TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. RI Ardituro considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 19 novembre 2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che, per il procedimento in esame si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
RI Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 24968/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso, pendente
TRA in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Valeria Pessetti, Email_1
Ricorrente
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Musella, Controparte_1 Email_2
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato Il (da ora in poi solo: Il Parte_1
) – premesso di essere proprietaria e locatrice dell'immobile sito in Napoli alla via Gemito 64, Pt_1 identificato nel relativo NCEU alla sez. AVV, foglio 13, part. 357, sub 47, e di averlo concesso in locazione a con contratto 14/11/2017, per la durata di quattro anni più quattro, ad Controparte_1 un canone mensile di euro 1.000,00 (attualmente aggiornato ad euro 1.073,50) – ha convenuto in giudizio il conduttore al fine di ottenere la convalida dello sfratto per morosità con emissione del decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c., stante il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di dicembre 2023 e gennaio 2024, per i quali ha autonomamente versato solo la somma di euro
73,50, invece di euro 1.073,50, con una morosità di euro 2.000,00, comunicandole via mail di voler
“defalcare” dai canoni dovuti le mensilità versate a titolo di cauzione. Ha dedotto che il conduttore dal mese di agosto 2024 ha solo parzialmente versato il canone mensile di locazione, detraendo, sempre autonomamente e senza alcun accordo, la somma di euro 500,00 mensili fino alla concorrenza di euro 8.000,00 “per un non meglio precisato risarcimento come comunicato in data 23.07.2024 con una Pec proveniente da posta certificata non intestata a parte conduttrice”. Ha dedotto che ciò è avvenuto dopo che essa esponente in data 19/5/2023 ha inviato al conduttore regolare disdetta alla scadenza del secondo quadriennio alla data del 30/11/2025.
Si è costituito , opponendosi alla convalida ed eccependo l'inadempimento della Controparte_1 locatrice, in quanto esso esponente avrebbe sostenuto ingenti spese per lavori di ristrutturazione all'interno dell'immobile, con l'accordo con la proprietà di defalcare quanto speso dall'ammontare dei canoni di locazione.
Ha, inoltre, contestato la congruità dell'ammontare del canone pattuito, ai sensi della legge 431/98, pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie.
Ha concluso, chiedendo il rigetto della istanza di convalida dello sfratto, con vittoria di spese e competenze di lite.
Con ordinanza del 25 novembre 2024 questo giudice ha emesso ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile per la data del 20 febbraio 2025 e disposto il mutamento del rito.
Solo parte ricorrente ha depositato la memoria integrativa, nella quale ha insistito per la declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore e per la condanna dello stesso al pagamento di euro 17.026,39, di cui euro 3.000,00 come da intimazione di sfratto, euro 12.882,00 per i canoni da ottobre 2024 a settembre 2025 (euro 1.073,50 mensili x 12 mesi) ed euro 1.144,39 per oneri condominiali, come da prospetto dell'amministratore.
La causa è stata rinviata al 19 novembre 2025 per la decisione, udienza poi sostituita ex art. 127-ter dal deposito di note scritte e viene decisa come segue. In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo del 4 settembre 2025).
Nel merito, va detto che parte locatrice, insistendo per la convalida dello sfratto, richiede una pronuncia sulla risoluzione del contratto di locazione, nonostante nelle more si debba dare atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile in data 22 ottobre 2025, in seguito alla procedura di rilascio,
e della conseguente cessata materia del contendere sulla domanda di rilascio.
Il locatore per ottenere la risoluzione contrattuale è onerato esclusivamente della prova della fonte legale o negoziale del suo diritto, dovendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del conduttore che a sua volta sarà onerato di provare l'adempimento integrante fatto estintivo dell'altrui pretesa (già Sezioni Unite 13533/2001).
