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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Daniela Gaetano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 13882 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022
TRA con sede in Roma, Via Vittore Carpaccio n. 60, partita I.v.a. Parte_1
, in persona del legale rappresentante, Sig. rappresentata e difesa P.IVA_1 Parte_2
dagli Avvocati Valerio Balsamo e Alessio Vannicola, presso i quali è elettivamente domiciliata in
Roma, Via Rutilio Namaziano n. 6, per procura allegata all'atto di citazione
ATTRICE
E
nata a [...] il [...], codice fiscale , rappresentata e CP_1 C.F._1 difesa dall'Avv. Antonio De Francesco, presso il quale è elettivamente domiciliata in Roma, Via
Velletri n. 10, per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
Conclusioni precisate dalle parti in vista dell'udienza dell'8.4.2025 svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c.
Per Parte_1
“[…] si insiste nel contestare le eccezioni di controparte in quanto infondate in fatto e diritto e si insiste per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nel proprio atto di citazione:
Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della sig.ra per non aver CP_1
corrisposto il compenso professionale pattuito con la ( ) CP_2 Parte_1 P.IVA_1
relativo all'attività dii intermediazione da quest'ultima espletata per la compravendita dell'immobile sito in Roma, Via Barzanò 36;
Per l'effetto condannare la sig.ra al pagamento in favore della CP_1 Controparte_3
( ), in persona del legale rappresentante p.t. della somma complessiva di €
[...] P.IVA_1
9.760,00 (novemilasettecentosessanta/00) a titolo di compenso professionale;

In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari.
Si chiede infine che la causa venga trattenuta in decisione con concessione termini ex art. 190
c.p.c.” 2
Per CP_1
“In ottemperanza al provvedimento con il quale è stata disposta la trattazione scritta dell'udienza dell'8/04/2025, parte convenuta, nel riportarsi integralmente a quanto dedotto, argomentato ed eccepito nei propri scritti difensivi, chiede l'accoglimento delle proprie conclusioni così come precisate nelle memorie n. 1 ex art 183 co. 6 c.p.c., insistendo altresì per l'ammissione delle richieste istruttorie formulate nella memoria n. 2 ex art 183 co. 6 c.p.c.”
Conclusioni contenute nella memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c. depositata il 30.7.2022:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione: nel merito, rigettare tutte le domande formulate da parte attrice perché infondate in fatto e in diritto;
in via subordinata, ridurre la domanda nella misura che risulterà effettivamente dovuta all'esito dell'espletanda istruttoria;
dichiarare tenuto e condannare la al risarcimento dei danni da 'lite Parte_1 temeraria' ex art. 96 c.p.c. cagionati alla sig.ra , da liquidarsi in via equitativa ex art. CP_1
1226 c.c. in ogni caso, con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 19.2.2022, conveniva in giudizio Parte_1
e proponeva al Tribunale di Roma la domanda: CP_1
“Al Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione o eccezione
– Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della sig.ra per non aver CP_1
corrisposto il compenso professionale pattuito con la ( ) Parte_1 P.IVA_1
relativo all'attività dii intermediazione da quest'ultima espletata per la compravendita dell'immobile sito in Roma, Via Barzanò 36;
– Per l'effetto condannare la sig.ra al pagamento in favore della CP_1 Parte_1
( ), in persona del legale rappresentante p.t. della somma complessiva di €
[...] P.IVA_1
9.760,00 (novemilasettecentosessanta/00) a titolo di compenso professionale;

– Con vittoria di spese di lite, rimborso generale e Cpa come per legge.” esponeva che, con scrittura privata del 3.8.2020, predisposta su carta Parte_1 stampata intestata “FRIMM – franchisee immobiliare”, aveva formulato la proposta CP_1 di acquisto dell'appartamento sito in Roma, Via Barzanò n. 36, piano terreno, interno n. 2, censito al Catasto Fabbricati di Roma al foglio 1069, particella 88, subalterni 513, 154 e 520 graffati tra loro, di proprietà di e i quali avevano accettato la proposta con Persona_1 Persona_2
testo manoscritto e firmato il 10.8.2020, su carta stampata con la stessa intestazione (documento n.
1); 3
affermava di aver diritto a ottenere il pagamento della provvigione dell'importo di € 8.000 oltre
I.v.a., che si era obbligata a versare entro il 10.12.2020, con scrittura privata del CP_1
10.8.2020, in cui era stato dato atto che le aveva consegnato in acconto un assegno bancario dell'importo di € 5.000 (documento n. 2); aggiungeva di aver sollecitato invano il pagamento con lettera del 14.1.2021 (documento n.3).
