Sentenza n. 672/2026
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della PUGLIA Sezione 28, riunita in udienza il
19/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
CIGNA MARIO, Presidente
CAVALLONE LUCIANO, Relatore
POLIGNANO ANTONIO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2830/2024 depositato il 22/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Taranto
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 395/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TARANTO sez.
3 e pubblicata il 12/03/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 55947 IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 28/2026 depositato il 19/01/2026
Richieste delle parti: come da verbale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La controversia trae origine dall'impugnazione dell'avviso di accertamento IMU n. 55.947, notificato alla società il 13 gennaio 2023, relativo all'anno d'imposta 2017, con il quale il Comune di Taranto ha richiesto alla Società Cooperativa Tarantina Per Abitazioni Popolari s.p.a. il pagamento della complessiva somma di
€ 43.287,00, di cui € 30.372,00 per maggiore imposta, € 9.081,60 per sanzioni ed € 3.933,47 per interessi.
La società ricorrente, nel giudizio di primo grado, ha impugnato l'atto deducendo, in sostanza, il difetto del presupposto impositivo, assumendo che, per effetto delle locazioni in corso, le abitazioni oggetto di accertamento rientrano nell'ambito dei cd. “alloggi sociali” e invocando la “esclusione/esenzione” di cui al d.l. n. 201/2011 in combinato con il d.m. 22 aprile 2008.
Il Comune si è costituito in primo grado chiedendo il rigetto del ricorso. In sintesi, l'ente ha negato la spettanza del regime invocato, richiamando i requisiti soggettivi e oggettivi mancanti ai fini del riconoscimento della chiesta “esenzione”, contestando che la contribuente svolgesse un ruolo “assimilabile ad una attività commerciale”.
In prossimità dell'udienza di discussione, la contribuente ha depositato una relazione tecnica di parte finalizzata a sostenere la corrispondenza delle caratteristiche degli immobili e dei contratti di locazione ai requisiti normativi richiamati, evidenziando, tra l'altro, che su numerosi contratti il canone risultava ricondotto ai parametri dell'accordo territoriale.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Taranto, con la sentenza qui impugnata, ha rigettato il ricorso, rilevando, in sintesi, l'insussistenza dei presupposti per il riconoscimento del trattamento invocato, con condanna della società alle spese del giudizio di primo grado. Ha rilevato, tra l'altro, che:
- la cooperativa operava “come un normale soggetto economico che concede in locazione i propri beni ed utilizza il ricavato per la conservazione del patrimonio immobiliare”, tanto da aver ammesso anche
“l'esistenza di locali commerciali” e ad “uso ufficio”, per nulla compatibili con le asserite finalità sociali;

- non risultava che i conduttori appartenessero alle categorie individuate dalll'art. 1, comma 2, del D.M.
Infrastrutture del 22/4/2008 (individui o nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi al libero mercato);
- i contratti prodotti richiamavano esclusivamente le previsioni della legge 431/1998 e non il detto D.M.;
- non v'era prova alcuna dei criteri utilizzati per la determinazione del canone in base alle prescrizioni di cui all'art. 2 del D.M. Infrastrutture del 22/4/2008, prova non ritraibile dalla consulenza tecnica di parte, contenente una “valutazione postuma della conformità dei canoni di locazione al precetto normativo”.
Ha proposto appello la contribuente, chiedendo la riforma della decisione di primo grado.
Con il primo motivo l'appellante sostiene che la sentenza impugnata avrebbe negato il beneficio introducendo, di fatto, condizioni soggettive ulteriori (in particolare, una necessaria “non commercialità” o “assenza di lucro” del proprietario/locatore) non previste né dal D.L. 201/2011 né dal D.M. 22 aprile 2008. Secondo la cooperativa, la nozione di “alloggio sociale” si fonderebbe su elementi oggettivi e funzionali (destinazione alla locazione con finalità di riduzione del disagio abitativo e rispetto dei parametri di canone e durata), senza che la norma richieda che il proprietario sia un ente “non lucrativo” o operi in condizioni di sostanziale gratuità.
L'appellante contesta quindi che la sentenza abbia valorizzato – come decisivo – il fatto che la cooperativa svolga un'attività di locazione che il giudice avrebbe ritenuto “economicamente orientata”, così negando la natura “sociale” degli alloggi. Nel medesimo motivo la società insiste anche sulla qualificazione dell'istituto come ipotesi di “esclusione” dall'imposta, e non come esenzione in senso tecnico: ciò, a suo avviso, comporterebbe che l'imposta “non si applica” quando sussistono le condizioni normative, senza margini per introdurre presupposti ulteriori.
