R.G.681/2024

TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Seconda Sezione Civile
Il giudice considerato che la causa è stata chiamata per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del
28.10.2025: esaminate le note di udienza depositate dalle parti;
richiamato l'art. 127 ter, co. 3 c.p.c.;


P.Q.M.


-pronuncia sentenza ai sensi degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., mediante deposito nel fascicolo telematico.
Foggia, addì 28 ottobre 2025
Il giudice
dott.ssa VA Patti

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R.G. 681/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Seconda sezione civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa VA Patti, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente:
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R. G. 681/2024 promossa da:
(C. F. ), con il patrocinio dell'avv. Nicola Parte_1 C.F._1
D'Altilia, elettivamente domiciliata in Vieste (FG) al p.le Aldo Moro, 1, presso il difensore;

- ricorrente - contro
(C. F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
), (C. F. ), con il C.F._3 Controparte_3 C.F._4 patrocinio dell'avv. Maria Cesarea Losito, elettivamente domiciliati in Peschici alla Via T.
Tasso, 15, presso il difensore;

-resistenti -
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note autorizzate per l'udienza del
28.10.2025, celebrata in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies c. p. c, depositato in data 12.02.2024 e regolarmente notificato, ha esposto: Parte_1
- che, in forza di atto pubblico di divisione ereditaria stipulato in data 11 marzo 2022 dinanzi al Notaio e registrato in data 22.03.2022 (cfr., doc. 1, fascicolo di Persona_1 parte ricorrente), è divenuta unica proprietaria dell'immobile sito in Peschici alla Via G.
Marconi, 5, attualmente Via Borgo Nuovo, 5, censito nel C.F. al foglio 3, particella n. 22,
pagina 2 di 6 sub. 23 cat. A/3, di mq 107, facente parte del condominio sito in Peschici alla Via Borgo
Nuovo, 7;
- che tale immobile era stato diviso dai defunti genitori in due appartamenti aventi entrate indipendenti, di cui quello ubicato al civico n. 5 è stato occupato senza titolo dagli odierni resistenti;

