N. R.G. 2383/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
SEZIONE V CIVILE
IL GIUDICE ISTRUTTORE IN FUNZIONE DI GIUDICE UNICO DOTT.
SALVATORE BARBERI
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 2383/20 R.G. avente ad oggetto: vendita di cose immobili
promossa da
, nato in [...] il [...], CF Parte_1
e , nata ad [...] il [...], CF C.F._1 Parte_2
res. in Acireale via R. Wagner 67 ed elettivamente C.F._2
domiciliati in Acireale via Paolo Vasta 132, presso lo studio dell'avv. Giuseppe
Cirelli, che li rappresenta e difende per procura in atti;

- attori -
contro pagina 1 di 7 , c.f. , nato ad [...] il 19 Controparte_1 CodiceFiscale_3
maggio 1972 e residente in [...], CP_2
, c.f. , nato ad [...] il [...],
[...] CodiceFiscale_4
residente in [...], e c.f. Controparte_3 [...]
, nato ad [...] il [...] e ivi residente in [...]
Messina n. 18, tutti rappresentati e difesi dall'avv. Antonio Scribano;

- convenuti -
-- -- --
La causa veniva posta in decisione all'udienza del 03 luglio 2024.
-- -- --
In fatto ed in diritto
Con ricorso ex art. 702 bis regolarmente notificato, e Parte_1
agivano in giudizio avverso , rappresentante legale Parte_2 Controparte_1
della e al fine di Controparte_4 Controparte_2 Controparte_3
ottenere una dichiarazione di nullità ex art. 2 d. lgs 122/2005 del contratto preliminare intervenuto con la con la finalità di ottenere la Controparte_4
restituzione di euro 50.000,00 sostenute in relazione alla stipulazione di un contratto preliminare;
chiedevano, inoltre, l'ulteriore somma di euro 15.000,00 a titolo di responsabilità precontrattuale. In subordine domandavano lo scioglimento, l'inefficacia e la risoluzione del contratto preliminare.
In particolare, gli attori dichiaravano di aver stipulato in data 14.07.2011 un contratto preliminare con la oggi cancellata dal Registro Controparte_4
pagina 2 di 7 delle Imprese, con lui la società promett detta eva di vendere delle unità
immobiliari in Acireale, Via Provinciale per Santa Maria Ammalati n. 50, facenti parti di un edificio allora in costruzione. Per l'acquisto delle unità immobiliari degli attori corrispondevano a titolo di caparra confirmatoria la somma di euro
10.000,00 e ulteriori successivi esborsi per un totale di euro 50.000,00.
Successivamente, come verificabile dal verbale del 30.09.2016, la
[...]
veniva posta in liquidazione. Con atto del 12.12.2016, le unità Controparte_4
immobiliari identificate nel preliminare di compravendita venivano vendute ad altro acquirente.
Si costituivano , e i Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2
quali chiedevano quanto segue: “rigettare integralmente le domande avversarie, in quanto infondate in fatto e in diritto, anche alla luce dell'eccezione riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare del 14 luglio 2011 per
inadempimento dei promissari acquirenti e di condanna di questi ultimi al
risarcimento dei danni causati alla società promittente alienante per complessivi euro 93.859,93, somma ben maggiore rispetto all'importo per il quale agisce in giudizio parte attrice”.
Nel merito, le domande attrici vanno rigettate per le ragioni che seguono.
In punto di diritto, occorre preliminarmente rilevare che gli attori agiscono in giudizio chiedendo la nullità del contratto ex art. 2 d.lgs. 122/2005.
Più nello specifico, venendo alla lettera della richiamata norma “All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato
della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o
pagina 3 di 7 di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il
costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere
unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente
una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice
civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità
stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.”
Il successivo art. 3 al secondo comma specifica che: “la situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date: a) di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;
b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta
amministrativa; c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura
di concordato preventivo;
d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato
di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.”
Come verificabile dall'allegazione probatoria presente in atti versata da parte convenuta, tuttavia, la società costruttrice non affrontava uno stato di crisi, ma andava in liquidazione per cessazione dell'attività. Nello specifico, è presente il
“verbale di assemblea per l'approvazione del bilancio finale” redatto in data
30.12.2017, dal quale si evince il piano di riparto del patrimonio netto
(rappresentato dalla liquidità rimanente alla società dopo il pagamento dei debiti)
tra i soci.
pagina 4 di 7 A tal proposito va precisato che per l'impresa in liquidazione deve escludersi la sussistenza dello stato d'insolvenza se gli elementi attivi del patrimonio sociale consentano di assicurare l'eguale e integrale soddisfacimento dei creditori sociali,
e ciò in quanto - non proponendosi l'impresa in liquidazione di restare sul mercato, ma avendo come esclusivo obbiettivo quello di provvedere al soddisfacimento dei creditori previa realizzazione delle attività, ed alla distribuzione dell'eventuale residuo tra i soci - non è più richiesto che essa disponga, come invece per le società in piena attività, di credito e di risorse, e quindi di liquidità, necessari per soddisfare le obbligazioni contratte.
Da quanto detto consegue la non operatività degli artt. 2 e 3 del D. Lgs. n.
122/2005 nel caso di specie.
Si aggiunge che la Corte di Cassazione con sentenza n. 21792 del 29/08/2019 ha affermato che “l'escussione della garanzia fideiussoria di cui all'art. 3 d.lg. 20 giugno 2005, n. 122 presuppone che il contratto preliminare di compravendita sia
ancora efficace tra le parti nel momento in cui si è verificata la situazione di crisi del promittente venditore.” Chiarito che nella fattispecie de quo la società non era in stato di insolvenza, il contratto preliminare non era più efficace tra le parti,
atteso che gli odierni attori non avevano ottemperato alla rimanente parte dei pagamenti previsti dal contratto preliminare. In particolare, da esso si evince che “i restanti duecentosettantamila/00 (euro 260.000,00) la parte promittente
compratrice si impegna ed obbliga a pagare alla società promittente venditrice:
- quanto ad euro ventimila/00 (euro 20.000,00) entro il 30 settembre 2011;
- quanto ad euro trentamila/00 (euro 30.000,00) entro il 31 gennaio 2012;
pagina 5 di 7 - quanto ad euro trentamila/00 (euro 30.000,00) entro il 31 maggio 2012;
- quanto ad euro trentamila/00 (euro 30.000,00) entro il 30 settembre 2012”.
In conseguenza, anche la richiesta attrice di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento dei convenuti non può essere accolta, rilevato il mancato pagamento delle rate da parte degli attori previste alle scadenze contrattualmente previste. A ciò si aggiunga la presenza di una missiva
Contr spedita per conto della , datata 26.04.2013 e non Controparte_4
contestata, con la quale si invitava parte attrice alla stipula del contratto definitivo.
Si osserva poi che la richiesta dei convenuti in comparsa di costituzione di euro
93.859,93 a titolo di risarcimento danni costituisce non una domanda riconvenzionale sulla quale pronunciarsi bensì una mera eccezione per come dagli stessi specificato nella memoria del 3 gennaio 2022.
Atteso l'esito del giudizio e valutato l'andamento della causa esistono gravi ed eccezionali motivi per compensare le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Giudice della Quinta Sezione Civile del Tribunale di Catania, Salvatore
Barberi, in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al numero 2383/20 R.G.:
1) Rigetta le domande attrici;

2) Compensa le spese del giudizio del presente giudizio.
Così deciso in Catania, il 15 gennaio 2025
pagina 6 di 7 Il GIUDICE
dott. Salvatore Barberi
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 7 di 7