REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott.ssa Manuela Pellerino, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile al numero 734/2025 R.G.,
TRA
Parte_1 elettivamente domiciliato in Casarano (Le) alla via Friuli n.5, presso lo studio dell'Avv. Francesca
CA (pec: , dalla quale è rappresentato e difeso in virtù di mandato Email_1 in atti;

RICORRENTE
E
CP_1
CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
Come da verbale d'udienza del 7.11.2025.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies s.s. c.p.c. depositato il 3.2.2025, agiva nei confronti di Parte_1
deducendo che: le parti erano comproprietarie di quota indivisa dell'immobile iscritto CP_1 al NCEU al foglio 75, p.lla 18, cat. A/3, cl. 3^, sito in Torre San Giovanni-Ugento alla via Dandolo
n.27; in data 20.01.2024, avevano sottoscritto un contratto preliminare con cui il ricorrente si era impegnato a trasferiva in favore di la propria quota del richiamato immobile al prezzo CP_1 di euro 20.000,00 che l'acquirente si era impegnato a versare alla sottoscrizione del rogito notarile, che sarebbe avvenuta entro e non oltre il 30.04.2024 dinanzi a Notaio prescelto dall'acquirente e comunicato al venditore entro e non oltre il 10.04.2024; che l'acquirente non aveva rispettato l'impegno assunto;
che il ricorrente, con pec del 14.11.2024 a firma del suo procuratore, aveva invitato il convenuto a presentarsi il giorno 12.12.2024 alle ore 17.00 presso il Notaio Dott. Avv.
GI De CA, per la stipula del rogito notarile di compravendita, ma che l'invito era rimasto inevaso.
Concludeva chiedendo di: “1. accertare e dichiarare l'inadempimento dell'obbligazione contrattuale da parte del sig. quale promissario acquirente, con riferimento al contratto CP_1 preliminare di vendita del 20.01.2024;

2. conseguentemente emettere in favore di sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., Parte_1 produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca al resistente la quota di proprietà del sig. relativamente all'immobile iscritto al NCEU al foglio 75, p.lla 18, cart. A/3, Parte_1 cl. 3 ^ sito in Torre San Giovanni-Ugento alla via Dandolo n. 27;

3. condannare il sig. al pagamento, in favore dell'odierno ricorrente, della somma di CP_1 euro 20.000,00, quale prezzo statuito per il trasferimento della quota convenuta nel contratto preliminare di vendita innanzi richiamato”.
Nonostante la regolarità della notifica del ricorso, il convenuto restava contumace.
La causa veniva istruita in via documentale e all'odierna udienza è stata discussa e decisa, ex art. 281 sexies, comma 1 c.p.c.
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La domanda del ricorrente non può essere accolta e va rigettata per i motivi di seguito esposti. ha prodotto in copia il titolo d'acquisto della proprietà della quota dell'immobile Parte_1 oggetto di compravendita. Ha, altresì, prodotto in copia il contratto preliminare stipulato con CP_1 relativo alla medesima quota.
[...]
Nel corpo del contratto preliminare, non si rinviene, tuttavia, la dichiarazione di conformità urbanistica di cui all'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001. Sebbene dall'atto di provenienza depositato, risalente all'anno 2007, si desuma che il fabbricato era stato costruito anteriormente al 1967, il venditore, né nel contratto preliminare, né nel ricorso, né in nessun altro documento ha dichiarato la data di costruzione del fabbricato, né ha fornito la garanzia che non siano stati effettuati interventi edilizi che necessitino di autorizzazione.
Come rilevato dalla Corte di legittimità, “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. non può essere emanata in assenza della dichiarazione - contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio - avente ad oggetto gli estremi della concessione edilizia;
dichiarazione che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dai già menzionati articoli 17 e 40 della I. n. 47 del 1985 e, ora, 46 d.p.r. n. 380/2001 (sentt. nn. 1199/97, 5902/02, 9647/06, 13225/08, 8489/16,
1505/18, 21721/19)”. Tale orientamento “discende dalla considerazione che la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti” (Cass.
29.9.2020, n. 20526).
Al contratto preliminare non è stata, inoltre, allegata alcuna planimetria che consenta di individuare esattamente l'immobile, nonostante nel contratto preliminare a questa si facesse riferimento, né vi è indicazione dei confini.
Sul punto la Corte di Cassazione ha sottolineato che “In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di determinare l'oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili "aliunde", idonei a consentire in modo inequivoco l'identificazione del bene oggetto della futura vendita, trova un limite qualora questo sia individuato per "relationem" in un atto destinato a formare parte integrante dell'accordo negoziale, poiché in tal caso la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi esterni diversi dall'atto specificamente richiamato in contratto e destinato a formarne parte integrante. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto non determinato, né altrimenti determinabile, il bene promesso in vendita, giacché identificato dalle parti mediante il rinvio, contenuto nel preliminare, ad una planimetria allegata al contratto, non prodotta, però, in giudizio)” (Cass. 19.11.2020, n. 26351).
Più recentemente la Suprema Corte ha chiarito che “In caso di contratto preliminare di vendita immobiliare di cosa generica, l'oggetto dello stesso può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua stipulazione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento” (Cass. 9.7.2024, n. 18681).
In effetti, “ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto di una compravendita immobiliare,
l'indicazione dei confini - i quali, concernendo punti oggettivi di riferimento esterni, consentono la massima precisione - assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie, ed in particolare ai dati catastali che, avendo tra l'altro finalità di natura tributaria, hanno carattere sussidiario” (Cass. 24.4.2007, n. 9857).
Neppure è stata depositata visura ipotecaria o comunque documentazione comprovante l'assenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli relative all'immobile per cui è causa.
Nulla per le spese, essendo il convenuto contumace.

P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) Rigetta la domanda di Parte_1
2) Nulla per le spese.
Così deciso in Lecce, il 7.11.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Pellerino