Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Sezione quarta civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Michele Caccese – consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1042\2020 RG in materia di comunione (appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli del 10.09.2019 n. 7977), vertente tra
, p.iva in persona del legale rappresen- Parte_1 P.IVA_1
tante pro tempore avv. Silvio Carrara, rappresentata e difesa, in virtù di procura rilasciata su foglio separato ai sensi dell'articolo 83, 3° comma, c.p.c. e art. 10 DPR 123/2018, dallo stesso avv. Silvio Carrara, c.f. , il quale, ai fini delle notificazioni, dichiara di vo- C.F._1
ler ricevere le comunicazioni all'indirizzo PEC o al numero di fax Email_1
081.2140272, con studio in Napoli alla via Luigia Sanfelice n. 1, ove elettivamente domicilia, appellante e
in persona del legale rappresentante pro tempore , con sede in Controparte_1 CP_2
Napoli, alla Piazza Municipio 84, p.iva , con domicilio eletto in Ischia, Via V, Ma- P.IVA_2
rone 6, nello studio dell'avv. Stefano Pettorino, c.f. , che la rappresenta C.F._2
e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione in appello, domicilio digitale fax 081.992042, appellata Email_2
Conclusioni
Come da note di trattazione scritta per l'udienza del 12.11.2024.
1 Ragioni della decisione
Trattenuta la causa in decisione all'esito dell'udienza del 12.11.2024 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di sessanta giorni per le comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni per le memorie di replica, la Corte osserva quanto segue.
1- Riferisce il Tribunale di Napoli nell'impugnata sentenza del 10.09.2019 n. 7977 che
[...]
propose opposizione al decreto ingiuntivo n. 6280/2017, con il quale le era stato CP_3
ingiunto di pagare € 5.204,38 alla . A sostegno Parte_2
dell'opposizione, aveva dedotto: 1) l'inesistenza del titolo;
2) l'inesistenza di Controparte_1
servizi comuni con il;
la mancata partecipazione della alla Parte_1 CP_1
formazione delle presunte tabelle millesimali;
4) l'inesistenza di convocazioni per la parteci- pazione alle assemblee della Comunione del e dei relativi ver- Parte_3 Parte_1
bali; 5) la prescrizione dei crediti.
All'udienza del 30.03.2018, il Tribunale, considerato che, a norma dell'art. 5, 4° comma, del d.lgs. 28/2010, nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione, la mediazione non si applica fino alla pronuncia sulle istanze di concessione o sospensione della provvisoria ese- cuzione, assegnò alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione. Alla successiva udienza del 5.10.2018, l'opposta rilevò “il Parte_2
mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ex d.lgs 28/2010” e chiese che il giudice dichiarasse l'improcedibilità della domanda, mentre l'opponente chiese rinvio
“per potere porre in essere la mediazione”.
Nella successiva udienza del 28.06.2019, il Tribunale, “re melius perpensa, considerato che nella specie si verte in materia non di oneri condominiali ma di richiesta di pagamento nell'ambito di una comunione, invita a dedurre su quanto prospettato, nonché sulla sussi- stenza o meno di una comproprietà del in capo all'opponente”. Parte_1
Il Tribunale ha poi ribadito l'insussistenza dell'obbligo di mediazione, reputando che nella fattispecie in esame venisse in rilievo un rapporto obbligatorio (pagamento di oneri), mentre l'esistenza o meno di una comunione assumerebbe rilevanza quale mero presupposto.
2- Il Tribunale ha accolto l'opposizione, revocato il decreto ingiuntivo e compensato le spe- se.
In motivazione (di cui si riportano qui ampi stralci che torneranno utili nell'esame dei moti- vi di appello), il Tribunale ha escluso che sia comproprietaria del Controparte_1 Parte_1
già in base alla complessiva produzione della dalla quale si de-
[...] Parte_2
2 sume l'esistenza di un viale privato che dal civico 298 di via Posillipo prosegue fino all'acces- so del fondo di (cfr. atto di compravendita per notar del 14.06.1995, CP_1 Per_1
venditori acquirente in cui si legge, tra i beni ogget- Per_2 Per_3 Persona_4 Controparte_1
to di vendita, di “appezzamento di terreno in Napoli tra la via Petrarca e la via Posillipo, con accesso dal viale privato che porta al civico 298… nel N.C.T. alla partita 2588 in ditta all'originario dante causa… foglio 219, particella 270…)”.
