R.G. n. 5493/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5493 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2019 trattenuta in decisione il 3 novembre 2022, con concessione del termine di 60 giorni per il deposito di comparsa conclusionale ai sensi dell'art. 190 c.p.c. tra
(C.F. ), elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1 in Pisa, Via San Francesco n. 1 presso rappresentata e difesa dall'avv. Persona_1
MARINA CAGLIATA, che la rappresenta e difende giusta procura apposta in calce all'atto di citazione;

- attrice contro
(C.F. ), residente in [...]Controparte_1 C.F._2
Marittimo (LI), loc. Savolano, Podere Savolano n. 55, e Controparte_2
(C.F. ), residente in [...], loc. Savolano, C.F._3
Podere Savolano n. 55;
- convenuti contumaci
Oggetto: “Vendita di cose immobili”.
Conclusioni delle parti: come da comparsa conclusionale.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attrice ha chiesto al Tribunale di
Pisa di accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia L'Ecc.mo Tribunale, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa ritenere e dichiarare la signora Parte_1
adempiente quanto agli obblighi dalla stessa assunti con il contratto
[...] preliminare di compravendita stipulato in data 03.02.2015 e voglia, conseguentemente, dichiarare i promittenti venditori e inadempienti quanto all'obbligo CP_1 CP_2 di procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in comune di PI NZ (PI) sezione di PI frazione Cenaia via G.
Matteotti n21 identificato al Catasto fabbricati del Comune di Livorno al fg. 11 part. 70 sub 3 cat. A/4 e conseguentemente voglia
- in esecuzione del contratto preliminare dichiarare il trasferimento a favore della signora del diritto di proprietà in ordine al quartiere sito in Parte_1
comune di PI NZ (PI) sezione di PI frazione Cenaia via G.
Matteotti n21 identificato al Catasto fabbricati del Comune di Livorno al fg. 11 part. 70 sub 3 cat. A/4. Con ordine al Conservatore dei registri immobiliari competente di procedere alle relative trascrizioni ed iscrizioni;

- assicurare l'acquisto del bene libero da ipoteche, pegni, vincoli pregiudizievoli, regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio con dispensa, se del caso, dell'odierna attrice dall'onere di qualsiasi ulteriore pagamento e con risarcimento di ogni danno connesso e conseguente al ritardo nell'adempimento.
- dichiarare ed accertare che le ulteriori somme versate dalla attrice a mezzo contanti, il cui ammontare verrà più esattamente quantificato in corso di causa, non risultano dovute con conseguente condanna dei convenuti alla restituzione alla attrice della somma di Euro 20.000 o di quella somma diversa che dovesse risultare dalla espletanda istruttoria maggiorata di interessi e rivalutazione.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio, con distrazione, ai sensi dell'art. 93, 1° comma c.p.c. a favore del difensore con procura.”.
A sostegno delle domande svolte, l'attrice ha dedotto: - di avere concluso in data
3.2.2015, quale promissaria acquirente, contratto preliminare di compravendita, autenticato dal notaio dott. , registrato a Pontedera il 06/02/2015 al n. Persona_2
390-IT e trascritto a Livorno in data 06.02.2015 al n. reg. part. 1150; - di essersi così obbligata ad acquistare, per sé o per persona da nominare, da CP_1
e l'immobile sito in Comune di PI
[...] Controparte_3
NZ (PI), Frazione Cenaia, Via G. Matteotti n. 21, identificato al catasto
Fabbricati di detto comune al foglio 11, particella 70, al prezzo di euro 60.000,00; - che pag. 2/11 si tratta di immobile edificato ante 1.9.1967; - che, per quanto dichiarato dalla promittente venditrice, successivamente, detto bene non è stato oggetto di lavori od opere che avrebbero richiesto licenza, concessione, autorizzazione o permesso a costruire, o la presentazione di denuncia di inizio attività, ad eccezione delle opere in relazione alle quali il Comune di PI ha rilasciato Concessione in Sanatoria n. 449 in data 1.7. 2002; - che i promittenti alienanti hanno dichiarato che detto bene non presentava alcuna irregolarità urbanistica-edilizia o catastale e che eventuali irregolarità catastali e/o urbanistiche avrebbero dovuto essere formalmente regolarizzate a totale propria cura e spese prima del contratto definitivo di compravendita;
- che la parte promittente alienante si è obbligata a trasferire il bene libero da censi, canoni, livelli ed altri oneri reali in genere da litispendenze, diritti di prelazione di naturale reale, ipoteche, trascrizioni comunque pregiudizievoli, ad eccezione dell'ipoteca volontaria iscritta a Livorno, in data 25 luglio 2003, a favore della Organizzazione_1
in amministrazione straordinaria (cui ha fatto seguito, l'ipoteca in rettifica iscritta
[...]
