N. 985/2024 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO I TALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Maria Grazia Savastano, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 985/2024 R.G.A.C. assegnata in decisione ex art. 189 c.p.c. con ordinanza del 10.11.2025 all'esito della scadenza delle note scritte ex art. 127 ter c.p.c.,
TRA
(c.f.: ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. BOCCHINI ROBERTO (c.f.:
) e dall'Avv. GIANLUCA BIANCAMANO (c.f.: C.F._1
), elettivamente domiciliata in Napoli alla via G. Filangieri n. 21, C.F._2 presso lo studio del primo, giusta procura in atti
ATTRICE
E
(c.f.: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. CIMMINO ANTONIO (c.f.:
) ed elettivamente domiciliati al Centro Direzionale Isola E/1 C.F._3 in Napoli, giusta procura in atti
CONVENUTA
Oggetto: preliminare di vendita
Conclusioni: Come da atti introduttivi e comparse depositate
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RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 23.1.2024, la Parte_1 conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli Nord, la Controparte_1 esponendo che: in data 4.5.2023 le parti stipulavano un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno della consistenza di metri quadrati 4003, censito nel Catasto dei Terreni del Comune di Frattamaggiore, al fol. 6,
p.11a 1596; il prezzo veniva stabilito in €. 740.000,00 oltre iva, per complessivi €
902.800,00; di tale prezzo, le parti pattuivano che la somma di € 90.000,00, da erogarsi al momento della sottoscrizione del preliminare, fosse imputata a titolo di caparra confirmatoria, mentre il saldo di € 812.800,00 doveva essere versato al momento della stipula del definitivo, per il quale concordavano il termine ultimo del 7.9.2023; in considerazione della ragione pratica che aveva indotto le parti a stipulare il contratto preliminare - ovvero la realizzazione sul terreno oggetto di promessa di vendita di un fabbricato per servizi socio- assistenziali da parte della società attrice - all'art. 2 le parti subordinavano l'efficacia del contratto all'avveramento della condizione risolutiva del mancato rilascio da parte del Comune di Frattamaggiore del permesso di costruire necessario per l'esecuzione del progetto entro il termine inizialmente fissato al
30.6.2023 e successivamente prorogato al 20.7.2023; le parti altresì stabilivano la data del 21.7.2023 per il rogito che tuttavia non veniva stipulato a causa della mancata consegna da parte della odierna convenuta del permesso a costruire;
la società attrice, pertanto, comunicava la definitiva inefficacia del contratto e chiedeva la restituzione della caparra confirmatoria versata.
Tanto premesso, chiedeva all'adito Tribunale di accogliere le seguenti conclusioni: 1) in via principale accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data in 4/5/2023 con atto per notar (rep. 4233 – Racc. Per_1
3014) in conseguenza dell'avveramento della condizione risolutiva espressa ivi contenuta;
2) per l'effetto condannare la con sede in Controparte_1
Frattamaggiore (NA) alla Traversa Via Siepe Nuova snc, Zona D2 (C.F. e P.I.:
) a restituire all'attrice la caparra confirmatoria versata, pari ad € P.IVA_2
90.000,00 oltre interessi legali, rivalutazione e maggior danno da liquidarsi anche in via equitativa e comunque in misura non inferiore ad € 15.000,00 o altra diversa maggiore o minore somma secondo giustizia, come risulterà in corso di causa. 3) con riserva, in via istruttoria, di articolare prova per testi o i mezzi istruttori che si riterranno opportuni anche a seguito della difesa avversa nei termini di cui all'art. 171
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ter c.p.c. Con vittoria di spese, diritti e onorari oltre I.V.A., C.P.A. e rimborso forfettario come per legge.”

