REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del giudice, dott. LU DI, all'esito dell'udienza del 27/11/2025, tenutasi nelle forme sostitutive previste dall'art. 127-ter c.p.c.;
pronuncia ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c. la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2166 R.G. cont. 2019
TRA
- C.F. , elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Via Ponte della Maddalena 117 - NAPOLI, presso lo studio dell'avv. ALBERTO
RI PR che lo rappresenta e difende in forza di procura rilasciata in calce/a mergine su foglio separato congiunto all'atto di citazione;

PARTE ATTRICE
E
- P.IVA elettivamente domiciliata Controparte_1 P.IVA_1 in P.zza della Repubblica 51 - TERRACINA, presso lo studio dell'avv. CESARE
CICCORELLI, che la rappresenta e difende in forza di procura rilasciata in calce/a mergine/su foglio separato congiunto alla comparsa di costituzione;

PARTE CONVENUTA
NONCHÉ - C.F. , elettivamente domiciliato CP_2 CodiceFiscale_2 in Via Ponte della Maddalena 117 - NAPOLI, presso lo studio dell'avv. ALBERTO
RI PR che lo rappresenta e difende in forza di procura rilasciata in calce/a mergine su foglio separato congiunto all'atto di citazione;

TERZO CHIAMATO IN CAUSA
OGGETTO: contratto preliminare - risoluzione - esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.
CONCLUSIONI: per parte attrice (note scritte del 20/11/2025): “L'avv. Alberto
MA PR, in qualità di procuratore di parte attrice, in ottemperanza al provvedimento emesso dal Giudice in data 27.05.2025, redige le presenti note con le quali si riporta integralmente al contenuto dei propri scritti difensivi che qui abbiansi per ripetuti e trascritti. Impugna e contesta, ancora una volta, tutto l'avverso prodotto e dedotto in quanto infondato in fatto ed in diritto ed insiste per l'integrale accoglimento della domanda attorea, con condanna di controparte alla refusione di spese e competenze di lite. Chiede che la causa sia decisa”; per parte convenuta (note scritte del 23/11/2025): “Il sottoscritto avv.to Cesare
Ciccorrelli, difensore di fiducia della società come sopra Controparte_1 rappresentata e difesa, si riporta integralmente ai propri scritti difensivi e alle conclusioni ivi rassegnate. L'avv. Cicorelli insiste affinché l'Ill.mo Giudicante rigetti la domanda attorea proposta in quanto infondata in fatto e in diritto e, conseguentemente, accolga le conclusioni tutte contenute nella comparsa di costituzione e risposta e nelle memorie ex art. 183 VI comma cpc I termine che qui si intendono riportate e trascritte.
Con osservanza”; per il terzo chiamato in causa (note scritte del 20/11/2025): “L'avv. Alberto
MA PR, in qualità di procuratore di parte attrice, in ottemperanza al provvedimento emesso dal Giudice in data 27.05.2025, redige le presenti note con le quali si riporta integralmente al contenuto dei propri scritti difensivi che qui abbiansi per ripetuti e trascritti. Impugna e contesta, ancora una volta, tutto l'avverso prodotto e dedotto in quanto infondato in fatto ed in diritto ed insiste per l'integrale accoglimento della domanda attorea, con condanna di controparte alla refusione di spese e competenze di lite. Chiede che la causa sia decisa”. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato a mezzo PEC il 3/4/2019, ha Parte_1 convenuto in giudizio la perché fosse accertato Controparte_1
l'inadempimento, da parte di detta società, delle obbligazioni assunte con contratto preliminare di compravendita stipulato il 21/7/2012 e con successivo contratto preliminare di compravendita stipulato il 14/5/2014 in rettifica del primo, con conseguente risoluzione dei medesimi contratti, ripetizione delle somme versate e risarcimento del danno.
Ha dedotto in particolare parte attrice: che, con contratto di vendita di immobile da costruire, stipulato il 21/7/2012, rettificato il 14/5/2014, la si era obbligata vendere ad esso attore Controparte_1 la porzione di fabbricato sita in Fondi (LT), Via del Faggio n. 16, posta su due livelli, con annessa corte esterna e confinante con sub. 2, con part. 189, 1336, 1337, 732 e metà quota della part. 548 stesso foglio, incluse servitù attive e passive, pertinenze e accessioni;
che il prezzo della futura compravendita era stato concordato in € 230.000,00; che esso attore ha versato in favore della la somma di € Controparte_1
30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, mediante assegno bancario consegnato in sede di stipula del primo preliminare del 21/7/2012; che, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare in rettifica del
14/5/2014, è stata versata a mezzo assegno bancario l'ulteriore somma di € 20.000,00; che, in vista della realizzazione dei massetti, sono stati versati alla venditrice ulteriori € 30.000,00 a mezzo di due assegni bancari;
che, in sede di montaggio degli infissi interni ed esterni, sono stati ulteriormente versati € 50.000,00, importo superiore alla somma prevista in contratto a carico di esso attore;
che il saldo di € 100.000,00 avrebbe dovuto essere corrisposto in sede di stipula del rogito notarile e dopo il completamento dell'intera opera;
che, a causa delle sopravvenute difficoltà economiche della Controparte_1
esso attore si è fatto carico di cospicue spese necessarie per la realizzazione di
[...] cancelli, infissi interni ed esterni, materiale edile ed altri lavori di completamento, per un totale complessivo pari ad € 26.454,39; che, ciononostante l'unità immobiliare oggetto di preliminare non è stata completata, essendo peraltro infruttuosamente scaduto il termine del 31/12/2014, entro cui l'atto notarile di compravendita avrebbe dovuto essere rogato, come previsto dall'art. 3 del preliminare;
che ha comunicato alla società convenuta, a mezzo PEC del 6/2/2019, la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice, chiedendo nel contempo la ripetizione delle somme versate e degli importi anticipati.
Sulla scorta di tali premesse l'attore ha così concluso in citazione: “Voglia
l'On.le Giudice adito, contrariis reiectis, così provvedere:
A) accertare l'inadempimento della società convenuta per mancata ultimazione dell'opera, con conseguente mancata consegna dell'immobile oggetto di preliminare di compravendita;

B) per l'effetto, dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato il 21.07.12 ed il successivo contratto preliminare di compravendita stipulato il
14.05.14 in rettifica al primo;

C) condannare la in persona del legale rapp.te p.t., al Controparte_1 pagamento in favore dell'attore della somma di € 156.454,39, di cui € 130.000,00 per acconti versati ed € 26.454,39 per spese anticipate, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;

D) condannare la in persona del legale rapp.te p.t., al Controparte_1 risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attore in conseguenza dei fatti esposti in premessa, nella misura che sarà meglio precisata e quantificata in corso di causa o che il Giudice riterrà equa ex art. 1226 c.c., oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;

E) condannare la in persona del legale rapp.te p.t., al Controparte_1 pagamento di spese e competenze di lite, oltre Spese Generali nella misura del 15%,
CPA ed IVA come per Legge, con attribuzione in favore del sottoscritto procuratore anticipatario”.

