R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I n n o m e d e l p o p o l o i t a l i a n o

T r i b u n a l e O r d i n a r i o d i M o d e n a
S E Z I O N E P R I M A C I V I L E
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del dott. Eugenio Bolondi, pronuncia la seguente
S E N T E N Z A nella causa di primo grado iscritta al n. 4846 del Ruolo Generale degli affari contenziosi per l'anno
2022 promossa da
C.F. , rappresentata e difesa dall'Avvocato Parte_1 C.F._1
CASSANELLI ROBERTO
RICORRENTE contro
C.F. , rappresentata e difesa dagli Avvocati Controparte_1 C.F._2
TULLIO ANTONIO e CORAPI GUIDO
STEFANO ROSSETTI, C.F. , C.F. C.F._3 Controparte_2
, C.F. , rappresentati e difesi C.F._4 CP_3 C.F._5 dagli Avvocati SALARDI STEFANO e ROSSI ALESSANDRA
FRANCA MANNI, C.F. rappresentata e difesa dall'Avvocato C.F._6
MANGIAFICO MASSIMO
CONVENUTI
OGGETTO: contratto preliminare di divisione immobiliare

CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in verbale di udienza del 23/07/2025 e quindi come nelle rispettive memorie scritte autorizzate depositate nelle seguenti date: 08/07/2025 l'attrice, 09/07/2025
1 la convenuta 07/07/2025 la convenuta AN RA, 09/07/2025 i convenuti Controparte_1
SE.
RA G I O N I D I F A T T O E D I D I R I T T O D E L L A D E C I S I O N E
1. In data 21/12/2007 è morto senza lasciare testamento. Gli sono sopravvissuti in Persona_1 qualità di eredi la moglie RA AN e le tre figlie (ricorrente), (convenuta) Pt_1 CP_1 ed , mancata il 13/01/2022, alla quale sono subentrati quali eredi il marito AN SE Per_2
e i due figli e CP_2 CP_3
2. In data 19/07/2019, le quattro eredi di (madre e tre figlie) hanno stipulato un contratto Persona_1 preliminare di divisione (con firme autenticate da Notaio) il cui effetto finale, a seguito della stipula dell'accordo definitivo, sarebbe stato quello di attribuire a ciascuna sorella la piena ed esclusiva proprietà di uno dei tre immobili facenti parte dell'asse ereditario. In particolare, a Parte_2 sarebbe toccato l'appartamento di Modena, via Spallanzani n. 4, a la villa di Modena, Parte_1
Strada Formigina n. 690 e a un'altra villa contigua sita sempre alla via Controparte_1
Formigina n. 690 di Modena.
3. Nel preliminare di cui si discute, le contraenti hanno inoltre pattuito conguagli in denaro, la suddivisione di pertinenze comuni alle due ville contigue di Strada Formigina e, per quanto più interessa in questa sede, l'obbligazione di di regolarizzare a proprie spese l'immobile Parte_1 di cui sarebbe divenuta esclusiva titolare, rinunciando così a domandare rimborsi a tale titolo.
4. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 29/07/2022, preceduto da mediazione, ha Parte_1 domandato la risoluzione di tale accordo preliminare per sopravvenuta impossibilità della prestazione
(articoli 1256 e 1463 c.c.) o, in subordine, per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.) o, in ulteriore subordine, l'annullamento del contratto per errore essenziale (articoli 1427 e 1429 c.c.)
“sull'esatta quantificazione della prestazione convenuta contrattualmente a carico della esponente sig.ra . Parte_1
A sostegno della pretesa, la ricorrente ha riferito che:
- l'ammontare degli oneri di regolarizzazione dell'immobile a lei assegnato era stato calcolato, al momento della conclusione del preliminare, in euro 87.456,00 sulla base di preventivo dell'Ing.
[...]
che aveva già lavorato per la famiglia al tempo di ristrutturazione del compendio di via Per_3
Formigina intervenuta nell'anno 2010;
- tale presupposto fondante l'equilibrio contrattuale, noto e accettato da tutti i paciscenti, si era purtroppo rivelato fallace, dato che tecnici del Comune di Modena, interpellati successivamente al perfezionamento del preliminare, ritenevano pressoché impossibile la regolarizzazione
2 dell'immobile, con conseguente necessità di suo abbattimento o, in via del tutto residuale, una sanatoria a costi quanto mai superiori a quelli preventivati, prossimi, cioè, a circa euro 600.000,00.
5. RA AN, AN SE, e si sono costituiti riconoscendo Controparte_2 CP_3 il fondamento delle pretese della ricorrente e associandosi alle sue richieste.
