1
Proc. 27619 / 2022 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico EL LO PI ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 15/12/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 27619/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: opposizione contro decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di canoni di locazione, e vertente
TRA
con codice fiscale e con Parte_1 C.F._1 Parte_2
codice fiscale , elett.te dom.ti in Cercola ( NA ) al Viale Giotto C.F._2
n. 35 presso l'avv. Carla Giacinto , dal quale sono rappresentati e difesi in virtù di procura in calce al ricorso in opposizione
OPPONENTI
E
con codice fiscale elett.te dom.ta in Controparte_1 C.F._3
Napoli alla via S. Brigida n. 64 presso l'avv. Giuseppe della Pietra, dal quale è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce al ricorso introduttivo del procedimento monitorio
OPPOSTA
CONCLUSIONI : 2
le parti concludono come da verbale di udienza del 15/12/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, depositato il 25/11/2022, Parte_1
e hanno proposto opposizione ex art. 645 c.p.c. contro il decreto
[...] Parte_2
ingiuntivo n. 5960/2022, emesso con la clausola di provvisoria esecuzione ex art. 642
c.p.c. dal Giudice del Tribunale di Napoli, all'esito del procedimento monitorio contrassegnato dal numero di ruolo 18179/2022 R.G., per il pagamento della somma di euro 5.845 oltre interessi legali e spese della procedura. Più in particolare , con il ricorso monitorio ha dedotto che con scrittura del 4/10/2019 (all. 1), Controparte_1
registrata il 29/10/2019 (all. 2-3) lei e il padre avevano concesso in locazione a Parte_1
e l'immobile di loro proprietà ubicato in Portici alla via Libertà,
[...] Parte_2
IV Trav., n. 2/C, con pattuizione di un canone mensile di euro 300 oltre oneri condominiali (fol. 1), ma che a settembre 2020 i conduttori avevano versato soltanto euro
200, mentre da ottobre 2020 avevano omesso ogni pagamento dei canoni, e da maggio
2021 anche quello degli oneri condominiali. Secondo tale assunto, a seguito di intimazione di sfratto per morosità, il Giudice del Tribunale di Napoli aveva disposto il rilascio del bene ai sensi dell'art. 665 c.p.c., e la restituzione era stata eseguita il
15/3/2022. Per l'appunto la ricorrente ha chiesto e ottenuto l'ingiunzione al pagamento dei canoni a lei dovuti, anche dopo la morte del padre, essendo lei l'unica erede di quest'ultimo. Notificato il 25/10/2022 il decreto ingiuntivo ai conduttori, questi ultimi hanno lamentato la insufficienza dell'elemento probatorio circa il loro asserito inadempimento in riferimento ai canoni non versati e lo stato di invivibilità dell'immobile locato a causa della presenza di infiltrazioni e muffa.
Instaurato il contraddittorio con il creditore opposto, quest'ultimo ha depositato una sua memoria difensiva e nel merito ha controdedotto che controparte non aveva fornito prova 3
del pagamento dei canoni maturati da settembre 2020 al rilascio e che i vizi lamentati erano insussistenti e comunque imputabili a terzi.
La richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione, avanzata ai sensi dell'art. 649
c.p.c., è stata respinta, e le istanze istruttorie degli opponenti sono state dichiarate inammissibili, cosicchè il processo è stato rinviato per la decisione all'udienza del
15/12/2025.
Nel merito, l'opposizione è infondata. Invero i conduttori hanno prodotto prova scritta,
costituita dalle contabili di alcuni bonifici, attestante pagamenti parziali, che però sono stati effettuati in un periodo anteriore al settembre 2020, laddove per l'appunto la CP_1
ha chiesto e ottenuto ingiunzione per il pagamento dei canoni maturati a far data da questo mese fino al rilascio, e non di quelli precedenti. Sul punto va evidenziato che il contratto conteneva la previsione dell'ammontare del canone di locazione, e l'insegnamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità, inaugurato con la fondamentale pronuncia delle SS.UU. della Suprema Corte di Cassazione ( trattasi di Cass. civ. sez. un.,
30/10/2001, n. 13533, seguita da numerose altre pronunce, tra cui, ex multis, Cass.
