N. R.G. 1321/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del giudice Carlo Di Cataldo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1321/2021 promossa da:
(C.F. ), quale procuratrice di (C.F. Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. P.IVA_2
ALESSANDRO BARBARO e dell'avv. ANDREA ALOI, elettivamente domiciliata nel loro studio in Messina, via Orso Corbino n. 7;
ATTRICE contro
(C.F. ; CP_1 C.F._1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 P.IVA_3 tempore, con il patrocinio dell'avv. PATRIZIA D'ANGELO e dell'avv. GIOVANNI CASSÌ, elettivamente domiciliata nel loro studio in Ragusa, via Archimede n. 17/l;
CONVENUTI
e nei confronti di
(C.F. ), quale procuratrice di (C.F. Parte_1 P.IVA_1 Controparte_3
), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. P.IVA_4
ALESSANDRO BARBARO e dell'avv. ANDREA ALOI, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Antonio Di Paola in Ragusa, via G. Fucà n. 1/a;
INTERVENUTA
Oggetto
Divisione di beni non caduti in successione.
Conclusioni delle parti
Con ordinanza del 22/1/2025 la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti mediante note scritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con ordinanza dell'1/10/2020, emessa nella procedura esecutiva n. 353/2018 R.G.E. avviata dalla nei confronti di , veniva disposto Parte_3 CP_1 procedersi alla divisione dell'immobile sito in Ragusa, in catasto al foglio 101, part. 377, sub 5.
Avviato il presente giudizio di divisione endo-esecutiva dalla quale procuratrice della Parte_1
(costituitasi in sede esecutiva ex art. 111 c.p.c. in sostituzione della Parte_2 [...]
, con comparsa di risposta depositata in data 10/5/2021 Parte_3 si costituiva in giudizio la comproprietaria non esecutata la quale chiedeva di Controparte_2 disporre la divisione dell'immobile in due unità immobiliari autonome.
Con ordinanza del 27/1/2022 veniva disposto il richiamo dell'esperto stimatore nominato in sede esecutiva affinché precisasse se l'immobile fosse comodamente divisibile e, in caso positivo, predisponesse un progetto di divisione.
Dopo il deposito della relazione peritale, con ordinanza del 26/6/2023 veniva disposto un nuovo richiamo del perito.
Con atto di intervento depositato in data 18/9/2023 si costituiva in giudizio la quale Parte_1 procuratrice della creditrice della Controparte_3 Controparte_2
Dopo il deposito della relazione peritale integrativa, con ordinanza del 20/11/2024 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Con ordinanza del 22/1/2025 la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti mediante note scritte, con assegnazione di termine di 20 giorni per comparse conclusionali e di termine di 20 giorni per memorie di replica.
***
Deve anzitutto dichiararsi la contumacia del comproprietario esecutato , che non si è CP_1 costituito in giudizio nonostante la regolare notifica dell'ordinanza divisionale del giudice dell'esecuzione.
Sempre in via preliminare, deve rilevarsi l'ammissibilità dell'intervento della quale Parte_1 procuratrice della in quanto: Controparte_3
- in base all'art. 1113, comma 1, c.c., i creditori di un comproprietario possono intervenire nella divisione a proprie spese;

- per come chiarito in giurisprudenza, ciò può avvenire al fine di vigilare sul corretto svolgimento del procedimento divisionale con il richiamo al rispetto delle norme di legge o al fine di proporre opposizione alla divisione (cfr. Cass. 19529/2012; nello stesso senso, Cass. 6228/2023);
- nel caso di specie, la quale procuratrice della è creditrice della Parte_1 Controparte_3 comproprietaria non esecutata in virtù del decreto ingiuntivo provvisoriamente Controparte_2 esecutivo n. 1039/2012, emesso dal Tribunale di Ragusa in data 30/10/2012, con conseguente possibilità di intervenire nel presente giudizio ai sensi dell'art. 1113, comma 1, c.c.
Ciò premesso, il presente giudizio di divisione endo-esecutiva ha ad oggetto l'immobile sito in
Ragusa, in catasto al foglio 101, part. 377, sub 5, di proprietà per 1/2 dell'esecutato e CP_1 per 1/2 della (non esecutata). Controparte_2
Il suddetto immobile è costituito “da due vani con destinazione d'uso archivio posto al piano primo … l'archivio è stato suddiviso in 2 vani contigui e comunicanti, per accedere al secondo si deve passare dal primo” (cfr. relazione dell'esperto stimatore nominato in sede esecutiva, pp. 8-10).