Con il secondo motivo l'appellante censura il passaggio della sentenza di primo grado secondo cui l'agevolazione non sarebbe applicabile perché i contratti di locazione farebbero riferimento alla L. 431/1998
e non anche al D.M. 22 aprile 2008. La cooperativa sostiene che la disciplina degli alloggi sociali non imporrebbe un particolare “nomen iuris” contrattuale né un richiamo testuale al decreto ministeriale, essendo sufficiente che i rapporti presentino i requisiti sostanziali individuati dalla normativa (in particolare quanto a durata e canoni, parametrati agli accordi territoriali previsti dalla stessa L. 431/1998). Pertanto, il giudice avrebbe fatto dipendere l'esito della lite da un requisito meramente formale, non previsto a pena di decadenza o inefficacia del beneficio.
Con il terzo motivo l'appellante si confronta con le ulteriori ragioni di rigetto basate sulla carenza di prova, contestando che il primo giudice abbia ritenuto indispensabile, per ogni singolo rapporto locativo, dimostrare requisiti ulteriori (come la condizione soggettiva dei conduttori e la completa documentazione sui criteri di determinazione dei canoni) e abbia escluso che tali aspetti potessero essere verificati “a posteriori”. La cooperativa afferma, invece, che la non applicazione dell'IMU dipenderebbe dalla corretta qualificazione giuridica degli immobili come “alloggi sociali” e che la relativa dimostrazione non potrebbe essere compressa entro rigidità processuali sproporzionate, tanto più ove l'imposta sia stata richiesta in misura non dovuta.
Infine, per superare le "carenze probatorie" rilevate dal primo giudice, la Cooperativa ha prodotto in sede di appello una nuova perizia tecnica e una documentazione analitica relativa a 29 unità immobiliari. Questi documenti (certificati di residenza, stati di famiglia, autodichiarazioni e modelli ISEE degli inquilini) mirano a dimostrare rigorosamente il possesso dei requisiti soggettivi dei conduttori e l'adeguatezza degli alloggi secondo i parametri regionali.
In conclusione, la Cooperativa chiede la riforma della sentenza e l'annullamento parziale dell'accertamento, quantificando il debito residuo in circa 12.000 euro qualora venisse riconosciuta l'esclusione per i soli 29 appartamenti documentati, facendo istanza di una consulenza tecnica d'ufficio ed ispezione per accertare le caratteristiche sociali del compendio immobiliare.
Nel presente grado, il Comune di Taranto non si è costituito.
In prossimità dell'udienza, l'appellante ha depositato memoria illustrativa con la quale ha ribadito che la fattispecie degli alloggi sociali, per l'anno in esame, discende dall'art. 13, comma 2, lett. b), d.l. n. 201/2011, integrato dal d.m. 22 aprile 2008; insiste sulla qualificazione come “esclusione” e sul carattere oggettivo della definizione ministeriale, richiamando anche decisioni e principi di matrice europea e ribadendo l'istanza istruttoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello della contribuente è infondato.
La giurisprudenza di legittimità chiarisce che l'esclusione IMU per gli alloggi sociali presuppone una verifica in concreto e con riferimento a ciascun immobile, distinguendo le diverse fattispecie agevolative e richiedendo l'accertamento puntuale dei requisiti applicativi.
«In buona sostanza, al fine di dimostrare il puntuale ed effettivo riscontro di tutti gli aspetti fondamentali richiamati all'interno della definizione di “alloggio sociale”, e per usufruire dell'esenzione, è necessario procedere all'analisi di ogni singolo aspetto saliente richiamato dal d.interm. 22 aprile 2008, ovverosia: a)
l'uso residenziale dell'unità immobiliare;
b) la locazione permanente;
c) il ricorrere della funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale e la riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato;
d) la condizione di alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà» (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 30442 del 2024).
Dunque, il d.m. 22 aprile 2008 definisce “alloggio sociale” l'unità immobiliare ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di riduzione del disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati non in grado di accedere alla locazione nel libero mercato;
e precisa che rientrano nella definizione anche gli alloggi realizzati o recuperati con ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni (ed anche alla proprietà).
Orbene, non può parlarsi di “locazione permanente”, nel caso di specie.
