N. R.G. 1580/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
SEZIONE V CIVILE
IL GIUDICE ISTRUTTORE IN FUNZIONE DI GIUDICE UNICO SALVATORE
BARBERI ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 1580/21 R.G.
promossa da
C.F. , nato ad [...] il [...], Parte_1 C.F._1
residente in [...], rappresentato e difeso giusta procura in atti dall'Avvocato Mario Cavallaro, presso il cui studio sito in Giarre alla via Turati nr. 89 è domiciliato;

-ATTORE-
contro
(C.F. ) in persona del Sindaco pro-tempore, Controparte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliato presso l'avvocatura comunale sita in Acireale via Lancaster n.
13, rappresentato e difeso per procura in atti dagli avvocati Agata Senfett e Giovanni
Calabretta;
pagina 1 di 9 - CONVENUTO -
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La causa veniva posta in decisione all'udienza del 21 maggio 2025.
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In fatto ed in diritto
Con atto di citazione regolarmente notificato l'attore indicato in epigrafe esponeva:
“

1. che in data 07.01.2021 è stata notificata all'attore l'intimazione di pagamento nr.109533 del 31.12.2020, con la quale si intimava al Sig. il pagamento della Parte_1
complessiva somma di €53.983,14 ( , co-destinataria della suddetta Persona_1
ordinanza, è deceduta da diversi anni), relativa a canoni “locativi” per il periodo intercorrente tra il mese di aprile 2017 e il 28 dicembre 2020, in qualità di detentore ed occupante dell'alloggio abusivo di via Cordovado nr.44/F, in catasto al foglio 45, p.lla
112 sub.7, nonché comprensiva di interessi legali per i canoni compresi tra il mese di maggio 2011 ed il mese di dicembre 2020, anch'essi oggetto di previa ordinanza ingiunzione tutt'ora oggetto di opposizione sub iudice;



