N. R.G. 41546/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SESTA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 41546/2024 tra

Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 15/07/25 alle ore 13.05, innanzi al dott. Guido Macripò, sono comparsi: per
[...] l'avv. VEDOVINI NICOLA e per 'avv. Parte_1 Controparte_1 NASINI CRISTINA.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e alla discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c..
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettivi atti introduttivi e discutono oralmente la causa, riportandosi ai propri atti e documenti.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito della camera di consiglio, il Giudice pronuncia la seguente sentenza, che viene allegata al presente verbale di cui costituisce parte integrante, della quale viene data lettura.
Il Giudice
dott. Guido Macripò
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE VI CIVILE
in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Guido Macripò, all'udienza del 15.7.2025 ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 41546/2024, promossa con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. depositato in data 20.11.2024

DA
(C.F./P.I. ) e (C.F./P.I. Parte_2 P.IVA_1 Controparte_2
), tramite la mandataria (C.F./P.I. P.IVA_2 Parte_1
), in persona di un procuratore speciale, elettivamente domiciliate in P.IVA_3
Milano via R. Boscovich n. 14 presso l'avv. Gianluca Moriani, che le rappresenta e difende unitamente all'avv. Nicola Vedovini per procure in calce al ricorso,
ATTRICI

CONTRO
(C.F./P.I. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_4
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma via Raffaele Battistini 15
pagina 2 di 10 presso l'avv. Cristina Nasini, che la rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
CONVENUTA
OGGETTO: contratto di leasing
All'udienza del 15.7.2025 le parti hanno discusso la causa, precisando le conclusioni come da verbale: le attrici hanno così concluso:
“Nel merito: accertata e dichiarata l'intervenuta risoluzione per inadempimento dei contratti di locazione finanziaria n. 00898300/001 in data 31.3.2008 e n. 00898300/002 in data 18.12.2009 – ex art. 1, comma 137, L. 124/2017 ovvero ai sensi e per gli effetti dell'art. 14 CG del riferito contratto – e la conseguente illegittima occupazione dell'immobile già oggetto di leasing, condannare come sopra generalizzata, a rilasciare immediatamente a favore di Controparte_1 [...]
come rappresentata, libero da persone e/o cose, il bene immobile sito in Roma, Via R. Fancelli n. 3, Parte_2 catastalmente censito al NCEU di detto Comune al foglio 958, mappale 150, categoria D/7, R.C. Euro 26.292,82= (come meglio individuato nei doc. 6-13). Con riserva, da parte di di agire anche per l'eventuale credito residuo Controparte_2 all'esito della vendita o ricollocazione sul mercato del bene, ex art. 1, comma 138, L. 124/2017 (come pure per il risarcimento del danno patito a seguito dell'abusiva e protratta occupazione, a far data dalla risoluzione sino a quella dell'effettivo rilascio).
In ogni caso: con rifusione del compenso professionale del presente giudizio maggiorato di contributo previdenziale e
I.V.A. come per legge, oltre alle spese processuali.
In via istruttoria:
a) si producono i seguenti documenti: 1) procura speciale in data 24.7.2024; 2) procura speciale in data 18.5.2023; 3) procura speciale in data 22.6.2022; 4) procura speciale in data 11.5.2021; 5) G.U. n. 35 in data 21.3.2020; 6) contratto n.
00898300/001 in data 31.3.2008; 7) visura storica CCIAA Principessa Immobiliare S.r.l.; 8) contratto n. 00898300/002 in data 18.12.2009; 9) scrittura modificativa in data 14.1.2011; 10) sentenza Tribunale di Milano n. 7.255/2023; 11) atto di precetto in rinnovazione in data 8.11.2024; 12-12a) pec PRECS in data 8.3.2024; 13) visura catastale;
14) contratto di affitto di azienda in data 16.12.2015; 15) contratto di affitto di azienda in data 29.11.2023.
b) Riservato ogni altro mezzo.”

la convenuta ha così concluso:
“In via preliminare/pregiudiziale: dichiarare l'incompetenza territoriale del Tribunale adito in favore del Tribunale di Roma
pagina 3 di 10 In via principale nel merito:
-respingere la domanda di parte ricorrente in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti;

-condannare parte ricorrente al pagamento delle spese per lite.
In via istruttoria:
Si producono i seguenti documenti:


1. Ricorso notificato;

2. Visura storica 3. Contratto di leasing n. 00898300/1; 4. Scrittura Controparte_1 modificativa 1 5. Scrittura modificativa 2; 6. procura alle liti;

