TRIBUNALE DI ENNA
SEZIONE CIVILE

Il g.o.p. nel procedimento civile iscritto al n. 588/2022 R.G.; dato atto della trattazione dell'odierna udienza del 19/11/2025 mediante note sostitutive ex art. 127 ter c.p.c.;
- viste le note depositate dall'attore con le quali chiede rigettare interamente l'avversa opposizione nonché tutte le istanze e le domande in quanto assolutamente inammissibili ed infondato in fatto e diritto;
emettere separato decreto ingiuntivo per i canoni di locazione scaduti da febbraio 2021 a novembre 2022, pari ad €5.060,00, oltre interessi maturati e maturandi, spese e competenze del presente procedimento;
con ogni conseguenziale provvedimento di legge;

- viste le note depositate dal convenuto con le quali insiste nell'accoglimento e delle conclusioni rassegnate in atti, ovvero nella memoria di costituzione, nella memoria integrativa e verbali di causa, contestando e chiedendo il rigetto delle avverse richieste, difese e conclusioni siccome infondate in fatto ed in diritto;
pronuncia la seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Civile di Enna, in composizione monocratica, in persona del g.o.p. EL RI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento civile iscritto al n. 588/2022 R.G.
PROMOSSO DA
nato ad [...] il [...] ed ivi residente in [...], rappresentato e Parte_1 difeso dall'avv. Daniela D'Agostino,
- attore intimante - contro
, nato a [...] il [...], residente in [...]
Plebiscito n. 6, rappresentato e difeso dall'avv. Massimo Liuzzo Scorpo,
- convenuto intimato ed attore in via riconvenzionale -
Conclusioni delle parti: come in atti. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
(artt. 281 sexies e 429 c.p.c.)


1. Premessa in fatto.
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, intimava a Parte_1 [...]
lo sfratto per morosità dell'immobile sito in Regalbuto, via Plebiscito n. 6, Controparte_1
censito al fg. 90, p.lla 1497 e sub. 3, pertinenza censita al fg. 90, p.lla 4238 e sub. 50, giusto contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 1°/2/2020 e registrato il 28/2/2020 al n. 1472, serie 3T, al canone mensile di € 230,00 da corrispondersi entro il giorno 5 di ogni mese. Chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettere D.I. per il mancato pagamento dei canoni da febbraio a novembre
2021, oltre la cauzione di € 690,00.
Parte intimata si costituiva, opponendosi alla convalida, ed eccepiva la sopravvenuta violazione delle obbligazioni a carico del locatore previsti dagli artt. 1575 n. 2 c.c. e 1576 c.c.;
l'inammissibilità dell'azione di sfratto e di ingiunzione di pagamento -eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.-, non avendo il locatore provveduto ad eseguire i lavori di manutenzione straordinaria, tanto da doversi trasferire in altro immobile. In via riconvenzionale chiedeva volersi accertare e dichiarare l'inadempimento del locatore e per l'effetto condannarlo ad eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria nell'appartamento locato per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante l'esecuzione delle opere da accertarsi tramite CTU tecnica.
Con ordinanza del 9/5/2022 questo g.o.p. denegava la convalida dell'intimato sfratto, ordinava il rilascio provvisorio dell'immobile, assegnava i termini per l'esperimento della procedura di mediazione e disponeva il mutamento del rito.
Mutato il rito e depositato verbale negativo di mediazione, parte intimata depositava memoria integrativa con la quale dava atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile e chiedeva in via riconvenzionale volersi accertare e dichiarare l'inadempimento del locatore sig. e per Parte_1
l'effetto condannarlo al risarcimento del danno pari ad euro 10.000,00 o in quell'altra maggiore o minore somma da liquidarsi anche in via equitativa, tenendo conto dell'entità del canone mensile pattuito ex contractu, per il mancato godimento dell'immobile dal 30.12.2020 fino alla data di rilascio, ovvero fino al 09.05.2022 per non aver eseguito ex artt. 1575 n. 2 c.c. e 1576 c.c gli interventi di manutenzione straordinaria nell'appartamento locato, necessari per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante l'esecuzione delle opere da accertarsi a mezzo CTU tecnica, anche sulla scorta della documentazione fotografica e riproduzioni video dello stato dei luoghi in atti.
L'attore non integrava gli atti e formulava tardivamente istanze istruttorie.
La causa veniva istruita mediante prova per interrogatorio formale dell'attore, delegata al Tribunale di Aosta, luogo di residenza dell'attore, prova per testi e CTU tecnico-estimativa al fine di accertare l'esistenza e la necessità di interventi di manutenzione straordinaria dell'immobile locato e, in caso di positivo accertamento, valutare l'entità, tramite dettagliato rilievo e analisi dei prezzi applicabili alla fattispecie.
Escussi i testi ed espletata CTU, all'odierna udienza del 19/11/2025, discussa la causa mediante note ex art. 127 ter c.p.c., questo g.o.p. pronunciava la presente sentenza.


