REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
Seconda Sezione Civile in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Paola Caserta, a seguito di deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 15.07.2025 in base all'art. 127 ter c.p.c. ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta R.G. 10989/2023 avente ad oggetto “rapporto di locazione” e pendente
TRA
(C.F. , in persona del legale rapp.te pro– tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Mario Piezzi (C.F. ), C.F._1 presso il cui studio, sito Napoli, alla via San Tommaso d'Aquino 33, è elettivamente domiciliata;

-RICORRENTE–
E
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusta procura in Controparte_1 C.F._2 atti, dall'avv. Francesco Balivo (C.F. ), presso il cui studio, sito in Trentola C.F._3
Ducenta, alla via Romaniello n. 113, è elettivamente domiciliato;

-RESISTENTE –
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Si richiamano gli atti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e le deduzioni difensive e ciò in ossequio al dettato di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c. così come modificato con l. 69/2009.
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, la conveniva in Parte_1 giudizio per sentire convalidare lo sfratto per morosità relativamente al contratto di Controparte_1 locazione ad uso abitativo registrato in data 19.04.21 presso l'Agenzia delle Entrate di Aversa al n.
004050 serie 3T, ed avente ad oggetto l'immobile sito in l'immobile, adibito ad uso abitativo, sito in
Orta di Atella (CE), alla via Alberto Sordi 15 (già via Massimo Troisi), Parco Martina, scala A, IV piano, interno 10, riportato in Catasto al foglio 8, subalterno 115, particella 5490.
A fondamento della domanda, parte attrice deduceva il sistematico ritardo di 30 giorni nel pagamento dei canoni di locazione, nonché il mancato pagamento degli oneri condominiali ordinari a far data dal
1 giugno 2022, dei quali veniva inutilmente richiesto il pagamento dapprima con raccomandata a/r del
10.10.22 e con successiva raccomandata a/r del 21.02.2023.
Chiedeva, dunque, convalidare ai sensi dell'art. 633 c.p.c. l'intimato sfratto e, in caso di opposizione non fondata su prova scritta, di pronunciare l'ordinanza di rilascio nonché disporre il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio. Instaurato il contraddittorio si costituiva , il Controparte_1 quale si opponeva allo sfratto contestando in fatto ed in diritto l'avversa domanda, deducendo l'insussistenza dei presupposti idonei ad integrare il grave inadempimento.
All'udienza del 12 dicembre 2023 veniva attestata la persistenza della morosità e, sciolta la riserva, non veniva convalidato lo sfratto per morosità, veniva disposto il mutamento del rito ex artt. 426, 447 bis e 667 c.p.c. ed emessa l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. Veniva, quindi, disposto il rinvio per la discussione all'udienza del 14.05.2024. La sola parte attrice depositava nei termini memorie integrative esponendo che l'intimato si era reso moroso oltre che degli oneri condominiali anche dei canoni di locazione relativi ai mesi di marzo 2024 ed aprile 2024 pari ad € 350,00 mensili, maturando quindi nel periodo da giugno 2022 ad aprile 2024 una mora per un importo complessivo di €
1.800,00. Pertanto, formulava le seguenti conclusioni: “In via principale, rigettare la proposta opposizione siccome infondata in fatto ed in diritto, confermando le statuizioni rese all'esito dell'udienza del 12\12\2023; Sempre in via principale, condannare controparte al pagamento della somma di Euro 1.800,00, per le causali dianzi indicate, oltre agli importi dovuti a titolo di canone di locazione e di oneri condominiali fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile. Il tutto con vittoria di spese di lite.”
La resistente non depositava scritti difensivi a fondamento delle proprie pretese. In sede di conclusioni nelle note in sostituzione dell'udienza del 6.6.2025 la ricorrente faceva presente che l'immobile nel giugno 2024 era stato rilasciato dal ma sussisteva la mora ancora per i mesi di CP_1 marzo, aprile e maggio 2024, oltre che per gli oneri condominiali da giugno 2022 al maggio 2024, per un totale di € 2.200,00.
Ciò posto, la domanda è fondata e va accolta per quanto di ragione.
Orbene, preliminarmente, va dichiarata la parziale cessazione della materia del contendere tra le parti in relazione alla domanda originariamente proposta dalla tesa alla restituzione Parte_1 dell'immobile oggetto di lite.
Risulta, infatti, essere venuta meno la necessità di emettere qualsivoglia statuizione di merito in ordine al chiesto rilascio dell'immobile oggetto di lite in favore del ricorrente, avvenuto in corso di lite, come da note in atti, in ottemperanza all'ordinanza provvisoria di rilascio disposta dal precedente Giudice titolare del ruolo.
Come è noto, il rilievo delle parti è certamente sufficiente a sorreggere una pronuncia di
2 dichiarazione di avvenuta cessazione della materia del contendere, essendo noto che “in tema di dichiarazione della cessazione della materia del contendere, i difensori delle parti, pur se non dotati di poteri specifici conferiti con procura speciale, sono legittimati a comunicare congiuntamente i fatti per i quali è sopravvenuta l'estinzione del processo, per effetto della fine d'ogni controversia tra le parti e di qualsiasi interesse alla pronuncia” (cfr. Cass civ., sez. I, 30 maggio 2003, n. 8822).