11173/2012; Cass. 7530/2012; Cass. 3373/2010 ), è nel senso che nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre spetta alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore .
In altri termini, solo nel caso in cui il convenuto per il pagamento di un debito dimostri di aver corrisposto una somma di denaro idonea all'estinzione del medesimo, spetta al creditore, il quale sostenga che il pagamento sia da imputare all'estinzione di un debito 4
diverso, allegare e provare l'esistenza di quest'ultimo nonché la sussistenza delle condizioni necessarie per la dedotta diversa imputazione ( v. Cass. civ. sez. VI, 30/1/2020,
n. 2276 ). Nella fattispecie in esame, per l'appunto, l'imputazione dei pagamenti deve riferirsi a mensilità del canone antecedenti a quelli maturati da settembre 2020 in poi,
visto che i versamenti medesimi allegati dall'opponente sono stati eseguiti in data anteriore. In aggiunta, nulla è stato eccepito da e in Parte_1 Parte_2
ordine al mancato versamento degli oneri condominiali, di cui pure è stato ingiunto il pagamento con il provvedimento monitorio opposto.
Ora, gli opponenti hanno lamentato altresì le cattive condizioni dell'immobile locato e in proposito hanno prodotto una perizia extragiudiziale di parte, redatta da un loro tecnico di fiducia, individuato nella persona dell'ing. e corredata da Persona_1
rilievi fotografici, nella quale si dà atto della esistenza di fenomeni di infiltrazione all'interno dell'immobile locato e in particolare nelle camere da letto, nel bagno e nel corridoio, con conseguente umidità nei muri e nel solaio e produzione di sbollature ed efflorescenze di muffa nell'intonaco e nella tinteggiatura esistente.
Tuttavia la facoltà per la parte di nominare un proprio consulente tecnico di fiducia è
subordinata alla nomina ad opera del Giudice di un consulente tecnico di ufficio, perché
è solo con l'ordinanza che dispone la consulenza che il Giudice può assegnare alle parti ex art. 201 c.p.c. un termine entro il quale nominare un tecnico. Dunque le parti non possono nominare un C.T.P. né questi può svolgere alcuna attività processuale prima che il Giudice abbia nominato un C.T.U., ferma restando la possibilità di produrre in causa perizie stragiudiziali, integranti anche esse semplici mezzi di difesa come le deduzioni e argomentazioni dell'avvocato ( cfr. sul punto Corte Costituzionale, 13/4/1995, n. 124 ).
Ciò in quanto alla perizia extragiudiziale, non essendo prevista dall'ordinamento la precostituzione fuori del giudizio di un siffatto mezzo di prova, si può solo riconoscere valore di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento 5
è affidato alla valutazione discrezionale del Giudice di merito ma della quale egli non è
obbligato in nessun caso a tenere conto ( cfr. Cass. civ. sez. III, 22/4/2009, n. 9551 nonché
Cass. civ. sez. II, 19/5/1997, n. 4437 ).
Trattasi di un orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità che si contrappone a quello che consente di porre alla base della decisione una consulenza stragiudiziale di parte ( v. Cass. civ. sez. lav., 3/3/1992, n. 2574 ) e che lo scrivente considera preferibile, nel momento in cui l'orientamento minoritario ha comunque affermato l'obbligo del Giudice del merito di fornire le ragioni, adeguate alla concretezza del caso, per le quali ha ritenuto la detta consulenza attendibile e convincente. Per
l'appunto nel caso di specie non può dirsi attendibile, per definizione, una perizia resa da un tecnico di parte, che per ovvie ragioni non può rivestire una posizione di imparzialità,
a differenza, per esempio, del consulente tecnico di ufficio nominato dal Giudice quale suo ausiliario.