Con relazione dell'esperto stimatore già nominato in sede esecutiva il valore del suddetto immobile
è stato determinato in euro 74.900,00 e, a seguito di riduzione del 15% ex art. 568, comma 2, c.p.c., in euro 63.665,00 (cfr. pp. 12-13).
Con la comparsa di risposta la comproprietaria non esecutata ha contestato tale Controparte_2 relazione, deducendo che:
- le rifiniture dell'immobile erano diverse da quelle descritte nella relazione peritale e ciò rilevava ai fini della valutazione del bene;

- sussistevano difformità edilizie da sanare che imponevano costi rilevanti.
Orbene, quanto al primo profilo, con relazione depositata in data 31/3/2023 il perito ha confermato
(alla luce delle più recenti quotazioni) il valore di stima già indicato con la relazione depositata in sede esecutiva (cfr. pp. 5-6).
Quanto al secondo profilo, con relazione depositata in data 31/3/2023 il perito ha accertato che:
- “dal punto di vista catastale l'immobile in oggetto non è conforme con lo stato di fatto” (cfr. p. 4);
- “l'unità immobiliare è raffigurata come un unico ambiente, mentre nello stato di fatto esiste una parete divisoria che la suddivide in due vani … non sono rappresentate le parti strutturali dell'immobile (pilastri), né alcune riseghe presenti nelle pareti perimetrali … la porta finestra di accesso alla terrazza dal vano pluriuso è, nello stato di fatto, una finestra … non sono raffigurate né una finestra e neanche una porta finestra, presenti nella parete che confina con la terrazza di pertinenza … dal punto di vista catastale l'immobile è censito impropriamente come A/10 (ufficio), invece, nella realtà, essendo privo di locali di servizio, si tratta di un archivio-magazzino” (cfr. p.
4);
- “le irregolarità catastali accertate in sede di sopralluogo sono sanabili. È necessario semplicemente eseguire un aggiornamento della planimetria catastale con rappresentazione grafica corrispondente allo stato di fatto. Per la presentazione della pratica presso l'Agenzia delle Entrate (Ufficio Tecnico Erariale) i costi da sostenere possono essere ipotizzati pari a circa € 500,00” (cfr. p. 4);
- “quasi certamente sarà necessario effettuare anche la presentazione di un progetto per la richiesta di al con conseguenti spese generali e tecniche, da sommare all'importo Pt_4 Controparte_4 sopradetto. Le spese “aggiuntive” relative alla presentazione della pratica CILA possono essere ipotizzate pari, complessivamente, a circa € 1.000,00” (cfr. p. 5);
- “le difformità accertate non interessano le strutture del fabbricato e quindi non sono previste spese e competenze per la redazione di un progetto strutturale. Anche per l'eventuale frazionamento dell'immobile non sono previste opere strutturali e quindi non sarà necessario presentare pratiche all'Ufficio del Genio Civile di Ragusa” (cfr. p. 5);
- “l'edificio è stato realizzato giusto Nulla Osta Edilizio n. 76/92 del 19 gennaio 1993” (cfr. p. 5).
Dunque, il perito ha accertato difformità catastali (non relative alle strutture del fabbricato) e ha quantificato in complessivi euro 1.500,00 i presumibili costi per la sanatoria delle irregolarità catastali. Ne segue che il valore di vendita già determinato in euro 63.665,00 con la relazione dell'esperto stimatore nominato in sede esecutiva deve essere ridotto di euro 1.500,00, pervenendosi così ad un valore di vendita di euro 62.165,00.
Ciò chiarito, con note scritte del 21/1/2025 la comproprietaria non esecutata ha Controparte_2 chiesto di disporre la divisione dell'immobile in due unità immobiliari autonome. Per contro, con note scritte del 22/1/2025 l'attrice-creditrice procedente quale procuratrice della Parte_1 [...]
ha chiesto di disporre la vendita dell'immobile. Parte_2
Anzitutto, va ricordato che il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l'art. 720 c.c. postula invero, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (cfr.
Cass. 17712/2023, che richiama Cass. 16918/2015; nello stesso senso, Cass. 27984/2023).