7. pec del 06.02.2024; 8. pec del 15.03.2024; 9. sentenza anno 2018; 10. sentenza prefallimentare;
11. reclamo al collegio;
12. perizia;
13. osservazioni perizia;
14. Tes_1 Tes_1 pec riduzione canone del 30.05.2024; 15. pec del 21.12.2015; 16. sentenza anno 2023”

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c., depositato in data 20.11.2024, le società
e tramite la mandataria Parte_2 Controparte_2 [...]
hanno convenuto in giudizio la società Parte_1 [...]
sponendo che: Controparte_1
-in data 31.3.2008 la società (oggi ha sottoscritto il Parte_3 Parte_4
contratto di locazione finanziaria n. 00898300/001 con la società convenuta, concedendole in locazione l'immobile sito in Roma via R. Fancelli n. 3, censito al
NCEU di detto Comune al foglio 958, mappale 150, categoria D/7, per un corrispettivo di euro 9.094.375,72 da corrispondere in 239 canoni mensili di euro 31.499,48, oltre al canone iniziale di euro 1.566.000,00;
-in data 18.12.2009 le parti hanno modificato il predetto contratto di locazione finanziaria sottoscrivendo il contratto di locazione finanziaria n. 00898300/002 con ampliamento per euro 1.858.000,00 dell'importo finanziato per l'esecuzione di ulteriori opere sull'immobile de quo;
-in data 14.1.2011 interveniva una scrittura modificativa poiché, non residuando alcune disponibilità per il finanziamento degli oneri di prelocazione, la concedente ha dovuto assumere un'ulteriore delibera di ampliamento con la quale sono stati rideterminati i corrispettivi dovuti in relazione ai predetti contratti di leasing;

pagina 4 di 10 -la società convenuta si è resa morosa nel pagamento di quanto contrattualmente dovuto a far data dal maggio 2017 per la quota di interessi relativa a ciascun canone e a far data dal marzo 2018 per il canone intero periodico;

-con efficacia giuridica dal 9.3.2020 ha acquistato pro soluto da Parte_2
un complesso di rapporti giuridici compreso quello con la società Parte_4
convenuta;
-in data 6.3.2020 ha acquistato pro soluto da un pacchetto CP_2 Parte_4
di crediti, tra cui quello vantato dalla stessa nei confronti di;
CP_1
-la sentenza n. 7255/2023, passata in giudicato, resa dal Tribunale di Milano ha accolto la domanda riconvenzionale di e condannato la società CP_2 [...]
a pagare l'importo di euro 1.191.206,00; tale importo a tutt'oggi non è Controparte_1
stato ancora pagato;

-in data 8.3.2024 parte attrice ha comunicato la risoluzione contrattuale per inadempimento ai sensi dell'art. 1 comma 137 L. n. 124/2017 e dell'art. 14 delle condizioni generali dei predetti contratti, intimando la restituzione dell'immobile libero da persone e/o cose e il pagamento di quanto dovuto pari a euro 2.836.517,14 in data
7.3.2024.
Parte attrice deduce, in particolare, che:
-ai sensi dell'art. 1 comma 138 L. n. 124/2017 ha il diritto di ottenere la Parte_2
restituzione o il rilascio dell'immobile di sua esclusiva proprietà, già finanziariamente locato;