Vero è che alla parte che ha prodotto la perizia giurata è riconosciuta la facoltà di dedurre prova testimoniale avente ad oggetto le circostanze di fatto accertate dal consulente, che,
se confermate dal medesimo in veste di testimone, possono acquisire dignità e valore di prova, sulla quale allora il Giudice di merito deve, esplicitamente o implicitamente,
esprimere la propria valutazione ai fini della decisione ( v. Cass. civ. 4437/1997 cit. ). Per
l'appunto nel caso di specie l'ing. è stato indicato tra i testi da escutere. La Per_1
relativa prova non è stata ammessa perché vale la regola secondo cui la prova consistente nella deposizione di un testimone, anche se si tratti di un tecnico, non può avere ad oggetto apprezzamenti o giudizi, ma solo fatti obiettivi, nel senso che essa non può tradursi in una interpretazione del tutto soggettiva o indiretta ed in apprezzamenti tecnici o giuridici (
cfr. sul punto Cass. civ. sez. lav., 8/3/2010, n. 5548; Cass. civ. sez. II, 18/2/2000, n. 1824
; Cass. civ. sez. II, 9/5/1996, n. 4370 ). 6
Trattasi di una mera allegazione di parte, contestata dall'opposta, e comunque, anche se fosse stato accertato quanto riscontrato tramite rilievi fotografici dall'ing. Per_1
nella sua relazione, vale a dire la esistenza di fenomeni di ammaloramento nell'appartamento locato agli opponenti, il dubbio rimarrebbe per l'accertamento delle cause dei fenomeni medesimi, perché sarebbe stato necessario chiedere un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. per verificare in tempo reale e nel contraddittorio delle parti, tramite un tecnico indipendente nominato dal Tribunale, e prima della esecuzione delle opere di messa in sicurezza, quale fosse lo stato dei luoghi, e in particolare quale fosse la causa dei predetti fenomeni di ammaloramento e a chi fosse
addebitabile, posto che la prova del nesso di causalità, sia nella responsabilità
extracontrattuale che contrattuale, è a carico del danneggiato.
Ma vi è di più, perché nella stessa perizia extragiudiziale la causa degli ammaloramenti è
stata individuata nella mancanza di manutenzione straordinaria che interesserebbe principalmente i muri perimetrali dell'appartamento e del solaio di copertura, nel momento in cui l'immobile locato è ubicato all'ultimo piano dello stabile. Ora, anche a voler considerare attendibile e utilizzabile la valutazione effettuata dal consulente di parte opponente, va considerato che a sua volta la creditrice opposta ha eccepito nella sua memoria difensiva che i muri perimetrali sono beni condominiali ai sensi dell'art. 1117,
n. 1, c.c. , mentre il lastrico di copertura appartiene a tale che, nel Persona_2
vendere ai l'appartamento per cui è causa con atto per not. 20/2/1989, CP_1 Per_3
se ne era riservata espressamente la piena ed esclusiva proprietà (all. 20, foll. 3-4, lett. e),
e ciò in conformità del Regolamento condominiale di via Libertà, che aveva sottratto alla proprietà comune, per riservarle alla talune parti dell'edificio, fra cui “il lastrico Per_2
solare o terrazza di copertura del fabbricato” (all. 21, fol. 3, lett. e). Ne consegue che,
per ammissione dello stesso tecnico di parte opponente, le molestie che secondo il suo 7
assunto avrebbero compromesso il godimento dell'immobile proverrebbero dalla cattiva manutenzione di zone che non si appartengono alla opposta ma a terzi.
Per l'appunto nel caso di molestie di fatto arrecate da un terzo ad una unità immobiliare condotta in locazione, legittimato passivo all'azione di risarcimento dei danni non è il locatore bensì il terzo, contro il quale il conduttore ha azione diretta ex art. 1585 comma
2 c.c.
Tale norma attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile ( cd. molestia di fatto ), e la relativa legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie del bene che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo,
dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti ( v. Cass. civ. sez. III, 24/11/2005, n. 24805 ) .
In tali ipotesi, la previsione di una azione diretta del conduttore nei confronti dei terzi esclude che questi abbia al contempo la facoltà di sospendere la corresponsione dei canoni di locazione, non potendosi riversare sul locatore le conseguenze dell'illecito altrui.