- che, divenuta unica proprietaria dell'immobile, ha provveduto, senza esito alcuno, a richiedere a ed il rilascio Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 dell'immobile per il quale gli stessi hanno sempre provveduto a pagarle la somma mensile di € 300,00 a titolo di indennità;
- che, in data 1° giugno 2022 ha esperito il tentativo di mediazione obbligatoria, conclusosi con esito negativo per mancata partecipazione dei resistenti (cfr. doc. 5, fascicolo di parte ricorrente);
- che il palazzo di cui fa parte l'immobile de quo necessita di essere ristrutturato e una colonna portante è collocata proprio all'interno dell'immobile in questione.
Sulla base di tali premesse, parte ricorrente ha convenuto in giudizio Controparte_1
e , attuali occupanti dell'immobile oggetto di causa, Controparte_2 Controparte_3 chiedendo all'adito Tribunale di accertare e dichiarare la detenzione sine titulo del predetto immobile con conseguente condanna dei resistenti al rilascio dello stesso, con vittoria di spese e compensi di causa.
Con comparsa del 28.06.2024 si sono costituiti i resistenti, i quali hanno dedotto che nell'anno 2010 l'immobile in parola fu concesso oralmente in locazione ad uso abitativo da
(madre della ricorrente) a (marito della e Persona_2 Controparte_1 CP_3 padre di ) al canone di € 250,00 poi aumentato nel corso del tempo ad € Controparte_2
300,00, importo sempre versato in contanti e senza ricevuta, rappresentando che la locatrice si era sempre rifiutata di formalizzare il contratto per iscritto.
Hanno aggiunto che nel 2014 avevano trasferito la propria residenza in tale immobile e che a seguito del decesso della locatrice il canone era stato sempre consegnato al nipote della ricorrente che ne rilasciava quietanza.
Sulla scorta di tali argomentazioni ed evidenziando che tra le parti sarebbe intercorso un contratto di locazione verbale imposto dalla locatrice, hanno dedotto che la nullità del contratto sarebbe relativa e che pertanto dovrebbero essere fatti salvi gli effetti del contratto passati e futuri in favore della parte debole;
quindi, hanno chiesto – previo mutamento del rito – il rigetto della domanda. pagina 3 di 6 Solo nelle note conclusive autorizzate del 20.09.2025, i resistenti - invocando i principi espressi dalla Corte di cassazione con sentenza n. 9475/2021 - hanno domandato “di accertare e dichiarare l'esistenza del contratto di locazione orale tra le parti e per l'effetto disporre l'applicazione del contratto di locazione ad uso abitativo (4+4) per la continuazione del rapporto di locazione”.
La causa ritenuta matura per la decisione è stata rinviata per la decisione ex art. 281 sexies
c.p.c. all'udienza del 22.10.2025, poi rinviata d'ufficio al 28.10.2025, celebrata in modalità cartolare ex art 127 ter c.p.c.
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La domanda di rilascio dell'immobile avanzata da parte ricorrente va accolta.
In via preliminare, si osserva che la domanda di rilascio proposta dalla ha natura Pt_1 di azione reale di rivendicazione ex art. 948 c.c., siccome diretta ad ottenere la restituzione dell'immobile di proprietà nei confronti dei resistenti indicati come occupanti sine titulo del bene, come emerge dalla piana prospettazione dei fatti contenuta in ricorso, mentre le difese avverse - volte a sostenere l'esistenza di un contratto di locazione stipulato in forma verbale – non potrebbero determinare una diversa qualificazione della domanda in termini di azione personale di restituzione (cfr. in argomento Cass. Civ. 9311/2025).
Da tanto consegue che il giudizio sia stato correttamente incardinato secondo il rito semplificato di cui all'art. 281 decies comma 2 c.p.c.
Tanto premesso, parte ricorrente ha fornito prova di essere proprietaria del bene oggetto di giudizio in forza di atto pubblico di divisione ereditaria registrato il 22.03.2022, n. rep.
48597 e prodotto in atti, evidenziandosi che la titolarità del diritto reale in capo alla ed al precedente dante causa non è stato oggetto di specifica contestazione da Pt_1 parte dei resistenti.
In ordine alla natura ed all'origine del potere di fatto tuttora esercitato dai resistenti sull'immobile rivendicato, invece, va rilevato che alcuna prova è stata fornita della stipula sin dal 2010 di un contratto verbale di locazione con il dante causa dell'attrice e poi proseguito con quest'ultima.
Non si reputano significative dell'esistenza di un contratto di locazione risalente al 2010 ovvero al 2014 sulla scorta del certificato di residenza in atti, le ricevute di pagamento prodotte, peraltro afferenti ad un arco temporale ben più ristretto, né sono stati articolati mezzi istruttori volti a dimostrare tali assunti.
pagina 4 di 6 A ciò si aggiunga che la , la quale non ha mai negato di ricevere l'importo mensile Pt_1 di € 300,00, ha sempre fermamente contestato l'esistenza di un rapporto di locazione (sia pure di fatto ed invalidamente costituito), come è evincibile dalle missive prodotte in atti ove dichiara di trattenere le somme versate a mero titolo di “indennità di occupazione”.
Ad ogni buon conto, l'eventuale contratto di locazione stipulato tra le parti in forma orale e senza registrazione sarebbe affetto da radicale nullità ai sensi dell'art. 1, co. 4, L. 431/1998 ed art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004.
A tale riguardo, devono richiamarsi i principi espressi dalle Sezioni Unite in virtù dei quali
“Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma
4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale” (Cass. S.U.
18214/2015), né risulta fornita prova alcuna che la forma verbale (e l'omessa registrazione) sia stata imposta dal locatore, sicché nemmeno sarebbe invocabile la nullità di protezione di cui all'art. 13, comma 5 L. 431/1998¹, secondo la formulazione previgente alle modifiche introdotte dall'art. 1 comma 59 L. 208/2015.
Pur volendo aderire ai principi espressi dalla Cass. Civ. 9475/2021, richiamata nelle note conclusive - in virtù dei quali l'art. 13 comma 5 della L. 431/1998, come novellato dalla legge di stabilità del 2016², troverebbe applicazione ai contratti di locazione stipulati a decorrere dall'entrata in vigore della L. 431/1998, sicché detti contratti ove non registrati sarebbero affetti da nullità relativa, a prescindere dalla circostanza che siano stati o meno stipulati in forma scritta e senza che occorra fornire prova della coazione del locatore ove stipulati in forma verbale - non può ignorarsi che i resistenti hanno formulato espressa domanda di riconduzione del contratto alle condizioni di cui all'art. 2 L. 431/1998 solo nelle note conclusive, sicché la stessa sarebbe comunque inammissibile, in quanto tardiva.
Per tutto quanto precede, la domanda va accolta, data la detenzione sine titulo dell'immobile da parte degli odierni resistenti.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i valori minimi di cui al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022 (scaglione da €
52.001,00 a € 260.000,00 – fase di studio, introduttiva e decisionale), tenuto conto del valore della controversia, della non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate e della natura documentale della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
-accoglie la domanda della ricorrente e per l'effetto condanna i resistenti a rilasciare nella piena disponibilità della ricorrente, libero da persone e vuoto di cose, l'immobile sito in
Peschici alla Via Borgo Nuovo n. 5, censito nel Catasto dei Fabbricati del Comune di
Peschici al foglio 3, particella n. 2, sub. 23;
- condanna i resistenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese e compensi di causa in favore di , che si liquidano in € 545,00 per esborsi ed in € 4.217,00 Parte_1 per compensi professionali oltre 15% per spese generali, Cap ed Iva come per legge.
Foggia, 28 ottobre 2025
Il giudice dott.ssa VA Patti
pagina 6 di 6 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ L'art. 13 comma 5 della L. 431/1998 nella formulazione anteriore alle modifiche di cui alla legge di stabilità per il 2016, L. 208/2015, stabiliva: “Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati;
nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”.
2 2 L'art. 13 della L. 431/1998 come modificato legge di stabilità per il 2016, L. 208/2015, prevede al comma 5: “Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e
3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti” ed al comma 6 che: “Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge”. pagina 5 di 6