N. 1286/2024R.G.
TRIBUNALE DI LAGONEGRO
SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott.ssa Antonella Tedesco,
a scioglimento della riserva assunta all'udienza dell'8 aprile 2025 ha pronunciato la seguente
ORDINANZA nel procedimento civile iscritto al n. 1286/2024
tra
, (Cf: ) e , Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
(C.f: ) rappresentati e difesi, congiuntamente e CodiceFiscale_2
disgiuntamente in forza di procura speciale in atti dagli avv.ti Giovanni De Paola e
Cono Andriuolo tutti elettivamente domiciliati, ai fini del presente atto, presso lo studio dell'avv. Giovanni De Paola in Teggiano alla via Salici Bonetti, 16
RICORRENTI

E
(c.f.: ) e Controparte_1 C.F._3
(C.f.: ) Parte_3 C.F._4

RESISTENTI CONTUMACI

RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
N. R.G. 2
Con ricorso depositato in data 23.12.2024 parte ricorrente ha rappresentato:
- di essere proprietaria in virtù di atto di compravendita per notar Dott. Per_1
del 30/12/1994 (Repert. N. 1311 – racc. 597, registrato presso l'Uff.
[...]
del registro di Salerno in data 12/01/1995 al n. 393 Mod 69), di un immobile per civile abitazione ubicato nel Comune di Teggiano (SA) alla via Salici Bonetti,
Traversa privata, n. 10, distinto nel catasto dei fabbricati di detto Comune al
Foglio 21 particelle 1572 e 1573 (cfr. all. 1 Atto di compravendita Per_2
);
[...]
- che in data 03.07.2022 i ricorrenti hanno concluso con il sig. CP_2
nato a [...] - figlio di e
[...] Controparte_1
odierni convenuti, un accordo/preliminare per la cessione Parte_3
dell'immobile di loro proprietà al prezzo convenuto di € 130.000,00, di cui €
30.000,00 versati come anticipo contestualmente all'atto della sottoscrizione dell'accordo (Cfr. all. 2 Accordo di compravendita luglio 2023);
- che in data 24.11.2022 i coniugi e Controparte_1 Pt_3
subentravano nel contratto al figlio e concludevano
[...] Controparte_2
con i proprietari un nuovo “accordo aggiuntivo”, integrativo e modificativo del precedente accordo del 03.07.2022, nel quale veniva rinegoziato il prezzo di vendita dell'immobile, che veniva fissato in euro 120.000,00 con un ulteriore acconto di € 20.000,00, venendo incontro alle richieste dei nuovi promissari acquirenti i quali, lamentando di aver riscontrato dei difetti nell'abitazione, richiedevano una riduzione del prezzo originariamente previsto (Cfr. all. 3
Accordo aggiuntivo nov 2023);
- -che con la sottoscrizione del nuovo accordo veniva concesso ai promissari acquirenti di utilizzare temporaneamente l'abitazione senza costi aggiuntivi con l'espressa previsione, tuttavia, che in mancanza della stipula del contratto di compravendita entro la data del 01.07.2023 gli stessi “non avranno alcun diritto N. R.G. 3
al rimborso dell'acconto versato di euro 50.000,00 e di lasciare la casa comprese tutte le persone che vi abitano”;
- che i coniugi e non si sono mai resi disponibili alla stipula CP_3 CP_4
del contratto definitivo, né entro il termine pattuito del 01.07.2023 né successivamente a tale data, nonostante i continui inviti bonari alla stipula (Cfr. all. 7 Comunicazione Avv Andriuolo 31 gen 24);
- che in modo autonomo e senza autorizzazione alcuna da parte dei proprietari, effettuavano lavori che modificavano sostanzialmente l'originaria struttura e gli spazi interni dell'immobile (Cfr. all. 5 foto dell'immobile maggio 2023), venivano demoliti gli aggetti del solaio e il parapetto di protezione, lungo parte del perimetro dei locali deposito, che prima dell'intervento sporgevano per circa
1,5 metri. 9; venivano effettuati, altresì, interventi sulle facciate che hanno modificato il prospetto dell'edificio con la chiusura del balcone finestra che consentiva l'accesso al terrazzo sovrastante i locali deposito, la modifica delle dimensioni delle finestre e l'apertura di una ulteriore sulla facciata nord;

- che le modifiche sostanziali che sono state effettuate, oltre a compromettere il prospetto dell'edificio, così come era stato voluto dai proprietari, ne hanno compromesso la regolarità urbanistica e statica poiché l'edificio risulta attualmente, a seguito delle massicce opere di demolizione, non corrispondente alle planimetrie esistenti;