2. Nel merito.
Preliminarmente, quanto alla gravità dell'inadempimento, si osserva che a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento del conduttore non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato.
Circa la valutazione della gravità dell'inadempimento è stato precisato, invero, che la stessa “Va verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi” (Cass., 6 marzo 2012, n. 3477).
Va poi sottolineato che l'indagine circa il profilo soggettivo della colpa segue ma non può mai sostituirsi o sovrapporsi all'accertamento del profilo oggettivo: una volta esclusa, sulla base del criterio oggettivo, la gravità dell'inadempimento, la risoluzione non può essere pronunciata per il solo fatto che l'inesattezza della prestazione sia riconducibile a un disegno intenzionale dell'obbligato (Cass., 11 marzo 2008, n. 6463). L'inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale (Cass., 17 gennaio 2007, n. 987). La valutazione in questione va poi adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (Cass., 1 luglio
2005, n. 14034).
Per quanto attiene all'onere probatorio che grava sulla parte che agisce in giudizio, la giurisprudenza ha chiarito che questa deve provare il titolo costitutivo del rapporto mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento, gravando sulla controparte l'onere della prova contraria (Cassazione SS. UU., 30 ottobre 2001, n. 13533), prova contraria che nel caso di specie non è stata raggiunta. Nel caso di specie, parte convenuta non ha fornito prova di aver corrisposto i canoni relativi alle mensilità da febbraio 2021 a novembre 2022, nella misura di € 5.060,00; in via riconvenzionale ha chiesto volersi accertare e dichiarare l'inadempimento del locatore e per l'effetto condannarlo al risarcimento del danno per il mancato godimento dell'immobile dal 30.12.2020 fino alla data di rilascio, per non aver eseguito ex artt. 1575 n. 2 c.c. e 1576 c.c gli interventi di manutenzione straordinaria nell'appartamento locato, necessari per renderlo conforme all'uso convenuto.
Con l'espletata CTU, redatta dal geom. , che si condivide nelle conclusioni anche Persona_1
per esaustività, logicità intrinseca e metodologia scientifica seguita, il perito, in risposta ai quesiti posti da questo g.o.p., ha accertato che, in rapporto alla tipologia dei lamentati danni, limitatamente a quelli ancora oggi presenti, si precisa quanto segue:
a) l'umidità rilevata in prossimità della porta che dal corridoio immette nel pozzo luce, nonché quella rilevata all'interno del ripostiglio ubicato in fondo al corridoio e sulla parete della cucina, non sono tali da rendere l'intera unità insalubre. Al più, appare non utilizzabile, poiché interessato da palesi infiltrazioni di acqua il ripostiglio, all'interno del quale appare di tutta evidenza, principalmente sul soffitto dello stesso, un'alterazione della finitura superficiale e conseguenziale sfogliamento della pittura dal supporto dell'intonaco (cfr.: all.to 8, foto 3);
b) le microfessurazioni superficiali sulle pareti del vano cucina, del disimpegno, sul soffitto della parte terminale dell'ingresso/corridoio e del vano attiguo al disimpegno e ingresso/corridoio, sono riconducibili alla tipologia delle lesioni capillari e cavillature superficiali, per lo più singole, non ramificate, dovute a ritiro dell'intonaco. In estrema sintesi, quando l'intonaco non è stato ben calibrato, è possibile che asciugandosi si ritiri così tanto da formare microfessurazioni. Anche in questo caso, a parte l'aspetto estetico, non sussiste alcun problema di tipo strutturale tale da rendere l'immobile inagibile. Infatti, i suddetti danni possono essere facilmente sistemati con lavori da imbianchino consistenti nell'applicazione di uno stucco flessibile, nastro in fibra di vetro e, una volta che lo stucco si è asciugato, applicazione di uno stucco di finitura sul nastro in fibra di vetro, carteggio e pittura;