1.1 Si è costituita col deposito telematico di comparsa la Controparte_1 la quale ha rappresentato, quale ricostruzione della fattispecie sottesa al conflitto: che essa società convenuta ha sottoscritto, in data 21/7/2012 con Parte_1 un contratto di vendita di immobile da costruire su tre livelli con annessa corte esterna, sito in Fondi, Via Querce snc, oggi Via del Faggio, identificato al catasto del Comune di
Fondi con il foglio 19 part. 3901 sub 1 e sub 3; che, con atto notarile del 14/5/2014, rep. n. 55113, stipulato innanzi al dott.
essa ha trasferito alla sig.ra Controparte_3 Controparte_1 Parte_2 coniuge dell'attore, l'unità immobiliare costituita da piano interrato e da piano terra con annessa corte esclusiva identificata in catasto del Comune di Fondi al foglio 19 part. 3901 sub 3; unità immobiliare che in sede di trasferimento era ancora in corso di costruzione.
Che, pertanto, nel medesimo giorno del rogito notarile sopra citato (ovvero il 14 maggio 2014), è stato stipulato un nuovo contratto di compravendita, integrativo e modificativo di quello precedente (risalente al 21/7/2012), con il quale il si è Pt_1 impegnato ad acquistare la sola unità immobiliare da costruire sita in Fondi Via Querce snc, oggi via del Faggio, sviluppata su due livelli (piano terra e piano primo) identificata in Catasto del Comune di Fondi al foglio 19 part. 3901 sub 1; ciò in quanto la sottoscrizione del rogito notarile tra (moglie della parte attrice) e la Parte_2 [...]
intervenuta in data 14/5/2014, aveva avuto ad oggetto il Controparte_4 trasferimento dell'unità immobiliare distinta in catasto del Comune di Fondi al foglio 19 part. 3901 sub 3, già all'epoca promessa in vendita al sig. . Parte_1
Ha dedotto parte convenuta che, in forza del contratto del 14/5/2014, l'atto notarile di compravendita sarebbe stato rogato dal notaio designato dal promissario acquirente entro e non oltre il 31/12/2014 “su iniziativa” della stessa parte acquirente;
che l'ammontare complessivo degli acconti versati sarebbe stato pari ad € 90.000,00 e non 130.000,00; che nessun inadempimento poteva essere contestato ad essa convenuta poiché l'immobile oggetto di preliminare sarebbe stato regolarmente ultimato, come dimostrato dal fatto che, dal mese di settembre 2015, la detenzione dello stesso è stata trasferita alla parte attrice, per consentire, al figlio della stessa, di CP_2 trasferirsi con il proprio nucleo familiare;
che il rogito del definitivo non sarebbe stato perfezionato malgrado le richieste scritte e telefoniche di essa convenuta;
che avrebbe subito essa stessa pregiudizi dalla mancato trasferimento dell'immobile posto che: - ha realizzato l'immobile di cui al preliminare di compravendita di cosa futura, sottoscritto in data 21 luglio 2012 e modificato in data 14 maggio 2014; - ha percepito somme inferiori rispetto a quelle pattuite nel preliminare stesso per € 90.000,00 rispetto ad € 130.000,00 come concordato;
- non ha avuto la disponibilità dell'unità immobiliare di sua proprietà, in quanto sin dal mese di settembre 2015 l'attore è stato immesso nell'immobile anche in ragione delle ampie rassicurazioni con le quali quest'ultimo affermava che entro breve tempo l'avrebbe convocata presso il notaio dott. per CP_3 la sottoscrizione del rogito notarile;
- che in ogni caso, il termine previsto in contratto per la stipula del definitivo, non avrebbe avuto il carattere della essenzialità.
Ha ulteriormente rilevato la infondatezza della domanda di risarcimento del danno proposta da parte attrice, che ha goduto dell'immobile oggetto di preliminare dal mese di settembre del 2015, senza corrispondere alcunché a titolo di indennità di occupazione.
In ragione di quanto esposto, la ha chiesto pronunciarsi Controparte_1 sentenza ex art. 2932 c.c. con condanna al risarcimento del danno del promissario acquirente per non aver potuto essa società costruttrice porre sul mercato il bene o disporne con frutto;
in caso di risoluzione del contratto preliminare, ha chiesto, sempre in via riconvenzionale, la restituzione del bene, anche nei confronti di CP_2 nei confronti del quale ha chiesto l'estensione del contraddittorio, ed il pagamento dei frutti per l'anticipato godimento del bene per importo pari ad € 70.000,00, oltre IVA e interessi.

1.2 A seguito della disposta estensione del contraddittorio al terzo chiamato con comparsa depositata in data 20/12/2019, lo stesso si è costituito in CP_2 giudizio rilevando l'infondatezza della domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta e deducendo come, al momento di introduzione della domanda giudiziale,
l'unità immobiliare oggetto del contratto preliminare stipulato tra attore e società convenuta non sarebbe stata completata;
pertanto, risultando spirato il termine per la conclusione del contratto definitivo, dovrebbe ritenersi integrato l'inadempimento di parte convenuta, con conseguente rigetto della domanda riconvenzionale.
Ha altresì sostenuto l'irrilevanza della circostanza per cui lo stesso avrebbe ottenuto il possesso dell'immobile, atteso che da ciò non si potrebbe desumere univocamente l'avvenuta ultimazione dell'opera commissionata.

1.3 Assegnati su istanza di parte i termini di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c., con ordinanza del 9/03/2021, è stata ammessa la prova per testi articolata dall'attore e dal terzo nelle rispettive memorie;
ammessa la prova per interpello articolata da parte convenuta;
nonché disposta la CTU con formulazione del seguente quesito: “1)
“Esaminati gli atti di causa, effettuato sopralluogo, dica il CTU se l'immobile per cui è causa sia stato completato da parte della società convenuta;
2) Ove il suddetto immobile non risulti completato, descriva il CTU le opere necessarie al completamento, indicandone i costi;
3) depositi copia cartacea di cortesia della relazione e dei relativi allegati”; la relazione peritale è stata depositata in data 11/01/2022.
Assunte le prove orali ed espletata CTU, la causa è stata assunta in decisione;
con ordinanza del 27/04/2024 è stata disposta la rimessione della causa sul ruolo in ragione della necessità di valutare la possibilità giuridica di alcune delle domande proposte, anche alla luce della intervenuta vendita forzosa dell'immobile oggetto di giudizio;
con ordinanza del 10/01/2025 è stato disposto rinvio per l'acquisizione del decreto di trasferimento del bene immobile oggetto di causa emesso nella procedura esecutiva rubricata al n. 157/2019 R.G. Es.
Successivamente, disposta l'integrazione della CTU in ordine della determinazione, in relazione al bene oggetto di causa, del valore locativo dello stesso calcolato dal mese di settembre 2015 al giugno 2022, acquisita detta integrazione peritale, con ordinanza del 27/05/2025 è stata fissata, per la decisione ai sensi dell'art. 281-sexies, c.p.c., l'udienza del 27/11/2025.