La ha pure prodotto un atto del 15.06.1922 per notaio , Parte_2 Persona_5
avente ad oggetto la vendita (da di “una parte di un fondo di… proprietà sito Testimone_1
a Posillipo denominata proprio accanto al canalone e confinante nella integrità Parte_1
da un lato con il canalone predetto, da un altro lato con il palazzo ex Gallotti sulla via di Posil- lipo n. 299, dal terzo lato con proprietà ed altri, ed al quarto lato con alie- Parte_4 Per_6
na proprietà, di circa moggia 6, tuttora riportato nel nuovo catasto, sezione Chiaia, alla parti- ta 1557…”. A pag. 14 dell'atto si legge: “Inoltre il sig. costituendo anche una Testimone_1
servitù a carico della rimanente parte dell'immobile di sua proprietà consente a favore dei suddetti signori [acquirenti] loro eredi e aventi causa a titolo particolare ed Persona_7
universale, di passare attraverso il per giungere alla via comunale, sia con Parte_1
carri sia con vetture, sia con qualsiasi veicolo. Tale viale dovrà essere tenuto dal libe- Tes_1
ro da ingombri. E per tutti gli effetti di legge questo atto sarà anche trascritto contro il vendi- tore come costituzione di servitù…”.
Con la comparsa di costituzione e riposta, la nel richiamare il citato Parte_2
atto, ha allegato: “Su detto fondo acquistato dai , gli stessi provvedevano ad Parte_5
edificare una serie di fabbricati raggiungibili attraverso un viale comune che costituiva e co- stituisce la naturale prosecuzione del tratto di viale su cui gravava e grava tuttora, la servitù di passaggio di cui sopra. Per ulteriore chiarezza ed individuazione dei luoghi si richiama al- tresì la compravendita per notar di Napoli del 13 dicembre 1922 (All.3), con Persona_8
cui lo stesso vendeva alla signora il fondo a valle del fondo Testimone_1 Controparte_4 [...]
derivante da frazionamento dallo stesso avente medesimo accesso, in comu- Parte_6
nione, attraverso la porzione di già gravata di servitù di passaggio a favore Parte_1
dei predetti ”. Parte_5
“Pertanto è un viale privato che dal civico 298 di via Posillipo sale fino Parte_1
all'accesso del fondo di proprietà della giusta atto di compravendita per no- Controparte_1
del 14 giugno 1995 (All.4) che testualmente recita 'appezzamento di terreno in Parte_7
3 Napoli tra la via Petrarca e la via Posillipo, con accesso dal viale privato che porta al civico
298 N.C.T. particella 270 del foglio 219'; come fosse possibile che l'amministratore della In- novazione s.r.l. signor non conoscesse l'esistenza della comunione sul Viale Col- CP_2
le Ameno appare allo scrivente impossibile quanto mendace, posto che l'accesso al fondo In- novazione, si ripete ancora una volta, essere possibile solo attraversando l'intera lunghezza del ”. Parte_1
Ancora (pag. 2 della comparsa di costituzione), la ha allegato che la Parte_2
“è parte della Comunione non per la vantata proprietà della cosiddetta “stri- Controparte_1
scia” (più volte è stato chiesto alla il relativo titolo di proprietà, senza mai po- Controparte_1
terlo neanche vedere…!) ma perché proprietaria di un appezzamento a monte della 'striscia'
e dell'intero viale”.
“Tale 'striscia', che in effetti è la parte iniziale del viale , in realtà, come da atti Parte_1
di provenienza allegati, effettivamente è gravata da servitù di passaggio fin dal 1922 (…), ma tale circostanza non ha nessuna implicazione con il pagamento di oneri condominiali relativi ad altra proprietà costituita dal terreno di cui al punto che precede, dovuti e non pagati. In buona sostanza la difesa della fonda sul tentativo di ricondurre gli oneri con- Controparte_1
dominiali ad un immobile costituito da una autorimessa posta sul tratto iniziale del viale omettendo ad arte di essere proprietaria di un grosso appezzamento di terreno sito molto più
a monte con accesso carrabile dal viale in comunione ' percorrendone oltretutto Parte_1
l'intera estensione”.
