TRIBUNALE CIVILE DI CATANIA
SEZIONE QUINTA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario del Tribunale di Catania, dott.ssa Agata Maria Pia
Mauceri, all'esito della trattazione disposta ai sensi dell'art 127 ter cpc con cui l'udienza del 06/03/2025 è stata sostituita dal deposito di note scritte ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4383/2024 R.G.; promossa da: nato il [...], a [...], residente in Parte_1
Giarre (CT), Corso Messina n. 68, C.F. , e CodiceFiscale_1 Pt_2
, nata il [...], a [...], residente in [...], Via
[...]
Pietro Eremita n.9, (C.F. , elettivamente CodiceFiscale_2
domiciliati in Catania, via Cervignano n.22 presso lo studio dell'Avv.
Angelo Chisari che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

RICORRENTI
CONTRO
, nato a [...] il [...] C.F. Controparte_1 C.F._3
e residente in [...],
[...]
Sulle conclusioni come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
in fatto ed in diritto

Con ricorso ex art 447 bis depositato in data 26.04.2024 nella cancelleria del Tribunale civile di Catania i ricorrenti esponevano : di essere proprietari degli immobili ubicati nel Comune di Mascali, Via Taverna n.
23 meglio identificati in seno al ricorso introduttivo e di averli concessi in locazione al sig. in forza di contratto stipulato il Controparte_1
20/06/2022 e registrato al n. 008953, serie 3T, anno 2022, con scadenza prevista per il 30/06/2028 a uso turismo rurale e/o agriturismo, con eventuale attività di ristoro;
che il contratto si era risolto in forza della clausola risolutiva espressa prevista agli artt. 8 e 9 del contratto;
che era stato esperito, con esito negativo, il procedimento di mediazione;
chiedevano, pertanto: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, nel merito,
accertare e dichiarare l'inadempimento del resistente ai propri obblighi
contrattuali e l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione,
per l'effetto dell'operatività della clausola risolutiva espressa prevista nel
contratto e azionata dai ricorrenti. Accertare altresì il grave
inadempimento del sig. agli obblighi di legge e di Controparte_1
contratto, per aver danneggiato i beni locati, mobili ed immobili ed aver
sottratto parte degli stessi. In conseguenza, condannare il Sig.
[...]
all'immediato rilascio degli immobili stessi e fissare la data di CP_1
esecuzione. Condannare, altresì, il sig. al pagamento Controparte_1
della penale prevista nel contratto, pari ad euro 15.000,00 ed al
risarcimento dei danni subiti dai ricorrenti, nell'importo che verrà
accertato in corso di causa. In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed
onorari.” Veniva fissata l'udienza di comparizione e assegnato temine per la notifica.
Il resistente non si costituiva nonostante la regolare notifica del ricorso e del pedissequo provvedimento di fissazione dell'udienza di prima comparizione.
Con provvedimento del 14 novembre 2024 venivano ammessi l'interrogatorio formale e la prova per testi richiesti dal ricorrente.
All'udienza del 30 gennaio 2025 veniva assunta la prova per testi ammessi mentre il resistente non si presentava per rendere l'interrogatorio formale ammesso nonostante la regolare notifica del provvedimento ammissivo.
Quindi, su richiesta del procuratore di parte ricorrente, la causa veniva rinviata per la decisione all'udienza del 6 marzo 2025 che veniva sostituita dal deposito di note scritte ex art 127 ter cpc con termine per il deposito di note conclusive.
Il ricorrente depositavano note conclusive e, successivamente, le note scritte in sostituzione dell'udienza.
Orbene, va, in via preliminare, dichiarata la contumacia del resistente non costituitosi nonostante la regolare notifica del ricorso introduttivo e del pedissequo decreto di fissazione dell'udienza di prima comparizione.
Nel merito, la domanda proposta è fondata e va accolta nei termini che seguono.
La parte ricorrente ha incoato il presente giudizio lamentando il grave inadempimento del conduttore sotto differenti profili.
Innanzitutto, ha allegato che, in spregio della clausola contrattuale n.8, il conduttore si sarebbe reso inadempiente all'obbligo di esecuzione dei lavori di ristrutturazione concordati e riportati nell'allegato computo metrico;
si sarebbe, altresì, reso inadempiente all'obbligo di stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso terzi e per il rischio incendio;
infine, avrebbe arrecato agli immobili locati gravi danni in violazione dell'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi del bene locato secondo l'uso determinato nel contratto.
Ora, quanto agli oneri probatori incombenti su parte ricorrente,, va evidenziato che “In tema di prova dell'inadempimento di una
obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il
risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza,
limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della
controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto
estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed
eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è
sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ.
(risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto
l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la
mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una
volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo
della propria obbligazione.” (in tal senso cfr. Cass. Civ. SEZ. 3, SENTENZA
N 826 DEL 20/01/2015). Orbene, nel caso in esame, parte ricorrente ha documentalmente provato l'esistenza della fonte negoziale del suo diritto (cfr. contratto di locazione registrato in atti), ed ha, altresì, allegato la circostanza dell'inadempimento della controparte.
La parte resistente non si è costituita né si è presentata a rendere l'interrogatorio formale ammesso, con ciò disinteressandosi dal formulare precise contestazioni in relazione alle allegazioni e ai documenti prodotti dalla parte ricorrente ed, in ogni caso, omettendo di fornire prova dell'esatto adempimento degli obblighi posti a suo carico.
Il teste escusso, in relazione ai quali non è emerso motivo tale da comprometterne l'attendibilità, ha confermato quanto lamentato dal locatore circa lo stato di abbandono e di danneggiamento degli immobili oggetto di locazione e sulla mancata esecuzione di lavori di ristrutturazione.
Risulta, altresì, documentalmente provata la comunicazione di parte ricorrente della volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa ricevuta dal ricorrente in data 7 febbraio 2024 (cfr. raccomandata in atti).
Così come condivisibilmente chiarito dalla Suprema Corte (cfr.
Cassazione civile sez. III, 08/04/2024, ud. 29/11/2023, dep. 08/04/2024),
n.9369 “la risoluzione di diritto di un contratto, prevista dai contraenti
con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento - di
qualsiasi entità - di una determinata obbligazione non si verifica
automaticamente, ma solo nel momento in cui il contraente, nel cui
interesse la clausola sia stata pattuita, comunichi all'altro contraente
inadempiente che intende avvalersi della clausola stessa" (così, in motivazione, Cass. Sez. 1, sent. 18 giugno 1997, n. 5455, Rv. 505282-01;
in senso conforme Cass. Sez. 1, sent. 16 maggio 2002, n. 7178, Rv.
554492-01)”;
Nel caso in esame, tenuto conto degli elementi probatori acquisiti può
ritenersi che la parte ricorrente si sia avvalsa legittimamente della clausola risolutiva espressa e che, pertanto, il contratto di locazione stipulato dalle parti deve ritenersi risolto, in forza della predetta clausola, a far data dalla comunicazione effettuata con raccomandata del 7 febbraio 2024.
Il conduttore va, pertanto, condannato all'immediato rilascio degli immobili locati oltre che la pagamento della penale pattuita di €.15.000,00
ex art 8 del contratto in conseguenza della mancata esecuzione delle opere di cui al computo metrico richiamato nel termine di un anno dalla stipula.
Le spese e i compensi del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano, in assenza di nota spese, nella misura indicata in dispositivo tenuto conto del valore effettivo della controversia e dell'attività difensiva secondo i valori minimi di cui al DM 55/14 stante la non complessità delle questioni affrontate.

PQM

Il Giudice designato dott.ssa Agata Maria Pia Mauceri, in funzione di giudice unico, definitivamente decidendo nella causa iscritta n.4383/24
RG
- dichiara risolto, a far data dal 7 febbraio 2024, per effetto della clausola risolutiva espressa pattuita, il contratto di locazione stipulato dalle parti in causa il 20/06/2022 e registrato al n. 008953, serie 3T, anno 2022; -condanna il resistente al rilascio, in favore di parte ricorrente, degli immobili locati, così come esattamente identificati in seno al ricorso introduttivo, liberi e sgomberi da persone e cose;

-condanna il resistente al pagamento dell'importo complessivo di
€.15000,00 a titolo di penale;

- condanna, infine, il resistente al pagamento, in favore di parte ricorrente, delle spese e dei compensi del presente giudizio che liquida nel complessivo importo di €.2538,5 per compensi €.600,00 per spese vive,
oltre IVA e Cpa se dovuti nonché spese generali al 15 % come per legge;

La presente sentenza è esecutiva come per legge.
Così deciso il 6 aprile 2025
IL Giudice
Dott.ssa Agata Maria Pia Mauceri