6. a sua volta ritualmente costituitasi, ha invece domandato respingersi le Controparte_1 domande della sorella in via subordinata, in ipotesi di loro accoglimento, ha chiesto la Pt_1 restituzione, da parte dei convenuti SE, degli euro 20.000,00 versati alla sorella in Per_2 esecuzione del preliminare in questione;
in via riconvenzionale, ha inoltre domandato la condanna della sorella ricorrente e dei convenuti SE alla corresponsione di indennità per Pt_1
l'occupazione dei rispettivi immobili che ne ha reso impossibile ogni forma di godimento da parte sua.
7. Mutato il rito all'esito della prima udienza, celebrata il 10/01/2023, e depositate le memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c., il processo è stato dapprima istruito escutendo i testi Persona_3 [...]
, all'udienza del 05/03/2024, e quindi attraverso CTU con Tes_1 Testimone_2 Testimone_3 il geom. il quale ha depositato il proprio elaborato il 06/12/2024. Persona_4
8. Con ordinanza del 04/06/2025, ai sensi dell'art. 101, secondo comma, c.p.c., è stata sottoposta al contraddittorio delle parti la questione della nullità del contratto preliminare del 19/07/2019 di cui si discute, emersa a seguito del deposito della CTU.
9. All'udienza del 23/07/2025 le parti hanno infine discusso oralmente la causa ex art. 281 sexies c.p.c. che viene ora decisa ai sensi dell'ultimo comma della norma citata.
§
A) Si applica il criterio della cosiddetta “ragione più liquida”, che, come noto, consente di decidere la causa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre (cfr. tra le tante Cass., sez. un.,
8.5.2014, n. 9936).
Ciò premesso, si osserva quanto segue.
B) La CTU svolta, relativamente all'immobile che il preliminare di cui si discute prevederebbe di assegnare a evidenzia alle pagine 26-29: “Come si evince dai documenti prodotti dalle Parte_1
Parti e dall'accesso agli atti svolto presso il Comune di Modena (allegato G), l'attuale costruzione
(foglio 230, mappale 276) è stata edificata, senza titolo, nell'anno 2004 sull'area nella quale era prima esistente un fabbricato agricolo a servizi (edificato originariamente in epoca imprecisata, ma compresa tra il 1801 ed il 1900, come specificato nella scheda analitica dell'edificio di cui al
Censimento del Patrimonio Edilizio del Territorio Rurale del Comune di Modena n. 3742 – Allegato
E).
3 L'allegato E, denominato “Relazione Urbanistica”, comprende l'estratto dell'attuale normativa urbanistica (PUG – Piano Urbanistico Generale) riguardante il fabbricato oggetto di vertenza, con le norme specifiche di intervento e la scheda di censimento del Patrimonio Edilizio 2021 del
Territorio Rurale. In questa scheda è desumibile che il fabbricato interessato (foglio 230, mappale
276), nel censimento del 1985/1987 era sostanzialmente differente da quello attualmente esistente e riguardante il censimento avvenuto nel 2017/2020. Infatti, come precisato in atti e già sopra specificato, nell'anno 2004 il fabbricato precedentemente esistente è stato oggetto di demolizione completa e sostituzione con edificio di differente impianto planimetrico (anche con l'estensione della superficie dell'impronta – area di sedime), con considerevoli aumenti di superfici utili e volumetria.
Tale intervento è stato tutto eseguito senza il rilascio e/o il deposito di alcun titolo edilizio.
In particolare (si veda la schematizzazione dell'allegato F):
- l'area di sedime originaria della costruzione era di mq. 85 (circa), e la volumetria, sempre originaria/legittimata, pari a mc. 410 (circa). Tali consistenze sono state determinate dallo scrivente sulla scorta degli elementi contenuti nella documentazione in atti e/o acquisita nel corso delle attività peritali (planimetria del 1985 del mappale 7-217 – Allegato H-I, fotografie e relazione contenute nella pratica edilizia di cui al prot. 2698/85 - Allegato I, fotografie allegate alla Scheda di censimento
- Allegato E, e documentazione tecnica allegata alla richiesta di parere preventivo di cui al prot.
1210/98 - allegato L);
- l'area di sedime della costruzione attualmente esistente, è di mq. 232, e la volumetria di mc. 1341
(circa). Queste consistenze sono state calcolate dallo scrivente sulla base delle misure rilevate direttamente in occasione del sopralluogo.