Nel caso di specie, con relazione depositata in data 31/3/2023 il perito ha formulato un'ipotesi di suddivisione dell'immobile oggetto di causa “in due parti completamente distinte e separate … suddivise, in maniera netta, in corrispondenza della parete che attualmente delimita i due vani” (cfr.
p. 6), rilevando che:
- l'immobile è suddivisibile in due parti “quasi equivalenti”, considerato che l'unità A avrebbe un valore di euro 31.612,00, mentre l'unità B avrebbe un valore di euro 32.578,00 (cfr. pp. 7-8);
- “l'unico problema … potrebbe essere rappresentato dalla necessità di ricavare una porzione di spazio esterno in comune al fine di consentire l'accesso alla porzione B e, allo stesso tempo,
l'utilizzazione per entrambi delle aperture del vano sottotetto per accedere alle rispettive porzioni”
(cfr. p. 7);
- “allo scopo di assicurare la funzionalità e l'indipendenza ad entrambe le unità che sarebbero ricavate, sarà necessario realizzare una modifica all'attuale finestra prospettante sulla Via Stesicoro, già composta da due ante, oltre alla messa in opera di un altro contatore elettrico al fine di rendere i due locali completamente autonomi ed indipendenti” (cfr. p. 8);
- “entrambe le unità, successivamente all'attuale suddivisione, potrebbero avere bisogno di opere murarie secondarie e suppletive (chiusura della porta interna che attualmente mette in comunicazione i due vani e trasformazione dell'attuale finestra in corrispondenza del vano pluriuso in porta-finestra)” (cfr. p. 8);
- “attualmente il locale potrebbe essere trasformato dal punto di vista urbanistico in un appartamento per civile abitazione, mediante la realizzazione di una cucina e di un bagno e, quindi, dei relativi impianti tecnologici (idrico e fognario). Con la suddivisione in due unità, dovendo creare in ogni caso una zona comune, si otterrebbero due unità entrambe aventi superfici coperte inferiori a 28,00 mq e, di conseguenza, non potrebbero essere più oggetto di cambio di destinazione d'uso in appartamenti per civile abitazione” (cfr. pp. 8-9).
Ed ancora, con relazione integrativa depositata in data 23/5/2024 il perito ha precisato che:
- i costi delle opere murarie ammontano a euro 3.700,00, essendo prevista “la realizzazione di un tramezzo interno per ricavare un androne comune che svincola i due locali, quindi, la chiusura dell'attuale porta di collegamento tra i due vani, la trasformazione della finestra che prospetta dal nuovo locale B verso la terrazza e, inoltre, opere riguardanti la revisione degli impianti tecnologici, di una finestra e eventuali assistenze murarie” (cfr. p. 3);
- i costi di frazionamento catastale “possono essere ipotizzati pari a circa € 500,00” (cfr. p. 3);
- “sarà necessario effettuare, per il frazionamento, anche la presentazione di un progetto con la procedura CILA al Comune di Ragusa, con spese aggiuntive che “possono essere ipotizzate pari, complessivamente, a circa € 1.000,00” (cfr. p. 4);
- “in tal modo … si potranno sanare le difformità accertate che … non interessano la struttura del fabbricato” (cfr. p. 4);
- “in seguito al frazionamento, naturalmente, le quote risultanti saranno meno appetibili sul mercato rispetto la vendita dell'intero lotto, in quanto andranno a collocarsi in un segmento di mercato molto più ristretto. Attualmente, infatti, l'immobile, con la realizzazione di un bagno, potrebbe essere facilmente oggetto di cambio di destinazione d'uso in appartamento per civile abitazione, oppure in ufficio. Esso, infatti, presenta i requisiti minimi previsti per le suddette destinazioni.
Successivamente alla divisione, invece, le superfici nette delle due unità saranno inferiori a quella necessaria per consentire il cambio di destinazione d'uso e, quindi non sarà possibile procedere in tali direzioni e, allo stesso tempo, la parte comune all'ingresso e la porzione di terrazzo in comune saranno porzioni da condividere e non da utilizzare in maniera autonoma” (cfr. pp. 4-5).
Orbene, alla luce della giurisprudenza citata e delle suddette relazioni peritali, l'immobile non risulta comodamente divisibile.