Per quanto nel non chiarissimo atto di gravame non pare neppure si richiami tale ipotesi, nella specie, è comunque bene precisare che la locuzione “locazione permanente” (di cui al comma 2 dell'art. 1 del detto d.m.) esprime una destinazione stabile dell'unità immobiliare al circuito dell'affitto sociale, coerente con la funzione di interesse generale descritta dalla definizione ministeriale. Essa non si esaurisce nella presenza di un contratto abitativo ordinario, ma richiede che l'alloggio sia concretamente inserito, con carattere di stabilità, in un programma di riduzione del disagio abitativo verso soggetti svantaggiati, secondo i parametri del decreto: stabile inserimento che non è dato sapere da cosa si desumerebbe, nella specie.
Lo stesso, peraltro, come desumibile dal comma 4 dell'art. 2 del medesimo d.m., è appannaggio dei soli
“operatori pubblici” individuati come soggetti erogatore del detto servizio.
Ma neppure possono dirsi sussistere i requisiti di cui al comma 3 dell'art. 1 del menzionato d.m.
Anzitutto, l'appellante valorizza la durata dei contratti (4+4 e, in un caso, 6+6) come indice del requisito temporale previsto (durata di almeno otto anni).
Tale prospettazione non può essere condivisa.
Il contratto abitativo per quattro anni può proseguire per altri quattro solo per effetto del rinnovo, del tutto ipotetico, ben potendo non esservi, laddove ricorrano i casi previsti dall'art. 3 legge 431/1998. Insomma, la previsione del d.m. («locazione temporanea per almeno otto anni») riguarda una destinazione programmata dell'alloggio nell'ambito della fattispecie di cui al comma 3, e non si identifica con la mera rinnovabilità civilistica del rapporto, alle condizioni previste dalla normativa di settore e dagli stessi contratti.
Del resto, se così non fosse stato, e se fossero state sufficienti le guarentigie (a favore dei conduttori) di cui agli artt. 2 e 3 legge 431/1998, sarebbe stato sufficiente richiamare tali disposizioni, e non prevedere un termine minino di locazione di otto anni.
Ma soprattutto, allorché il comma 1 del menzionato art. 2 legge 431/1998 prevede che «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni […]», lo stesso non impedisce, certo, che sia prevista una durata iniziale maggiore («non inferiore a quattro anni» significa chiaramente ciò). Il che significa che una durata iniziale imposta, per questo tipo di alloggi, di otto anni, unitamente al detto rinnovo per altri quattro, garantisce una ben diversa stabilità del rapporto, tendenzialmente di dodici anni, certamente maggiore di quella (come detto, “4-4”) evocata da parte ricorrente.
Inoltre, l'assenza di prova di un vincolo di destinazione programmato, e non lasciato alla “libera” iniziativa del privato (e, più in generale, dell'inserimento dell'immobile in un circuito di edilizia sociale regolata e chiaramente e formalmente destinata a tale scopo) rende palese la necessità (almeno) dell'ulteriore requisito di cui al detto comma 3, ovvero la realizzazione o il recupero degli alloggi con contributi o agevolazioni pubbliche: requisito che parte appellante reputa non indispensabile, ma che, per contro, è chiaramente richiesto dal disposto normativo invocato.
Del resto, se così non fosse, non si vedrebbe a quali casi dovrebbe applicarsi, per gli operatori pubblici, il comma 2 (ovvero il caso della locazione permanente): atteso che, escluso detto requisito (realizzazione o recupero degli alloggi con contributi o agevolazioni pubbliche) sarebbe sufficiente, ai sensi del comma 3, che la durata della locazione sia stabilita in otto anni.
Né può essere un caso che sia necessario tale requisito, posto che i soggetti coinvolti nella realizzazione di alloggi sociali sono selezionati a monte mediante procedura ad evidenza pubblica.
Al riguardo, va richiamato il comma 4 dell'art. 2 del decreto del ministero delle infrastrutture del 22 aprile
2008, che si riferisce espressamente (al fine di stabilire la spettanza di una «compensazione costituita dal canone di locazione e dalle eventuali diverse misure stabilite dallo Stato, dalle regioni e province autonome e dagli enti locali»), «agli operatori pubblici individuati come soggetti erogatori del servizio di edilizia sociale in locazione permanente sulla base delle vigenti normative ed agli operatori pubblici e privati selezionati mediante procedimento di evidenza pubblica per la realizzazione degli alloggi di cui all'art. 1, comma 3»: e tale ulteriore requisito è certamente insussistente.
