dichiarato dalle parti nelle note scritte sostitutive della discussione orale, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Giulia Isadora Loi REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LODI
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo 2067/2024, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
SC RI
RICORRENTE
CONTRO
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOTTANI GIORGIO e Controparte_1 P.IVA_2 dell'avv. FRANCIOSI LAURA MARIA
IO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e dell'avv. Controparte_2 P.IVA_3
MBODJ PAPA ABDOULAYE
RESISTENTI
Conclusioni
Conclusioni per Parte_1
“Principalmente
- Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 cc del contratto di locazione del 19.02.2016, registrato il 26.02.2016 al n. 000958 - serie 3T e per effetto
- condannare in solido tra loro la cessionaria FL e la cedente Controparte_2 CP_1 al rilascio dell'immobile locato nonché al pagamento del corrispettivo dovuto ad oggi
[...] scaduto ex art 1591 c.c. pari a Euro 56.863,74, e di quello che scadrà fino all'effettivo rilascio, oltre agli interessi di mora come da contratto dalle singole scadenze al saldo effettivo.
In Subordine
2 - Accertare il grave inadempimento della concessionaria FL e e della Controparte_2 cedente all'obbligazione contrattuale di pagamento del canone e pronunciare Controparte_1 la risoluzione ex art. 1453 dc del contratto di locazione del 19.02.2016, registrato il 26.02.2016 al n. 000958 - serie 3T, e per l'effetto
- condannare in solido tra loro la cessionaria FL e e la cedente Controparte_2 CP_1 al rilascio dell'immobile locato nonché al pagamento dei canoni ad oggi scaduti pari a
[...]
Euro 56.863,74, e di quelli che scadranno fino all'effettivo rilascio oltre agli interessi di mora come da contratto dalle singole scadenze al saldo effettivo.
In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi di lite”
Conclusioni per Controparte_1
“Contrariis reiectis in via gradata previa dichiarazione di insussistenza dei requisiti propri per la pronuncia di ordinanza di rilascio:
a) Accertare e dichiarare nei confronti della la illegittimità della risoluzione del CP_1 contratto di locazione stipulato in data 19.02.2016 tra e Parte_1 CP_1 per tutte le ragioni in fatto e diritto esposte nei propri atti;
b) Accertare e dichiarare nei confronti della la insussistenza CP_1 dell'inadempimento non di scarsa importanza lamentato dalla Ricorrente per tutte le ragioni in fatto e diritto esposte nei propri atti;
c) In ogni caso: accertare e dichiarare l'insussistenza della morosità come indicata in ricorso
e l'inesistenza del credito come indicato nei confronti della Resistente CP_1
d) Accertare e dichiarare la cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di rilascio, non essendo la nel godimento del bene immobile sulla base CP_1 del contratto di cessione di azienda intercorso tra la e la CP_1 Pt_2 CP_2 dedotto in atti;
e) Accertare e dichiarare in estremo subordine la insussistenza del credito dedotto e della morosità;
f) In ogni caso, respingere tutte le domande ex adverso formulate dalla Parte_1 nei confronti della in quanto infondate in fatto e diritto. CP_1
IN VIA RICONVENZIONALE:
a) Accertare e dichiarare che la è debitrice nei confronti di Parte_3 CP_1
rispettivamente delle seguenti somme:
[...]
3 - Euro 3.300= (tremilatrecento/00) a titolo di rate insolute del corrispettivo di cessione di azienda in virtù del contratto stipulato tra il e la FL e in data CP_1 CP_2
04.04.2024;
- Euro 851,25= a titolo di plateatico pagato alla dalla Parte_1 Parte_1 CP_1 in sostituzione e in favore della nonché l'adeguamento ISTAT del mese Parte_3 di aprile 2024, pari a Euro 39,36 oltre IVA e al 50% di imposta di registrazione del contratto di locazione per Euro 149, 38, come da fattura n. 5/24 del 7 giugno 2024, il tutto per CP_1 un totale di Euro 1.048,65= pagato dal alla Ricorrente in sostituzione e a favore CP_1 della Parte_3
- Euro 513,70 a titolo di fattura insoluta ENEL n.5067013712 del 26.08.2024;
b) Per l'effetto, condannare la FL e al pagamento in favore della Parte_4 CP_1
delle seguenti somme, oltre interessi dal dovuto al saldo:
[...]