a Livorno in data 27 settembre al n. 2888 Reg. Part.), a garanzia di un mutuo da tempo estinto, e dell'ipoteca volontaria di euro 160.000,00 iscritta a Livorno in data 2 aprile
2007 a favore di , a garanzia di un mutuo dell'importo Organizzazione_1
originario di Euro 80.000; - che i promittenti venditori si sono impegnati ad ottenere dal creditore ipotecario la cancellazione di dette ipoteche, prima della stipula del definitivo,
a propria cura e spese;
- di avere corrisposto 50.000,00 euro a titolo di caparra confirmatoria, al momento della conclusione del contratto preliminare;
- che contestualmente le è stato consegnato il bene;
- di avere corrisposto, a mezzo bonifici bancari, il saldo prezzo pari ad euro 10.000,00, con pagamento di 11 rate mensili consecutive di euro 830,00 ciascuna (ed euro 870,00 l'ultima rata); - di avere poi versato in contanti, su richiesta della parte venditrice, ulteriori 20.000 euro;
- che si tratta, tuttavia, di somme non dovute: - che il termine per la stipula del definitivo è stato fissato al 31.01.2017; - che, nonostante l'adempimento delle proprie obbligazioni (con saldo prezzo avvenuto il 24.12.2015), la controparte non è addivenuta alla stipula del definitivo;
- di avere comunicato, di recente, alla parte promittente venditrice la propria volontà di porre, nuovamente, in vendita l'immobile; - di avere quindi diritto ad una pronuncia che tenga luogo degli effetti del contratto definitivo, non concluso, pure a pag. 3/11 fronte dell'adempimento di tutte le obbligazioni gravanti su essa attrice, nonché diritto alla restituzione di quanto versato in contanti, senza causa;
- con il favore delle spese di lite.
In data 30.7.2020, la difesa attrice ha depositato nel fascicolo informatico verbale di mediazione del 15.7.2020 (conclusa con la mancata comparizione degli odierni convenuti), ai fini della procedibilità della domanda.
I convenuti, regolarmente citati in giudizio (cfr. relate di notifica all. all'atto di citazione), non si sono costituiti;
ne è stata pertanto dichiarata la contumacia con ordinanza del 4.1.2021.
E' stata svolta istruttoria meramente documentale;
il fascicolo è stato quindi assegnato a questo Giudice, dinanzi al quale la difesa attrice ha precisato le conclusioni. All'udienza del 3.11.2022, la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione alla parte costituita del termine di 60 giorni per il deposto di comparsa conclusionale.
*****
La domanda ex art. 2932 c.c. è fondata.
Nei fatti, è provato per tabulas che in data 3.2.2015 le parti hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile di PI
NZ (PI), Frazione Cenaia, Via G. Matteotti n. 21, identificato al catasto
Fabbricati di detto comune al foglio 11, particella 70, sub.

3. Nell'occasione, i comproprietari (quali promittenti venditori) si sono obbligati a vendere l'appartamento per la somma complessiva di € 60.000,00, di cui 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (che i venditori hanno dichiarato di avere già ricevuto alla stipula del contratto preliminare), mentre la promissaria acquirente si è obbligata a versare, mediante pagamento di 12 rate mensili consecutive, l'importo di € 10.000,00 a titolo di
“acconto prezzo”, a decorrere dal 20.2.2015 (all. 1 all'atto di citazione).
I promittenti venditori si sono inoltre obbligati ad ottenere, prima o al momento della stipula del contratto definitivo, il consenso del creditore ipotecario alla cancellazione delle due ipoteche analiticamente indicate in contratto (iscritta a Livorno in data 25.6.2003 e iscritta a Livorno in data 2.4.2007), nei modi di legge.
pag. 4/11 Il termine per la stipula del definitivo è stato fissato al 30.1.2017 (art. 3), mentre il bene è stato consegnato contestualmente (art. 5).
Risulta poi ex actis che l'attrice ha eseguito il versamento dell'intero importo pattuito a titolo di prezzo, per un totale di € 10.000,00, mediante 12 bonifici bancari
(cfr. estratto conto n. 74087271, all. 2 all'atto di citazione), con Org_2
conseguente estinzione della relativa obbligazione in data 27.1.2016.