1.4 Va rilevato sulle modalità della presente decisione che l'art. 7, comma 3, del decreto legislativo 31/10/2024, n. 164, recante Disposizioni integrative e correttive al decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149, recante attuazione della legge 26 novembre
2021, n. 206, recante delega al Governo per l'efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché in materia di esecuzione forzata dispone che «3. In deroga all'articolo 35, comma 1, del decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149, le disposizioni di cui agli articoli 183-ter e 183-quater e quelle di cui all'articolo 281-sexies del codice di procedura civile, come modificato dal decreto legislativo n. 149 del 2022 e dal presente decreto, si applicano anche ai procedimenti già pendenti alla data del 28 febbraio 2023.»; che, ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c., «Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta giorni», disposizione aggiunta dall'art. 3, comma 19, lett. b), d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149; che, in ragione di ciò, il giudice, come rilevato, con ordinanza del 1/12/2025, si è riservato di depositare la sentenza ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c..

2. In via preliminare deve essere rilevata l'inammissibilità della domanda riconvenzionale di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c., spiegata da parte della società convenuta.
Va osservato, in primo luogo, come l'azione ai sensi dell'art. 2932 c.c. subordina l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre a due limiti di ordine generale consentendo di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso esclusivamente qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo.
Infatti, dalla lettura della norma, emerge espressamente che i presupposti ai quali tale norma subordina l'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica sono: - la possibilità di chiedere tale esecuzione;
- l'assenza di previsioni nel titolo che escludano tale facoltà e, qualora sia richiesta l'esecuzione per il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di altro diritto, - che la parte che l'ha proposta esegua la sua prestazione o ne faccia offerta nei modi di legge.
Il requisito della possibilità si riferisce alla concreta attuabilità dell'effetto traslativo, che non deve incontrare ostacoli di natura legale o materiale. In altre parole, la sentenza deve poter determinare il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale senza che vi siano impedimenti.
Nell'ottica della possibilità giuridica di esperire detta azione assume rilevanza la riflessione in ordine al momento in cui deve identificarsi la stessa, che deve attestarsi attorno alla fase perfezionativa del contratto, e non alla fase esecutiva dello stesso, sicché il requisito della possibilità giuridica impone di valutare se la sentenza di cui all'art. 2932 c.c. sia in grado di realizzare gli effetti del contratto non concluso garantendo la valida costituzione del rapporto contrattuale, che nel caso di specie, si identificherebbe con la conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare.
L'impossibilità di realizzare gli effetti del contratto non concluso può attenere, dunque, a ragioni riguardanti la fase perfezionativa del negozio, ovvero, a ragioni attinenti all'oggetto dello stesso. Nel secondo caso, di interesse nell'ipotesi in esame del presente giudizio, vengono in rilievo gli ostacoli relativi al contenuto del rapporto contrattuale che si intenda costituire in via coattiva.
Si tratta delle ipotesi in cui l'assetto di interessi programmato dalla legge o dal titolo negoziale non possa essere realizzato per un impedimento operante sul piano dell'oggetto, che è quanto avviene nel caso di distruzione o mancata costruzione del bene promesso in vendita, ovvero, con specifico riguardo alle ipotesi di impossibilità giuridica, al caso di espropriazione del bene per pubblica utilità.
Ulteriore ipotesi concerne l'alienazione del bene a terzi, pertanto, in via generale, è previsto che la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre regolarmente trascritta, o assistita dalla trascrizione del contratto preliminare, possa trovare accoglimento ove non constino trascrizioni anteriori contro il promittente relativamente al medesimo diritto.

2.1 Nel caso di specie, alla domanda riconvenzionale introdotta ai sensi dell'art. 2932 c.c. da parte convenuta si oppone il decreto di trasferimento, in favore del terzo dell'immobile oggetto del contratto preliminare per la cui esecuzione la CP_2 parte convenuta agisce;
decreto emesso dal Tribunale di Latina, in data 18/06/2022, all'esito della procedura esecutiva rubricata al n. 157/2019 R.G. Es..
Dal decreto di trasferimento in atti emerge che il pignoramento immobiliare che ha dato avvio alla relativa procedura esecutiva è stato trascritto in data 30/05/2019 a
Latina, in favore di (Reg. Part. n. 8951 - Reg. Gen. n. 12342). Controparte_5
La domanda riconvenzionale introdotta dal convenuto, peraltro non trascritta, risale, invece, al deposito della comparsa di costituzione e risposta datato 18/07/2019.
Si deve rilevare, dunque, l'impossibilità giuridica della domanda spiegata ai sensi dell'art. 2932 c.c., atteso che il bene oggetto del contratto preliminare che il convenuto intenderebbe portare a conclusione è stato oggetto di pignoramento, antecedentemente notificato al debitore, convenuto nel presente giudizio, nonché successivamente trasferito al terzo chiamato in causa, risultatone aggiudicatario in data
10/03/2022.
Va da sé che la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, che implica la necessaria presenza di più requisiti per il suo accoglimento, non trova, nel caso in esame, alcuna possibilità di attuazione, in quanto a seguito del decreto di trasferimento il bene risulta posto al di fuori della sfera di disponibilità delle parti (del rapporto contrattuale), in quanto divenuto di proprietà di un terzo.
Ciò risulta confermato anche dalla più recente giurisprudenza di legittimità in materia, che, a fronte di un conflitto di giudicati tra una sentenza resa ai sensi dell'art. 2932 c.c. e un pignoramento immobiliare concernente l'immobile oggetto della sentenza, ha ritenuto prevalente l'atto di pignoramento in quanto trascritto in via antecedente rispetto alla sentenza.
La Corte, in tal caso, ha spiegato che il pignoramento immobiliare è una fattispecie a formazione progressiva che si perfeziona con la sua trascrizione. Questo adempimento non solo rende il vincolo opponibile a tutti (erga omnes), ma è anche il presupposto per la vendita forzata. Le norme che regolano gli effetti del pignoramento
(artt. 2913 ss. c.c.) e la vendita forzata (art. 2919 c.c.) creano un sistema di tutela a favore dell'aggiudicatario, la cui posizione è equiparata a quella dei creditori. La finalità
è quella di garantire la stabilità degli acquisti derivanti dalle procedure esecutive, incentivando la partecipazione alle aste e assicurando l'efficace liquidazione dei beni.
Pertanto, qualsiasi atto o domanda giudiziale trascritta dopo il pignoramento non può pregiudicare il diritto acquistato dall'aggiudicatario (v. Cass. civ. (ord.), Sez. II,
24/02/2025, n. 4801).
L'ordinanza citata ribadisce un principio cardine per la sicurezza della circolazione immobiliare e l'efficienza delle procedure esecutive, alla stregua del quale la priorità della trascrizione del pignoramento agisce come uno spartiacque temporale invalicabile. Tutto ciò che viene trascritto dopo non può intaccare i diritti dei creditori e, di conseguenza, dell'acquirente finale all'asta.
Pertanto, chi intende far valere diritti su un immobile basati su un contratto preliminare, deve necessariamente operare la trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. anteriormente rispetto alla trascrizione del pignoramento, che, diversamente, prevale.
Nel caso di specie, non solo non si riscontra alcuna allegazione in ordine all'eventuale trascrizione della domanda riconvenzionale, ma va anche evidenziato come il pignoramento risulta trascritto prim'ancora del deposito della comparsa ove si introduce la domanda in oggetto, prevalendo dunque, l'effetto di cui all'art. 2915 c.c. che sancisce che “non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti che importano vincoli di indisponibilità se non sono stati trascritti prima del pignoramento, quando hanno per oggetto beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri e, negli altri, casi, se non hanno data certa anteriore al pignoramento. Non hanno del pari effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento.”
Per tutte le ragioni dinanzi illustrate, la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta deve dichiararsi inammissibile.

