N. R.G. 21538/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE VII CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Lucio Fredella,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. r.g. 21538/2021 promossa da:
, con il patrocinio degli avv.ti EMANUELA RICCI e MARCO RICCI, Controparte_1
in virtù di procura speciale in atti, elettivamente domiciliata in Roma, via Giuseppe Mangili, n. 26, presso lo studio dei difensori;

PARTE ATTRICE contro
, nella persona dell'amministratore p.t., Controparte_2
con il patrocinio dell'avv. ARMANDO CAPORICCI, in virtù di procura speciale in atti, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo telematico del difensore;

PARTE CONVENUTA
OGGETTO: risarcimento danni;

pagina 1 di 7 CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 15 dicembre 2023.
Coincisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato , quale proprietaria dell'appartamento Controparte_1
ubicato al piano terra, interno 2, con giardino di pertinenza esclusivo, facente parte del Condominio di via Portuense, n. 669/A – in Roma, ha chiesto di accogliere le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare la responsabilità del in persona Controparte_3 dell'amministratore pt, per i motivi esposti in narrativa, nella verificazione dei danni all'interno dell'appartamento di parte attrice e per l'effetto: - condannarlo all'esecuzione a proprie cure e spese delle opere che verranno individuate dal TU per l'isolamento delle mura perimetrali dell'edificio B, in particolare della parete controterra sottostante all'appartamento di parte attrice (palazzina B), altresì per la messa in sicurezza e l'intonacatura del solaio;
- condannarlo al risarcimento dei danni verificatisi all'interno dell'appartamento di parte attrice per complessivi euro 9.624,95, o della somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
- condannarlo al pagamento delle spese sostenute da parte attrice per la fase stragiudiziale e di negoziazione assistita, quantificate nella misura di euro 1.500, altresì per l'assistenza di redazione tecnica di sopralluogo per euro 250,00, il tutto per euro 1.750,00, ovvero della diversa somma che sarà ritenuta di giustizia;
- con vittoria di spese e competenze professionali tutte, oltre rimborso forfettario 15%, I.V.A. E C.P.A. come per legge.”. Al riguardo ha dedotto: - che per anni si erano verificati ripetuti allagamenti di origine meteorica che interessavano l'area del garage situata sotto l'appartamento di sua proprietà; - che, nonostante fossero state indette varie assemblee di condominio per occuparsi della questione, su sollecitazione dell'attrice, nessuna decisione era stata in concreto adottata;
- che gli allagamenti nel tempo erano continuati, producendo evidenti infiltrazioni d'acqua nella parete controterra del garage;
- che, poiché la parete del garage era collegata internamente con la superficie del solaio, le infiltrazioni avevano altresì determinato un ammaloramento dell'intonaco dell'intradosso del solaio stesso, interferendo anche con la pavimentazione dell'appartamento della signora sovrastante il garage;
- che, nella specie, CP_1
nelle mura interne e nella pavimentazione dell'appartamento si erano prodotte ampie macchie di umidità e muffe maleodoranti, nonché rigonfiamenti e fessurazioni;
- che un tecnico incaricato dall'attrice di effettuare un controllo dell'immobile, dopo aver rilevato la forte presenza di umidità su tutto il muro perimetrale dell'unità abitativa, informato degli allagamenti avvenuti nel garage sottostante, aveva ipotizzato che la mancanza di un'adeguata impermeabilizzazione delle mura dell'edificio, la vetustà e il pessimo stato di conservazione delle tubature dei servizi condominiali pagina 2 di 7 avessero determinato con il passare del tempo dell'umidità da risalita;
- che, in seguito alle ripetute segnalazioni dell'attrice, il aveva incaricato l'impresa di effettuare un CP_2 CP_4 sopralluogo ai fini dell'individuazione degli interventi necessari ad eliminare gli eventi infiltrativi;
- che l'impresa, nel fornire al Condominio un'offerta per la realizzazione delle lavorazioni volte al ripristino dello status quo ante, aveva identificato la provenienza delle infiltrazioni nella tubazione condominiale in calcestruzzo, forata per consentire il passaggio di cavi elettrici tra i due fabbricati, evidenziando la necessità di intervenire sulle tubature condominiali, sui pozzetti comuni e sull'isolamento dell'area interessata;