Emerge altresì per via documentale che la parte attrice abbia espletato il procedimento di mediazione obbligatoria e, come risulta dal verbale dell'15.7.2020, la mediazione ha avuto esito negativo (doc. depositato nel fascicolo informatico il
30.7.2020).
Sussistono quindi tutti i presupposti di legge per l'emanazione della sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c., e specificamente: 1) la stipula di un contratto preliminare immobiliare rimasto inadempiuto da parte dei promittenti venditori;
2) il pagamento integrale del prezzo di vendita da parte della promissaria acquirente;
3)
l'esistenza del bene e la sua corretta individuazione.
Come noto, l'art. 2932 c.c. prevede che “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso” (comma 1) e, con riferimento alla più ristretta categoria dei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, o la costituzione, o il trasferimento di un altro diritto, prevede che “… la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile” (comma 2).
Al riguardo si osserva che mentre al secondo comma viene utilizzato il termine
“contratto” per individuare la categoria nella quale è richiesta, in ragione della sinallagmaticità delle prestazioni, l'ulteriore condizione dell'esecuzione o almeno dell'offerta della prestazione esigibile, nel primo comma vi è il generico riferimento al termine “titolo” per indicare la fonte dell'obbligazione di concludere un contratto, a dimostrazione che l'intervento del giudice, sostitutivo del contratto che le parti non hanno inteso concludere pur essendovi obbligate, sia possibile non solo nell'ipotesi del contratto preliminare non seguito dal contratto definitivo, ma anche nell'ipotesi di pag. 5/11 negozi unilaterali dai quali scaturisca l'obbligo di conclusione di un contratto, nelle ipotesi in cui sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto e nelle ipotesi di atti o fatti dai quali il suddetto obbligo discende per legge, anziché per volontà delle parti.
Nel caso che ne occupa, la fonte dell'obbligo di contrarre, che, in quanto dotato dei requisiti di sostanza e di forma richiesti dalla legge, legittima in astratto il ricorso al rimedio di cui all'art. 2932 c.c., è costituita dal contratto preliminare di compravendita immobiliare del 3.02.2015.
In tale contesto, si deve verificare, ai fini dell'emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., se siano soddisfatti - da un lato - il presupposto dell'inadempimento della controparte (cioè dei promittenti venditori, in base alla prospettazione attorea) quanto all'obbligazione di procedere alla stipula del contratto definitivo, e – dall'altro - il requisito della possibilità del trasferimento e della non esclusione in base al titolo e il requisito della regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile da trasferire.
Occorre precisare che, poiché la sentenza emessa a norma dell'art. 2932 c.c. postula l'accertamento dei requisiti di validità del contratto non concluso, incombe su chi agisce l'onere di provare la sussistenza delle condizioni richieste per un valido trasferimento
(Cass. civ., n. 26558/2020).
Si ricorda inoltre che nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (Cass. civ., n. 20526/2020).
Nella fattispecie, l'attrice ha dato prova dell'esistenza di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, rimasto pacificamente inadempiuto, e di avere corrisposto per intero il prezzo di vendita pattuito (€ 60.000,00).
In proposito, mentre i promittenti venditori hanno dato atto nel contratto preliminare del pagamento della caparra confirmatoria, è documentalmente provato che la parte attrice abbia tempestivamente eseguito 12 bonifici bancari sul c/c indicato nel preliminare di vendita;
in assenza di contestazioni dalla controparte, rimasta contumace,
pag. 6/11 non si dubita dell'avvenuto adempimento all'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo (comprensivo di 50.000 euro della caparra e di 10.000 euro a titolo di saldo prezzo) entro il termine contrattualmente stabilito.
In ordine alla titolarità del bene, alla conformità catastale e alla regolarità urbanistica, si evidenzia come si tratti di immobile costruito ante 1967, la cui regolarità catastale-urbanistica è stata accertata in sede di conclusione del contratto preliminare, così come la provenienza, tanto da non rendere necessario in questa sede alcun ulteriore approfondimento istruttorio.
Si ritiene, pertanto, che gli elementi allegati, complessivamente valutati, siano idonei a determinare la fondatezza della domanda ex art. 2932 c.c.