2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 16.4.2024 si costituiva in giudizio la la quale eccepiva l'infondatezza delle Controparte_1 argomentazioni e delle deduzioni poste da parte attrice a sostegno dell'azione giudiziale intrapresa. Rilevava, in particolare, il mancato avveramento della condizione risolutiva e deduceva la condotta antigiuridica della controparte, violativa di quanto pattiziamente concordato e dei principi di correttezza e buona fede, evidenziando, dunque, come il trattenimento della caparra confirmatoria altro non fosse che il naturale effetto giuridico dell'inadempimento perpetrato dalla parte avversa rispetto all'impegno pattizio assunto in relazione alla stipula del contratto definitivo.
Per tali ragioni, chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni:“1) Rigettare le domande tutte come formulate da parte attrice, non sussistendo – in ragione delle argomentazioni esposte in atti – alcuna ipotesi di “risoluzione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 04.05.23 con atti per notaio in conseguenza Per_1 dell'avveramento della condizione risolutiva espressa ivi contenuta”, con conseguente rigetto della stessa richiesta di condanna formulata in relazione all'asserita restituzione della caparra confirmatoria e/o al maggior danno;
2) Rigettare le domande tutte come formulate da parte attrice e, per l'effetto, accertato e dichiarato
l'inadempimento di parte promissaria acquirente rispetto alle pattuizioni ed ai doveri ed obblighi contrattualmente assunti, accertare e dichiarare il legittimo diritto di parte convenuta a recedere dal contratto preliminare in oggetto, con contestuale diritto di ritenzione ed incameramento definitivo della caparra confirmatoria corrisposta da parte della promissoria acquirente, pari ed euro 90.000,00. 3) Rigettare le domande tutte come formulate da parte attrice e, per l'effetto, ed in ragione di quanto esposto, dedotto e dimostrato in epigrafe, accertare e dichiarare l'intervenuto illegittimo recesso dal contratto imputabile ed addebitabile, in via esclusiva ed anche per inadempimento, in capo a parte attrice, con il conseguente diritto di parte convenuta a trattenere integralmente la caparra confirmatoria corrisposta, pari ad euro 90.000,00. 4) In via meramente subordinata, rigettare le domande tutte come formulate da parte attrice e, per l'effetto, ed in ragione di quanto esposto, dedotto e dimostrato in epigrafe, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione contrattuale dal contratto per causa unicamente imputabile in capo a parte attrice, essendo la stessa risultata inadempiente rispetto all'obbligo di conclusione del contratto definitivo nel rispetto del termine
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contrattualmente previsto, con il conseguente diritto di parte convenuta a trattenere integralmente la caparra confirmatoria corrisposta da parte promissaria acquirente, pari ad euro 90.000,00. In ogni caso: 5) condannare l'attore al pagamento di spese, diritti ed onorari, gravati di spese generali, IVA e CPA, come per legge con attribuzione allo scrivente procuratore dichiaratosi antistatario;
”

3. Con decreto del 19.4.2024 il Giudice differiva la prima udienza dal 25.6.2024 al
4.7.2024, disponendo che dalla data della nuova udienza sarebbero decorsi i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c..
Ritenuta superflua la prova testimoniale, la causa veniva per l'assegnazione in decisione con termine alle parti i ex art. 189 c.p.c., ed assegnata in decisione con ordinanza del 10.11.2025 all'esito della scadenza delle note scritte ex art. 127 ter c.p.c.

4. La domanda avanzata dalla parte attrice è fondata e va accolta.
Risulta documentato che le parti in data 04.05.2023 stipulavano un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno della consistenza di metri quadrati 4003 per un prezzo totale di € 740.000, 00, oltre IVA, per complessivi
€ 902.800,0, di cui € 90.000,00 versati al momento della sottoscrizione del contratto preliminare a titolo di caparra confirmatoria.
All'art. 2 del contratto preliminare la promissaria acquirente dichiarava che l'acquisto era finalizzato alla realizzazione di un fabbricato per servizi socio-assistenziali, pertanto, le parti espressamente convenivano di sottoporre il preliminare alla condizione risolutiva del mancato rilascio entro il termine del 30 giugno 2023, poi prorogato su accordo delle parti al 20.7.2023, del permesso di costruire per l'esecuzione del progetto edilizio. Prevedevano, inoltre, testualmente che “che al verificarsi di tale condizione
(mancato rilascio del permesso di costruire) il presente contratto resterà privo di effetti
e, dunque, le parti non saranno più obbligate rispettivamente alla vendita e all'acquisto; tuttavia in tale ipotesi (mancato rilascio del permesso di costruire) la parte promittente venditrice dovrà restituire la somma Euro 90.000,00 (novantamila virgola zero zero) già corrisposta”.
L'odierna attrice, ritenendo verificatasi la richiamata condizione risolutiva, ha agito in giudizio al fine di ottenere la restituzione dell'importo versato a titolo di caparra, nonché gli ulteriori danni. La convenuta, nella comparsa di costituzione, ha invece dedotto il mancato avveramento della condizione sostenendo di aver ottenuto il titolo autorizzativo entro la data concordata, avendo provveduto a comunicare la delibera comunale, pubblicata e resa esecutiva, avente ad oggetto “ la realizzazione di
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attrezzature di interesse comune ad iniziativa privata in OR RO . Approvazione del progetto preliminare. Autorizzazione alla stipula della convenzione”. Ha pertanto sostenuto l'ingiustificato inadempimento dell'attrice alla stipula del definitivo nel termine concordato con conseguente diritto della promittente venditrice ad incamerare la caparra.