Dunque, secondo la Comunione di – osserva il Tribunale – l'VA sarebbe le- Pt_2
gittimata passiva in quanto proprietaria di appezzamento di terreno posto a monte e rag- giungibile attraverso il viale. Tuttavia nell'atto di compravendita in favore dell'opponente In- novazione, si legge di acquisto di immobile con accesso, ma senza specificare univocamente che detto accesso sia compreso nella proprietà, per cui, in mancanza di previsioni univoche, deve escludersi – secondo il Tribunale – una contitolarità della strada, che avrebbe legittima- to la presente azione.
A escludere l'ipotesi alternativa di una contitolarità di un diritto di servitù soccorre ancora la (memoria finale), la quale intende “chiarire che il 'tratto di viale pri- Parte_2
vato' (…) su cui si costituiva servitù di passaggio è costituito dal solo tratto iniziale dell'attuale particella catastale 277, circa ¼ dell'estensione della stessa, i restanti ¾ furono
'costruiti' internamente all'appezzamento acquistato dai che poi hanno ri- Persona_7
4 venduto i vari immobili che ad oggi hanno il viale quale unico accesso dalla strada comunale via Posillipo. In sostanza il ' toponomasticamente così denominato, è co- Parte_1
stituito da due tratti di viale entrambi privati, l'uno naturale prosecuzione dell'altro, la cui ti- tolarità della maggior estensione (circa ¾) è certamente appartenente alla comunione oggi amministrata dal sottoscritto, l'altro quarto costituisce il fondo servente, in forza di servitù di passaggio con ogni mezzo, certa documentata e trascritta a favore del fondo dominante co- stituito dei citati ¾, c'è ancora da aggiungere che di fatto, anche questo primo tratto viene utilizzato, gestito e manutenuto dalla stessa comunione al pari del resto non essendovi sog- getti terzi che in diritto ad oggi ne reclamino la titolarità da oltre 40 anni, pertanto potrem- mo essere di fronte ad una usucapione non dichiarata”.
In definitiva, dalla lettura dei titoli negoziali (prodotti dalla Comunione di Servizi) e delle stesse deduzioni della Comunione, il Tribunale ha tratto il convincimento che non vi è prova certa dell'appartenenza del viale all' né dell'esistenza di un diritto di servitù Controparte_1
in comune e in favore della stessa opponente Controparte_1
3- La ha proposto appello, formulando le seguenti Parte_2
conclusioni: «1) Preliminarmente in rito dichiarare la sentenza n. 7977/2019 del Tribunale di
Napoli (…) nulla e/o annullabile per mancanza degli elementi di diritto, improcedibilità, e/o per difetto o insufficienza di motivazioni così come ampiamente motivato;
2) (…) confermare il decreto ingiuntivo n. 6280/2017 del 13/07/2017 (…); 3) per l'effetto, condannare la
[...]
(…), al pagamento della somma di € 5.204,38, oltre rivalutazione monetaria e inte- CP_5
ressi legali dalla notificazione del ricorso e del decreto fino all'effettiva corresponsione, non- ché le spese del procedimento monitorio (già liquidate in € 145,50 per spese ed € 540,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, CPA ed
IVA e le successive occorrende); 4) condannare la al pagamento delle spese Controparte_1
(…) del presente giudizio nonché del giudizio di primo grado direttamente in favore del costi- tuito procuratore che si dichiara antistatario».
4- Si è costituita e ha così concluso: «1.-rigettarsi l'appello (…); 2.-con vitto- Controparte_1
ria di spese (…), da ristorarsi a favore del procuratore antistatario, di ambo i gradi del giudi- zio».
5- Con il primo motivo di gravame, la censura l'operato del primo Parte_2
giudice per avere deciso la causa nel merito in assenza del previo esperimento della proce- dura obbligatoria di mediazione e per avere omesso di dichiarare l'improcedibilità dell'oppo-
5 sizione quale conseguenza automatica della scadenza del termine assegnato per l'esperi- mento della procedura senza che questa fosse stata nemmeno avviata.
La censura è infondata. Ove si dovesse ritenere obbligatorio, quale condizione di procedibi- lità, l'esperimento della mediazione ex art. 5 del d.lgs.

4.03.2010 n. 28, l'omissione denuncia- ta dall'appellante non condurrebbe alla declaratoria di improcedibilità dell'opposizione al decreto ingiuntivo – come ritenuto da un'isolata pronuncia di legittimità [Cass.