3. Parte attrice ha evocato in giudizio la Parte_1 Controparte_1 al fine di ottenere l'accertamento dell'inadempimento della società convenuta per la mancata ultimazione dell'opera, con conseguente mancata consegna dell'immobile oggetto di preliminare di compravendita e, per l'effetto, di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato con parte convenuta in data 21/07/2012, con il quale l'attore avrebbe inteso acquistare unità immobiliare da costruire ad opera della società convenuta, sviluppata su tre livelli, con annesso spazio esterno e confinante con sub 2, p.lle 189, 1336, 1337, 732 e quota parte pari al 50% della p.lla 546 (foglio 19, mapp. 204-546-190 Catasto terreni del Comune di Fondi).
Ha altresì chiesto dichiararsi la risoluzione del successivo contratto preliminare del 14/05/2014, redatto in rettifica del primo, con il quale è stata ribadita la volontà delle parti, già espressa nel precedente contratto preliminare, di realizzare la compravendita del bene indicato.
Contestualmente ha chiesto la restituzione delle somme versate da esso attore per la compravendita immobiliare pari ad un ammontare di € 156.454,39, di cui €
130.000,00 a titolo di acconti ed € 26.454,39 per spese anticipate.
La società convenuta ha contestato la veridicità dei fatti allegati da parte attrice rilevando, in primo luogo, come una parte del contratto preliminare sarebbe stata adempiuta con la stipula del contratto definitivo di compravendita in favore della coniuge dell'attore, alla quale la società convenuta avrebbe venduto la Parte_2 proprietà dell'immobile censito al catasto del Comune di Fondi, foglio 19, part.lla 3901 sub 3 e ciò è avvenuto con atto del 14/05/2014 (rep. n. 55113) dinanzi al notaio CP_3
Si tratterebbe di una particella (sub 3, composta da piano terra e piano interrato) dell'unità immobiliare precedentemente promessa in vendita a . Parte_1
La convenuta ha inoltre contestato la fondatezza del proprio inadempimento atteso che essa avrebbe proceduto a completare l'opera in tutte le sue parti, ciò che risulterebbe dimostrato dalla circostanza per cui il figlio di parte attrice, CP_2 terzo chiamato in giudizio, è stato immesso nel possesso del bene sin dall'anno 2015 ove vi si sarebbe trasferito insieme ai propri familiari.

3.1 La domanda introdotta da parte attrice volta all'accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento della controparte deve essere accolta per le ragioni che di seguito si espongono sinteticamente.
Va premesso che il contratto preliminare cui deve farsi riferimento nel rapporto tra le parti è il secondo dei due stipulati tra le stesse, quello datato 14/05/2014, contestualmente alla stipula del contratto tra la e la coniuge Controparte_1 dell'attore a rogito del notaio (Rep. n. 55.113 - Racc. n. 14.224), Parte_2 Per_1 con il quale la società convenuta ha venduto alla predetta immobile in corso Parte_2 di costruzione, con annessa corte, sviluppantesi sul piano terra con due camere ed un bagno e piano primo seminterrato con quattro vani e un servizio;
il tutto confinante con il su. 4, il sub 2, con la particella 476 del foglio 19; al N.C.E.U. al foglio 19, particella
3901, sub 3, Via del Faggio snc, P.T-S1, in corso di costruzione, nonché terreno agricolo adibito a corte di pertinenza.
In sostanza, il contratto preliminare stipulato il 14/05/2014, che fa riferimento come parte integrante al contratto stipulato in data 21/07/2012, opera in rettifica al contenuto del precedente, riferendosi a “fabbricato di prossima realizzazione sviluppantesi su due livelli, con annessa corte esterna e confinante con subalterno 2, particelle 189, 1336, 1337, 732, e metà quota della particella n. 548 dello stesso foglio”.
Nel preliminare del 2014 viene quindi espunta la parte relativa al terzo livello, e ridotto il prezzo di vendita da € 430.000,00 ad € 230.000,00, che anche in assenza di identificazione catastale, sembra riferibile alla porzione del fabbricato oggetto del contratto di compravendita stipulato il 14/05/2014 tra la e Controparte_1 Pt_2
circostanza, tra l'altro, non contestata dall'attore, la cui domanda deve dunque
[...] circoscriversi alla risoluzione del contratto preliminare del 14/05/2014.