- Euro 3.300= a titolo di rate insolute del corrispettivo di cessione di azienda in virtù del contratto stipulato tra il e la in data 04.04.2024; CP_1 Parte_3
- Euro 851,25= a titolo di plateatico pagato alla dalla Parte_1 Parte_1 CP_1 in sostituzione e in favore della nonché l'adeguamento ISTAT del mese Parte_3 di aprile 2024, pari a Euro 39,36 oltre IVA e al 50% di imposta di registrazione del contratto di locazione per Euro 149, 38, come da fattura n. 5/24 del 7 giugno 2024, il tutto per CP_1 un totale di Euro 1.048,65= pagato dal alla Ricorrente in sostituzione e a favore CP_1 della Parte_3
- Euro 513,70 a titolo di fattura insoluta ENEL n.5067013712 del 26.08.2024;
c) Accertare e dichiarare in ogni caso FL e tenuta a garantire e manlevare CP_2 [...] da ogni domanda e pretesa di pagamento avanzata da ed CP_1 Parte_1 eventualmente accolta, per le ragioni e titoli di cui al ricorso introduttivo.
d) Accertare e in ogni caso dichiarare inammissibile e improcedibile la domanda riconvenzionale promossa da FL e nei confronti di In ogni CP_2 CP_1 caso respingerla perché del tutto infondata in fatto e diritto.
e) Con vittoria delle spese di lite.”
Conclusioni per Parte_3
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta e domanda del ricorrente e della resistente (anche in via riconvenzionale):
IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO,
4 rigettare le domande formulate dal ricorrente, sia in via principale che in subordine, poiché:
e. fondate su una ricostruzione dei fatti omissiva, parziale e imprecisa;
f. manifestamente contraddittorie e incoerenti, in quanto miranti da un lato a richiedere
l'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione a far tempo dal
15.05.2024 e dall'altro a richiedere il pagamento del corrispettivo del contratto che si asserisce risolto;
g. integralmente sprovviste di prova per i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto e perché, sino alla costituzione in mora via PEC del 28.10.2024, che pure, ut supra, si contesta, non ha mai richiesto a il pagamento del Parte_1 CP_1 canone di locazione, per non inficiare le ragioni giuridiche sottese alle proprie istanze;
h. manifestamente errate nel titolo (contrattuale) in ragione del quale parte attrice fonda la propria richiesta, che non può essere minimamente correlato ad un contratto di locazione del quale la medesima asserisce la avvenuta risoluzione, mentre non è richiamato, né tanto meno dimostrato, un eventuale danno da occupazione sine titulo nella quale Parte_3 si sarebbe trovata suo malgrado e senza alcuna responsabilità in merito, da attribuire
[...] integralmente al comportamento di CP_1
2. IN VIA SUBORDINATA, NEL MERITO: accertare, qualificare e dichiarare l'occupazione dell'immobile da parte di
[...] dal 15 maggio 2024 alla data del pronunciamento del Tribunale quale Parte_3
“occupazione sine titolo” e, in ogni caso, quantificato l'eventuale, correlato danno, nella somma che Codesto Tribunale vorrà valutare, e per l'effetto accertare e dichiarare per lo stesso esclusivamente responsabile e condannarla al conseguente risarcimento del CP_1 danno in favore di in ragione del grave comportamento Parte_1 contrattuale assunto, descritto e documentato nel corpo dell'atto;
3. IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO, accertare e dichiarare la grave violazione della buona fede nell'ambito delle trattative e della stipula del contratto di vendita in argomento e i correlati danni patrimoniali e non, subiti e subendi da Parte_3 come in epigrafe rappresentata, difesa e domiciliata, in conseguenza della vicenda in
[...] atti,
e, per l'effetto, condannare in persona del legale Controparte_1 rappresentante, con sede a GO (LO) Piazza del Popolo n° 43, cap. 26841:
- alla restituzione alla degli effetti cambiari trasferiti non ancora Parte_3
5 scaduti e, altresì, delle somme già introitate, dalla stipula dell'atto, alla data del 4 giugno 2024, nonché gli effetti cambiari incassati successivamente al 4 giugno 2024 (luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre, nonché nei mesi successivi sino alla definizione del presente giudizio civile) sino all'effettiva restituzione degli effetti cambiari;
- al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi, dalla società
[...] per la somma complessiva di Euro 25.000,00, o nella minore o maggiore Parte_3 somma che l'Ill.mo Tribunale vorrà quantificare, anche in via equitativa, a titolo di risarcimento danni, per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto.