Risulta pertanto evidente che la differenza di consistenza tra quanto legittimato (derivante dallo stato di fatto della consistenza agricola edificata nel periodo compreso tra il 1801 ed il 1900 – vedi scheda di censimento Comunale – allegato E – e dalla successiva sanatoria edilizia di cui al prot. 2698/85 del 09.11.1985 – allegato I) e quanto effettivamente costruito, è sostanziale, nel momento in cui è stata coperta una maggiore superficie di mq. 147(mq. 232 – mq. 85), e realizzata una maggiore volumetria di mc. 931 (mc. 1.341 – mc. 410), consistenza superficiale quasi triplicata (2,73 volte) e consistenza volumetrica più che triplicata (3,27 volte), rispetto a quelle legittimate preesistenti.
A ciò si aggiunga che nella ricostruzione è stata modificata la destinazione d'uso, da agricola legittimata, a residenziale (con la realizzazione di n. 2 unità abitative autonome), e ovviamente variata anche, sempre sostanzialmente, la sagoma dell'edificio (si vedano, a tal proposito: le fotografie allegate al censimento del Patrimonio Edilizio del Comune di Modena – allegato E, e gli elaborati grafici sopra già citati).
4 Ciò premesso, per rispondere al presente quesito, risulta evidente che l'edificio oggi in esame (foglio
230, mappale 276 del Comune di Modena) è da considerare a tutti gli effetti quale
[...]
(cioè, frutto di demolizione e ricostruzione con aumento sostanziale di superficie CP_4 utile e di volumetria, con conseguente modifica della sagoma), ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera
e), del D.P.R. n. 380 del 2001.
Gli strumenti pianificatori del territorio, attuale PUG (Piano Urbanistico Generale) e quello in vigore all'epoca della demolizione della vecchia costruzione e della edificazione del nuovo fabbricato, PRG (Piano Regolatore Generale), non consentono (PUG), e non consentivano (PRG), nella zona interessata (territorio rurale), la costruzione di un nuovo fabbricato in sostituzione di altro esistente (peraltro si tratta di edificio di valore storico culturale testimoniale, inserito nel Censimento del Patrimonio Edilizio del Territorio Comunale di Modena – Allegato E), con conformazione planimetrica, superficie e volumetria sostanzialmente differenti alla consistenza legittimata.
Pertanto, attualmente (come pure all'epoca della costruzione), non è possibile procedere alla regolarizzazione/sanatoria della situazione urbanistica dell'immobile di cui alla lettera C) del contratto preliminare sottoscritto dalle Parti il 19.07.2019 (foglio 230, mappale 276 del Comune di
Modena, subalterni nn. 1 e 2), così da renderlo commerciabile. Infatti, il manufatto riguarda “Nuova
Costruzione” la cui realizzazione non è consentita dalla attuale normativa urbanistica vigente nel
Comune di Modena (si tratta di avvenuta completa demolizione di fabbricato agricolo, in zona rurale, edificio di valore storico culturale testimoniale inserito nel Censimento del Patrimonio Edilizio del
Territorio Rurale del Comune di Modena, e riedificazione con superficie totale, volumetria complessiva e conseguente modifica della sagoma).
…
Pertanto, l'intera attuale costruzione, secondo la vigente normativa, considerato che con la completa nuova costruzione è stato disatteso ogni aspetto urbanistico, è da demolire completamente, nel momento in cui nessun elemento preesistente è stato mantenuto (caratteristiche tipologiche e di materiale), sono state notevolmente aumentate la volumetria complessiva e la superficie, è stata variata la sagoma, ed è stata modificata l'originaria destinazione d'uso (servizi agricoli, o comunque servizi) con la realizzazione di 2 unità abitative autonome.
Nulla potrà quindi essere salvato di quanto attualmente esistente.”.
Il Tribunale condivide nella sua interezza l'operato del CTU – svolto nel contraddittorio con i
Consulenti di parte nominati e frutto di attenta e scrupolosa disamina della documentazione rilevante
– e ne fa proprie le conclusioni, ritenute convincenti e motivate in modo congruo.
In relazione alle osservazioni critiche mosse dalla Difesa della convenuta si Controparte_1 richiamata il noto orientamento della S.C. per cui “il giudice del merito, quando aderisce alle
5 conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte [n.d.r. come nel caso di specie], esaurisce l'obbligo della motivazione con
l'indicazione delle fonti del suo convincimento” (così, tra le tante, Cass., 02/02/2015, n. 1815; più di recente, nello stesso senso cfr. Cass. 31/08/2018, n. 21504).