- che in data 26.08.2024 veniva comunicato, da parte dell'avvocato di fiducia dei sig.ri il recesso immediato dal contratto, firmato il 03.07.2022 Parte_4
con integrazione del 24.11.2022, ai sensi dell'art. 1385 co. 2 C.C. per inadempimento e che “la casa è stata liberata puntualmente e le chiavi risultano depositate in Guardia Piemontese” (Cfr. all. 9 Recesso Glaser 26 ago 24);
- che i sig.ri e non solo non Controparte_1 Parte_3
hanno provveduto alla riconsegna delle chiavi ma hanno apposto a tutti gli accessi dell'abitazione etichette anti intrusione continuando pertanto ad avere la N. R.G. 4
sostanziale disponibilità dell'immobile dei ricorrenti ancorché senza titolo alcuno;

- che presupposto dell'azione di restituzione è la detenzione di un immobile senza titolo da parte di un terzo che lo occupa in maniera illegittima ovvero senza che vi sia un contratto valido ed efficace che ne giustifichi il possesso;

- che stante la detenzione senza titolo sussiste il "fumus boni iuris", ossia l'approssimativa verosimiglianza dell'esistenza in diritto della pretesa azionata;

- che per quanto riguarda l'ulteriore requisito del “periculum in mora”, i ricorrenti potrebbero subire gravi ed ulteriori danni, quale deterioramento dell'immobile in mancanza di interventi urgenti di manutenzione ordinaria e straordinaria che ne possano, per quanto possibile, ripristinare lo stato originario;
che i locali deposito sono stati privati delle serrande che li chiudevano e oggi sono ricovero di cani randagi;
che il totale stato di abbandono in cui si trovano i terreni retrostanti l'immobile è fonte di rischio di incendi nel periodo estivo e che l'impossibilità di ricollocarlo sul mercato immobiliare aggrava ulteriormente il pregiudizio derivante dal mancato utilizzo del bene.
Per tutte queste ragioni hanno chiesto di condannare parte resistente alla restituzione del detto immobile con la consegna delle chiavi in favore dei sig.ri Parte_1
e , con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario
[...] Parte_2
per spese generali oltre IVA e CPA come per legge da attribuirsi ai procuratori antistatari.
In primo luogo, va dichiarata la contumacia dei resistenti che pur ritualmente citati in giudizio non si sono costituiti.
Orbene, l'art. 700 cpc contempla una forma di tutela cautelare urgente ed atipica, volta a preservare in via provvisoria – dando luogo ad una statuizione essenzialmente inidonea a cristallizzarsi nella definitività del giudicato (cfr. Cassazione n. 9830/2018)
– l'utilità pratica di una futura pronuncia di merito, favorevole a chi invoca la tutela in via d'urgenza, i cui effetti sarebbero irrimediabilmente vanificati dall'irreversibile, e non altrimenti ristorabile, lesione del diritto da tutelare. N. R.G. 5
Il rimedio in questione, invocabile solo in presenza di un pregiudizio imminente ed irreparabile, da intendersi come quello che (per sua natura o particolare connotazione nel caso concreto) non possa essere adeguatamente ed interamente rifuso per equivalente, cioè mediante assegnazione di somme di danaro al termine dell'ordinario giudizio di merito, si connota per il carattere strumentale, pur fortemente attenuato in seguito alla riforma introdotta con la l. n. 80/2005, e per la natura residuale, trattandosi di procedimento attivabile solo in assenza di altro rimedio tipico.
L'accoglimento del ricorso è subordinato alla sussistenza del fumus boni iuris – da intendere alla stregua di verosimiglianza del diritto cautelando, in forza di un accertamento necessariamente sommario e suscettibile di approfondimento nell'eventuale giudizio a cognizione piena – e del periculum in mora, da indentificare con il rischio di una definitiva e irreversibile compressione del diritto in questione – o di posizioni giuridiche soggettive al medesimo correlate – durante il tempo necessario al suo accertamento in sede di cognizione ordinaria.
In via preliminare deve ritenersi ammissibile “la domanda nei confronti dell'occupante dell'immobile, rivolta al conseguimento di provvedimenti d'urgenza ex art. 700 c.p.c., che sia proposta da chi assuma il diritto al rilascio dell'immobile medesimo. Sussistono, infatti, i requisiti del provvedimento d'urgenza, ossia il "fumus boni iuris", il "periculum in mora" - riconoscendosi "in re ipsa" nel caso di occupazione di un bene fruttifero - la residualità - non essendo ipotizzabile, per la necessità di disporre liberamente del bene medesimo, il sequestro giudiziario - e la strumentalità, in quanto il giudice di merito ha il potere-dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, non essendo egli condizionato dalle espressioni utilizzate dalle parti” (cfr. Tribunale Pescara, 20/04/2009). Peraltro è pacifico che sussiste “la facoltà di chiedere i provvedimenti di urgenza secondo la previsione degli art. 700 e ss. c.p.c. … al proprietario di un immobile ove si verta in tema di tutela interinale del diritto di possedere e godere del bene (ius possidendi)”