In via subordinata: dichiarare la compensazione ex art. 1243, c. 2 C.C., per la parte del debito che eventualmente l'Ill.mo Tribunale adito riconoscerà esistente in capo a e CP_1 in ogni caso accertare e dichiarare, in capo alla la grave violazione della CP_1 buona fede nell'ambito delle trattative e della stipula del contratto di vendita in argomento e i correlati danni patrimoniali e non, subiti e subendi da come in Parte_3 epigrafe rappresentata, difesa e domiciliata, in conseguenza della vicenda in atti, e, per
l'effetto,
-condannare in persona del legale rappresentante, con sede a CP_1
GO (LO) Piazza del Popolo n° 43, cap. 26841: alla restituzione alla degli effetti cambiari trasferiti non ancora Parte_3 scaduti e, altresì, delle somme già introitate, dalla stipula dell'atto, alla data del 4 giugno 2024, nonché delle somme derivanti dagli effetti cambiari incassati successivamente al 4 giugno
2024, sino all'effettiva restituzione degli effetti cambiari;
al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi, dalla società
[...]
per la somma complessiva che deriverà dalla sopra detta, dichiarata Parte_3 compensazione ex art. 1243, c.2 C.C. della eventuale quota di credito eccepita in via riconvenzionale dalla e la somma di Euro 25.000,00 - o nella minore o CP_1 maggior somma che l'Ill.mo Tribunale vorrà quantificare, anche in via equitativa -, a titolo di risarcimento danni della per i motivi tutti già dedotti nella propria Parte_3
Memoria difensiva di costituzione in giudizio e risposta e nel corpo del presente atto.
Con vittoria di spese e compensi oltre al rimborso forfettario per spese generali oltre l'IVA e la CPA come per legge”
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato in data 8.11.2024, ha Parte_1
6 domandato l'accertamento dell'intervenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione stipulato il 19.2.2016 con avente ad oggetto l'immobile sito in Controparte_1
GO, piazza del Popolo n. 43 (identificato catastalmente al foglio 24, mappale 255, sub. 719), nonché la condanna delle società resistenti al rilascio dell'immobile e al pagamento del corrispettivo dovuto ex art 1591 c.c.
Con comparsa depositata in data 27.12.2024 si è costituita la quale ha eccepito Controparte_1
l'illegittimità della risoluzione esercitata da e ha chiesto respingersi le Parte_1 ulteriori domande formulate dalla società ricorrente. inoltre, ha domandato, in via CP_1 riconvenzionale, la condanna di al pagamento delle somme ancora Parte_3 dovute in forza del contratto di cessione di azienda del 4.4.2024.
Con comparsa depositata in data 2.1.2025 si è costituita FL e domandando, Parte_3 in via principale, il rigetto delle domande formulate da parte ricorrente e, in via riconvenzionale, la condanna di alla restituzione delle cambiali e al risarcimento dei danni, Controparte_1 patrimoniali e non patrimoniali, subiti a causa della violazione della buona fede contrattuale da parte di in relazione al contratto di cessione d'azienda. CP_1
2. Preliminarmente, occorre ricostruire brevemente i fatti per cui è causa.
Con contratto di locazione sottoscritto in data 19.2.2016 (e registrato il 26.2.2016; doc. 1 parte ricorrente) la società Immo s.r.l. ha concesso in locazione a l'unità immobiliare Controparte_1 sita in GO, piazza del Popolo n. 43 (identificata catastalmente al foglio 24, particella 255, sub. 719).
Per quanto qui interessa, dal contratto si evince che:
- l'immobile è stato concesso in locazione “per essere adibito ad uso Somministrazione di Alimenti e Bevande con Licenza di tipo B (bar)” (art. 3 contratto locazione);
- la durata della locazione è stata fissata in 6 anni, decorrenti dall'1.3.2016, con possibilità di rinnovo tacito per ulteriori 6 anni alla prima scadenza (art. 5 contratto locazione);
- il canone annuo è stato fissato in € 33.600,00, oltre Iva, da versarsi in 12 rate mensili anticipate di uguale importo;
canone ridotto per le prime 6 annualità ad € 30.000,00 (art
4 contratto locazione);
- le parti hanno previsto il diritto della locatrice di “risolvere il contratto ai sensi dell'art.