Nel caso di specie la locatrice ha debitamente allegato il contratto di locazione ed ha allegato l'inadempimento del conduttore, che al momento dell'intimazione riguardava i mesi di dicembre
2023 e gennaio 2024 per 1.000,00 euro al mese ed i mesi di agosto e settembre 2024 per 500,00 euro al mese, per un totale di 3.000,00 euro. È pacifico che l'immobile è stato rilasciato solo in data 22 ottobre 2025, peraltro solo a seguito di procedura forzata per rilascio, a fronte della data fissata per il rilascio al 20 febbraio 2025. È, inoltre, stato allegato da parte ricorrente che l'inadempimento si è protratto per tutte le mensilità fino al rilascio, per un totale di euro 18.099,89, compresi il canone per il mese di ottobre 2025 e gli oneri condominiali.
A questo punto, al fine di verificare la sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore è sufficiente ricordare che, per gli immobili destinati ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi dell'art. 5 della legge 392/78, che detta una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, sottraendo alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, e ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi: uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;
e uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori.
Va chiarito, inoltre, che nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'articolo
447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato dalla combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'articolo 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle
(v. Cass. 20 maggio 2013, n. 12247; 16 dicembre 2014, n. 26356 e, da ultimo, Cass., sezione III civile, ordinanza 23 marzo 2017, n. 7430).
Parte attrice, che con l'intimazione di sfratto aveva dedotto il mancato pagamento di euro 3.000,00 per circa tre canoni (con riferimento a quattro canoni pagati solo parzialmente), con la memoria integrativa ha dedotto anche il successivo mancato pagamento delle mensilità di canone dal mese di ottobre 2024 al rilascio, con conseguente ammissibilità dell'emendatio libelli dal momento che il petitum è stato ampliato per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere (v. Cass. n. 7579/2007).
Tanto chiarito, anche se, per ipotesi, al momento della domanda l'inadempimento del conduttore possa apparire non grave, il Tribunale è chiamato valutare, ai fini della gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, anche il mancato versamento dei canoni di locazione successivi all'intimazione di sfratto, talché "… la circostanza che l'inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell'accoglimento della stessa".(Cass. civ. Sez. III, 20/04/2015, n.
8002 e Cass. civ. Sez. III, 26/10/2012, n. 18500).
Nella fattispecie in esame già al momento dell'intimazione di sfratto sussistevano tutti gli elementi per la pronuncia di risoluzione del contratto, in particolare il mancato pagamento dei canoni per quasi tre mesi, debenza che si è aggravata ulteriormente alla luce del comportamento scorretto tenuto dal conduttore anche successivamente all'introduzione del procedimento di convalida di sfratto e all'emanazione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, con il mancato pagamento anche dei canoni successivi.
Quanto eccepito in comparsa di risposta depositata nella fase della convalida dal conduttore, circa l'esistenza di accordi con la locatrice per l'esecuzione di lavori nell'immobili, la cui spesa sarebbe stata scomputata dall'ammontare dei canoni, è rimasto del tutto sfornito di prova, in quanto nel giudizio a cognizione piena nulla è stato documentato e provato dal conduttore, che ha ritenuto di non depositare alcuna memoria. Né tampoco da quanto prodotto in sede di convalida risulta sostenuta la spesa dedotta in giudizio, né risulta provata alcuna autorizzazione da parte della locatrice alla esecuzione dei lavori con la promessa di riduzione del canone, peraltro a distanza di numerosi anni dall'inizio del rapporto.
Va, quindi, accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione e, di conseguenza, la domanda di condanna del conduttore al pagamento di euro 18.099,89 in favore de , oltre gli interessi Pt_1 legali dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nel giudizio promosso da nei confronti di Parte_1
, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: Controparte_1
1) accoglie la domanda di parte ricorrente e dichiara risolto il contratto di locazione stipulato il
14/11/2025;
2) dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile;
3) condanna a pagare in favore di la Controparte_1 Parte_1 somma di euro 18.099,89, oltre interessi nella misura legale dalle singole scadenze fino al soddisfo;

4) condanna a pagare le spese di lite in favore di Controparte_1 Parte_1 liquidandole in euro 120,00 per spese vive ed euro 2.600,00 a titolo di compenso
[...] professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e C.P.A. come per legge, con attribuzione al difensore, dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Napoli il 20 novembre 2025.
Il giudice
dott. RI Ardituro