Con decreto ex art. 168 bis, comma 4, c.p.c., la prima udienza era fissata al 29.4.2022 e differita al
12.7.2022, ai sensi dell'art. 168 bis, comma V, c.p.c., avuto riguardo alla data di udienza corretta, con testo manoscritto, nell'originale cartaceo dell'atto di citazione originale e nella copia notificata. si costituiva il 21.6.2022 e contestava la fondatezza della domanda avversaria, CP_1
chiedendo:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione: nel merito, rigettare tutte le domande formulate da parte attrice perché infondate in fatto e in diritto;
in via subordinata, ridurre la domanda nella misura che risulterà effettivamente dovuta all'esito dell'espletanda istruttoria;
dichiarare tenuto e condannare la al risarcimento dei danni da “lite Parte_1 temeraria” ex art. 96 c.p.c. cagionati alla sig.ra , da liquidarsi in via equitativa ex CP_1
art. 1226 c.c. in ogni caso, con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.” deduceva l'insussistenza del diritto di credito azionato, poiché non si era verificata la CP_1 condizione cui era stata subordinata l'efficacia della proposta di acquisto immobiliare, costituita dall'erogazione del mutuo occorrente per versare il prezzo, previa consegna della concessione in sanatoria dell'immobile, a cura e spese dei promissari venditori.
La parte convenuta, richiamato l'art. 1757 c.c., esponeva che non aveva concluso un contratto di mutuo a causa dell'irregolarità urbanistica dell'immobile, sicché il preliminare non poteva ritenersi efficace, e che aveva richiesto la restituzione dell'assegno bancario n. 3785319811-00 dell'importo di € 5.000, alla prima il 6.8.2020 a titolo di acconto dell'eventuale provvigione con Parte_3 lettera del 4.1.2021, inviata alla parte attrice e, per conoscenza, ai comproprietari dell'immobile
(documento n. 6); assumeva che l'agenzia immobiliare aveva agito nell'inosservanza dell'art. 1759 c.c. e dei canoni di buona fede e correttezza, avendo taciuto che, in mancanza della concessione edilizia in sanatoria, non sarebbe stato concesso il mutuo e non avendola informata circa l'eventuale pratica edilizia promossa dai comproprietari. 4
Concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., la causa era istruita con produzioni documentali e, precisate le conclusioni trascritte in epigrafe, passava in decisione all'udienza dell'8.4.2025, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi sessanta giorni.
Le istanze istruttorie volte all'ammissione di prove costituende non sono state accolte con l'ordinanza resa il 31.3.2023, che si richiama (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U., 16.1.2015, n. 642) e in relazione alla quale non è stata proposta alcuna argomentata istanza di revoca.
L'art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione “se l'affare è stato concluso per effetto del suo intervento”; al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha statuito che, nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione o per la risoluzione del contratto;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare (Cass. civ. n. 13260/2009, n.
14260/2009, n. 12527/2010, n. 25851/2014).
Nel caso di specie l'offerta di acquisto, formulata da seguita dall'accettazione in CP_1
forma scritta dei comproprietari del bene immobile, che le è stata comunicata, contiene la clausola n. 7, rubricata “Conclusione del contratto (contratto preliminare)” recante il seguente letterale testo, comprensivo dei caratteri maiuscoli: “La presente proposta di acquisto si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE;
il PROPONENTE dichiara e conferma che la relativa comunicazione potrà a lui pervenirgli anche tramite l'AGENTE
IMMOBILIARE mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. o via e-mail a , oppure tramite consegna a mano.”
La successiva clausola n. 11 è rubricata “Condizioni sospensive – Condizione sospensiva –
Accoglimento richiesta di mutuo” e prevede: “Il Proponente chiede di subordinare l'efficacia del contratto, che si concluderà con l'avvenuta conoscenza dell'accettazione della presente proposta, sino alle ore 24,00 del 15/10/2020 al verificarsi della condizione sospensiva consistente sia nel buon esito della domanda sia nella positiva valutazione delle condizioni di erogazione del mutuo così come proposte all'Istituto bancario. Il Proponente si impegna pertanto a comunicare per iscritto al Venditore, entro il suddetto termine perentorio del 15/10/2020, l'impossibilità di accedere al finanziamento come richiesto, dandone notizia anche all'Agenzia. Il Venditore, con
l'accettazione della presente proposta, autorizza la trasmissione della predetta comunicazione a 5
mezzo telegramma o raccomandata A.R. al domicilio sopraindicato a PEC al seguente indirizzo:

Email_1
Decorso il predetto termine, senza che sia pervenuta al Venditore la comunicazione scritta del
Proponente riguardo all'impossibilità di accedere al finanziamento come richiesto, la condizione si intenderà senz'altro avversata e il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante, con conseguente consegna al Venditore, da parte dell'Agenzia, dell'assegno di caparra di cui al punto
3a). In caso contrario il mancato avveramento della condizione determinerà lo scioglimento del contratto e l'assegno sarà restituito al Proponente.”
