N. R.G. 3946/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
NELLA CAUSA tra
Parte_1
PARTE RICORRENTE
e
CP_1
PARTE RESISTENTE
Oggi 22 ottobre 2025, alle ore 12,22, innanzi alla dott.ssa Francesca Capotorti, sono comparsi:
Per l'avv. BECCAGLIA SUSAN Parte_1
Per nessuno CP_1
Il giudice invita il procuratore di parte ricorrente alla discussione orale.
L'avv. Beccaglia precisa le conclusioni come da foglio depositato in via telematica e discute la causa riportandosi integralmente alle difese già svolte
Il Giudice all'esito della camera di consiglio, alle ore 16,32, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dando atto che le parti non sono presenti alla lettura.
Il Giudice
dott.ssa Francesca Capotorti
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Capotorti ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3946/2023 promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il Parte_1 P.IVA_1
patrocinio dell'avv. BECCAGLIA SUSAN ed elettivamente domiciliata presso il difensore
PARTE RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CARACCIOLO CP_1 C.F._1
TO ed elettivamente domiciliato presso il difensore
PARTE REISTENTE

CONCLUSIONI: parte ricorrente, a seguito di discussione orale, ha concluso come in atti.

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA
DECISIONE
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà alle norme di cui agli artt. 132, comma
2, n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. le quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione dei fatti decisivi e dei principi di diritto su cui la decisione è fondata, anche con esclusivo riferimento a precedenti conformi, ovvero mediante rinvio a contenuti specifici degli scritti difensivi o di altri atti di causa.
pagina 2 di 6 La società ha convenuto in giudizio esponendo: che, in data 27.2.2021, Parte_1 CP_1
aveva concesso in locazione a l'immobile di cui era proprietaria, sito a Legnano in via CP_1
Resegone n. 88, con contratto ad uso abitativo transitorio della durata di un anno, prorogabile in assenza di disdetta;
che, con comunicazione dell'8.8.2022, aveva comunicato al conduttore la sua intenzione di destinare l'immobile alla vendita;
che, per venire incontro all'esigenza del conduttore di portare a termine i lavori di ristrutturazione di altro immobile, aveva stipulato un nuovo contratto con scadenza al 30.4.2023; che, nel frattempo, aveva accettato la proposta di acquisto formulata in data
11.3.023 da che prevedeva che l'atto di compravendita sarebbe stato sottoscritto entro e Parte_2
non oltre il giorno 15.5.2023, incassando, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di € 5.000,00; che, tuttavia, disattendendo le promesse fatte, il conduttore non aveva liberato l'immobile alla scadenza contrattuale e in tempo utile per il rogito, per cui non aveva potuto dare seguito all'impegno di trasferire la proprietà dell'immobile alla data pattuita;
che, atteso il decorso del termine essenziale per il trasferimento di proprietà, con comunicazione del 9.6.2023 la promissaria acquirente aveva contestato l'inadempimento della società venditrice, dichiarando risolto il contratto e chiedendo il versamento del doppio della caparra ricevuta, ai sensi dell'art. 1385 c.c.; che, solo in data 19.6.2023, il resistente aveva riconsegnato l'immobile; che, al momento del rilascio dell'immobile, il resistente risultava moroso in relazione al pagamento del canone di locazione dal mese di maggio 2022 al mese di aprile 2023 per l'importo di € 4.800,00, oltre ad € 800,00 per i mesi di maggio e giugno 2023, a titolo di indennità per l'abusiva occupazione dell'appartamento oltre la scadenza del contratto;
che, inoltre, il resistente si era reso inadempiente nel pagamento delle spese condominiali e delle utenze per l'importo complessivo di
€ 4.814,15; che, nelle more, la ricorrente aveva raggiunto un accordo transattivo con la promittente acquirente, in adempimento del quale aveva corrisposto a quest'ultima la somma di € Parte_2
8.500,00, di cui € 5.000,00 a titolo di restituzione della caparra versata ed € 3.500,00 a titolo di risarcimento, somma, quest'ultima, da porre a carico del resistente, che, con il suo inadempimento, aveva determinato l'impossibilità di procedere al trasferimento di proprietà nel termine essenziale indicato nel preliminare.
La ricorrente ha chiesto, pertanto, di condannare il resistente al pagamento della somma di € 4.800,00, per i canoni di locazione dovuti dal mese di maggio 2022 al mese di aprile 2023; di € 800,00 a titolo di indennità di occupazione dal 1.5.2023 al 19.6.2023; di € 4.421,00 a titolo di spese condominiali e di €
pagina 3 di 6 393,15 per utenze, il tutto oltre ad interessi dalle singole scadenze al saldo, nonché al rimborso della somma di € 3.500,00 versata alla promissaria acquirente.
Nel costituirsi in giudizio, il resistente ha chiesto il rigetto delle domande della ricorrente, deducendo di avere sempre pagato i canoni di locazione e le spese condominiali in contanti su richiesta della ricorrente ed evidenziando che non vi erano i presupposti per il risarcimento del danno lamentato, in quanto, già nel mese di febbraio 2023, aveva comunicato alla società la necessità di prorogare ulteriormente il contratto di locazione in essere, rappresentando di non essere in grado di completare i lavori di ristrutturazione della nuova abitazione entro il 30.4.2023, per cui la ricorrente si era assunta di fatto il rischio di non essere in grado di adempiere in tempo utile all'obbligo assunto.
Le domande proposte meritano accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