3.12.2015 n.
24629] – bensì alla revoca dello stesso decreto monitorio, perché nelle controversie soggette
a mediazione obbligatoria, i cui giudizi vengano introdotti con richiesta di decreto ingiuntivo, una volta instaurato il relativo giudizio di opposizione e decise le istanze di concessione o so- spensione della provvisoria esecuzione del decreto, l'onere di promuovere la procedura di mediazione è a carico della parte opposta;
ne consegue che, ove essa non si attivi, alla pro- nuncia di improcedibilità conseguirà la revoca del decreto ingiuntivo [Cass., SSUU,
18.09.2020 n. 19596].
Pertanto il primo motivo di gravame non potrebbe mai raggiungere lo scopo perseguito dall'appellante (consolidamento del decreto ingiuntivo) bensì un risultato opposto rispetto al quale è palese la carenza di interesse della Parte_2
6- Con il secondo motivo di gravame, la censura la sentenza impugna- Parte_2
ta nella parte in cui ha escluso che sia comproprietaria del Controparte_1 Parte_1
e più precisamente del tratto (pari a ¾ della lunghezza complessiva) che conduce e dà acces- so al fondo della predetta società.
La censura è infondata. Giova innanzitutto riassumere quanto diffusamente il Tribunale ri- cava da atti pubblici e dalle deduzioni della stessa Comunione di Servizi: circostanze peraltro non contestate, sebbene l'appellante, come vedremo, ne tragga conclusioni giuridiche diver- se.
Con atto pubblico del 15.06.1922 per notaio , il barone vende ai co- Persona_5 Tes_1
un ampio appezzamento di terreno raggiungibile dalla pubblica Parte_8
via per mezzo di un tracciato ( ) sul quale contestualmente viene costituita Parte_1
servitù di passaggio. Evidentemente il tracciato (pari a ¼ del futuro, completo Parte_1
è il fondo servente mentre il terreno venduto ai costruttori è il
[...] Persona_7
fondo dominante. I costruttori realizzano una lottizzazione, un parco residenziale;
tra i vari fabbricati, a beneficio dei medesimi e dei rispettivi proprietari (e in proprietà comune), viene anche realizzato il prolungamento del . A questo punto il primo originario Parte_1
6 tratto del viale (1/4) – del barone o di suoi aventi causa – resta fondo servente e il Tes_1
suo prolungamento (3/4) resta (insieme all'intero parco) fondo dominante. Detto prolunga- mento – è bene ribadirlo – è in proprietà comune di coloro che dai costruttori Parte_9
hanno acquistato porzioni immobiliari all'interno del parco.
[...]
A monte del fondo / (per intenderci) e quindi dalla parte opposta rispetto Per_7 Per_7
al fondo (che è sulla pubblica via), la con atto pubblico per notaio Tes_1 Controparte_1
del 14.06.1995, compra un fondo da terzi ( e . Per avventu- Per_1 Per_2 Per_3 Persona_4
ra questo fondo è (probabilmente) intercluso e vi si accede dal : partendo Parte_1
dalla via pubblica, percorrendo il primo tratto del viale (proprietà o aventi causa) e il Tes_1
secondo tratto (già proprietà / , ora comunione tra i loro aventi causa). Per_7 Per_7
Si tratta ora di individuare (se c'è) il titolo in virtù del quale sarebbe diven- Controparte_1
tata – come sostiene la Comunione appellante – comproprietaria del secondo tratto del Via- le Colle Ameno (quello per intenderci, realizzato nella già proprietà / ). Per_7 Per_7
Ebbene, nel menzionato atto (con cui compra da terzi) non v'è men- Per_1 CP_1
zione dell'acquisto della comproprietà del viale. Né potrebbe esservi, perché il fondo acqui- stato da non faceva parte dell'appezzamento – ora parco residenziale – a suo CP_1
tempo venduto dal barone a (i due fondi sono semplicemente con- Tes_1 Per_7 Per_7
finanti) e i venditori e non hanno nulla a che vedere con & Per_2 Per_3 Persona_4 Per_7
o loro aventi causa e non hanno quote di comproprietà sul viale da poter vendere Per_7
(nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet).