5. La prima questione da affrontare attiene, pertanto, all'oggetto della clausola risolutiva e al suo contenuto fattuale.
Nell'interpretazione del contratto, il primo strumento da utilizzare è il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall'art. 1362 all'art. 1365
c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall'art. 1366 c.c. all'art. 1371 c.c. (Cass. civ. sez. III, 11/03/2025, n.6444; Cass. Civ., n. 10967 del 2023; Cass. Civ., n. 33451 del 2021;Cass. Civ., n. 9461 del 2021).
Orbene l'evento che è stato dedotto quale causa di risoluzione del contratto è il mancato rilascio nel termine del 20.7.2023 del “permesso di costruire” e cioè dell'atto autorizzatorio finale per procedere alla esecuzione del progetto e non la mera delibera generale di approvazione del progetto preliminare e schema di convenzione urbanistica che è atto meramente preliminare e non equipollente al permesso di costruire .
Va, infatti, considerato che lo scopo dell'acquisto, manifestato dal promissario acquirente e riportato in contratto, era quello di edificare prontamente un edificio di edilizia socio-assistenziale, sicché, deve ritenersi che con l'apposizione della condizione risolutiva le parti abbiano inteso tutelare l'interesse della parte acquirente a tale immediata realizzazione, alla quale era funzionale il rilascio nel termine previsto di un titolo edilizio efficace ed idoneo a consentire l'inizio dei lavori di costruzione , evento che non può ritenersi soddisfatto per effetto di meri atti prodromici di pianificazione. Non può pertanto accedersi alla tesi della parte convenuta, frutto di una erronea interpretazione della volontà dei contraenti che era quella di subordinare il vincolo contrattuale alla concreta possibilità di inizio dei lavori da parte della promissaria acquirente. Orbene risulta evidente dalle emergenze processuali che il rilascio del permesso di soggiorno, così inteso, non sia intervenuto nel termine del
20.7.2023.

6. Quanto alla qualificazione di tale condizione la giurisprudenza ha chiarito che nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la
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necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come condizione potestativa mista trattandosi di condizione il cui avveramento o mancato avveramento dipende in parte dal caso o dal terzo e in parte dalla volontà di uno dei contraenti. Nel caso di specie, infatti, la concessione dei titoli abilitativi urbanistici dipende non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento della parte onerata nell'approntare la relativa pratica.

6.1. E' invece discussa l'opinione se a tali condizioni si debba applicare o meno la fictio iuris dell'art. 1359 c.c. e se il comportamento omissivo della parte debba considerarsi violazione del principio di buona fede e quindi configurare una sua responsabilità per il mancato avveramento della condizione.

6.2. Un primo orientamento dottrinale e giurisprudenziale (cfr. Cassazione civile sez. II,
11/11/2024, n.28956; Cass. 3 agosto 2023 n. 23713, Cass. 28 dicembre 2020 n. 29641,
Cass. 4 aprile 2013 n. 8172, Cass. 5 giugno 1996 n. 5243 e Cass. 25 gennaio 1983 n.
702) ritiene applicabile l'art. 1359 c.c. alle condizioni causali e potestative miste, in quanto la norma dà rilevanza non solo all'atteggiamento doloso della controparte ma anche a quello colposo, da valutare quindi secondo il criterio della normale diligenza e non solo secondo il criterio della buona fede dettato dall'art. 1358 c.c., applicabile a tutti i generi di condizioni. Secondo questo orientamento il mancato avveramento della condizione è quindi imputabile alla parte che non compie le attività che dipendono da essa. affinché la P.A. provveda al rilascio delle autorizzazioni dedotte in condizione.
L'onere di provare la condotta dolosa o colposa incombe su chi invoca tale fictio iuris, non essendo sufficiente il mero comportamento inattivo (Cass. Sez. 1, Sentenza n.5492 del 08/03/2010,; negli stessi termini, cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n.24325 del
18/11/2011, secondo cui l'art. 1359 c.c. "non si riferisce solo a coloro che, per contratto, apparivano avere interesse al verificarsi della condizione, ma anche ai comportamenti di chi in concreto ha dimostrato, con una successiva condotta, di non avere più interesse al verificarsi della condizione, ponendo in essere atti tali da contribuire a far acquistare al contratto un elemento modificativo dell'iter "attuativo della sua efficacia").