Va poi dichiarata la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, il quale si è reso moroso nel pagamento del canone e degli oneri condominiali.
In virtù dell'insegnamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità (Cfr. SS.UU. della
Suprema Corte di Cassazione n. 13533/2001, seguita da numerose altre pronunce, tra cui, ex multis,
Cass. 11173/2012; Cass. 7530/2012; Cass. 3373/2010), nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte;
spetterà, infatti, alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore.
Alla luce del principio appena espresso, pertanto, questo giudicante osserva che mentre la ricorrente ha pienamente assolto all'onere probatorio su di essa gravante (avendo provato l'esistenza del rapporto contrattuale intercorso con controparte e avendo allegato l'inadempimento di quest'ultimo nel pagamento dei canoni di affitto ed oneri condominiali sullo stesso gravanti) documentando e provando quindi il fatto costitutivo della propria pretesa, parte resistente non ha fornito alcuna prova di fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto fatto valere dalla controparte, atti a contrastare o paralizzare l'avversa domanda.
In particolare, infondate sono le eccezioni sollevate dal in ordine alla mancata dotazione di un CP_1 ascensore condominiale e del mancato svolgimento delle pulizie nel fabbricato condominiale di cui è parte l'immobile de quo, atteso che non risultano fondati su prova scritta. Il resistente non ha prodotto alcuna documentazione atta a comprovare quanto prospettato, al contrario ha ammesso di essere a conoscenza, sin dall'inizio del rapporto locativo, che l'immobile condotto in locazione era posto al quinto piano di fabbricato senza ascensore. Non ha neppure allegato alcun elemento atto a comprovare i riferiti accordi intercorsi con la locatrice, che a suo dire lo avrebbero legittimato alla sospensione del pagamento degli oneri condominiali pattuiti con il contratto di locazione.
Ne consegue che l'inadempimento di deve ritenersi pienamente provato. Circa poi Controparte_1 la gravità dell'inadempimento, ritiene questo giudicante che la stessa vada nel caso di specie ravvisata, ciò alla luce del combinato disposto di cui agli artt. 1455 c.c. e5, comma 1, L. 392/78: la norma da
3 ultimo menzionata predetermina, infatti, la valutazione di gravità dell'inadempimento dell'affittuario, ritenendo tale il mancato pagamento del canone per almeno una mensilità decorsi 20 gg dalla scadenza, essendo risultato, invece, accertato, nel caso sottoposto al presente giudizio, che parte convenuta si sia resa responsabile, per sua stessa ammissione (Cfr. comparsa di costituzione e risposta), di avere pagato sistematicamente in ritardo di 30 giorni rispetto alla previsione contrattuale il canone locativo e di non pagare gli oneri accessori pur previsti e quantificati direttamente dall'art. 8 del contratto di locazione scritto e registrato, nonché del mancato pagamento di ben 3 mensilità del canone di locazione (da marzo 2024 a maggio 2024).
Per tutto quanto innanzi osservato, pertanto, va pronunciata la risoluzione, per grave inadempimento imputabile al resistente, del contratto di locazione intercorrente tra le parti in causa ed avente ad oggetto l'immobile sito in Orta di Atella (CE), alla via Alberto Sordi 15 (già via Massimo Troisi),
Parco Martina.
Va, altresì, accolta l'ulteriore domanda avanzata dalla ricorrente avente ad oggetto il pagamento dei canoni di marzo, aprile e maggio 2024 e degli oneri condominiali dal giugno 2022 al maggio 2024, per l'importo complessivo di € 2.200,00 (di cui € 1.050,00 per canoni ed € 1.150,00 per oneri condominiali, come richiesti e quantificati nell'atto introduttivo del giudizio, nelle memorie integrative e nelle successive note conclusive), oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo.
Le spese di lite seguono strettamente la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia n. 55/2014, tenuto conto della non complessità della controversia e delle questioni trattate, nonché dell'esiguità delle fasi processuali svolte.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da originariamente proposta dalla in persona del legale rapp.te p.t, nei confronti di , così Parte_1 Controparte_1 provvede:
1) dichiara cessata la materia del contendere con riguardo alla domanda di restituzione dell'immobile oggetto di lite avanzata da parte ricorrente;

2) accoglie la domanda della in persona del legale rapp.te p.t, e, per l'effetto, Parte_1 dichiara la risoluzione per grave inadempimento di del contratto di locazione avente Controparte_1 ad oggetto l'immobile, adibito ad uso abitativo, sito in Orta di Atella (CE), alla via Alberto Sordi 15
(già via Massimo Troisi), Parco Martina, scala A, IV piano, interno 10, riportato in Catasto al foglio 8, subalterno 115, particella 5490;
3) condanna parte convenuta al pagamento, in favore della in Controparte_1 Parte_1 persona del legale rapp.te p.t, della somma complessiva di € 2.200,00 a titolo di canoni ed oneri scaduti ed impagati secondo la specifica di cui in parte motiva, oltre interessi dalle singole scadenze al
4 soddisfo;

4) condanna al pagamento in favore della in persona del legale Controparte_1 Parte_1 rapp.te p.t, delle spese di giudizio che liquida in € 1.700,00 per compensi professionali ed € 108,83 per esborsi oltre al rimborso spese generali nella misura del 15 % sui compensi, CPA ed IVA. come per legge.
Così deciso in Aversa, il 15.07.2025
Il Giudice
dott.ssa Paola Caserta
5