3.2 L'azione di risoluzione consente, nei contratti con prestazioni corrispettive, alla parte non inadempiente, di sciogliere in vincolo contrattuale in luogo della richiesta di adempimento del contratto.
In punto di diritto va richiamato l'orientamento giurisprudenziale, cristallizzato in un noto intervento delle Sezioni Unite, volte a dirimere un contrasto in materia di inadempimento di obbligazioni e relativo onere probatorio, alla stregua del quale “in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento -salvo che si tratti di obbligazioni negative- deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Ne consegue che, sul piano del riparto dell'onere probatorio, provata la fonte ed allegato l'inadempimento, grava sul convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, dimostrando l'avvenuto adempimento o provando il caso fortuito o la forza maggiore.
In ogni caso, l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. è subordinata al rispetto del requisito imposto dall'art. 1455 c.c. che sancisce che il contratto non si risolve se l'inadempimento di una parte ha scarsa importanza.
Così è stato chiarito che “nella valutazione della gravità dell'inadempimento contrattuale da parte del giudice di merito, l'applicazione dell'art. 1455 c.c. richiede che i parametri considerati non siano astratti, ma basati sulle circostanze specifiche del caso (emergenze di causa) e sull'interesse dell'altro contraente, in modo da determinare se l'inadempimento possa essere considerato di rilevanza non trascurabile rispetto all'oggetto del contratto” (Cass. civ., sez. II, 17/05/2024, n. 13784).
Dunque, nella valutazione in ordine alla risoluzione del contratto per inadempimento vanno tenute in considerazione tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale.
Detta valutazione tiene, quindi, conto “di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che
l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo a uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità” (Cass. civ., sez. II, 5/03/2019, n. 6364).

3.3 Nel caso di specie parte attrice allega un doppio inadempimento da parte della società convenuta.
In primo luogo, sostiene che parte convenuta non abbia correttamente adempiuto all'obbligo sancito dai contratti preliminari in atti, di concludere l'opera commissionata a regola d'arte.
Dall'altro lato, afferma come la convenuta sia venuta meno all'ulteriore obbligazione, che deriva in via diretta dal contratto preliminare, di concludere il definitivo entro la data fissata per la definizione dello stesso.
In ordine all'inadempimento riferito alla mancata ultimazione dell'opera, funzionale alla dimostrazione degli assunti attorei è la relazione del consulente tecnico d'ufficio incaricato, depositata agli atti del processo in data 11/01/2022.
Premesso che “il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, in genere, viene individuato con riferimento al momento in cui
l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, si considera ultimato l'immobile per il quale sia intervenuto da parte del direttore dei lavori l'attestazione dell'ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli articoli
23 e 24 del D.P.R 6 giugno 2001, n. 380. Conseguentemente se il direttore dei lavori non è ancora in grado di attestare in catasto l'ultimazione dei lavori (vedi foto Visura
Catastale n.

2 - categoria in corso di costruzione), né il fabbricato presenta caratteristiche tali da poter essere concesso in uso a terzi, l'immobile non può considerarsi ultimato, ma in corso di costruzione. Tale nozione prescinde completamente dalla circostanza che il fabbricato in questione sia stato nel frattempo ceduto ad un soggetto che lo utilizzerà per finalità personali senza destinarlo subito dopo l'avvenuto acquisto al mercato immobiliare. In buona sostanza la nozione di immobile in corso di costruzione ha “natura oggettiva” essendo necessario fare riferimento allo “stato fisico” del fabbricato”; dalla relazione peritale in atti emerge che nel caso di specie “esperito il sopralluogo in data 10.07.2021 presso i luoghi di causa si ravvisavano alcune mancanze di tipo oggettivo all'organismo edilizio menzionato come parziali assenze di discendenti per l'allontanamento acque meteoriche attraverso tubazioni non idonee, tubazioni e corrugati a vista per il passaggio dell'energia elettrica e la condensa dei sistemi di raffrescamento o distribuzione idrica, assenza di tinteggiatura su terrazzi ed aperture a muro o soffitto non perfettamente chiuse”.
Secondo i rilievi operati dal CTU, il bene non sarebbe stato effettivamente realizzato come da accordi tra le parti, come specificato nei rilievi che seguono: “In definitiva, seppur essendo rimaste a completamento delle lavorazioni “di finitura minori”, l'immobile non può essere considerato ad oggi finito dalla ditta Appaltatrice, si richiama infatti il capitolato di appalto: “la tinteggiatura esterna viene realizzata con intonaco colorato, di colore bianco o chiari, a scelta del Committente”. In alcune parti viene a mancare detta finitura. Per quanto riguarda le tramezzature interne (vedi sottoscala non finito in adiacenza del radiatore a pavimento presso l'entrata all'immobile in esame) “le tramezzature interne vengono realizzate in blocchetti di laterizio con spessore di 8 – 12 cm a seconda del volume delle tubazioni e degli impianti che vengono inseriti” anche in questo caso si riscontra l'assenza del volume tecnico previsto.”
Il consulente tecnico incaricato dal Tribunale ha altresì fornito una stima dei costi per la realizzazione dei lavori mancanti, indicata nella somma pari ad € 6.362,47.
Preso atto, dunque, dell'inadempimento sotto il profilo oggettivo e materiale dell'opera oggetto del contratto preliminare stipulato tra le parti, occorre analizzare il profilo inerente il dedotto inadempimento, da parte della società convenuta, dell'obbligo di conclusione del contratto definitivo.