Quanto alla necessità di interventi di manutenzione straordinaria, preliminarmente, si chiarisce che la natura dei danni riscontrati nel corso dei sopralluoghi, è riconducibile a interventi di manutenzione ordinaria e non straordinaria.
Il CTU ha, inoltre, accertato che i danni riscontrati sono stati determinati dalle seguenti cause: 1) le infiltrazioni sul soffitto del ripostiglio e sul soffitto della parte terminale dell'ingresso/corridoio derivano dalla mancata manutenzione ordinaria (pulitura della grondaia), del tetto del fabbricato limitrofo (appartenente ad altra ditta non in causa). In particolare, nel corso dei sopralluoghi è stato accertato che la configurazione del tetto dell'edificio limitrofo, con una pendenza orientata verso il muro del ripostiglio, determina un accumulo di acque piovane nella grondaia posizionata in prossimità di tale struttura. L'ostruzione della grondaia da sedimenti e detriti ne compromette la funzionalità, provocando il ristagno dell'acqua e conseguenti infiltrazioni nelle murature del ripostiglio e sul soffitto della parte terminale dell'ingresso/corridoio (cfr.: all.to 8, foto 20 e infra figura 3); 2) L'umidità presente sulla parete prossima alla porta del pozzo luce è causata da un malfunzionamento del sistema di scarico (cfr.: all.to 8, foto 21). La mancata pulizia regolare della caditoia ha provocato un'ostruzione che ha impedito il corretto deflusso dell'acqua piovana, infiltrandosi nella muratura e risalendo per capillarità. 3) Non è stato possibile determinare con precisione le cause dell'umidità presente sulla parete della cucina in quanto questa è adiacente a un'unità immobiliare di proprietà di terzi. L'impossibilità di accedere a tale unità ha impedito al consulente tecnico di effettuare un'analisi completa della situazione.
I danni riscontrati, ancora oggi presenti -10/2/2025-, sono essenzialmente riconducibili ad interventi di manutenzione ordinaria, ovvero di pulizia della grondaia del tetto del vicino e della caditoia di scarico del pozzo luce, per un importo complessivo stimato in € 2.014,11, oltre IVA.
Orbene, in questa sede si ribadisce che le eccezioni dell'intimato, che si oppone alla convalida, riconoscendo il mancato pagamento dei canoni, ma giustificandolo alla luce del meccanismo inadimplenti non est adimplendum, per essersi reso il locatore inadempiente rispetto alla manutenzione straordinaria, non legittimano l'integrale sospensione della principale obbligazione a carico del conduttore, non ammesso all'esercizio di una forma di autotutela neppure in casi estremi, già ampiamente sottoposti al vaglio giurisprudenziale, come quello della sospensione o dell'autoriduzione nel pagamento del canone, intrapresa unilateralmente dal conduttore nel presupposto del versamento di un corrispettivo superiore a quello legalmente dovuto e nella prospettiva di una compensazione con il credito da ripetizione delle somme illecitamente percepite dalla controparte.
Nella medesima ottica ragionativa, particolarmente sensibile all'esigenza di mantenere inalterato il sinallagma contrattuale, assicurando l'obbligo principale del conduttore, che può ricorrere ad altri strumenti di reazione processuale (riduzione del corrispettivo, risoluzione del contratto), si è affermato il principio secondo cui questi deve continuare a pagare il corrispettivo, anche in presenza di vizi della cosa locata e quindi di un inadempimento del locatore, tenuto a consegnare il bene in buono stato di manutenzione e immune da difetti che ne possano diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, non essendo ammissibili forme di autotutela.
Conformemente, si è ritenuto che il conduttore, pur avendo diritto a una riduzione del canone, in caso di necessità di riparazioni dell'immobile, che ne comportino un limitato o mancato godimento
(art. 1584 c.c.), in mancanza di accordo non è legittimato a ridursi unilateralmente il canone. Occorre evitare una frattura dell'equilibrio contrattuale, quale quella provocata da arbitrarie iniziative di autoriduzioni o sospensioni del pagamento del canone, suscettibile di determinare uno squilibrio nel rapporto sinallagmatico di una delle prestazioni nei confronti dell'altra, in relazione all'assetto convenzionale degli interessi voluto dalle parti.
Nella fattispecie, l'iniziativa dell'intimato di non corrispondere il canone locativo, generata dal convincimento della inidoneità dei locali, al di fuori di qualsivoglia preventivo accertamento giudiziale, si inserisce nell'ambito di tali manifestazioni di autotutela non consentite.
Dal contratto di locazione in atti risulta che il conduttore ha dichiarato di aver esaminato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto ed in buono stato di manutenzione riconoscendola esente da difetti che possano influire sulla salute di chi vi abita (punto 10 del contratto in atti).
Dal punto 9 del contratto, risulta, altresì, in capo al conduttore l'obbligo di eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria.
Sul punto si osserva che va consentita all'autonomia privata la libera determinazione del contenuto economico del contratto, anche mediante la ripartizione tra le parti degli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria, sia pure con aggravio della posizione del conduttore rispetto a quanto previsto dalle norme, meramente dispositive, del codice civile (Cass. 3/9/2007, n. 1850).
Dall'espletata CTU è emerso che l'immobile risultava idoneo all'uso convenuto, né risulta che lo stesso al momento della consegna risultasse affetto da vizi in precedenza occulti, tali da renderlo assolutamente inidoneo o apprezzabilmente inidoneo per quell'uso stesso.
Si osserva, altresì, che il conduttore avrebbe potuto comunque esercitare quelle azioni contrattuali di esatto adempimento, di risoluzione o di responsabilità risarcitoria per inadempimento, anche scaturenti da fatti o situazioni tali da incidere su interessi propri e dei componenti del suo nucleo familiare.
Si evidenzia, inoltre, che il locatore, a mente dell'art. 1585, comma 2, c.c., non ha un alcun obbligo di manleva e il conduttore dovrebbe e potrebbe agire autonomamente verso il terzo responsabile delle infiltrazioni per ricevere il giusto ristoro (Cass. civ. sent. n. 1693/2010; n. 24805/2005).
In definitiva va dichiarata la risoluzione del contratto, confermata l'ordinanza di rilascio provvisorio dell'immobile e dichiarata cessata la materia del contendere in ordine al rilascio, stante l'avvenuta riconsegna dell'immobile al legittimo proprietario. Parte conduttrice va condannata al pagamento in favore dell'attore della somma di €5.060,00, per canoni non pagati da febbraio 2021 a novembre
2022, oltre interessi maturati e maturandi sino al saldo.