-sussistono i presupposti di cui all'art. 1 comma 137 L. 127/2014 e, in ogni caso, l'art. 14 delle condizioni generali del predetto contratto di leasing legittima la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c.;
-l'art. 10 delle condizioni generali vieta espressamente all'utilizzatore di “sublocare o cedere a terzi il godimento e l'uso, anche parziale, dell'immobile, salvo espressa autorizzazione rilasciata dal Concedente in forma scritta”, sanzionando tale violazione con la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c.; la società convenuta ha illegittimamente pagina 5 di 10 disposto del bene in oggetto concedendo in affitto l'azienda in esso esercitata prima all'Hotel Artis s.r.l. e, poi, all'Hotel di Roma s.r.l.; la società convenuta, pertanto, continua a detenere sine titulo il bene e ne dispone a piacimento percependone i frutti.
Pertanto, parte attrice chiede di accertare la risoluzione per inadempimento dei contratti di locazione finanziaria n. 00898300/001 e n. 00898300/002 ex art. 1 comma 137 L. n.
124/2017 o ai sensi dell'art. 14 delle condizioni generali del predetto contratto, nonché la conseguente illegittima occupazione dell'immobile; per l'effetto chiede di condannare la società convenuta a rilasciare immediatamente a favore di
[...]
il predetto immobile oggetto del contratto libero da persone e/o cose. Parte_2
Si è costituita in giudizio la società la quale Controparte_1
contesta quanto ex adverso dedotto e chiede, in via preliminare, di dichiarare l'incompetenza territoriale del Tribunale adito e, in via principale, di respingere le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto e in diritto.
La società convenuta deduce, in particolare, che:
-è erronea l'attribuzione della competenza territoriale al Tribunale di Milano poiché la sede legale della società convenuta in giudizio si trova a Roma in via G. Pezzana n. 57,
l'immobile oggetto di locazione finanziaria è sito in Roma alla via R. Fancelli n. 3 e le obbligazioni contrattuali del predetto contratto di leasing sono sorte in Roma, atteso che la loro sottoscrizione è avvenuta presso la sede di Parte_4
-al momento della sottoscrizione del contratto di leasing in data 31.3.2008 la società concedente era perfettamente a conoscenza che l'immobile oggetto di leasing era una struttura destinata all'attività turistico alberghiera in quanto la Controparte_1
è una società che si occupa di compravendita di immobili rustici e urbani, nonché
[...]
dello svolgimento di tutte le attività connesse e/o correlate con quella immobiliare tra cui la gestione di strutture turistico-alberghiere; peraltro, l'art. 2 del predetto contratto di leasing prevedeva che “ il concedente si obbliga ad acquistare ed a concedere in locazione finanziaria all'utilizzatore, che accetta, per sé, suoi successori ed aventi causa a qualsiasi titolo, anche particolare, in via tra loro solidale l'immobile descritto nelle pagina 6 di 10 condizioni particolari, perché lo utilizzi, una volta effettuati i previsti lavori di ristruttura zione/manutenzione straordinaria secondo la destinazione e per la durata indicate nelle
Condizioni Particolari”;
-la concedente, pertanto, è stata fin da subito al corrente della presenza di un terzo soggetto poiché, dopo aver realizzato le opere necessarie strutturali per l'esercizio dell'attività alberghiera, concedeva l'affitto dell'azienda alla che di Parte_5
fatto si stava occupando della gestione dell'attività alberghiera;
inoltre, tale cessione dell'azienda ad un terzo soggetto non è mai stata contestata in alcun modo da parte attrice;

-il numeroso e complesso contenzioso sviluppatosi dal 2018 al 2023 ha comportato per la società convenuta un notevole dispendio economico e, considerato l'esito complessivo dei giudizi, il presunto credito vantato da parte attrice dovrebbe essere compensato con i crediti reciprocamente vantati dalla convenuta;

-il mancato pagamento dei canoni di locazione finanziaria, in ogni caso, non è mai stato determinato dall'intenzione della società convenuta di non rispettare i suoi obblighi contrattuali, bensì dalla necessità di dover gestire economicamente quattro diversi contenziosi;
non si è mai opposta alla restituzione del bene Controparte_3
immobile e alla definizione bonaria di tutte le questioni pendenti, come esplicitamente comunicato in data 6.2.2024;
-sono intervenuti una serie di scambi epistolari all'esito dei quali parte attrice concedeva alla società convenuta di continuare ad utilizzare l'immobile e decidevano congiuntamente di effettuare una valutazione economica del valore del bene in modo da effettuare i conteggi di quanto dovuto reciprocamente;
le trattative si sono arrestate a causa del mancato accordo sul valore del bene immobile;