3.4 L'art. 3 del contratto preliminare concluso tra e la Parte_1 [...] in data 14/05/2014 - da tenere in considerazione in virtù del richiamo Controparte_1 operato in questo contratto al precedente stipulato tra le stesse parti, nella misura in cui in premessa viene indicato che “il contratto di compravendita stipulato in data
21/07/2012 è parte integrante della presente rettifica” - stabilisce che “l'atto notarile di compravendita sarà rogato da Notaio designato dal promittente acquirente, nel suo studio, entro e non oltre il 31/12/2014 su iniziativa della promittente parte acquirente”. Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di contratto preliminare di compravendita, l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo va desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle qual desumere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita (Cass. civ. 15/10/2007, n. 21587; conf. Cass. civ., sez, II, 22/10/2014, n. 22454).
L'accertamento sulla essenzialità del termine va condotto alla stregua “delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura ed oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre”, riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga dall'oggetto del contratto o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (Cass. civ. Sez. III, 15/07/2016, n. 14426)”
(Cass. civ., Sez. II, 09/10/2018, n. 24894).
Nel caso di specie, dal tenore della clausola contrattuale che reca l'indicazione della data per la stipula del contratto definitivo non emerge alcun profilo di essenzialità del termine pattuito.
Va, dunque, osservato come laddove non si considerasse il termine pattuito come essenziale, l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per l'esecuzione di un'obbligazione, pur impedendo, in mancanza di diffida ad adempiere, la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1957 c.c., non esclude la risolubilità del contratto a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza, occorrendo avere riguardo all'oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo (Cass. civ. sez. VI - II,
05/06/2018, (ord.) n. 14409).
È dimostrato che la società convenuta, in persona del legale rappresentante
[...]
nonostante abbia ricevuto numerosi inviti a presentarsi presso lo studio CP_6 notarile incaricato, da parte del promittente acquirente di ciò onerato, della redazione del contratto definitivo, abbia mancato detta partecipazione senza addurre giustificazioni idonee.
Ciò è confermato, in particolare, dall'audizione della teste di parte attrice, Tes_1
sentita all'udienza del 18/04/2023, nell'ambito della quale la stessa, sul cap. c)
[...]
(“vero è che il Sig. veniva contattato più volte dall'ufficio di Controparte_6 segreteria del Notaio Dott. , al fine di procedere alla stipula Persona_2 dell'atto pubblico di compravendita dell'immobile per cui è causa, ma il Sig. CP_6 reiteratamente si rifiutava adducendo le più svariate scuse, quali, era
[...] impegnato oppure non era ancora in possesso di tutta la documentazione necessaria per il rogito”), ha riferito: “Se ben ricordo nei primi mesi dell'anno 2018, la banca era pronta per rogare l'atto di compravendita;
si sarebbe dovuta cancellare con
l'attivazione del debitore l'ipoteca gravante sull'immobile; venne anche fissato un giorno per il rogito d'intesa con la banca Popolare del Lazio, che avrebbe dovuto far venire il funzionario abilitato;
ricordo che la banca ci riferì della necessità da parte dell'impresa di acquisire la documentazione necessaria. Il portò i documenti CP_6 necessari per il rogito;
quindi fu fissato il giorno del rogito ma in quella circostanza la società non si presentò. Ricordo che la società avrebbe dovuto pagare una somma piuttosto significativa per la estinzione dell'ipoteca che si era concentrata sull'immobile dei sig.ri ”; ha ulteriormente dichiarato: “Nel 2019 è stato Pt_1 ulteriormente fissato un appuntamento per la stipula. Il giorno precedente a quello stabilito il legale rappresentate della società mandò una email con la CP_1 quale comunicava il proprio impedimento. A questo punto la banca non si rese più disponibile a dare una ulteriore proroga. Da quella data non abbiamo più sentito nessuno”.
Deve, pertanto, escludersi che l'inadempimento della società convenuta possa ritenersi di non scarsa importanza, atteso che la mancata stipula del definitivo per la mancata comparizione non giustificata alla convocazione innanzi al notaio esercita una decisiva incidenza sulla tenuta dell'equilibrio sinallagmatico del rapporto.
Risulta invero palese il grave inadempimento della società nel Controparte_1 caso di specie;
pertanto, deve accogliersi la domanda di risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti del presente giudizio.
A tale pronuncia, stante l'effetto retroattivo che la connota (art. 1458, primo comma, c.c.), consegue il venir meno del vincolo contrattuale, liberando le parti dalle obbligazioni reciproche contratte.
Pertanto, l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba restituirlo al promittente venditore (cfr. Cass. civ., Sez.
II, 20/06/2017, (ord.), n. 24325).

4. Nel caso di specie, in ordine agli obblighi restitutori previsti a carico di entrambe le parti, va ribadito in via preliminare un principio cardine in materia secondo il quale “la condanna alla restituzione del bene o del prezzo, quale conseguenza dell'inesatto adempimento di un contratto a prestazioni corrispettive, presuppone
l'espressa domanda di parte, non essendo l'effetto restitutorio implicito nella domanda di risoluzione (…)” (Cass. civ., sez. 11, 16/04/2021, n. 10917) e dunque “la risoluzione del contratto, pur comportando - per l'effetto retroattivo sancito dall' art. 1458 c.c. -
l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa” (Cass. civ., sez. II, 23/04/2025, n. 10555).
Parte attrice, in conseguenza della domanda di risoluzione del contratto, ha chiesto la restituzione della somma versata per l'acquisto dell'unità immobiliare promessa in vendita, per l'ammontare di € 156.454,39, di cui € 130.000,00 per acconti versati ed € 26.454,39 per spese anticipate.
Vanno escluse le spese indicate da parte attrice, che la stessa allega di aver sostenuto per la realizzazione di cancelli, infissi interni ed esterni, materiale edile e così via, calcolate nella misura pari ad € 26.454,39, poiché tali spese esulano dagli obblighi restitutori scaturenti dall'effetto retroattivo della risoluzione del contratto, potendosi al più qualificare in un'ottica risarcitoria, qui non sviluppata.
In ogni caso le spese allegate non risultano sufficientemente dimostrate.
Per quanto concerne, invece, le somme richieste a titolo di acconti versati, nella misura di € 130.00,00, l'attore ha esposto, nell'atto introduttivo del giudizio, di aver versato alla controparte la somma pari ad € 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e sulla base del contratto preliminare del 21/07/2012; quella di € 20.000,00 versata a mezzo assegno bancario contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare del 14/05/2014; due assegni bancari per un totale di € 30.000,00 versati a seguito della realizzazione dei massetti;
ulteriori € 50.000,00 corrisposti in sede di montaggio degli infissi interni ed esterni.
Parte convenuta ha invece contestato l'ammontare indicato dall'attore rilevando di aver ricevuto la diversa e minor somma di € 90.000,00, come risulterebbe dimostrato dagli assegni allegati in atti;
mentre, con riferimento agli assegni bancari nn.
0709391522-02 e 0209388699-00, entrambi per la somma di € 20.800,00, questi sarebbero stati consegnati da coniuge dell'attore, per l'acquisto della Parte_2 particella sub 1 del complesso immobiliare oggetto di causa, come da contratto a rogito del notaio del 14/05/2014 (Rep. n. 55.113 - Racc. n. 14224). Per_1

