N. R.G. 11484/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 11484/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
Oggi 9 giugno 2025 sono comparsi:
Per l'avv. ORSINI ANTONINO Parte_1
Per il l'avv. AZZOLINA ANTONINO Controparte_1
I procuratori si riportano alle note depositate a cui rinviano . Discutono la causa e chiedono che venga decisa Il got
Si ritira in Camera di consiglio per la decisione Alle ore 19,30 viene emessa sentenza ex art 281 sexies cpc .
Il Giudice
dott. Maria Rosalia Grassadonia
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Rosalia Grassadonia, all'udienza del giorno 9
giugno 2025 ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11484/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ORSINI Parte_1 C.F._1
ANTONINO
RICORRENTE
contro
(C.F. ), sito in Montelepre, C.da Librino n.5, con il Controparte_1 P.IVA_1
patrocinio dell'avv. AZZOLINA ANTONINO
RESISTENTE
Oggetto: impugnazione delibera condominiale

P.Q.M.

Il Giudice Unico, ogni contraria istanza, eccezione e difesa reietta, definitivamente pronunciando
1) Rigetta le domande proposte dal ricorrente
2)Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del resistente, delle spese del giudizio CP_1
che si liquidano complessivamente in euro 3300,00, oltre iva, cpa e spese forfettarie .
pagina 2 di 8 IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso del 281 duodecies cpc l'odierno ricorrente, premettendo di essere proprietario di una unità immobiliare appartenente al sito in Montelepre, C.da Librino n. 5, Controparte_1
impugnava la delibera assunta dal Condominio in data 31.07.2024 .
Esponeva che l'assemblea aveva tra le altre cose, deliberato sui seguenti punti all'ordine del giorno:
1. Approvazione rendiconto spese anno 2022 presentato e discusso nell'ultima assemblea
condominiale


