TRIBUNALE DI LECCE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, all'udienza del 4 giugno
2025, tenuta a trattazione scritta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5156/2023 R.G., avente ad oggetto ”Risarcimento danni” e vertente tra
e rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2
dall'Avv. A. Davide Ciriolo,
- Attori - contro
, in persona dell'amministratore Controparte_1
p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Tonino Rossetti,
- Convenuto -

Fatto e Diritto
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ritualmente notificato, e Parte_1
evocavano in giudizio, dinanzi a codesto Tribunale, il Parte_2
, corrente in Otranto (LE) alla via 800 Controparte_1
Martiri n. 84/86, in persona dell'amministratore p.t., per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “a) In via principale, dichiarare la responsabilità esclusiva dovuta all'inerzia del per i danni subiti dagli istanti, come esposto in CP_1 narrativa;
b) per l'effetto, condannare il Controparte_1
al pagamento in favore dei ricorrenti delle somme dovute a titolo di
[...]
1 risarcimento e/o di rimborso nella misura provvisoriamente quantificata in €
13.447,14; c) in ogni caso, condannare il Controparte_1
al pagamento di spese e competenze del presente giudizio liquidate
[...]
secondo i parametri di cui al DM 55/2014 e ss.mm.ii.”.
Gli attori deducevano di essere, rispettivamente, nuda proprietaria ed usufruttuario di un appartamento al secondo (nonché ultimo) piano e di box auto al piano seminterrato nello stabile condominiale di Via Ottocento Martiri n. 84.
Evidenziavano che, sino al 2021, il era rimasto privo di CP_1
amministratore e tabelle millesimali;
in questo contesto, gli odierni attori, trovandosi il loro appartamento all'ultimo piano, appena al di sotto del solaio di copertura avevano ripetutamente sollecitato i condomini ad CP_2
effettuare i lavori più urgenti di coibentazione onde evitare la produzione di copiose infiltrazioni nel proprio appartamento.
Vista l'inattività dei singoli condomini rispetto sia all'effettuazione dei lavori che alla nomina di un amministratore, nel luglio 2015, tramite il proprio legale di fiducia, gli attori invitavano gli altri condomini alla negoziazione assistita.
Nel febbraio 2017, non avendo il suesposto invito prodotto alcuno degli effetti sperati, i coniugi si vedevano costretti ad attivare un Parte_3
procedimento per accertamento tecnico preventivo a fini conciliativi ex art. 696 bis c.p.c.; quindi, instaurato il contraddittorio, veniva nominato quale consulente tecnico d'ufficio l'Ing. , il quale, effettuate le dovute indagini, Persona_1
depositava l'elaborato peritale.
Considerato l'aggravarsi dello stato di incuria del fabbricato condominiale, nel settembre 2020 i coniugi proponevano istanza di Parte_3
mediazione, la cui procedura si chiudeva con un nulla di fatto per la mancata adesione di un condomino (cfr. docc. in atti).
In data 19.02.2021 si teneva un'assemblea condominiale, all'esito della quale veniva nominato un amministratore condominiale;
nella successiva
2 assemblea tenutasi in data 27.05.2021, venivano approvate le tabelle millesimali redatte dal geom. (cfr. doc. in atti). CP_3
Ciononostante, in data 2.12.2021, decorsi ulteriori 6 mesi senza alcun intervento del , gli attori intimavano il risarcimento dei danni subiti e CP_1
l'esecuzione dei lavori di manutenzione del lastricato solare . CP_2
Da ultimo, in data 2.05.2022, i coniugi formulavano una Parte_4 proposta di definizione bonaria al solo fine di evitare l'azione giudiziaria, dichiarandosi disponibili a transigere la controversia accettando, ad integrale tacitazione dei danni subiti, la somma di € 9.000,00.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 6.01.2024, si costituiva il in persona del legale Controparte_1
rappresentante p.t., al fine di impugnare e contestare in toto l'atto introduttivo del giudizio e chiedere l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “a) In via preliminare: considerare la proposta del banco iudicis, Controparte_1
a condizione che con questa si definisca l'annosa questione e null'altro sia dovuto, spese legali quindi compensate, a titolo di partecipazione alle spese per
l'eliminazione del danno lamentato dai ricorrenti di € 2.500,00 oltre iva come per legge;