1456 cod. civ.” per il caso di “ritardato e/o parziale pagamento del Canone” da parte della conduttrice (art. 4 lett. g e art. 14 contratto locazione).
7 In data 12.5.2017 l'immobile locato è entrato nel patrimonio di a Parte_1 seguito di scissione della Immo s.r.l. (doc. 2 parte ricorrente) e, pertanto, Parte_1
è subentrata quale locatore nel contratto di locazione.
[...]
Con comunicazione del 18.1.2024, indirizzata a ha Controparte_1 Parte_1 sollecitato il pagamento di canoni e spese scaduti, pari a complessivi € 22.987,85 (doc. 3 parte ricorrente).
Con atto pubblico del 4.4.2024 ha ceduto l'azienda avente ad oggetto Controparte_1
l'esercizio dell'attività di bar alla società con riserva di proprietà, per il Parte_3 prezzo di € 160.000,00, di cui € 3.300,00 versati alla stipula e € 156.700,00 da versare in 46 rate da € 3.300,00 e l'ultima di € 4.900,00, tutte garantite da cambiali (doc. 4 parte ricorrente).
A seguito della cessione è subentrata nel contratto di locazione ex art. Parte_3
36 L. 392/1978.
Con comunicazione dell'8.4.2024 ha notiziato dell'avvenuta CP_1 Parte_1 cessione d'azienda e del conseguente subentro della cessionaria nel contratto di locazione (doc.
5 parte ricorrente).
Con pec del 15.5.2024 – diretta a e per conoscenza a Controparte_1 Parte_3
– ha comunicato la risoluzione del contratto di locazione per Parte_1 inadempimento, ai sensi degli artt. 4 e 14 del contratto, risultando un debito per canoni scaduti di € 16.122,65, e ha intimato alla conduttrice di riconsegnare l'immobile (doc. 6 parte ricorrente).
In data 16.5.2025 ha effettuato un bonifico di € 14.349,80 a favore di CP_1 Parte_1
(doc. 7 parte ricorrente).
[...]
Con comunicazione del 18.5.2024 – diretta a e per conoscenza a Controparte_1 [...]
ha intimato il rilascio dell'immobile, essendosi il contratto Parte_5 Parte_1 risolto per effetto della comunicazione del 15.5.2024, a nulla rilevando il pagamento successivo effettuato da (doc. 8 parte ricorrente). CP_1
L'immobile oggetto di causa ad oggi è ancora occupato da FL e Parte_3
3. Ciò chiarito, in punto di diritto si osserva che laddove venga azionata la clausola risolutiva espressa il creditore deve provare unicamente la fonte da cui discende il suo diritto, allegandone la violazione, mentre non serve che egli provi la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., dal momento che le parti, nello stipulare la clausola, hanno valutato – a priori – come grave le circostanze per cui ne prevedono l'operatività.
8 Ai sensi dell'art. 1456 c.c., infatti, laddove la parti abbiano espressamente stabilito che il contratto si risolve nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo determinate modalità, “la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva”.
La clausola risolutiva espressa, dunque, attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza. Tale risoluzione non può essere pronunziata d'ufficio, ma esige che la parte nel cui interesse la clausola è stata inserita, dichiari di volersene avvalere, con manifestazione volontaria recettizia che può essere resa in ogni modo idoneo, anche implicito, purché inequivocabile, ed in particolare può essere contenuta anche in un atto giudiziale, senza che ne sia in tal caso necessaria la preventiva formulazione in via stragiudiziale (Cass. civ. 05/01/2005,
n. 167).
In definitiva, la presenza di una clausola risolutiva espressa in seno alla convenzione negoziale rende irrilevante ogni indagine intesa a stabilire se l'inadempimento sia sufficientemente grave da giustificare l'effetto risolutivo, essendo precluso ogni sindacato in tal senso da parte del
Giudice (cfr. ex multis: Cass. civ. 17/3/2000 n. 3102).
3.1 Nel caso in esame dal combinato degli artt. 4 lett. g e 14 del contratto di locazione si evince che è stata riconosciuta alla locatrice la facoltà di risolvere il contratto ex art. 1456 c.c. per il caso di “ritardato e/o parziale pagamento” dei canoni di locazione da parte della conduttrice.