2. che tale intimazione risulta basata sul provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale ex art.31 DPR 380/2001, datato 05.05.2011 (rep. 75/2010) in base alla quale
l'attore è stato ritenuto occupante sine titulo dell'immobile de quo”.
Ciò premesso, l'attore chiedeva quanto segue:
“- Nel merito, annullare integralmente l'ordinanza-intimazione di pagamento nr.109533 del 31.12.2020 poiché nulla, del tutto infondata in fatto ed in diritto e carente sotto ogni profilo logico-deduttivo.
In via del tutto subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto anche solo parziale delle tesi
pagina 2 di 9 attoree, si chiede che la somma ingiunta venga valutata secondo idonei parametri, decurtata degli interessi sicuramente non dovuti per i canoni oggetto di altro giudizio e delle compensazioni dovute agli attori”.
Il convenuto si costituiva in giudizio e chiedeva il rigetto delle domande attrici. CP_1
Nel merito, le domande attrici vanno rigettate.
Si osserva in primo luogo che tutti i provvedimenti amministrativi relativi al caso in questione, sulla base dei quali l'occupazione è da ritenersi senza titolo ed è stata emanata l'ordinanza impugnata, sono efficaci, esecutivi e, pertanto, non sindacabili in questa sede.
In dettaglio, il diniego di concessione di sanatoria non è stato oggetto di alcuna impugnazione ed è dunque divenuto inoppugnabile, come attestato dalla sentenza del Tar
Catania del 24/3/2016 n. 873. In relazione all'ordine di demolizione e al verbale di presa di possesso dell'immobile da parte del Comune di Acireale, il ricorso proposto davanti al
Giudice Amministrativo è stato integralmente rigettato dalla predetta sentenza del Tar
Catania. Ed ancora, con la Sentenza Tar Catania 1437 del 18/6/2020 è stato rigettato il ricorso proposto anche dall'odierno attore avverso l'ordinanza di sgombero dell'immobile abusivo in questione ed avverso l'atto di acquisizione gratuita al patrimonio del Comune di tale immobile. La Sentenza del CGA 614 del 16/7/2020 ha poi rigettato l'appello proposto dai ricorrenti (nonché odierno attore) avverso la sentenza del Tar Catania 873/16, che, a sua volta, aveva come già ricordato rigettato il ricorso dei ricorrenti avverso l'ordinanza di demolizione ed il verbale di presa in possesso (sia pure formale) dell'immobile abusivo a seguito dell'acquisizione al patrimonio del CP_1
Si rileva poi che l'attore lamenta che l'atto impugnato sarebbe illegittimo vista la sua buona fede quale acquirente dell'immobile de quo oggetto di una domanda di sanatoria pagina 3 di 9 presentata dal precedente proprietario senza che vi fossero i requisiti.
In realtà, l'attore era stato avvertito, nell'atto di acquisto, dell'esistenza di abusi edilizi e di una istanza di sanatoria ancora non accettata, per cui deve escludersi la asserita buona fede, dovendosi logicamente considerare che una istanza di sanatoria può anche non essere accolta, proprio come poi è avvenuto nella specie.
Si lamenta altresì che il convenuto non ha provato il concreto utilizzo che CP_1
avrebbe alternativamente fatto dell'immobile de quo, per cui non vi sarebbe alcun danno effettivo non potendosi configurare un mero danno in re ipsa.
Ora si osserva che la questione secondo cui l'occupazione sine titulo di immobile dia luogo (o non) ad un danno risarcibile in re ipsa riguarda la fattispecie dell'occupazione abusiva caratterizzata dall'originario difetto di titolo, fattispecie soggetta al regime della responsabilità di cui all'art. 2043 c.c.: mentre nel caso di sopravvenuto venir meno del titolo che ab origine giustificava l'occupazione dell'immobile (come nella vicenda de qua), viene in rilievo la disciplina delle fattispecie di estinzione del rapporto contrattuale. L'art. 1591 c.c., in particolare, per ciò che concerne la locazione, prevede per la protrazione del godimento da parte del conduttore, a scapito di quello del proprietario, l'obbligo del pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del danno (nel quale confluiscono le ipotesi di mancato guadagno: occasioni perse di vendita o di locazione a condizione economiche più favorevoli) ma con il regime della responsabilità previsto dall'art. 1218 c.c..
Nella fattispecie concreta, pertanto, appare indubbio l'obbligo dell'attore di corrispondere al nuovo proprietario dell'immobile de quo, un'indennità di occupazione a partire CP_1
dal momento in cui cessava - con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari pagina 4 di 9 dell'acquisizione di diritto dello stesso immobile, a titolo gratuito, al patrimonio disponibile del Comune di Acireale – la sua legittima detenzione (in virtù del loro contratto di compravendita).
Come già sopra accennato, l'attore si è reso inadempiente all'ordine di demolizione emesso nel 2010 dal Comune di Acireale, con la conseguenza dell'automatica acquisizione dell'area su cui insiste il manufatto abusivo e del manufatto medesimo al patrimonio del comune, prevista dall'art. 31 commi 3 e 4 del del d.P.R. 380/2001.
L'attore contesta di aver commesso l'abuso e lamenta che, anzi, sarebbero stato vittima di una truffa perpetrata dalla parte venditrice;
ha, inoltre, dedotto che l'ubicazione dell'immobile - oggetto del provvedimento ablativo- non rientrerebbe in zone sottoposte a vincoli ambientali, geologici o di altro genere, con conseguente illegittimità dell'ordine di demolizione. In realtà, non possono far ingresso in questa sede vizi afferenti al merito dell'atto presupposto della intimazione in esame, da cui è sorto il debito qui controverso.
Per completezza di motivazione, se pure in via di valutazione incidentale, si evidenzia che l'operato dell'ente comunale risulta legittimo avuto riguardo alla disciplina in materia, prevista dall'art. 31 del d.P.R. 380/2001, sugli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, che comportano l'ingiunzione al proprietario e al responsabile dell'abuso della rimozione o della demolizione dell'opera abusivamente realizzata. In forza di tali disposizioni, laddove il responsabile dell'abuso non provveda alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune.
pagina 5 di 9 L'atto di accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel predetto termine di novanta giorni, viene previamente notificato all'interessato e costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari. L'illecito ha carattere permanente e l'ente competente è autorizzato a richiedere la demolizione delle parti dell'immobile coinvolte nell'abuso, anche al nuovo proprietario.