b) In via principale, ove non venga accettata la proposta di cui innanzi, accertare la responsabilità esclusiva dei ricorrenti ex art. 2043 c.c. per la condotta posta in essere in occasione dei lavori di ristrutturazione del 2012 e non solo come da narrativa, e in subordine ex art. 2051, 2055, 2053 e 1227 c.c. del pari come in narrativa esposto e per l'effetto con conseguente riduzione di quanto dovuto rispetto a quanto quantificato in sede di ATP ovvero nella diversa somma che codesto Ill.mo Giudice possa ritenere di giustizia e secondo anche in considerazione dell'offerta avanzata a definizione transattiva in via preliminare, ciò anche in ottica deflattiva;
c) In ogni caso, nella denegata ipotesi di mancata accettazione della proposta di offerta formale di cui al punto a), stante la necessità di svolgere l'attività istruttoria, dichiarare la non inquadrabilità ex art. 281 decies
c.p.c. della fattispecie e per l'effetto dichiarare la trasformazione in rito ordinario per i motivi esposti in fatto ed in diritto;
d) Sulle spese, come per legge.”.
3 In particolare, il convenuto asseriva che i lavori eseguiti dai CP_1 coniugi all'interno del loro appartamento già dal 2012 siano la Parte_3
conseguenza diretta degli stessi danni che oggi lamentano essere causa del deterioramento del lastrico solare e delle altre parti comuni.
La causa veniva istruita mediante la sola produzione documentale;
quindi, all'udienza odierna, a seguito di trattazione scritta, si perveniva alla definizione del giudizio.
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La domanda avanzata da e può Parte_1 Parte_2
essere accolta nei seguenti termini.
Senza dubbio determinanti, ai fini della soluzione della presente controversia, sono le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio disposta in sede di ATP, a firma dell'Ing. , pienamente condivise da questo Persona_1
giudice, in quanto frutto di un'indagine accurata e perfettamente idonee allo scopo per cui era stata disposta la consulenza.
Il CTU, in risposta ai quesiti postigli, previa descrizione dello stato dei luoghi e dell'accertamento positivo in ordine alla sussistenza dei lamentati fenomeni di infiltrazione, ha osservato quanto segue.
“Con riferimento ai danni lamentati dai ricorrenti, si può certamente affermare che le problematiche innanzi evidenziate, interessanti i soffitti della zona giorno dell' abitazione, sono imputabili allo stato di degrado e scarsa manutenzione in cui versa il lastricato solare condominiale. L'evidente mancata periodica manutenzione ordinaria dello stesso ha causato l'ammaloramento dei giunti impermeabilizzanti realizzati fra le lastre, causando localizzati distacchi degli stessi. Tale situazione comporta la possibilità di continue infiltrazioni di acqua meteorica attraverso i giunti, soprattutto nelle zone di ristagno d' acqua dovute a presenza di vegetazione nata negli interstizi fra le lastre. L'elevata percentuale di umidità che si crea in questo modo nella zona sottostante le lastre di pietra, oltrechè comportare il degrado sia estetico che materiale della pittura dei soffitti dell'appartamento dei ricorrenti, potrà, in assenza di un intervento di
4 manutenzione, in futuro comportare anche l'ammaloramento delle strutture orizzontali e degli intonaci di rivestimento dell' intradosso.
Le opere necessarie per l'eliminazione delle cause risultano costituite da un classico intervento di manutenzione ordinaria del lastricato solare, ossia da una spazzolatura accurata delle lastre, con rimozione delle parti incoerenti e della vegetazione presente, scarnitura dei giunti ammalorati e ripristino degli stessi mediante idonea malta cementizia premiscelata destinata a tale uso, con finale pitturazione sigillante dei giunti con idoneo materiale destinato a tale utilizzo, come meglio descritto e quantificati di seguito con maggiore dettaglio.
In merito ai danni lamentati dai ricorrenti interessanti il box posto a piano seminterrato, la causa dei degradi innanzi descritti è certamente imputabile ad infiltrazioni di acqua meteorica attraverso la pavimentazione del ballatoio soprastante, per le disconnessioni presenti fra le fughe, in uso esclusivo ai coniugi
e .”. CP_4 CP_5
Quindi, il CTU ha provveduto ad individuare le opere necessarie alla eliminazione dei danni lamentati dai ricorrenti, quantificandone i relativi costi.
Con riferimento alla tubazione di scarico che potenzialmente collega il lavandino della cucina del con la rete pubblica di fognatura, il CTU ha Pt_2
effettuato un saggio al fine di verificare se il deflusso delle acque di scarico risultava possibile senza creare alcun danno, ovvero se ciò potesse ancora creare dei danni ad altri condomini.
Il saggio ha avuto esito favorevole, ossia ha dimostrato che allo stato attuale, il collegamento del lavandino del alla montante di scarico condominiale Pt_2