Ma l'appellante, pur non contestando tali circostanze, ritiene che comunque CP_1
sia divenuta comproprietaria del viale, e ciò in base a considerazioni che la Corte non condi- vide.
“Come quasi sempre accade” – scrive l'appellante (pag. 4) – “nel rivendere i vari immobili presenti nel parco, i notai roganti individuavano e trasferivano l'immobile stesso oggetto del trasferimento, indicando genericamente l'accesso dal viale privato senza specificarne il tra- sferimento in quota ovvero la costituzione di una servitù, stante la assoluta evidenza del dirit- to, essendo l'unico accesso all'immobile venduto con ogni accessorio, accessione, dipendenza
e pertinenza”.
La deduzione è atecnica e generica: da un lato ipotizza un trasferimento implicito di pro- prietà immobiliare;
dall'altro lascia irrisolta l'alternativa se la stipulazione implicita (proprio perché implicita) trasferisse una quota di proprietà o costituisse una servitù (diritti reali di-
7 versi, non intercambiabili).
“in questi termini” – prosegue l'appellante – “è altresì avvenuto l'acquisto del terreno di proprietà dell'odierno appellato che non ha altro accesso se non dal più volte citato '
[...]
. Parte_1
Vale quanto detto sopra, con l'aggiunta che il fondo acquistato da non faceva CP_1
e non fa parte del parco residenziale e non risulta che i venditori fossero comproprietari del viale.
L'appellante considera “un assurdo giuridico ossia una 'res nullius' in ambito immobiliare” il fatto che il Tribunale abbia ritenuto non provata “la titolarità di un diritto di comunione o di servitù sul citato viale da parte dell'opponente, ma non chiarisce o individua in alcun modo
l'effettiva titolarità del bene, il tutto in spregio assoluto anche, ma non solo, all'istituto della servitù apparente, oltretutto su fondo che, senza il passaggio sul citato viale, resterebbe to- talmente intercluso”.
L'articolata deduzione non ha pregio. Il fatto che VA non sia comproprietaria del viale non rende il viale stesso res nullius, perché appartiene ad altri, i proprietari di immobili del parco residenziale che qui non interessa identificare. È inoltre fuori luogo il riferimento alla “servitù apparente”, perché fin dal ricorso monitorio la Comunione di Servizi ha sostenu- to non che fosse titolare di un diritto di servitù, ma che “la spett.le CP_1 CP_1
[... è una comunista di detta Comunione” (ricorso monitorio, pag. 1). Infine, l'interclusione di un fondo non è un assurdo giuridico ma un'evenienza di fatto ben possibile, tanto che l'ordi- namento prevede il rimedio dell'art. 1051 c.c..
Non resta che ribadire che, in assenza di titolo, può ben darsi che abbia utiliz- CP_1
zato il esercitando di fatto il contenuto di un diritto reale (comproprietà o Parte_1
servitù) ma da tale esercizio di fatto non scaturisce automaticamente il corrispondente dirit- to, salvo che (ricorrendo le altre condizioni di legge) per usucapione, che però non è oggetto della presente causa. Così come non è oggetto di causa il diritto della Comunione di preten- dere una contribuzione economica alla manutenzione del viale in base a titoli diversi da quello (unico) prospettato nel ricorso monitorio: la comproprietà del viale.
7- L'appello va perciò respinto. Spese del grado secondo soccombenza, liquidate in base al
DM 55\2014 e successive modifiche;
scaglione di valore fino ad € 26.000,00.
8- Ai sensi dell'art. 13, co.1 quater d.p.r. 115\2002, introdotto con legge n. 228 del 2021, al rigetto del gravame, segue l'obbligo dell'appellante di versare un ulteriore importo, a titolo
8 di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti della av- Parte_2 Controparte_1
verso la sentenza del Tribunale di Napoli del 10.09.2019 n. 7977, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna la alla refusione, in favore di Parte_2 Parte_1 [...]
con distrazione in favore dell'avv. Stefano Pettorino dichiaratosi antistatario, delle CP_5
spese di secondo grado, che liquida in € 3.400.00 per compenso ed € 510,00 per rimborso forfetario di spese generali al 15%, oltre iva e cpa;

c) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 mag- gio 2002 n. 115, per il versamento, da parte della di Parte_2
un ulteriore importo pari a quanto dovuto a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 15 luglio 2025.
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firme apposte in modalità digitale
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