Si spiegano, allora, in quest'ottica gli ulteriori oneri gravanti sui detti soggetti, quali quelli di cui al comma 7 dell'art. 2 appena richiamato: «L'alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L'alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative».
Insomma, è evidente che si tratti di procedimento di carattere pubblicistico, che determina a monte, a seguito di procedura ad evidenza pubblica, e non certo “a valle” e sulla base della libera iniziativa del privato, il da farsi, vincolando il privato a ben precisi obblighi: ciò che nella specie manca in radice.
Infine, quanto ai canoni, gli stessi devono essere (per il caso in cui sia un privato a realizzare tali alloggi sociali) determinati ai sensi del comma 3 dell'art. 2 del d.m. in commento.
È pur vero che la giurisprudenza di legittimità chiarisce che l'esclusione IMU per gli alloggi sociali non opera per categorie indistinte di immobili, ma postula la verifica in concreto della riconducibilità dell'unità immobiliare ai parametri del d.m. 22 aprile 2008, con riferimento a ciascun immobile, gravando sul contribuente l'onere di provare i presupposti della non imposizione (Cass., sez. V, ord. 15 febbraio 2025, n. 3841): ma ciò non smentisce quanto appena detto, e anzi, a ben vedere, lo rafforza, richiedendo che i suddetti requisiti vadano visti, in caso di realizzazione di più alloggi, caso per caso.
Nella specie, quanto dedotto e prodotto da parte appellante al più mira a soddisfare solo l'ultimo dei requisiti richiamati, quello relativo al canone, sopperendo alle ulteriori palesi carenze – in estrema sintesi – col generico richiamo di una funzione di ausilio di fasce deboli della popolazione: il che è palesemente ben altro, rispetto all'istituto invocato.
Gli elementi richiamati da parte della contribuente, pur suggestivi, sono palesemente insufficienti a dimostrare, in modo compiuto e individualizzato per ciascun cespite, la ricorrenza dei menzionati presupposti per l'esclusione della tassazione di cui si tratta.
Al riguardo, non è inopportuno evidenziare che la legge distingue gli alloggi sociali dagli alloggi di edilizia residenziale pubblica “tradizionale” (ex IACP oggi ARCA, ALER, ATER, ecc.). Infatti, per questi ultimi l'art. 1, co. 749 L. 160/2019 prevede solo una detrazione IMU di €200 (come per le prime case “ordinarie” non di lusso) e l'applicazione dell'aliquota ordinaria salvo riduzioni comunali. Non è prevista l'esenzione totale per tutti gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, nonostante la funzione chiaramente pubblicistica e di tutela delle fasce meno abbienti che pure la stessa persegue, a meno che essi rientrino specificamente nella categoria di “alloggio sociale” ex DM 2008. Questa differenziazione, introdotta a decorrere dal 2014 (DL
102/2013 conv. L. 124/2013), conferma che solo gli immobili con le caratteristiche del DM 2008 possono beneficiare dell'esenzione. In altre parole, l'essere un alloggio popolare assegnato da un ente pubblico non basta di per sé: l'immobile deve rispettare i menzionati parametri del DM 2008 richiamato.
Conformemente, è stato affermato, con principio pienamente condiviso da questa Corte, che «l'esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell'infrastrutture, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008 (Sez.
5, Ordinanza n. 6380 del 2024; negli stessi termini cfr. anche Sez. 5 - , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024,
Rv. 671391 – 01 […] (così Sez. 5, Ordinanza n. 31214 del 2024).
I documenti ulteriori prodotti in appello non colmano il deficit probatorio, non costituendo prova, nei termini richiesti dalla giurisprudenza di legittimità e dalla normativa richiamata, che si tratti di alloggi sociali.
Infine, l'istanza di consulenza tecnica d'ufficio non può essere accolta, poiché la CTU non può supplire a carenze di allegazione e prova sui fatti principali gravanti sulla parte che invoca il beneficio, né può essere disposta con finalità esplorative, ma opera come ausilio valutativo di elementi già sufficientemente delineati e provati dalle parti (Cass., sez. V, 13 gennaio 2016, n. 404; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 18976 del 10/09/2007,
Rv. 601261). Né si comprende come l'ispezione in data odierna potrebbe colmare le lacune probatorie (sui requisiti previsti per la chiesta esclusione dell'imposizione) evidenziate.
Ne consegue il rigetto dell'appello.
Quanto alle spese del presente grado, non essendosi l'appellato costituito, non vi è luogo a provvedere.

P.Q.M.

rigetta l'appello.