- che, sebbene successivamente all'effettuazione dei lavori gli eventi infiltrativi si fossero interrotti, i relativi danni nell'appartamento dell'attrice erano rimasti e, dopo la conclusione con esito negativo della procedura di negoziazione assistita per il ripristino dello status quo ante, le infiltrazioni erano ricomparse;
- che l'Arch. incaricato dal Tes_1 CP_2
su sollecito della signora di individuare soluzioni volte alla cessazione definitiva dei CP_1
fenomeni infiltrativi, aveva effettuato una perizia tecnica nella quale aveva affermato che le cause degli inconvenienti fossero la “mancanza di un adeguato drenaggio delle acque piovane, la pessima tenuta idraulica dei lucernari, il dislivello inesistente tra l'esterno e l'interno e la mancanza di uno strato di isolamento tra il terrapieno e le pareti della palazzina B” ; - che, pertanto, la responsabilità dei danni denunciati dall'attrice, dovuti all'assenza di manutenzione dei beni condominiali, doveva attribuirsi in via esclusiva al CP_2
Si è costituito in giudizio il , che, contestando quanto Controparte_5 ex adverso dedotto, ha chiesto di accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale, rigettare ogni richiesta, pretesa e domanda avanzata dalla controparte, con condanna della stessa, in accoglimento della domanda riconvenzionale che si spiega, al risarcimento del danno, in favore del CP_2
convenuto, arrecato alle parti comuni in conseguenza delle citate infiltrazioni di acqua, in forma specifica, consistente nel ripristino dei danni arrecati alle pareti condominiali dall'infiltrazione di acqua con riferimento alla rimozione dell'intonaco ammalorato e alla ritinteggiatura delle pareti stesse, nonché alla rispristino dei danni strutturali previa rimozione dell'acqua e dell'umidità oggi presente nelle stesse in conseguenza dell'infiltrazione. In via subordinata, condannarsi al risarcimento del danno per equivalente, condannando controparte al pagamento della somma che sarà accertata come necessaria al fine di realizzare le opere di ripristino dei danni esistenti alle parti comuni condominiali. Il tutto sempre e comunque con condanna alle spese del presente procedimento.”. Al riguardo ha dedotto: - che il giardino insistente sull'area circostante l'appartamento di proprietà dell'attrice fosse di proprietà esclusiva di quest'ultima; - che su tale area erano presenti elementi in vetrocemento volti a far passare luce nell'intercapedine perimetrale al garage su cui CP_6 pagina 3 di 7 insisteva l'appartamento dell'attrice; - che la causa principale delle infiltrazioni era dunque ricollegabile all'insufficiente manutenzione e coibentazione dei lucernari siti sull'area di proprietà esclusiva dell'attrice; - che, del pari, le presunte infiltrazioni di acqua piovana dovevano essere ricondotte all'inadeguato meccanismo di raccolta delle acque di esclusiva pertinenza dell'attrice che, anziché scaricare le precipitazioni in un adeguato impianto di scarico, si limitava ad indirizzarle in direzione del corpo di fabbrica, così cagionando le infiltrazioni e pregiudicando le mura perimetrali condominiali;
- che, di conseguenza, la responsabilità del decadimento delle strutture murarie al fabbricato e dei locali sotterranei adibiti a garage doveva essere ascritta all'attrice, la CP_7 quale, per l'effetto, doveva essere condannata al risarcimento del danno in forma specifica o per equivalente al CP_2
Nel corso del giudizio, dopo essere stati assegnati i termini di cui all'art. 183 sesto comma nn. 1,2,3,
c.p.c., è stato conferito l'incarico peritale all'Arch. Persona_1
All'esito della fase istruttoria, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 15 dicembre 2023 sulla base delle conclusioni formulate dalle parti, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
All'esito del giudizio la domanda attorea risulta infondata;
diversamente, merita accoglimento la domanda spiegata in via riconvenzionale dal nei termini che si vanno ad esporre. CP_2
Dall'esame della relazione peritale, risulta che il TU nominato nel corso del giudizio ha svolto un lavoro completo ed accurato, procedendo al sopralluogo, ad una puntuale illustrazione e rappresentazione dei luoghi e dei danni, ad un ragionevole e motivato computo dei danni medesimi, alla stesura di una relazione congruamente argomentata, le cui risultanze sono, dunque, integralmente recepite dal giudicante.