La tesi di secondo la quale detta clausola sarebbe stata superata dalla tolleranza della CP_1 locatrice nel ricevere precedenti pagamenti in ritardo non può essere condivisa, nulla essendo stato provato al riguardo da Nel caso in esame, infatti, manca la prova che i canoni CP_1 di locazione siano da sempre stati pagati in ritardo dalla società conduttrice.
Quand'anche poi dovesse ritenersi provato il costante ritardo nel pagamento dei canoni, si osserva che secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale “è principio di diritto che
"in tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza della parte creditrice non comporta la eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento, in quanto con tale manifestazione di volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il creditore comunque richiama il debitore all'esatto adempimento delle proprie obbligazioni".
(Cass. 24564/2013; Cass. 141915/2022; Cass. 14508/2018)” (Cass. civ. 36098/2023).
9 Orbene, quand'anche dovesse ritenersi provato che in passato ha tollerato Parte_1 il ritardato pagamento dei canoni da parte di tuttavia dalla documentazione presente CP_1 in atti si evince che la locatrice con la comunicazione del 18.1.2024 (doc. 3 parte ricorrente) ha richiamato all'esatto adempimento, con ciò dimostrando di non voler rinunciare alla CP_1 clausola risolutiva espressa presente nel contratto.
Ciò chiarito, deve ritenersi che abbia legittimamente comunicato alla Parte_1 conduttrice la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento (doc. 6 parte ricorrente); inadempimento consistito nel mancato pagamento dei canoni per complessivi €
16.122,65.
Del resto, pur contestando la condotta di controparte, non ha provato il proprio esatto CP_1 adempimento. Nessuna rilevanza, infatti, può essere riconosciuta al pagamento effettuato da il giorno successivo alla ricezione della pec contenente la risoluzione del contratto, CP_1 essendo tale pagamento stato effettuato quando ormai il contratto si era validamente risolto.
3.2 Tutto ciò considerato, deve essere dichiarata la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., a far data dal 15.5.2024, del contratto di locazione oggetto di causa, stante l'operatività della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto e, per l'effetto, tenuto conto del tempo ormai trascorso dalla data in cui l'immobile avrebbe dovuto essere consegnato alla società proprietaria, deve essere condannata a rilasciare immediatamente Parte_3
l'immobile sito in GO, piazza del Popolo n. 43, libero da persone e da cose, a favore di . Parte_1
4. Quanto all'ulteriore domanda di pagamento, si osserva che ai sensi dell'art. 1591 c.c. “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”.
Il conduttore, pertanto, deve proseguire nel pagamento di una somma pari al canone, ma tale pagamento non si atteggia più quale estinzione dell'obbligazione derivante dal contratto, bensì quale adempimento dell'obbligazione risarcitoria prevista dal citato art. 1591 c.c.
Ciò posto, tenuto conto del fatto che nel caso in esame è pacifico che l'immobile è tutt'ora occupato da e considerato che non ha liberato Parte_3 Parte_1 CP_1
seguito della cessione dell'azienda, le società e FL e
[...] Controparte_1 Parte_3 devono essere condannate – in solido tra loro – a corrispondere a € Parte_1
56.864,74, oltre interessi al tasso contrattuale di mora dalle singole scadenze al saldo, oltre eventuali ulteriori indennità ex art. 1591 cc determinate in € 3.300,00 (oltre iva) per ogni
10 ulteriore mese di occupazione dall'1.10.2025 fino alla riconsegna e al rilascio effettivi.
5. Quanto alle domande riconvenzionali formulate dalle società resistenti, le stesse devono essere dichiarate inammissibili per le ragioni di seguito evidenziate.
Come noto, l'art. 36 c.p.c., rubricato “cause riconvenzionali”, stabilisce che “Il giudice competente per la causa principale conosce anche delle domande riconvenzionali che dipendono dal titolo dedotto in giudizio dall'attore o da quello che già appartiene alla causa come mezzo di eccezione, purché non eccedano la sua competenza per materia o valore;
altrimenti applica le disposizioni dei due articoli precedenti”.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, a cui questo Giudice intende dare continuità, “Qualora la domanda riconvenzionale non ecceda la competenza del giudice della causa principale, a fondamento di essa può dedursi anche un titolo non dipendente da quello fatto valere dall'attore a fondamento della sua domanda, purché sussista con questo un collegamento oggettivo che giustifichi l'esercizio, da parte del giudice, della discrezionalità che può consigliare il "simultaneus processus". Pur trattandosi di una valutazione discrezionale del giudice di merito, questi è tenuto a motivare il rifiuto di autorizzazione, opposto alla introduzione di una riconvenzionale non connessa, senza limitarsi a dichiararla inammissibile esclusivamente per la mancata dipendenza dal titolo dedotto in giudizio” (Cass. civ. 15271/2006; Cass civ. 533/2020). E ancora, la Suprema Corte ha affermato che “la relazione tra domanda principale e domanda riconvenzionale, ai fini dell'ammissibilità di quest'ultima, non va intesa in senso restrittivo, nel senso che entrambe debbano dipendere da un unico ed identico titolo, essendo sufficiente che fra le contrapposte pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo, tale da rendere consigliabile ed opportuna la celebrazione del
"simultaneus processus", a fini di economia processuale ed in applicazione del principio del giusto processo di cui all'art. 111 Cost., comma 1” (Cass. civ. 27564/2011).