La difesa attrice ha poi domandato il trasferimento della titolarità del bene libero da pesi e vincoli e, in particolare, libero: 1) dell'ipoteca volontaria iscritta a Livorno in data 25 luglio 2003 al n. 3245 reg. part. a favore della Organizzazione_1 in amministrazione straordinaria (cui ha fatto seguito, l'ipoteca in rettifica iscritta
[...]
a Livorno in data 27 settembre al n. 2888 Reg. Part.) a garanzia di un mutuo concesso da detta Cassa alla parte promittente venditrice, ed, a quanto dalla stessa dichiarato in sede di stipula del preliminare, già da tempo estinto (NDR annotata di cancellazione totale in data 16.02.2015); 2) dell'ipoteca volontaria di euro 160.000,00 iscritta a
Livorno in data 2 aprile 2007 al n. 2116 reg. part. a favore di Organizzazione_1
a garanzia di un mutuo dell'importo originario di euro 80.000, per cui al
[...]
contrario, non vi è alcuna dichiarazione di estinzione.
Sul piano dell'ammissibilità della domanda, si rammenta che nel contratto preliminare di vendita immobiliare l'inadempimento del promittente alienante all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa decidere di agire per l'esecuzione in forma specifica a norma dell'art. 2932 cc.
(Cass. civ. n. 23683/2015).
In concreto, preme precisare che la clausola di un contratto preliminare di vendita immobiliare con cui si prevede l'impegno del promittente venditore di estinguere prima del rogito notarile, a propria cura e spese, l'ipoteca gravante sul bene pag. 7/11 deve essere interpretata secondo buona fede, nel senso che, per adempiere all'obbligo di cancellazione, è sufficiente l'estinzione per pagamento dell'obbligazione garantita, corredata dal consenso del creditore ipotecario alla cancellazione, non occorrendo ulteriori circostanze o formalità (Cass. civ., sez. II, 24/06/2022, n. 20434).
In applicazione di tali principi, è di evidenza l'inadempimento della parte promittente venditrice, quantomeno con riferimento alla prima ipoteca, rispetto alla quale gli stessi convenuti hanno dichiarato di avere pagato quanto dovuto all'istituto di credito mutuante. Pur non essendovi la medesima dichiarazione concernente la seconda ipoteca volontaria, l'inadempimento può in ogni caso dirsi integrato, poiché è decorso il termine indicato per la conclusione del contratto definitivo senza l'effettiva liberazione del bene dal peso.
Trattandosi di fattispecie in cui il prezzo è stato, per intero, corrisposto, questo giudice – a tutela delle ragioni del contraente adempiente – può unicamente ordinare alla controparte di cancellare a sua cura e spese le iscrizioni ipotecarie gravanti sull'immobile oggetto del contratto.
Non merita invece accoglimento la domanda di condanna al risarcimento del danno per inadempimento contrattuale, solo genericamente proposta dall'attrice e in ogni caso sfornita di elementi probatori comprovanti il pregiudizio in tesi sofferto.
Da ultimo, la domanda restitutoria dell'importo di euro 12.900,00 deve essere qualificata in termini di domanda di indebito oggettivo ai sensi dell'art. 2033 c.c., atteso che l'attrice ha dedotto nei propri scritti difensivi, in sostanza, l'esistenza di uno spostamento patrimoniale sine causa adquirendi (consistito nel pagamento di un importo rilevante, brevi manu, al di fuori delle pattuizioni contrattuali).
La domanda non merita accoglimento.
La difesa attrice non ha infatti dato prova dell'avvenuto spostamento patrimoniale, essendosi limitata a depositare copia (peraltro parziale, non chiaramente leggibile) delle “ricevute” di pagamenti eseguiti brevi manu, dalle quali non è dato evincere con sufficiente grado di certezza l'identità dell'accipiens (cfr. all. da 4 a 20 alla memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2 c.p.c.), comparendo sulle stesse, in basso, a destra, firme autografe non univocamente riferibili agli odierni convenuti.
pag. 8/11 Né a tali documenti può essere riconosciuto il valore di quietanza ai sensi dell'art. 1199 c.c. In primo luogo, la quietanza di pagamento o la consegna di denaro non possono essere provati per testimoni ai sensi del combinato disposto dagli artt. 2721 e 2726 c.c.: quando oggetto del pagamento sia un importo di considerevole consistenza (come avrebbe potuto esserlo quello pari a lire 5.000,00 nel 1942, anno di entrata in vigore del codice civile), rispetto al quale, secondo l'id quod plerumque accidit, appare irragionevole che le parti non lascino traccia documentale, la prova testimoniale del fatto (il pagamento di una somma di denaro) non può di regola essere ammessa. Ciò non equivale a dire, tuttavia, che la quietanza sia l'unico mezzo legale di prova dei pagamenti in contanti, poiché lo stesso art. 2721 comma 2 c.c. declina un'eccezione alla regola del divieto di prova testimoniale, condizionandola però alla sussistenza di una serie di parametri il cui positivo apprezzamento è rimesso al giudice di merito. Ebbene, nel caso in esame non sussistono elementi integranti i menzionati parametri.