Durante il sopralluogo, il TU ha riscontrato nell'appartamento di proprietà dell'attrice “piccole porzioni di distacchi di intonaco e di battiscopa nel disimpegno antistante il bagno, oltre allo scollamento di rivestimento in cucina nella prima fila di mattonelle dal basso e poco sopra per una lunghezza di 80 cm circa, il tutto in corrispondenza dei tramezzi tra bagno e cucina e tra bagno e disimpegno” ed in corrispondenza della lavatrice “[…] proprio in prossimità dell'adduzione dell'acqua
e delle chiavi di carico e scarico [..] distacchi del rivestimento ceramico all'interno del bagno”. Il
TU ha invece escluso fenomeni di umidità di risalita dall'autorimessa, attesa l'assenza di danni nella pavimentazione dell'appartamento nonché la collocazione delle tracce di infiltrazioni troppo rialzata per risultare compatibile con una provenienza dal basso;
diversamente, ha evidenziato la presenza di umidità di risalita per imbibizione del massetto sopra il terrapieno lungo la facciata esterna della palazzina e lungo il muretto in tufo nel lato del terrazzo di uso esclusivo dell'interno 2, riscontrando pagina 4 di 7 l'assenza di fenomeni infiltrativi sul muretto lato e quota strada condominiale (cfr. pag. 9 relazione peritale).
Il TU ha altresì rappresentato l'inadeguatezza del sistema di smaltimento dell'acqua in eccesso in corrispondenza del terrazzo, considerate l'assenza di impermeabilizzazione nonché la scarsa dimensione del canale di scolo in rapporto all'acqua da smaltire, evidenziando che le infiltrazioni provenienti dal lato a confine con la proprietà comune sono state da tempo risolte – circostanza parimenti indicata dal CTP Geom. , incaricato dall'attrice in seguito ai lavori effettuati Persona_2
nel 2019 (cfr. pag. 11 relazione peritale e all. VII).
Quanto ai lucernari, “oltre ad essere a filo con la pavimentazione esterna, risultano estremamente vetusti, non sigillati nel passaggio tra vetro e cemento e tra cemento e pavimento e comunque lesionati nelle parti in cemento, tanto da essere ovvio il passaggio di acqua al piano sottostante” (pag. 10 relazione peritale).
Rappresentato lo stato dei luoghi, il TU ha provveduto ad indicare le cause degli inconvenienti lamentati: ad avviso del TU, la causa delle infiltrazioni nell'intradosso del solaio risiede nella mancata impermeabilizzazione della pavimentazione del terrazzo e dei suoi verticali per un'altezza adeguata (valutata, in particolare, l'assenza di un battiscopa lungo il perimetro del terrazzo e di una guaina sul verticale). Del pari, secondo il TU, all'interno dell'autorimessa la sussistenza del fenomeno infiltrativo è da ricondursi all'assenza di impermeabilizzazione del terrazzo dell'interno 2, unitamente al funzionamento dell'impianto di irrigazione automatica ivi collocato (cfr. pag. 11 relazione peritale).
Dopo aver identificato le aree complessivamente più interessate dagli eventi infiltrativi (lucernari, fessurazioni, superfici di scolo delle acque, intradosso del solaio e pareti dell'autorimessa, specialmente nell'area perimetrale in corrispondenza del terrazzo e dei lucernari), il TU ha potuto ricondurre l'eziologia delle infiltrazioni sia alla proprietà esclusiva della signora sia alle parti CP_1
condominiali, descrivendo nel dettaglio gli interventi da adottare per la risoluzione definitiva della questione delle infiltrazioni (impermeabilizzazione del terrazzo e dell'intera area sovrastante l'autorimessa, riparazione dei distacchi, delle sconnessioni e delle fessurazioni presenti nei lucernari, razionalizzazione del sistema di scolo delle acque e rifacimento completo della pavimentazione del terrazzo), fornendo una stima delle relative spese.
Orbene, alla luce della documentazione depositata e della perizia tecnica espletata, la domanda di parte attrice va disattesa per le ragioni qui di seguito esplicate.
pagina 5 di 7 Va rammentato che la responsabilità ex art. 2051 c.c., come responsabilità da custodia delle res dannose, sussiste a titolo oggettivo, per il solo fatto del nesso di causalità tra res custodita e danni determinatisi (cfr. Cass. n. 2660/2013), salvo prova del fortuito. È onere del custode dedurre e dimostrare il fortuito (quale fattore interruttivo del legame causale fra res custodita ed evento dannoso), che deve costituire un fattore estraneo alla sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità, mentre al danneggiato basta dimostrare la derivazione causale dell'evento dannoso dalla res in altrui custodia (cfr. Cass. n. 20619/2014).