4.1 In proposito occorre rilevare, richiamata la giurisprudenza di legittimità che applica i criteri della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. alle restituzioni operanti dall'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto, che l'istituto della ripetizione dell'indebito trova il proprio fondamento normativo negli artt. 2033 ss. c.c. ed attribuisce al soggetto che ha eseguito un pagamento, in assenza di un preesistente debito, il diritto di ripetere quanto pagato nei confronti del soggetto che l'abbia ricevuto.
Quanto al profilo dell'onere della prova nella domanda di ripetizione di indebito oggettivo, esso grava sul creditore istante, il quale è tenuto a provare i fatti costitutivi della sua pretesa;
perciò, sia l'avvenuto pagamento sia la mancanza di una causa che lo giustifichi (ovvero il venir meno di questa), prova che può essere fornita dimostrando l'esistenza di un fatto negativo contrario, o anche mediante presunzioni.
La giurisprudenza di legittimità compendia la regola in questi termini essenziali ed inequivoci: chi allega di avere effettuato un pagamento dovuto solo in parte, e proponga nei confronti dell'accipiens l'azione di indebito oggettivo per la somma versata in eccedenza, ha l'onere di provare l'inesistenza di una causa giustificativa del pagamento per la parte che si assume non dovuta (Cass. civ., sez. III, 23/11/2022, n.
34427).
Ancora sui limiti dell'onere della prova in capo all'attore: proposta domanda di ripetizione di indebito, l'attore ha l'onere di provare l'inesistenza di una giusta causa delle attribuzioni patrimoniali compiute in favore del convenuto, solo con riferimento ai rapporti specifici tra essi intercorsi e dedotti in giudizio, costituendo una prova diabolica esigere dall'attore la dimostrazione dell'inesistenza di ogni e qualsivoglia causa di dazione tra solvens e accipiens (Cass. civ., sez. VI, 26/05/2021, n. 14428).
Dunque, l'azione volta alla ripetizione dell'indebito, ex art. 2033 c.c., si fonda sui presupposti dell'avvenuta esecuzione di una prestazione da parte del solvens e del suo carattere non dovuto in ragione della invalidità o dell'inesistenza del vincolo obbligatorio;
spetta a chi agisce in ripetizione dimostrare, per il caso di un'obbligazione pecuniaria, sia l'avvenuto pagamento sia l'assenza di una causa che lo giustifichi, avuto riguardo ai rapporti specifici intercorsi tra le parti e dedotti in giudizio.
Di particolare rilievo è la posizione della giurisprudenza di legittimità sui caratteri del giudizio che il giudice deve compiere nel valutare la prova offerta dall'attore che agisce in ripetizione di un indebito oggettivo.
Tale posizione è compendiata nella seguente massima che trova fondamento nella stessa ratio che fonda la disciplina dell'indebito, vale a dire il disfavore dell'ordinamento per gli spostamenti patrimoniali privi di causa: allorché una parte, provata la consegna di una somma di denaro all'altra, ne domandi la restituzione omettendo di dimostrare la pattuizione del relativo obbligo, e la controparte non deduca alcuna causa idonea a giustificare il suo diritto a trattenere la somma ricevuta, il rigetto per mancanza di prova della domanda restitutoria va argomentato con cautela
e tenendo conto di tutte le circostanze del caso, onde accertare se la natura del rapporto e le circostanze del caso concreto giustifichino che l'accipiens trattenga senza causa il denaro ricevuto dal solvens (Cass. civ., sez. II, 08/10/2021, n. 27372).

4.2 Applicati i principi suesposti al caso di specie va preso atto che, come si evince dai documenti in atti, ha corrisposto alla Parte_1 Controparte_1 una somma di denaro pari a complessivi € 90.400,00.
In particolare, risultano versati da parte dell'attore in favore Parte_1 della società convenuta, € 30.000,00 come da assegno n. 0184660779 - 04; € 20.000,00
n. 0204251756-07; € 10.000,00 come da assegno n. 0204257695-05; € 20.000,00 come da assegno n. 0204257695-05; e infine € 10.400,00 come da assegno n. 0209388691-05.
Come già osservato, ai fini della ripetizione di quanto indebitamente versato, grava su colui che a tal fine agisce l'onere di provare l'effettivo pagamento.
Sul punto, occorre rilevare come le somme sono state interamente corrisposte mediante gli indicati assegni bancari.
Va, a tal proposito, richiamato il principio di diritto, alla stregua della quale, “in caso di pagamento effettuato mediante assegni di conto corrente, l'effetto liberatorio si verifica con la riscossione della somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi effettuata, salva diversa volontà delle parti, pro solvendo;
tuttavia, poiché l'assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell'obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo invece al creditore la prova del mancato incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una probatio diabolica, in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento” (Cass. civ., sez. II, 31/03/2022, n. 10366).
Nel caso di specie, parte convenuta conferma di aver ricevuto somme di denaro da parte dell'attore in misura in gran parte corrispondente alla richiesta attorea, nella specie riconosce di aver incassato € 90.000,00 da parte dell'attore come acconti per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, contestando di aver incassato le ulteriori somme allegate (n. 2 assegni per un totale pari ad € 41.600,00) che in effetti risultano sottoscritti da pertanto verosimilmente versati ai fini dell'acquisto di una Parte_2 parte dell'immobile oggetto del contratto dalla stessa stipulato, con , in Controparte_1 data 14/05/2014.
Vista la sostanziale corrispondenza tra le somme riconosciute dal debitore convenuto e quelle di cui l'attore ha dimostrato il versamento, nella misura in cui allega pagamenti avvenuti mediante la consegna di sette assegni, di cui due devono essere espunti dalle somme da lui corrisposte, in quanto riferibili alla coniuge Parte_2 accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare, riferita al contratto stipulato il 14/05/2014, la società convenuta va condannata alla restituzione della somma dall'attore corrisposta, nella misura di € 90.400,00.

5. Per quanto concerne gli effetti restitutori della risoluzione del contrato preliminare in discussione, dal punto di vista della convenuta , vanno Controparte_1 fatte le seguenti precisazioni.
La società convenuta ha chiesto, per l'ipotesi di rigetto della domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c., di condannare in solido l'attore e il Parte_1 convenuto alla restituzione dell'immobile oggetto del contratto CP_2 preliminare, nonché alla corresponsione dei frutti per l'anticipato godimento del bene a far data dal mese di settembre 2015 sino all'effettivo rilascio, per un importo pari ad €
70.000,00, nonché al risarcimento dei danni patiti dalla convenuta in misura corrispondente all'importo pari ad € 50.000,00 per l'incommerciabilità del bene da parte di terzi potenzialmente interessati all'acquisto.
Occorre rilevare che l'obbligo restitutorio discendente dall'art. 1458 c.c. si basa sulla circostanza per cui la “pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento, con un effetto liberatorio 'ex nunc' rispetto alle prestazioni da eseguire ed un effetto recuperatorio 'ex tunc' rispetto alle prestazioni eseguite (…)” (Cass. civ., sez. III,
25/02/2014, n. 4442).
Per quanto attiene alla richiesta di restituzione dell'immobile oggetto del contratto preliminare stipulato tra e la viene ad Parte_1 Controparte_1 applicarsi il disposto di cui al secondo comma dell'art. 1458 c.c. in tema di effetti della risoluzione.
Pertanto, la risoluzione non ha effetto retroattivo nei confronti dei terzi che hanno acquistato diritti da una delle parti del contratto risolubile: il loro acquisto, pertanto, non viene meno per effetto della pronuncia di risoluzione. Ove, però, l'atto di acquisto sia soggetto a trascrizione, i diritti acquistati dai terzi sono salvi soltanto se le formalità relative alla trascrizione dell'atto siano state espletate prima della trascrizione della domanda di risoluzione del contratto.
Ciò considerato, nel caso di specie, è il terzo ad aver acquisito la CP_2 proprietà del bene oggetto del contratto preliminare con l'intervento del decreto di trasferimento emesso il 18/06/2022 nella procedura esecutiva rubricata al n. 157/2019
R.G. Es..
In ossequio al disposto di cui all'art. 1458 c.c., in combinato con la disposizione di cui all'art. 2652 c.c., nel caso in esame, nessuna delle parti che ha chiesto la risoluzione del contratto (l'attore in via principale e nei confronti della convenuta, parte convenuta con domanda riconvenzionale subordinata) hanno dimostrato di aver proceduto ad effettuare una trascrizione della domanda di risoluzione anteriore rispetto all'atto che ha trasferito la proprietà del bene in capo al terzo CP_2
Ciò comporta l'impossibilità della restituzione dello stesso bene in quanto viene fatto salvo il diritto del terzo, con rigetto sul punto della relativa domanda riconvenzionale della società convenuta.