Ed infatti, anzitutto, le due distinte unità immobiliari risultanti dalla divisione (peraltro, di valore non esattamente equivalente) verrebbero formate solo dopo aver fronteggiato problemi tecnici complessi e comunque costosi, considerato che:
- occorrerebbe (in sintesi): a) ricavare una porzione di spazio esterno in comune al fine di consentire l'accesso ad entrambe le unità immobiliari;
b) modificare l'attuale finestra prospettante sulla Via
Stesicoro; c) rivedere l'impianto elettrico e, in particolare, aggiungere un altro contatore elettrico;
d) realizzare opere murarie (tramezzo interno per ricavare un androne comune;
chiusura dell'attuale porta di collegamento tra i due vani);
- il costo di tali interventi ammonterebbe a euro 3.700,00 (importo presumibilmente non comprensivo di IVA);
- occorrerebbe sostenere ulteriori spese per pratiche catastali (euro 500,00) e urbanistiche (euro
1.000,00), per ulteriori euro 1.500,00.
Ma soprattutto, sotto l'aspetto economico-funzionale, deve notarsi che:
- la divisione dell'immobile comporterebbe la formazione di un'unità del valore di euro 31.612,00 e di un'unità del valore di euro 32.578,00, con conseguente valore di euro 64.190,00 delle due unità, laddove il valore dell'intero immobile è stato stimato in euro 74.900,00;
- inoltre, per come evidenziato dal perito, nello stato attuale l'immobile potrebbe essere oggetto di cambio di destinazione d'uso in appartamento per civile abitazione o in ufficio, mentre, successivamente alla divisione in due unità immobiliari autonome, le superfici nette delle due unità sarebbero inferiori a quella necessaria per consentire il cambio di destinazione d'uso, per cui le due unità immobiliari autonome sarebbero meno appetibili sul mercato rispetto all'intero immobile, in quanto sarebbero collocate in un segmento di mercato molto più ristretto;

- pertanto, in caso di scissione dell'immobile in due unità immobiliari autonome, vi sarebbe una minore appetibilità della vendita (in sede esecutiva) dell'unità immobiliare che verrebbe assegnata al comproprietario esecutato e per esso alla procedura esecutiva n. 353/2018 R.G.E. CP_1
Dunque, dato che (per le ragioni appena esposte) l'immobile non risulta comodamente divisibile in natura, in assenza di richieste di attribuzione dello stesso deve farsi luogo alla vendita ai sensi dell'art. 720 c.c., al prezzo base di euro 62.165,00 (per le ragioni esposte sopra).
D'altro canto, va ricordato che:
- sulla validità dell'ordinanza di vendita non incide il fatto che il prezzo base sia stato fissato con riferimento ad una stima effettuata da un esperto, eventualmente inferiore al valore effettivo di mercato, in quanto il prezzo base fissato con riferimento alla stima effettuata dal consulente tecnico d'ufficio rappresenta un semplice dato indicativo, che non pregiudica l'esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo attraverso la gara tra più offerenti (Cass. 2474/2015);
- la valutazione dell'esperto stimatore non condiziona la validità dell'ordinanza di vendita e dell'aggiudicazione, poiché anche il valore di mercato da lui individuato rappresenta un dato meramente indicativo e poiché l'individuazione del giusto prezzo è rimessa all'esito della gara sollecitata tra gli offerenti estranei al processo e correttamente tenuta (Cass. 11116/2020).
Trattandosi di sentenza non definitiva, nessuna statuizione viene adottata in ordine alle spese processuali.
Infine, va precisato che (ferma restando la legittimità dell'intervento della quale Parte_1 procuratrice della dovrà eventualmente valutarsi in sede distributiva se alla Controparte_3
quale procuratrice della (creditrice della Parte_1 Controparte_3 Controparte_2 potranno essere assegnate le somme astrattamente riferibili alla quota (non pignorata) di proprietà della Controparte_2

P.Q.M.

il Tribunale, non definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1321/2021 R.G., disattesa ogni altra contraria domanda o eccezione, così statuisce:
1) dichiara la contumacia di;
CP_1
2) dichiara lo scioglimento della comunione tra e la sull'immobile CP_1 Controparte_2 sito in Ragusa, in catasto al foglio 101, part. 377, sub 5;
3) dispone la vendita dell'immobile sito in Ragusa, in catasto al foglio 101, part. 377, sub 5, come da separata ordinanza, con la quale rimette la causa sul ruolo;

4) nulla sulle spese.
Così deciso in Ragusa, 13 marzo 2025.
Il giudice
Carlo Di Cataldo