In secondo luogo, se è vero che la quietanza deve essere scritta, non esigendo il legislatore forme particolari, è altrettanto vero che il documento, per produrre effetti estintivi dell'obbligazione, deve essere riconducibile al creditore in modo univoco.
Qualora la quietanza – come nella fattispecie - non rechi sottoscrizione leggibile di colui che si assume essere l'accipiens, incombe all'attrice l'onere di dimostrarne la prova con qualsiasi mezzo;
nella fattispecie, detta prova non è stata fornita (non essendo state depositate, ad esempio, copie degli estratti conto attestanti il prelievo delle somme corrispondenti, ovvero altro documento scritto di sicura provenienza dai convenuti).
Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, le domande attoree sono solo in parte accolte.
Le spese di lite sono poste a carico dei convenuti soccombenti (art. 91 c.p.c.) e si liquidano come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al DM n. 147/2022
(considerata l'epoca in cui il difensore ha concluso la propria attività professionale), tenuto conto del valore della lite (scaglione da 52.001,00 euro a 260.000,00 euro), dei parametri minimi di riferimento (attesa la bassa complessità delle questioni esaminate e dell'attività processuale svolta) e delle fasi processuali in concreto espletate.
pag. 9/11 I convenuti sono altresì condannati al rimborso, in favore dell'attrice, delle spese e dei compensi per la procedura di mediazione obbligatoria ex D.Lgs. n. 28/2010, liquidati in dispositivo in applicazione dei medesimi parametri sopra richiamati, per avere dato luogo con la propria condotta stragiudiziale alla necessità di introdurre detto procedimento (in applicazione dei principi espressi da Cass. civ., Sez. Un., 10/07/2017,
n. 16990: “Il rimborso delle spese di assistenza stragiudiziale ha natura di danno emergente, consistente nel costo sostenuto per l'attività svolta da un legale nella fase pre-contenziosa ed è soggetta agli ordinari oneri di allegazione e prova secondo la scansione processuale del rito applicabile alla domanda. Per poter porre
a carico del danneggiante quella spesa, essa deve essere valutata ex ante, cioè in vista di quello che poteva ragionevolmente presumersi essere l'esito futuro del giudizio e non deve essere stata in concreto superflua”).
Deve essere inoltre ordinata al Conservatore dei Registri Immobiliari competente la trascrizione della presente sentenza, con esonero da ogni responsabilità.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, in persona del giudice monocratico dott.ssa Alessandra Migliorino, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, così provvede:
I) ACCOGLIE la domanda di parte attrice e per l'effetto trasferisce ai sensi dell'art. 2932 c.c. a la proprietà dell'immobile sito in PI Parte_1
NZ (PI), Frazione Cenaia, Via G. Matteotti n. 21, identificato al Catasto
Fabbricati di detto comune al foglio 11, particella 70, sub. 3;
II) ORDINA ai convenuti di procedere, a loro cura e spese, alla cancellazione delle ipoteche volontarie gravanti su detto immobile, previa acquisizione del consenso da parte del creditore ipotecario, e precisamente alla cancellazione: 1) dell'ipoteca volontaria iscritta a Livorno in data 25 luglio 2003 al n. 3245 reg. part. a favore della in amministrazione straordinaria (cui ha fatto Organizzazione_1 seguito, l'ipoteca in rettifica iscritta a Livorno in data 27 settembre al n. 2888 Reg.
Part.); 2) dell'ipoteca volontaria iscritta a Livorno in data 2 aprile 2007 al n. 2116 reg. part. a favore di;
Organizzazione_1
pag. 10/11 III) ORDINA al Conservatore dei PP.RR. Immobiliari competente di procedere alla trascrizione ex art. 2652 c.c., con esonero da ogni personale responsabilità del conservatore;

IV) RIGETTA ogni altra domanda;

V) CONDANNA e a Controparte_1 Controparte_2 rifondere all'attrice attori le spese di lite, che si liquidano in € 7.052,00 per compensi del presente giudizio, € 387,03 per spese del presente giudizio e del tentativo di mediazione, € 2.268,00 per compensi in sede stragiudiziale, oltre spese generali al 15%,
IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Così deciso in Pisa, in data 28.02.2024
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Migliorino
pag. 11/11