6.3. Un diverso orientamento (Cassazione civile sez. II, 06/03/2024, Cass. 22 giugno
2023 n. 17919, Cass. 31 maggio 2022 n.17571, Cass. 28 agosto 2020 n. 18031, Cass. 11 settembre 2018 n. 22046), ritiene invece che non sia proprio applicabile alle condizioni miste la fictio iuris dell'art. 1359 c.c., in quanto non c'è una parte che ha interesse contrario all'avveramento della condizione (c.d. condizione bilaterale), e in quanto
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l'omissione di un'attività non può di per sé considerarsi indice di atteggiamento doloso o colposo né tanto meno contraria al principio di buona fede e quindi essere fonte di responsabilità se tale attività non è contenuta in un obbligo giuridico.
E' stato anche sostenuto in alcune pronunce che la possibile applicazione della finzione di avveramento sarebbe esclusa sempre per le condizioni potestative miste perché
l'inerzia sarebbe espressione di un legittimo esercizio della facoltà rientrante nell'aspetto potestativo della condicio, (Cass. civ. sez. I, 22 aprile 2003, n. 6423, in I contratti,12, pag. 1096).

6.4. Una prospettiva opposta è stata invece offerta dai successivi contributi giurisprudenziali (Ex multis: Cass. civ., sez. un., 19 settembre 2005, n. 18450,.; Cass. civ., sez. I, 8 marzo 2010, n. 5492,) che hanno esteso l'obbligo di comportarsi secondo buona fede anche per l'attività di attuazione della componente potestativa, garantendo una sensibile apertura anche per l'aspetto rimediale con il diritto di chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno o, in alternativa, l'adempimento della controprestazione sulla base della fictio prevista dall'art. 1359 c.c.

7. Va tuttavia rilevato nel caso di specie che la previsione dell'art. 1359 c.c integra comunque una eccezione in senso proprio e che tale eccezione non è stata tempestivamente avanzata dalla parte convenuta sicché non può trovare in ogni caso applicazione .

8. Ciò posto, va tuttavia ritenuto che, la condotta delle parti relativamente al segmento della condizione avente natura potestativa assume comunque rilievo e deve essere valutata in coerenza con l'art. 1358 c.c., secondo il doveroso canone della buona fede, che implica l'obbligo di non frustrare capziosamente le aspettative dell'altra parte.
Principio questo nitidamente specificato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte: il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista (Sent. n. 18450, 19/9/2005, Cass. sent. 243/2025).
Ciò tanto più che nel caso di specie, può configurarsi a carico della stessa parte promissaria acquirente la previsione dell'obbligo giuridico sulla base dell'inserimento nel contratto all'art. 2 della clausola per cui “le parti espressamente convengono che il citato permesso di costruire dovrà essere richiesto a cura e spese della parte promittente acquirente. Comunque la parte promittente venditrice si impegna ad
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intervenire, ove necessario , presso i competenti uffici per prestare il proprio consenso al rilascio a nome della parte promittente acquirente del citato permesso”. Infatti, diversamente da quanto sostenuto dall'attrice, deve riconoscersi la legittimazione attiva alla richiesta del titolo edilizio anche al promissario acquirente alla stregua dell'art. 4, comma secondo, della legge n. 10/77 secondo cui "la concessione è data dal sindaco al proprietario dell'area o a chi abbia titolo per richiederla" e dell'art. 11 del d.P.R. n.
380/2001 che individua, quali soggetti legittimati a ottenere il rilascio del permesso di costruire, il proprietario o "chi abbia titolo per richiederlo"; espressione amplissima cui
è certamente riconducibile il titolare di autorizzazione conferita dallo stesso proprietario, anche al di fuori degli schemi tipici del mandato o della rappresentanza" (
Consiglio di Stato sez. IV, 08/10/2024, n.8097; Cons. Stato. 18.1.2010, n. 144).
Più specificamente, in tema di contratto condizionato, l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico. La sussistenza di un siffatto obbligo deve affermarsi anche per il segmento non casuale della condizione mista. Ciò in quanto, gli obblighi di correttezza e buona fede, che hanno la funzione di salvaguardare l'interesse della controparte alla prestazione dovuta e all'utilità che la stessa assicura, impongono una serie di comportamenti di contenuto atipico, che assumono la consistenza di standard integrativi di tali principi generali, e sono individuabili mediante un giudizio applicativo di norme elastiche e soggetto al controllo di legittimità al pari di ogni altro giudizio fondato su norme di legge" (Cass. Sez. 1,
Sentenza n.14198 del 28/07/2004, Rv.575005; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n.23014 del
14/12/2012, Rv.624391).