5.1 In relazione all'ulteriore richiesta di restituzione dei frutti per l'anticipato godimento del bene e alla richiesta risarcitoria, occorre rilevare come la prima possa trovare accoglimento in virtù della pacifica occupazione dell'immobile sin dal 2016.
Detta circostanza è stata confermata anche da parte dell'attore, sentito in sede di interrogatorio formale all'udienza del 18/04/2023, che, alla domanda sul cap. 1 della seconda memoria ai sensi dell'art. 183, sesto comma c.p.c. di parte convenuta, ha riferito che “Mio figlio è andato a vivere nell'immobile in questione CP_2 successivamente, attorno al 2016”.
Dunque, considerando la genericità dell'indicazione fornita dall'attore (cfr. attorno al 2016) che, tuttavia, dà conferma della circostanza dell'occupazione da parte del figlio del bene per cui è causa, possono calcolarsi i frutti civili decorrenti CP_2 dalla data indicata da parte della società convenuta, ossia dal settembre 2015.
Per quanto concerne, invece, il termine finale entro il quale calcolare i frutti da doversi corrispondere, esso deve necessariamente essere individuato nella data del pignoramento immobiliare, da cui è successivamente stata instaurata la procedura esecutiva, in ossequio al disposto di cui all'art. 2912 c.c., in base al quale il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata, individuato nella data di trascrizione del pignoramento del 30/05/2019.
Pertanto, tenuto conto del calcolo dei frutti operato dal consulente tecnico incaricato, espunto il periodo dal CTU considerato che va dal 30/05/2019 al giugno
2022 (data del decreto di trasferimento) e determinato sulla base del valore locativo del bene, i frutti vanno determinati nella misura di € 794,00 mensili per quarantacinque mensilità (da settembre 2015 a maggio 2019), per un totale pari ad € 35.730,00.
L'obbligazione restitutoria dei frutti grava sul soggetto che ha stipulato il contratto preliminare che viene qui risolto e, dunque, ; non rilevando che Parte_1
l'immobile sia stato goduto dal figlio dello stesso, estraneo al rapporto CP_2 obbligatorio con la . Controparte_1

6. La domanda di risarcimento del danno, ulteriormente formulata in riconvenzionale dalla convenuta e commisurata all'importo di € 50.000,00 sarebbe fondata sulla condizione di incommerciabilità del bene, determinata dalla immissione in possesso dell'immobile da parte del promissario acquirente, ciò che avrebbe reso il bene non appetibile per i terzi potenzialmente interessati all'acquisto.
Nel caso di specie la convenuta, cui è peraltro imputabile l'inadempimento che fonda la risoluzione del contratto preliminare di vendita, non ha fornito alcuna prova della concreta possibilità di godimento perduta del bene, in termini di commerciabilità dello stesso, e non ha allegato, fornendo riferimenti specifici, occasioni perdute di vendita a casa della ritenuta illegittima occupazione dell'immobile ad opera del terzo, limitandosi a far generico riferimento ad ipotetici potenziali acquirenti interessati al bene.
Ciò comporta che la domanda risarcitoria deve formulata dalla Controparte_1 in via riconvenzionale, deve ritenersi infondata e va respinta.
[...]

7. Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014, tenuto conto della natura e del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta (scaglione ricompreso tra € 52.000,01 ed €
260.000,00, applicati i valori minimi relativi a tutte le fasi, tenuto conto della scarsa complessità della controversia e del tenore delle difese svolte), seguono la prevalente soccombenza della parte convenuta, con conseguente compensazione parziale nella misura di 1/3 e condanna della predetta convenuta alla rifusione della restante parte in favore delle altre parti in giudizio. Deve richiamarsi il principio per cui, quando nello stesso giudizio più parti sono state assistite dal medesimo difensore (come accade nel caso di specie per l'attore ed il terzo chiamato in causa) e la loro domanda sia stata accolta (in tutto o in parte), è ammissibile a carico del soccombente la liquidazione unitaria e globale delle spese di lite in favore delle parti vittoriose.
Le spese della CTU, liquidate con separato decreto, devono essere definitivamente poste a carico di entrambe le parti contrapposte nel giudizio, attesi gli accertamenti peritali svolti per come rapportati alle domande formulate.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra domanda ed eccezione, così decide:
- dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti con scrittura privata del 14/05/2014 avente ad oggetto l'immobile sito in Fondi, via del
Faggio n. 16 e per l'effetto condanna la convenuta a restituire Controparte_1 all'attore la somma di € 90.400,00, oltre interessi legali dalla domanda Parte_1 al saldo;

- condanna l'attore a restituire alla convenuta Parte_1 Controparte_1
i frutti civili derivanti dall'occupazione del bene oggetto di preliminare nella
[...] misura di € 35.730,00, oltre interessi legali dalla domanda all'effettivo pagamento;

- rigetta le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta Controparte_1
[...]
- compensa tra le parti le spese di lite nella misura di 1/3 e condanna la
[...] alla rifusione della restante parte in favore di e Controparte_1 CP_2 [...]
, che liquida complessivamente in € 524,00 per esborsi ed € 5.171,10 per Pt_1 compenso al difensore, oltre al rimborso delle spese generali, iva e cpa (distrazione in favore del difensore dichiaratosi antistatario);
- pone le spese di CTU, liquidate in corso di causa, a carico di parte attrice e del terzo chiamato, da un lato, e della convenuta, dall'altro, nella misura del 50% ciascuna.
Latina, 25/12/2025
Il giudice
LU DI