In altri termini, anche se l'abuso è stato commesso dal precedente proprietario, il nuovo acquirente non può eludere l'obbligo di demolire l'edificio coinvolto nell'abuso; fermo rimanendo che l'acquirente mantiene il diritto di intraprendere azioni civili, volte a tutelare i propri interessi e diritti di proprietà, contro il vero responsabile dell'abuso, è consentito allo stesso, sempre nel termine dei novanta giorni, di attivarsi per ottenere la sanatoria.
Il principio - di recente affermato dall'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato con sentenza n. 16/2023 - è quello in base al quale la mancata ottemperanza – anche da parte del nudo proprietario - alla ordinanza di demolizione entro il termine previsto dall'art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001, impone l'emanazione dell'atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale, tranne il caso in cui sia stata formulata l'istanza prevista dall'art. 36 del medesimo d.P.R. o sia stata dedotta e comprovata la non imputabilità dell'inottemperanza.
Non colgono inoltre nel segno nemmeno le contestazioni relative alla quantificazione della pretesa creditoria, perché la stessa, sebbene effettivamente determinata in modo unilaterale, è stata di fatto correttamente eseguita sulla base, quale parametro di riferimento, di un canone di locazione di euro 1.116,00 coincidente a quello effettivo di mercato, tenuto conto delle caratteristiche (villino), delle dimensione (mq 240,00 da moltiplicare per un valore di euro 4,65 a metro quadrato) e dell'ubicazione dell'immobile pagina 6 di 9 risultanti dagli atti di causa (circostanze non contestate specificatamente dall'attore). La citata somma appare altresì determinata sulla base di criteri oggettivi attendibili, ossia i valori medi dei canoni di locazione desumibili dai parametri OMI nel periodo considerato né sono stati offerti elementi valutativi di segno contrario (tale non può reputarsi la richiesta – meramente esplorativa – di una consulenza tecnica d'ufficio).
Infine, il credito di parte convenuta non può infine essere ulteriormente ridotto a fronte di eventuali controcrediti vantati da parte attrice per asseriti e comunque non provati lavori di riparazione o miglioramento eseguiti sull'immobile. Non è infatti applicabile né l'art. 1148 c.c., a fronte della comprovata conoscenza dell'abuso edilizio da parte degli attori almeno a partire dal 23/11/2010 – data in cui essi ricevettero la notifica dell'ordinanza di demolizione dell'immobile – , né l'art. 1150 c.c., attesa la genericità delle indicazioni relative alle spese che si affermano sostenute e considerando la mancanza di prova dell'utilità della spesa. Più in particolare, a tale ultimo riguardo, la disciplina ex art. 1150
c.c., essendo fondata sulla medesima ratio ispiratrice dell'istituto dell'ingiustificato arricchimento, presuppone che le opere realizzate siano idonee a produrre un vantaggio per il proprietario, circostanza nel caso di specie da escludersi in ragione dello stato in cui versa l'immobile oggetto di causa, destinato alla demolizione per via dei rilevanti abusi accertati e consistenti in lottizzazione abusiva, costruzione in assenza di permesso di costruire, realizzazione di conglomerato cementizio armato in assenza di progetto esecutivo di tecnico abilitato e in assenza di preventiva denuncia all'Ufficio del Genio Civile, edificazione in zona sismica senza preavviso e senza autorizzazione dell'Ufficio del Genio
Civile (v. all. 6 della produzione del comune di Acireale, recante ordinanza di demolizione n. 23/2010; arg. da Cass. Sez. II Civ. 14.11.2002, n. 16012, per la quale il diritto del pagina 7 di 9 possessore di buona fede ad un indennizzo, secondo la previsione dell'art. 1150 c.c., per i miglioramenti arrecati al bene altrui ed esistenti al tempo della restituzione, si correla all'incremento attuale ed effettivo che si verifica, in conseguenza di tali miglioramenti nel patrimonio dell'attore in rivendicazione;
pertanto ove il miglioramento consista in un'opera necessariamente destinata alla demolizione, deve escludersi la spettanza di tale indennizzo in considerazione della precarietà dell'aumento di valore conseguito dal fondo rivendicato).
Va anche evidenziato che non può accordarsi all'attore alcun rimborso ex art. 1150 c.c. ove, con valenza decisiva, si consideri che in tal guisa verrebbe comunque a premiarsi – piuttosto che a punirsi – la consumazione di fatti di reato. In particolare, per come evidenziato da Cass. 6777/2001, “Nelle controversie riconducibili alle fattispecie regolate dagli art. 936 e 1150 c.c. nessun indennizzo a carico del proprietario del fondo può essere preteso dal terzo costruttore che abbia realizzato l'opera in violazione della normativa edilizia, autonomamente commettendo, o concorrendo nel commetterli, i reati previsti e puniti dagli art. 31 e 41 l. n. 1150 del 1942 e 10 e 13 l. n. 765 del 1967, e ciò non tanto perché possano essere poste in dubbio la sussistenza o l'entità della locupletazione del proprietario del fondo nella prospettiva di un ordine di demolizione da parte della pubblica amministrazione competente, quanto, piuttosto, perché è da ritenere in contrasto con i principi generali dell'ordinamento e, in particolare, con la funzione dell'amministrazione della giustizia che possa l'agente conseguire indirettamente, ma pur sempre in via giudiziaria, quel vantaggio che si era ripromesso di ottenere nel porre in essere l'attività penalmente illecita” (conf. Cass. 27408/2013 e Cass. 22171/2014).
Legittima risulta infine la richiesta di interessi riguardanti i canoni oggetto di altro giudizio tra le parti.
pagina 8 di 9 Si vuole in ultimo sottolineare che su questioni identiche a quelle oggetto del presente giudizio il Tribunale di Catania si è già pronunciato varie volte e la Corte di Appello di
Catania una volta, con sentenze indicate e prodotte dal convenuto che hanno confermato la legittimità della richiesta del di pagamento dell'indennità di occupazione senza CP_1
titolo relativa agli immobili abusivi, facenti parte del complesso edilizio di via Cordovado
44 in Acireale, tra cui quello degli attori.
In virtù del principio della soccombenza, l'attore va condannato al pagamento in favore del convenuto delle spese processuali nella misura indicata in dispositivo.

PER QUESTI MOTIVI

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa n. 1580/21 R.G., così statuisce:
1) rigetta le domande attrici;

2) condanna l'attore al pagamento in favore del convenuto delle spese processuali che liquida in complessivi euro 4.000,00 per compensi professionali, oltre IVA e
CPA come per legge e al rimborso forfetario ex L. prof. for.
CATANIA 30 LUGLIO 2025
IL GIUDICE
SALVATORE BARBERI
ATTO DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
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