Nel caso di specie, sebbene il danneggiato abbia dimostrato l'esistenza del danno ed il nesso causale con la cosa, il Condominio ha dimostrato che un contributo causale maggiore alla verificazione del fenomeno proviene dall'immobile dell'attrice stessa. Da ciò discende l'accoglimento della domanda riconvenzionale, nei termini che si vanno ad esporre
Il TU ha osservato che le infiltrazioni concernenti le aree, portanti e non, dell'immobile sono riconducibili alla mancata impermeabilizzazione della pavimentazione del terrazzo e dei suoi verticali -
è necessario ribadire che la presenza costante di umidità in tali aree è determinata anche dal funzionamento dell'impianto di irrigazione automatica del terrazzo di proprietà dell'attrice (cfr. pag. 20 relazione peritale) – e altresì dei lucernari in vetrocemento.
Ciò posto, va rilevato che i lucernari, stante la loro funzione, possono essere considerati condominiali se danno luce ad una parte comune, mentre dovranno essere ritenuti di proprietà esclusiva se posti a servizio di un'unità immobiliare (soffitta, mansarda) di proprietà esclusiva (cfr. Cass. ordinanza n.
1422 del 18/01/2019 e giurisprudenza ivi citata).
Nel caso di specie va riconosciuta la natura condominiale dei lucernari in quanto volti a condurre luce naturale nella zona adibita a garage dell'intero CP_2
Rispetto all'assenza di impermeabilizzazione del terrazzo e dei verticali e al sistema di innaffiamento automatico – quest'ultimo, in particolare, origine della presenza costante di acque di scolo relativamente alle quali, ad avviso del TU, deve escludersi la provenienza dalla strada condominiale, alla luce dell'andamento del terreno, delle recenti riparazioni delle tubazioni condominiali e dell'assenza di tracce di umidità sul muretto dal lato della strada condominiale, il quale, seppur in passato sia stato interessato da fenomeni infiltrativi, allo stato ne è privo grazie ai lavori effettuati dal nel 2019 (cfr. pagg. 11 e 20 relazione peritale e osservazioni del CTP Geom. ) – va CP_2 Per_2
rilevata la responsabilità di parte attrice. Tuttavia, avendo il TU evidenziato che i distacchi murari all'interno dell'autorimessa sono prevalentemente locati in corrispondenza dei lucernari, in ragione della mancata impermeabilizzazione degli interstizi tra le formelle di vetrocemento, della cui pagina 6 di 7 manutenzione deve ritenersi responsabile il e che l'opera di impermeabilizzazione deve CP_2 riguardare l'intera area sovrastante l'autorimessa di uso valutato il concorso di CP_6
responsabilità ex art. 1227 co. 1 c.c. delle parti circa la causazione dell'evento dannoso e valutata l'eccessiva onerosità della condanna all'esecuzione dei lavori necessari alla risoluzione degli inconvenienti lamentati, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dal CP_2
l'attrice va condannata ex art. 2058 comma 2 c.c. al risarcimento per equivalente nei confronti del
CP_2
Considerato che il TU ha stimato il costo dei lavori nella somma di euro 9.507,91 e ritenuta la responsabilità nella causazione del danno nella misura di due terzi in capo all'attrice e di un terzo in capo al , parte attrice va condannata alla corresponsione di euro 6.338,60 in favore del CP_2
Su tale importo, da rivalutarsi di anno in anno dal settembre 2019 – sulla base della CP_2
documentazione in atti – sino alla data della presente pronunzia, andranno calcolati gli interessi legali.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., la soccombenza regola le spese, che si liquidano come da dispositivo sulla base del d.m.55/2014 come modificato dal d.m. 147/2022. Tra le spese di lite vanno considerate anche quelle sostenute per la TU, da porre a carico della parte soccombente e liquidate con un separato provvedimento.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
a) rigetta la domanda di parte attrice;

b) condanna la parte attrice al pagamento (a titolo risarcitorio) in favore del CP_2
convenuto – attore in riconvenzionale dell'importo pari a € 6.338,60; su tale importo, da rivalutarsi di anno in anno dal settembre 2019 – sulla base della documentazione in atti – sino alla data della presente pronunzia, andranno calcolati gli interessi legali;

c) condanna la parte attrice alla rifusione in favore della parte convenuta-attrice in riconvenzionale delle spese di lite, che si liquidano in € 3.500,00 per onorari di avvocato, € 518,00 per esborsi, più spese generali, c.p.a. ed i.v.a. secondo le aliquote vigenti;

Così deciso in Roma, li 17 di febbraio 2025.
Il giudice
Lucio Fredella
pagina 7 di 7