non ha causato danni agli altri condomini.
Orbene, stante quanto innanzi, la scrivente ritiene raggiunta la prova certa che i danni relativi all'immobile di proprietà degli odierni ricorrenti siano da imputare esclusivamente allo stato di degrado e scarsa manutenzione in cui versa il lastricato solare condominiale;
così, anche i danni lamentati dai ricorrenti, interessanti il box posto a piano seminterrato, sono da imputare esclusivamente alle infiltrazioni di acqua meteorica provenienti dalla pavimentazione del ballatoio
5 soprastante, per le disconnessioni presenti fra le fughe, in uso esclusivo ai coniugi e . CP_4 CP_5
La Suprema Corte, con l'ordinanza n. 9030 del 21 aprile 2025, pur riconoscendo al danneggiato la qualifica di terzo nel giudizio risarcitorio, spiega che tale terzietà riguarda soltanto il rapporto esterno di responsabilità ex art. 2051
c.c., mentre non incide sulla disciplina interna di riparto delle spese;
“La condanna del condominio non cancella infatti il vincolo di comproprietà che lega tutti i partecipanti alle parti comuni: da esso discende l'obbligo, per ciascun condomino, di contribuire alle spese necessarie sia alla riparazione sia al ristoro dei danni, in proporzione ai propri millesimi, senza che il fatto di essere anche creditore risarcito comporti alcuna esenzione.”.
Il principio di diritto è chiaro: il che ottenga il risarcimento CP_1
per danni causati dall'omessa manutenzione delle parti comuni mantiene, in quanto comproprietario, il dovere di concorrere alla stessa spesa che deriva dalla condanna, dovendosi distinguere il credito da responsabilità civile dall'obbligazione condominiale di riparto.
In pratica, il danneggiato può agire esecutivamente contro gli altri condomini per l'intero importo liquidato, ma resterà tenuto a versare la propria quota, che potrà materialmente compensare con la somma percepita (conforme
Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, ordinanza n. 18187/21).
Quanto alla domanda attorea di rifusione delle spese giudiziali sostenute nella fase dell'ATP, la Sezione seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, con Ordinanza n. 21085, ha stabilito che: ”Le spese dell'accertamento tecnico preventivo ante causam devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c..”.
Questo giudice ritiene di condividere la quantificazione delle spese per gli interventi di risanamento, già stimate dal CTU nella fase di ATP, come attualizzate
6 con il preventivo di spesa prodotto dai ricorrenti, unitamente all'atto introduttivo del giudizio, sulla base del quale i lavori necessari al risanamento dell'immobile attoreo vengono quantificati in complessivi € 3.550,00 oltre iva.
Quanto, invece, alle spese legali relative sia alla fase dell'ATP che della mediazione, non essendo stata prodotta in atti la prova dell'avvenuto pagamento delle relative somme, si ritiene di ridimensionare la relativa domanda, quantificando le prime in € 1.800,00 e le seconde in € 1.300,00, oltre accessori di legge se dovuti.
Pertanto, stante tutto quanto sopra, ritenuto che agli odierni ricorrenti devono essere rifuse anche le ulteriori spese giudiziali sostenute prima dell'instaurazione del presente giudizio, il , Controparte_1
in persona dell'amministratore p.t., deve essere condannato al pagamento, in favore di e della complessiva somma di Parte_1 Parte_2
€ 10.893,86, di cui € 3.550,00, oltre iva e interessi legali dal dovuto al soddisfo, per costi di risanamento dell'immobile, ed € 7.343,86 per spese giudiziali sostenute prima dell'instaurazione del presente giudizio, oltre accessori di legge, se dovuti.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, definitivamente pronunciando nel presente giudizio, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così dispone;

• Accoglie la domanda attorea;

• Per l'effetto, condanna il , in Controparte_1
persona dell'amministratore p.t., deve essere condannato al pagamento, in favore di e della Parte_1 Parte_2
complessiva somma di € 10.893,86, di cui € 3.550,00, oltre iva ed interessi legali dal dovuto all'effettivo soddisfo, per costi di risanamento dell'immobile, ed € 7.343,86 per spese giudiziali, oltre accessori di legge, se dovuti;

7 • Condanna, altresì, il , in persona Controparte_1
dell'amministratore p.t., alla rifusione delle spese di lite in favore dei ricorrenti, liquidate in complessivi € 3.390,00, oltre accessori di legge, se dovuti;

• dichiara provvisoriamente esecutiva la presente sentenza.
Lecce, 4 giugno 2025
Il giudice onorario
Dr.ssa Elena Di Noi
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