3. Spese di lite. Le spese di lite seguono la soccombenza secondo il disposto dell'art. 91 c.p.c. e vanno liquidate come in dispositivo, comprese quelle di CTU come liquidate in corso di causa.

p.q.m.


- rigetta la domanda riconvenzionale proposta da;
Controparte_1
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 1°/2/2020 e registrato il 28/2/2020 al n. 1472, serie 3T;
- conferma l'ordinanza del 9/5/2022 di rilascio dell'immobile sito in Regalbuto, Via Plebiscito n. 6, censito al fg. 90, p.lla 1497 e sub. 3, pertinenza censita la fg. 90, p.lla 4238 e sub. 50, in favore di
Parte_1
- dichiara cessata la materia del contendere in orine al rilascio medesimo;

- condanna al pagamento in favore di della somma di Controparte_1 Parte_1
€5.060,00, oltre interessi maturati e maturandi sino al saldo, per le causali di cui in motivazione;

- condanna al pagamento in favore di delle spese Controparte_1 Parte_1
processuali che liquida per compensi professionali di avvocato nella misura di €1.591,00 per la fase sommaria ed € 2.552,00 per la fase di merito, oltre spese vive pari ad €76,00, oltre spese generali, iva se dovuta e cpa.
Pone definitivamente le spese e gli onorari di CTU, come liquidati in corso di causa in favore del geom. con decreto del 12/3/2025, a carico di . Persona_1 Controparte_1
Si comunichi.
Enna, 19/11/2025
Il g.o.p.
EL RI
(Il presente atto viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal g.o.p. EL RI, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla
L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.)
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011