-l'immobile in questione non è occupato sine titulo percependo i frutti dalla società che attualmente gestisce la struttura alberghiera, ossia Hotel di Roma s.r.l., poiché percepisce un canone mensile esiguo pari a euro 3.000,00 anziché quello previsto dal pagina 7 di 10 contratto di affitto d'azienda pari a euro 13.000,00; invero, in data 3.5.2024 la società convenuta aveva concordato con Hotel di Roma s.r.l. una riduzione del canone per consentirle di far fronte alle opere di manutenzione necessarie a seguito del passaggio di gestione.
Orbene, ritiene il Tribunale che le domande attoree siano fondate.
In primo luogo, è priva di pregio l'eccezione di incompetenza territoriale sollevata da parte convenuta in quanto le parti hanno espressamente pattuito all'art. 22 delle condizioni generali del contratto di leasing n. 00898300/001 la competenza esclusiva del Foro di Milano per qualsiasi controversia (v. doc. n. 6 attrici).
Rileva il Tribunale che dalla documentazione in atti emerge che in data 31.3.2008 la società (poi ha acquistato dalla società Rackish Parte_3 Parte_4
s.r.l. (v. doc. n. 7 attrici) l'immobile sito in Roma, via R. Fancelli n. 3, descritto nelle condizioni particolari e in particolare censito al NCEU di detto Comune al foglio 958, mappale 150, categoria D/07, come meglio descritto nell'atto pubblico di compravendita del notaio dr. e di Roma (v. doc. n. 6 attrici). Per_1 Per_2
Nella medesima data la società ha stipulato con la società Parte_3 [...]
il contratto di leasing n. 00898300/001 (v. doc. n. 6 attrici), avente ad Controparte_1
oggetto il già menzionato immobile, successivamente modificato in data 18.12.2009 per aumentare l'importo finanziato di una somma pari a euro 1.858.000,00 (v. doc. n. 8 attrici).
La concedente ha lamentato l'inadempimento della società utilizzatrice in ordine al pagamento dei canoni di locazione e tale circostanza l'ha indotta a dichiarare la risoluzione del contratto avvalendosi della clausola risolutiva espressa, prevista dalle condizioni generali.
Le parti, in effetti, per il caso di mancato adempimento degli obblighi di cui al contratto di locazione finanziaria, hanno convenuto all'art. 14 delle condizioni generali del contratto (v. doc. n. 6 attrici) la facoltà della concedente -nell'ipotesi di mancato o ritardato adempimento, anche parziale, di una o più delle obbligazioni previste dal pagina 8 di 10 contratto- di risolvere anticipatamente il contratto ex art. 1456 c.c., dandone comunicazione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
La facoltà di risolvere il predetto contratto di leasing è stata esercitata in data 8.3.2024 mediante invio alla convenuta, tramite PEC, di un'apposita missiva con la quale la concedente ha dichiarato la volontà di valersi della clausola risolutiva espressa, intimando altresì l'immediata restituzione degli immobili e il pagamento del credito contrattuale maturato e in particolare del credito complessivo di euro 2.836.517,14 per canoni scaduti (v. doc. nn. 12 e 12a).
Secondo il condivisibile costante insegnamento della Suprema Corte (v. Cass. SS.UU.
n. 13533/01 e Cass. n. 3373/10), il creditore che agisce per la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore è gravato dell'onere di provare l'eventuale fatto estintivo della pretesa fatta valere.
L'attrice ha provato il suo diritto producendo il contratto di leasing n. 00898300, poi modificato in data 18.12.2009 e in data 14.1.2011 (v. doc. nn. 6, 8 e 9 attrici), la documentazione da cui emerge l'avvenuta consegna del bene in data 1.12.2010 (v. doc.
n. 9) e la lettera di risoluzione del contratto inviata in data 8.3.2024 via PEC (v. doc. nn.
12 e 12a), ed ha, altresì, allegato l'inadempimento della controparte.
Essendo fondate, vanno accolte le domande attoree e, pertanto, va dichiarata l'intervenuta risoluzione di diritto in data 8.3.2024 del contratto di leasing n. 00898300 concluso in data 31.3.2008 e successivamente modificato.
Ne consegue che la convenuta va condannata al Controparte_1
rilascio immediato in favore della società dell'immobile, Parte_2
libero e vuoto da persone e cose, descritto nelle condizioni particolari e in particolare censito al NCEU di detto Comune al foglio 958, mappale 150, categoria D/07, come meglio descritto nell'atto pubblico di compravendita del notaio dr. di Per_3 Per_2
Roma.
pagina 9 di 10 Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, pertanto, la convenuta va condannata a rimborsare all'attrice le spese come liquidate in dispositivo.
-

P.Q.M

.- il Tribunale di Milano, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione o istanza disattesa, così provvede:
- dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto in data 8.3.2024 del contratto di leasing n.
00898300 concluso in data 31.3.2008 e successivamente modificato;

-condanna la società al rilascio immediato, in Controparte_1
favore della società dell'immobile, libero e vuoto di persone Parte_2
e cose, descritto nelle condizioni particolari e in particolare censito al NCEU di detto
Comune al foglio 958, mappale 150, categoria D/07, come meglio descritto nell'atto pubblico di compravendita del notaio dr. e di Roma;
Per_1 Per_2
-condanna la società a rimborsare alle società Controparte_1
e le spese di giudizio che si liquidano Parte_2 Controparte_2
nella somma di euro 4.903,00, di cui euro 4.358,00 per compenso ed euro 545,00 per spese, oltre al rimborso spese generali e agli accessori di legge.
Milano, 15.7.2025 Il Giudice dott. Guido Macripò
pagina 10 di 10