9. Spetta comunque alla parte creditrice interessata la dimostrazione del fatto che l'altro paciscente abbia tenuto un comportamento idoneo ad impedire l'avveramento della condizione, e si sia in tal modo reso inadempiente agli obblighi generali di buona fede e correttezza richiamati dalla giurisprudenza.
Tale prova non emerge, invero, sulla scorta delle emergenze di causa ed in concreto.
Infatti nel caso di specie l'attività per la emissione del permesso di costruire si presentava come attività complessa in cui si è resa necessaria una delibera di approvazione del progetto preliminare ed autorizzazione alla stipula della convenzione cui avrebbe dovuto seguire la stipula con il Comune sulla base dello schema di convenzione approvato e, quindi, la concessione del permesso a costruire. In tale iter non può non tenersi conto dei tempi entro cui il ha adottato la delibera, che è CP_2
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stata emessa proprio alla scadenza del termine dedotto nella condizione risolutiva del contratto sottoscritto dalle parti, rendendo pertanto già fuori del termine di scadenza della condizione contrattuale ogni possibile richiesta ed iniziativa delle parti private per ottenere il permesso di costruire successivo.
Non può perciò ritenersi che l'omessa preventiva iniziativa della parte promissaria acquirente di richiesta abbia inciso sull'avveramento della condizione risolutiva integrando comportamento pertanto contrario a buona fede e rilevante quale inadempimento alla stregua delle previsioni di cui dell'art. 1358 c.c..
10. Ne deriva che l'evento della mancata concessione del permesso a costruire nel termine di scadenza contrattualmente previsto comporta le conseguenze previste in contratto essendosi comunque verificata la condizione risolutiva e non essendovi nel contempo alcuna dimostrazione del fatto che la parte promissaria acquirente abbia tenuto un comportamento idoneo ad impedire l'avveramento della condizione, e si sia in tal modo resa inadempiente agli obblighi generali di buona fede e correttezza.
L'avveramento della condizione risolutiva comporta pertanto la risoluzione del contratto preliminare con conseguente obbligo restitutorio da parte della promissaria venditrice della caparra ricevuta, essendone venuto meno il titolo giustificativo.
Spettano altresì gli interessi legali dalla messa in mora, documentata in atti con pec del
21.7.2023 .
11.Va invece rigetta la domanda di danni ulteriori in mancanza di idonea allegazione e prova.
Invero il credito per restituzione della caparra confirmatoria costituisce un debito di valuta, con la conseguenza che esso non è soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno (rispetto a quello ristorato con gli interessi legali), che va comunque allegato e provato dal creditore ( Cassazione civile sez. II, 04/11/2022,
n.32536).
12. Vanno invece rigettate le antinomiche domande riconvenzionali avanzate dalla convenuta.
13. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo con applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/14, tenuto conto della natura dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata.


P Q M


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Il Giudice monocratico del Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa promossa da nei confronti di Parte_1 [...]
ogni contraria istanza ed eccezione disattese, così provvede: Controparte_1
- accoglie la domanda avanzata da e per l'effetto accerta e Parte_1 dichiara la risoluzione del preliminare sottoscritto dalle parti in data 4.5.2023 per notar ( rep 4233- racc. 3014), stante l'avveramento della condizione Per_1 risolutiva ivi prevista, e condanna alla restituzione in Controparte_1 favore dell'attrice della caparra confirmatoria di euro 90.000,00 oltre interessi legali dal 21.7.201 al saldo;

- rigetta le domande riconvenzionali avanzate dalla convenuta
[...]
; Controparte_1
- condanna la convenuta al pagamento in favore di Controparte_1 delle spese di lite, che liquida in €. 786,00 per spese ed €. Parte_1
8.4.33,00 per compenso professionale, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge.
Così deciso in Aversa, 6.12.2025
IL GIUDICE
dott. Maria Grazia Savastano
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