2. Presentazione ed approvazione rendiconto spese anno 2023


3. Presentazione ed approvazione Preventivo si spesa anno 2024


4. Rendicontazione lavori di messa in sicurezza
Il ricorrente riteneva la delibera annullabile con riguardo ai punti 1) e 2) dell'ordine del giorno in quanto l'amministratore del condominio aveva trasmesso i rendiconti 2022 e 2023 senza la nota esplicativa, i flussi di cassa e del registro di contabilità, e, pertanto, non conformi al disposto di cui al primo comma dell'art. 1130 c.c..
Riteneva comunque che il rendiconto 2023 fosse erroneo, in quanto l'amministratore aveva inserito in bilancio la spesa “messa in sicurezza balconi scala B e messa in sicurezza balconi scala A”. Riteneva
tale risultanza contabile illegittima in quanto i balconi sono prolungamento della proprietà individuale e non condominiale.
La spesa per il ripristino dei balconi di proprietà individuale non doveva essere contabilizzata nel rendiconto, in quanto inerenti a proprietà individuale ed invece nel bilancio l'amministratore aveva distinto le spese della messa in sicurezza dei balconi inerenti la proprietà del singolo, dalla messa in sicurezza delle parti condominiali”( pagina 1 del rendiconto tra le “spese 2023”).
In relazione al punto3) dell'ordine del giorno (Presentazione ed approvazione Preventivo di spesa anno
2024), evidenziava che mai l'amministratore aveva inviato al ricorrente il bilancio preventivo 2024.
pagina 3 di 8 In relazione al punto 4) dell'ordine del giorno (Rendicontazione lavori di messa in sicurezza), dal verbale si legge “il presidente dichiara che il punto è stato ampiamente discusso al punto 2 nella rendicontazione delle spese anno 2023 ed approvate all'unanimità dei presenti”.
Precisava che con precedente verbale assembleare del 31.05.2023, al punto 5), l'amministratore aveva invitato i condominiali provvedere alla messa in sicurezza dei propri balconi, e nel caso fosse possibile a ripristinarli. Pertanto, tale spesa non doveva essere contabilizzata nel rendiconto, in quanto inerente a proprietà individuale.
Ciò premesso, chiedeva al Tribunale, previa sospensione inaudita altera parte della delibera assembleare, di dichiarare nulla, o comunque annullabile, la deliberazione assembleare impugnata ai punti 1-2-3-4) dell'ordine del giorno e per l' effetto condannare il convenuto al pagamento CP_1
delle spese, diritti ed onorari del giudizio.
Si costituiva il resistente che contestava quanto dedotto dal ricorrente e chiedeva il CP_1
rigetto delle domande e la condanna dello stesso alle spese del giudizio
Omessa ogni istruttoria, la causa veniva rinviata per la decisione.
All'udienza del giorno 9 giugno 2025 viene emessa sentenza ex art 281 sexies cpc .
Il ricorrente ha dedotto che l'amministratore del condominio gli aveva trasmesso i rendiconti 2022 e
2023 senza la nota esplicativa, i flussi di cassa e del registro di contabilità, e che per tale motivo l'approvazione del rendiconto del 2022 e quello del 2023 erano annullabili .
Si evidenzia che costituisce ragione di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto condominiale la circostanza che lo stesso rendiconto non sia composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, trattandosi di documenti tutti essenziali allo scopo di consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.
Nella fattispecie il ricorrente non ha impugnato la delibera per mancanza dei documenti sopra indicati che sono essenziali ai fini della validità dell'approvazione del rendiconto, ma ha ritenuto la delibera pagina 4 di 8 annullabile in quanto all'avviso di convocazione dell'assemblea non erano allegati il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa.
Si ritiene che tale mancanza non comporti l'annullamento della delibera , non potendosi onerare ogni amministratore ad inviare a tutti i condomini una voluminosa documentazione contabile.
Un conto è il contenuto dell'avviso di convocazione, che è chiaramente indicato nell'art 66 disp att.cc,, un conto è il contenuto del rendiconto condominiale, che è altrettanto chiaramente specificato nell'art 1130 bis cc.
Va pertanto ritenuto che non sussiste alcun obbligo per l'amministratore condominiale, qualora convochi l'assemblea per l'approvazione di bilanci preventivi e/o consuntivi,
di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci.
E' pacifico che ciascun condomino può chiedere ed ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione oggetto di delibera e copia dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione e ciò al fine di garantire una consapevole partecipazione all'assemblea condominiale. In altre parole, se è vero che costituisce un onere del condomino assumere tutte le informazioni utili per l'approvazione del bilancio, è altrettanto vero che qualora vi sia esplicita richiesta da parte di quest'ultimo, sul quale grava l'onere probatorio di allegazione e dimostrazione, spetterà all'amministratore provare l'inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate perché diversamente, un eventuale rifiuto opposto dall'amministratore determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che tale rifiuto incide sul procedimento di formazione delle volontà
assembleare.
Si ritiene, inoltre, che la circostanza che nel rendiconto del 2023 l'amministratore abbia inserito in bilancio la spesa “messa in sicurezza balconi scala B e messa in sicurezza balconi scala A”, in pagina 5 di 8 particolare abbia contabilizzato la spesa per la messa in sicurezza della parte di balconi di proprietà
individuale , non può costituire causa di annullamento del rendiconto 2023 .
Risulta dal precedente verbale assembleare del 31.05.2023 che l'amministratore del condominio avesse informato l'assemblea sulla necessità di mettere in sicurezza alcune parti pericolanti del Condominio e alcuni balconi privati, e della conseguente necessità di contattare una ditta con cestello per la messa in sicurezza, avesse invitato , altresì, i condomini a provvedere alla messa in sicurezza dei propri balconi e, nel caso fosse possibile, a ripristinarli.
L'assemblea, al punto 5 della delibera del 31.05.2023, aveva concordato con quanto comunicato dall'amministratore , quest'ultimo infatti , davanti al pericolo di crollo di alcune parti dell'edificio comune, ovvero di parti private dello stesso, aveva messo a conoscenza i condomini presenti in assemblea i quali, responsabilmente, avevano richiesto all'amministratore di attivarsi quanto prima.
Ai sensi dell'art l'art. 1135 c.c., «L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima
assemblea».
La giurisprudenza di legittimità riconosce la legittimazione dell'amministratore di condominio a compiere atti conservativi urgenti relativi alle parti comuni dell'edificio anche in relazione alle parti di proprietà esclusiva dei balconi aggettanti quando gli interventi sulle parti comuni e sulle proprietà
individuali sono collegati fra loro e sono necessari alla tutela e alla salvaguardia delle parti comuni .
Nella fattispecie, essendo necessario un intervento diretto alla messa in sicurezza dei balconi,
l'amministratore poteva fare eseguire opere anche sui balconi di proprietà esclusiva in quanto era inscindibile il ripristino di entrambe le parti , quella comune e quella di proprietà esclusiva, ai fini della buona riuscita del lavoro e dell'esecuzione delle opere a regola d'arte .
pagina 6 di 8 Relativamente al punto 3) dell'ordine del giorno (Presentazione ed approvazione Preventivo di spesa anno 2024), il ricorrente ha dedotto l'annullabilità della delibera in quanto l'amministratore non gli aveva inviato il bilancio preventivo 2024.
Non vi è alcuna norma che preveda l'obbligo per l'amministratore di comunicazione del rendiconto condominiale e del preventivo.
L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nel disciplinare le modalità di convocazione dell'assemblea specifica chiaramente in che modo debba essere inviato l'avviso di convocazione e quale debba essere il suo contenuto, anche in relazione all'ordine del giorno (cfr. art. 66, terzo comma, disp.
att. c.c.).
Nessuna indicazione in merito ad obblighi di allegazione;
l'amministratore, quindi, sebbene sia tenuto a consentire la visione e l'esame di questi documenti (anche in sede di assemblea) non è obbligato a comunicarli assieme all'avviso di convocazione.
L'amministratore ha invece il dovere di consentire ai condomini che ne facciano richiesta di visionare il rendiconto e la relativa documentazione giustificativa, garantendo anche la possibilità di estrarne copia a spese del richiedente. L'amministratore pertanto non è obbligato a presentare preventivamente il rendiconto, né a trasmettere la documentazione giustificativa delle spese a tutti i condomini.
Infine si osserva che al punto 4 della delibera oggetto del presente giudizio nessuna decisione è stata assunta dall'assemblea ed infatti si legge che il presidente dichiara che il punto è stato ampiamente discusso al punto 2 nella rendicontazione delle spese anno 2023 ed approvate all'unanimità dei presenti.
Si tratta quindi di un mero rinvio al punto 2 dell'ordine del giorno “Presentazione ed approvazione rendiconto spese anno 2023” .
Per tutti i motivi esposti le domande del ricorrente vanno rigettate .
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo .
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dott. Maria Rosalia Grassadonia
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