C) L'accordo preliminare per cui è causa è, in conclusione, nullo ai sensi degli articoli 1346 e 1418
c.c. per impossibilità originaria di una parte certamente essenziale (art. 1419 c.c.) del suo oggetto, concernente appunto un immobile da demolire, di cui cioé “Nulla potrà quindi essere salvato di quanto attualmente esistente.”.
Le considerazioni della Difesa di nelle note del 09/07/2025 (secondo cui, in Controparte_1 sintesi, del contratto in esame non potrebbe dichiararsi la nullità avendo effetti obbligatori e non traslativi), e il relativo corredo giurisprudenziale, non sono invece pertinenti alla fattispecie in esame, il cui punto nevralgico non è la conclusione di un accordo preliminare o definitivo, ma l'averne pattuito quale oggetto una costruzione ab origine per certo da demolire, come tale, a prescindere, insuscettibile di trasferimento.
D) Da ciò consegue, in primo luogo, il diritto di di vedersi restituito dai Controparte_1 convenuti SE l'importo di euro 20.000,00 (oltre interessi legali dal 19/07/2019 a quello della restituzione) dalla prima indebitamente corrisposto alla sorella in forza del preliminare ora Per_2 dichiarato nullo.
E) E', poi, fondata la domanda avanzata in via riconvenzionale da di ricevere Controparte_1 dalla sorella e dai convenuti SE un'indennità, parametrata ai 2/9 della quota della Pt_1 richiedente, per avere questi ultimi goduto in modo esclusivo di beni della comunione ereditaria;
precisamente il fabbricato costituito da 2 unità abitative al civico n. 690 di Strada Parte_1
Formigina a Baggiovara e i convenuti l'appartamento al piano secondo di via Spallanzani n. CP_1
4 a Modena.
Risulta, infatti che l'avente diritto non solo non abbia mai concretamente goduto di alcun bene della comunione ereditaria, ma anche che il 30/11/2021 (data in cui si è tenuto il relativo incontro di mediazione, in precedenza non sussistono esplicite pretese) abbia formalizzato corrispondente domanda agli occupanti (chiedendo, in alternativa, il pagamento di indennità) da essi respinta.
Sulla base delle condivisibili risultanze della CTU (pagine 32 e seguenti), l'indennità di cui si discute viene così calcolata:
- da i 2/9 del canone mensile stimato in euro 1.550,00, cioè euro 344,44 per le 44 Parte_1 mensilità a oggi maturate (da dicembre 2021 a luglio 2025 compresi) ossia euro 15.155,36;
- dai convenuti SE i 2/9 del canone mensile stimato in euro 1.100,00, cioè euro 244,44 per le 44 mensilità a oggi maturate, vale a dire euro 10.755,36.
6 F) Inammissibili, invece, poiché tardivamente proposte, le domande formulate dai convenuti SE nella memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c. di ricevere da gli importi di Controparte_1 euro 7.932,23 per asserite spese condominiali relative a immobili della comunione ereditaria ed euro
6.750,00 per la metà di quanto in tesi corrisposto da a (peraltro Parte_2 Controparte_5 in conseguenza di rapporti societari avulsi dal presente contenzioso e difettanti di connessione, tantomeno cosiddetta forte, con lo stesso ex art. 40 capoverso c.p.c.).
Trattandosi di pretese dichiaratamente conseguenti a quella di corresponsione dell'indennità da occupazione avanzata da in comparsa di costituzione e risposta, le stesse Controparte_1 avrebbero dovuto essere proposte all'udienza del 14/02/2023 ai sensi dell'art. 183, quinto comma,
c.p.c. nella sua formulazione ante riforma CA (d. lgs. 149/2022).
G) L'esito complessivo della lite, qualificabile in termini di reciproca soccombenza ex art. 92, secondo comma, c.p.c. giustifica la compensazione integrale delle relative spese, comprese quelle di
CTU come separatamente liquidate.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Modena, in composizione monocratica, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa e respinta:
- dichiara nullo il contratto preliminare di divisione concluso il 19/07/2019 dalle eredi di
[...]
Per_1
- condanna AN SE, e a pagare a euro Controparte_2 CP_3 Controparte_1
20.000,00, oltre interessi dal 19/07/2019 al saldo;

- condanna AN SE, e a pagare a Controparte_2 CP_3 Controparte_1
l'ulteriore somma di euro 10.755,36, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo;

- condanna a pagare a euro 15.155,36, oltre interessi legali dalla Parte_1 Controparte_1 presente sentenza al saldo;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite, comprese quelle di CTU come separatamente liquidate.
Si comunichi.
Modena, 31/07/2025
IL GIUDICE dott. Eugenio Bolondi
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