In data 10.8.2020, i comproprietari dell'appartamento hanno sottoscritto il testo indirizzato a con cui, accettata la sua proposta d'acquisto della proprietà dell'appartamento al CP_1 prezzo di € 130.000, hanno dichiarato:”[…] siamo a conoscenza che la proposta è condizionata all'erogazione del mutuo bancario e che qualsiasi costo relativo al ritiro della concessione in sanatoria sarà a nostra totale cura e spese.” (documento n. 1 di parte attrice).
Come risulta dal testo di questa clausola, le parti hanno subordinato l'efficacia del contratto preliminare alla condizione sospensiva dell'erogazione del mutuo bancario a CP_1 offerente l'acquisto; è incontroverso che questa condizione non si è verificata, determinando l'inefficacia del contratto preliminare e la conseguente inesistenza del diritto del mediatore alla provvigione, in base all'art. 1757, rubricato Provvigione nei contratti condizionali o invalidi, il cui comma 1° prevede: “Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.”
Al riguardo, va richiamato il principio secondo cui: “In materia di elementi accidentali del contratto, qualora l'acquisto di un diritto dipenda dal verificarsi di un evento futuro ed incerto rimesso al comportamento volontario di una delle parti (condizione sospensiva potestativa semplice),
l'adempimento della condotta determinativa del fatto in questione è elemento costitutivo della fattispecie negoziale attributiva del diritto, sicché l'onere di provare l'avveramento dell'evento condizionante grava su colui che intende far valere quel diritto, in applicazione del principio generale di cui all'art. 2697 c.c.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 25597 del 14.12.2016, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 642690-01; conf. Cass., Sez. Un. Civ., sentenza n. 9679 del 5.4.2019).
L'evento costituente la condizione cui le parti del contratto preliminare hanno subordinato l'efficacia del contratto stesso è stato costituito unicamente dalla stipulazione del contratto di mutuo occorrente per l'acquisto, né si può ritenere avverata la condizione per effetto del mero decorso della data del 15.10.2020, indicata nella stessa clausola quale termine assegnato a CP_1 per comunicare in forma scritta ai comproprietari dell'immobile il “verificarsi della condizione sospensiva” […] “dandone notizia anche all'Agenzia”; è inappropriato il riferimento a questa data 6
come elemento costitutivo della condizione sospensiva, di cui ha costituito unicamente il termine posto per la comunicazione ai comproprietari del verificarsi o meno della condizione sospensiva.
Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità: “Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito - patto di cui non è contestabile la validità, poiché i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge -, la relativa condizione è qualificabile come 'mista', dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 cod. civ., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 10074 del
18.11.1996, ivi, Rv. 500605-01; conf. Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 23824 del 22.12.2004; Cass.,
Sez. 2 civ., sentenza n. 22046 dell'11.9.2018).
Nella specie, la condizione non si è verificata, anche a causa della difformità catastale ed edilizio- urbanistica dell'immobile (profilo che comunque qui non rileva), per cui l'istituto di credito, non ha concesso il mutuo.
Ne discende l'inefficacia del contratto preliminare per mancato avveramento della condizione, e il mediatore non ha maturato il diritto a conseguire il pagamento della provvigione.
Il rigetto della domanda di parte attrice non vale, di per sé, a giustificare la condanna per lite temeraria ai sensi dell'art. 96, comma 3°, c.p.c., non configurandosi, per ciò solo, la temerarietà e pretestuosità della lite;
infatti, non risulta assolto dalla parte istante l'onere della prova in ordine all'esistenza ed all'entità del danno sofferto a causa della temerarietà della lite, non essendo tali elementi in concreto desumibili dagli atti di causa e, pertanto, la domanda ex art. 96 c.p.c. deve essere disattesa.
Le spese processuali seguono la soccombenza della parte attrice e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, respinge la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1 7
condanna la società attrice, in persona del legale rappresentante, a rifondere a spese CP_1 processuali, che liquida in € 4.600,00 (920 fase di studio, 780 fase introduttiva, 1.200 fase di trattazione e istruttoria, 1.700 fase decisoria), oltre I.v.a, C.p.a. e rimborso spese generali come per legge.
Roma, 15.9.2025
Il Giudice
Daniela Gaetano