1. Con riguardo al pagamento dei canoni insoluti, la parte ricorrente, con la produzione dei due contratti di locazione posti a fondamento della domanda, debitamente registrati (docc. 1 e 3, fascicolo ricorrente), dai quali risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone nella misura richiesta (€ 400,00 al mese a titolo di canone), ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697 c.c.. Parte resistente non ha, invece, dato la prova di fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'avversa pretesa ai sensi del secondo comma della stessa disposizione, non avendo dimostrato di avere pagato il dovuto.
Consegue, pertanto, la condanna di al pagamento, a favore della ricorrente, dei canoni CP_1
indicati dalla ricorrente fino alla cessazione della locazione, avvenuta in data 30.4.2023, per un totale di
€ 4.800,00. Su tale importo competono gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo.
2. Chiarito che è incontestato tra le parti, oltre a risultare per tabulas, che il resistente abbia rilasciato l'immobile solo in data 19.6.2023 (cfr. verbale di riconsegna, prodotto sub doc. 8, fascicolo ricorrente) risulta altresì dovuta la somma di € 653,00, a titolo di indennità ai sensi dell'art. 1591 c.c., calcolata, per il mese di giugno, per il numero di giorni in cui si è protratta l'occupazione. Anche su tale somma competono gli interessi di legge dalle scadenze al saldo.
3. Quanto, poi, alle spese condominiali e per le utenze, rilevato che entrambi i contratti prevedevano che le stesse dovessero essere rimborsate dal resistente, si osserva qui che la ricorrente ha prodotto i rendiconti delle spese condominiali per gli anni 2022 e 2023, nonché la prova dei pagamenti effettuati dalla ricorrente al Condominio, oltre che le bollette ricevute (cfr. doc. 9, fascicolo di parte ricorrente); a pagina 4 di 6 fronte di tale produzione, nulla ha eccepito il resistente, se non di avere già saldato tali importi, deduzione, questa, di cui non è stata data alcuna prova. Il resistente deve, pertanto, essere condannato al pagamento della somma di € 4.814,15, oltre interessi legali dal 6.7.2023 (doc. 10, fascicolo ricorrente), trattandosi da contratto di un rimborso e non essendovi prova che la ricorrente avesse richiesto prima tali somme.
4. Deve, infine, essere riconosciuto alla ricorrente l'importo di € 3.500,00, quale danno emergente direttamente discendente dall'inadempimento del resistente all'obbligazione di rilascio dell'immobile.
Al riguardo, deve rilevarsi che la ricorrente, con raccomandata dell'8.8.2022, ricevuta dal conduttore in data 6.9.2022, e, quindi, ben prima del termine di tre mesi fissato dal contratto, aveva manifestato la sua intenzione di non prorogare il contratto per procedere alla vendita dell'immobile (doc. 2, fascicolo ricorrente); per venire incontro alle necessità rappresentate dal conduttore, le parti avevano poi stipulato un nuovo contratto transitorio della durata di due mesi, cessato il 30.4.2023. Il resistente era, quindi, tenuto a rilasciare l'immobile, libero da persone e cose entro quella data.
Il suo inadempimento, d'altra parte, non può ritenersi giustificato sulla scorta del fatto che, dopo la scadenza del contratto e peraltro anche dopo l'accettazione della proposta di acquisto (doc. 4, fascicolo ricorrente), avesse informato la ricorrente della sua intenzione di lasciare l'immobile solo nel mese di giugno (doc. 5).
Ciò chiarito, è documentato che la terza promissaria acquirente ha esercitato legittimamente il recesso a seguito del mancato rispetto da parte della promittente venditrice del termine essenziale fissato per il trasferimento dell'immobile libero da persone e cose (doc. 7, fascicolo ricorrente), così come che, successivamente, le parti hanno concluso un accordo transattivo, prevedendo, a carico della ricorrente, oltre alla restituzione della caparra versata, il pagamento della minore somma di € 3.500,00 (docc. 11 e
13, fascicolo ricorrente), che deve essere rimborsata dal conduttore, in quanto danno emergente discendente dall'inadempimento all'obbligazione, sullo stesso gravante, di riconsegnare la cosa locata nel termine pattuito.
Consegue, pertanto, la condanna del resistente al pagamento dell'ulteriore somma di € 3.500,00. Poiché la somma liquidata a titolo di risarcimento del danno è un credito di valore, deve tenersi conto, anche d'ufficio, della svalutazione monetaria sopravvenuta e degli interessi compensativi fino alla decisione.
pagina 5 di 6 5. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come aggiornati dal D.M. 147/2022, con riduzione del 30% dei compensi per la fase di studio e introduttiva, tenuto conto della non particolare complessità delle questioni in fatto e in diritto, e del 50% dei compensi per le fasi istruttoria e decisionale, tenuto conto che non è stata svolta attività istruttoria e delle modalità della decisione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 3946/2023, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) condanna al pagamento, a favore di della somma di € 10.267,15 a titolo CP_1 Parte_1
di canoni/indennità e spese accessorie, oltre interessi di legge come meglio indicati in parte motiva, e di
€ 3.500,00 a titolo di risarcimento dei danni, oltre rivalutazione ed interessi di legge dalla data dell'esborso alla data della pronuncia;

2) condanna a rifondere a le spese di lite, liquidate in € 314,00 per esborsi CP_1 Parte_1
ed € 3.214,00 per compensi, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Busto Arsizio, 22 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa Francesca Capotorti
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