Semmai esiste un orientamento giurisprudenziale, che, pur al di fuori del tenore letterale del secondo comma dell'art. 1585 c.c., assegna alla c.d. molestia di fatto la capacità di legittimare il recesso anticipato del conduttore ( cfr. Cass. civ. sez. III, 30/5/2014, n.
12291 ) ai sensi dell'art. 3 comma 6 della legge n. 431 del 1998 o dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978, rispettivamente previsti per le locazioni abitative e per quelle ad uso diverso di immobili urbani, a condizione che la turbativa sia strettamente e oggettivamente connessa al bene condotto in locazione.
In definitiva, l'esigibilità dei canoni della locazione, nonostante l'eventuale riduzione del godimento del bene subìto dal conduttore, non si traduce in una irragionevole compressione del suo interesse sostanziale, giacché da un lato l'alterazione del sinallagma 8
contrattuale sarebbe dovuta, in ipotesi, a un fatto obiettivamente estraneo alla sfera di dominio della controparte, dall'altro la pretesa risarcitoria che il conduttore potrebbe azionare nei confronti del terzo molestatore sarebbe già pienamente satisfattiva ( v.
Tribunale Palermo sez. II, 16/12/2021, n. 4864 ). Tantomeno avrebbe senso la lamentela,
rivolta nei confronti della locatrice, della mancata esecuzione da parte sua di un intervento di riparazione, che sarebbe stata materialmente possibile e utile solo una volta cessati i fenomeni infiltrativi, descritti invece come ancora in divenire nella perizia extragiudiziale redatta su incarico degli opponenti. Di qui il rigetto della eccezione di inadempimento proposta dagli opponenti ed avanzata, con tutta evidenza, ai sensi dell'art. 1460 c.c., e quindi dell'opposizione, con contestuale dichiarazione di esecutorietà definitiva ex artt.
653 e 654 c.p.c. del provvedimento monitorio, anche se è già stata dichiarata all'atto della sua emissione la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 642 c.p.c.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt.
5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14
comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide con l'importo del credito azionato con la domanda giudiziale originaria formulata nell'atto introduttivo del procedimento monitorio ( cd. criterio del disputatum , v. sul punto Cass.
civ. sez. sez. II, 11/2/2022, n. 4520 ), pari a sua volta ad euro 5.845 oltre interessi e spese della procedura.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di 9
liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi,
con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n.
15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Anche le spese della procedura di mediazione esperita in corso di causa di cui si è onerata parte attrice, seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, pari ad euro 69, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25 bis allegata al D.M. 10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi, in ragione del valore della controversia quale già
precisato, ma per la sola fase che si è svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione.
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).
Al contrario, non può essere emessa con la presente sentenza una specifica statuizione di condanna al rimborso delle spese relative all'imposta di registro sul decreto ingiuntivo 10
opposto di cui all'avviso di liquidazione per euro 208,75 emesso dalla Agenzia delle
Entrate, spese che sono state anticipate dalla e che sono state allegate solo con le CP_1
memorie conclusive, posto che trattasi di esborsi strettamente conseguenziali al titolo esecutivo originario, costituito per l'appunto dal decreto ingiuntivo confermato nella presente sede, e che dovranno essere precettati autonomamente all'atto della esecuzione del provvedimento monitorio .
La condanna viene pronunciata in danno di entrambi gli opponenti, in solido fra loro, ,
avendo essi manifestato un interesse comune alla opposizione , rilevante ai sensi dell'art. 97 c.p.c. ultima parte.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) rigetta l'opposizione proposta ex art. 645 c.p.c. e per l'effetto , visti gli artt. 653 e 654
c.p.c., dichiara la definitiva esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto;

b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna e in solido Parte_1 Parte_2
tra loro, al rimborso in favore di delle spese di giudizio nonché di Controparte_1
quelle di mediazione , che si liquidano in complessivi euro 5.169 , di cui euro 5.100 per compensi ed euro 69 per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi .
Napoli, 15/12/2025
Il G.U.
EL LO PI