Nel caso in esame, le domande riconvenzionali svolte dalle resistenti hanno ad oggetto il contratto di cessione d'azienda dalle stesse stipulato in data 4.4.2024. Si tratta, pertanto, di un titolo autonomo, del tutto diverso e indipendente, dal contratto di locazione azionato dalla ricorrente.
Orbene, facendo applicazione dei principi giurisprudenziali sopra richiamati, deve ritenersi che manchi un collegamento obiettivo tra la domanda principale della ricorrente, volta all'accertamento della risoluzione del contratto di locazione dell'immobile commerciale e dei conseguenti obblighi di rilascio e pagamenti, e quelle riconvenzionali delle resistenti, aventi ad
11 oggetto le obbligazioni nascenti dal contratto di cessione d'azienda. Si tratta di fatti completamente diversi che nulla hanno a che vedere con la pretesa azionata da parte ricorrente, tant'è che nessuna delle domande riconvenzionali è rivolta nei confronti di . Parte_1
La causa petendi posta a fondamento delle domande riconvenzionali non si configura quale fatto impeditivo, modificativo o estintivo del credito azionato dalla parte ricorrente, ma si identifica in un distinto ed autonomo titolo, del tutto diverso ed indipendente da quello posto a fondamento della domanda principale.
Nel caso in esame, dunque, non sussiste neppure un'ipotesi di c.d. connessione impropria tra la domanda proposta da e le domande riconvenzionali di e Parte_1 Controparte_1
FL e poiché i rispettivi fatti costitutivi sono diversi e così pure le questioni Parte_3 che le rispettive domande implicano, tenuto conto del fatto che le domande riconvenzionali formulate dalle ricorrenti implicano l'accertamento di circostanze di fatto che esulano dal thema decidendum sotteso alla domanda di risoluzione formulata da . Parte_1
Evidente, dunque, come non sussista alcun collegamento tra la domanda principale e quelle riconvenzionali, tale da rendere opportuno o consigliabile il simultaneus processus.
6. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo secondo i parametri del D.M. 147/2022, avuto riguardo allo scaglione “indeterminabile complessità bassa”, seguono la soccombenza e sono interamente a carico delle resistenti.
P.Q.M.
Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa o assorbita, così provvede:
1) dichiara la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., a far data dal 15.5.2024, del contratto di locazione sottoscritto in data 19.2.2016 (e registrato il 26.2.2016) e avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in GO, piazza del Popolo n. 43 (identificata catastalmente al foglio 24, particella 255, sub. 719);
2) condanna FL e a rilasciare immediatamente l'immobile di cui al capo n. Parte_3
1), a favore di , libero da persone e da cose;
Parte_1
3) condanna e FL e in solido tra loro, a corrispondere a Controparte_1 Parte_3
€ 56.864,74, oltre interessi al tasso contrattuale di mora dalle singole Parte_1 scadenze al saldo, oltre eventuali ulteriori indennità ex art. 1591 cc determinate in € 3.300,00
(oltre iva) per ogni ulteriore mese di occupazione dall'1.10.2025 fino alla riconsegna e al rilascio effettivi;
12 4) dichiara inammissibili le domande riconvenzionali formulate da e FL e Controparte_1
Parte_3
5) condanna e FL e in solido tra loro, al pagamento delle Controparte_1 Parte_3 spese di lite a favore di , che si liquidano in € 264,00 per spese ed € 5.261,00 Parte_1 per compensi, oltre iva, cpa e 15% spese forfettarie.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c.
Lodi, 10 ottobre 2025
Il Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi
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