(cfr. Cassazione civile, sez. II, 30/01/1995, n. 1089). N. R.G. 6
Nel merito il ricorso appare infondato e deve essere pertanto rigettato per quanto di seguito indicato.
Ed infatti, mentre il fumus è sufficientemente dimostrato, il periculum non appare sussistente nel caso in esame.
Ed invero, appare incontestata e documentalmente provata la sussistenza del diritto di proprietà dell'immobile oggetto di causa in capo alla parte ricorrente, così come è dimostrata la risoluzione del contratto per stessa comunicazione di parte resistente.
Restano, invece, poco chiari i motivi della risoluzione e la relativa imputabilità dell'inadempimento alla luce della corrispondenza tra le parti.
Ciò che però conta, nel caso di specie, è che non sussiste il requisito del periculum in mora inteso come timore di danno grave ed irreparabile nell'attesa del provvedimento di merito; ed invero parte ricorrente sostiene di dover verificare lo stato dell'immobile affinché lo stesso non sia foriero di danni per la privata e la pubblica incolumità, essendo necessari lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, anche a seguito delle modifiche intervenute, ma nel contempo non dimostra in alcun modo quanto asserito.
La parte si limita solo ad allegare foto dell'immobile che indicano che lo stesso sia stato oggetto di modifiche ritenendo che da questo possa implicitamente trarsi la violazione delle norme urbanistiche e un possibile pericolo per la staticità.
In primo luogo, la corrispondenza tra le parti fa già riferimento ad eventuali permessi per costruire (permesso di Costruire n. 4339/2023 del Comune di Teggiano) e ad accordi in merito ai lavori da effettuare.
Inoltre, tali deduzioni non trovano alcun supporto probatorio non essendo stato corredato il ricorso da alcuna perizia di parte o documentazione di tipo tecnico.
Allo stesso modo l'occupazione dell'immobile da parte di cani randagi e il pericolo di incendio in periodo estivo risulta meramente allegato e privo di qualsivoglia elemento di prova tale da configurare un pericolo imminente ed irreparabile.
Parte ricorrente, inoltre, prospetta un pericolo economico nel mancato utilizzo del bene e mancata ricollocazione sul mercato dello stesso. N. R.G. 7
Di contro è pacifico che “il pregiudizio irreparabile previsto dall'art. 700 c.p.c. sussiste solo quando siano in discussione posizioni soggettive di carattere assoluto, principalmente attinenti alla sfera personale del soggetto (e spesso anche dotate di rilievo e protezione a livello costituzionale), che rendano necessario un pronto ed immediato intervento cautelare al fine di assicurarne la completa tutela. Il pregiudizio irreparabile non sussiste invece nei casi in cui siano in discussione esclusivamente aspetti e profili di carattere economico. È pur vero che si è considerata
l'irreparabilità anche nei diritti a contenuto patrimoniale in cui la lesione sia tale da giustificare un danno difficile da quantificare … tuttavia anche qualora voglia ritenersi che il requisito del "periculum in mora" possa anche riferirsi ad un danno di carattere esclusivamente pecuniario, è tuttavia comunque necessario che venga addotta e provata l'entità del pregiudizio e le ragioni che ne fanno paventare
l'effettiva irreparabilità.
Quando il pregiudizio paventato al fine di ottenere un provvedimento d'urgenza abbia unicamente carattere pecuniario, la sua irrimediabilità deve essere infatti concretamente dimostrata da chi invoca la tutela d'urgenza e tale dimostrazione non può restare circoscritta al mero dato economico dell'esborso di denaro, ma deve concernere anche e soprattutto gli effetti di quell'esborso … da cui possa ragionevolmente trarsi il convincimento dell'insufficienza di una semplice futura riparazione pecuniaria del danno” (cfr. Tribunale Modena, sez. I, 09/07/2003).
Per le ragioni indicate il ricorso va rigettato.
Nulla per le spese stante la contumacia di parte resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lagonegro, sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sul ricorso promosso come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:

1. rigetta il ricorso;

2. nulla per le spese.
Si comunichi. N. R.G.
Lagonegro, 10 aprile 2025
8
Il Giudice Dott.ssa Antonella Tedesco