REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
SEZIONE I CIVILE
Sentenza (art.190 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2366/2021, tra
,elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv.Corrado Parte_1
Palma che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

ATTORE
e
,elettivamente domiciliata presso lo studio Controparte_1
dell'Avv.Domenico Visone che la rappresenta e difende giusta procura in atti,
CONVENUTA
CONCLUSIONI:
come da verbale di udienza del 17/05/2025 e relative note difensive .
MOTIVAZIONE
La domanda espressa va rigettata. AI SENSI DELL'ART. 132, 2° COMMA, N. 4, C.P.C. (COSÌ COME MODIFICATO DALLA LEGGE N.
69/2009), LA SENTENZA DEVE CONTENERE “LA CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E
DI DIRITTO DELLA DECISIONE” (E NON PIÙ ANCHE “LA CONCISA ESPOSIZIONE DELLO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO”).
- AI SENSI DELL'ART. 118, 1° COMMA, DISP. ATTUAZ., C.P.C. (COSÌ COME MODIFICATO DALLA
LEGGE N. 69/2009), LA “MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA DI CUI ALL'ART. 132, SECONDO COMMA,
NUMERO 4), DEL CODICE CONSISTE NELLA SUCCINTA ESPOSIZIONE DEI FATTI RILEVANTI DELLA
CAUSA E DELLE RAGIONI GIURIDICHE DELLA DECISIONE, ANCHE CON RIFERIMENTO A
PRECEDENTI CONFORMI.”
PERTANTO, CON RIGUARDO ALLO SVOLGIMENTO DEL PROCESSO SARANNO RICHIAMATI
UNICAMENTE GLI EVENTI RILEVANTI AI FINI DELLA DECISIONE.

La controversia va decisa in punto di diritto, sulla scorta delle allegazioni prodotte dalle parti in causa, tenuto debitamente conto della sola attività istruttoria emersa in corso di giudizio rappresentata dalla copiosa documentazione a corredo delle rispettive difese .
Punto focale del “thema decidendum” risulta essere la valutazione del comportamento del locatore del locale ad uso “diverso”, ovvero, se lo stesso abbia adempiuto alle prescrizioni disposte dai commi 1,2 e 3 dell'art. 1575 c.c, specificamente , garantendo il pacifico godimento durante la locazione.
QUESTIONI PRELIMINARI.
1)MEDIAZIONE OBBLIGATORIA:
Il DLGS 4 marzo 2010, n. 28, in attuazione dell'articolo 60 della legge 18 giugno 2009,
n. 69, dispone la mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali.
L'art. 5 comma 1 , poi, della menzionata normativa prevede che , tra le materie in cui tale procedura deflattiva debbe essere obbligatoriamente esperita a tema di improcedibilità, rientri anche quella delle controversie in materia di locazioni.
Specificamente, il comma 2 recita ..” Nelle controversie di cui al comma 1 l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda introduttiva del giudizio. L'improcedibilità è eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Il giudice, quando rileva che la mediazione non è stata esperita o è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6. A tale udienza, il giudice accerta se la condizione di procedibilità è stata soddisfatta e, in mancanza, dichiara l'improcedibilità della domanda giudiziale..”
Appare ovvio che la norma preveda la sua applicazione sia nella fase antecedente del giudizio sia in quella in cui lo steso sia stato già introdotto , con l'unico limite temporale della prima udienza di comparizione.
Ciò posto, il Tribunale, si rinviene in atti verbale di media-conciliazine ad esito negativo perfezionatosi in data 11 05 2016, redatto dall'Organismo di mediazione “Medarb” ,
Ne consegue che, sulla scorta delle evidenze allegative emerse, alcuna patologia processuale afferente la procedura dello strumento deflattivo riferente una condizione procedurale, può assurgere a rilevanza nel presente processo.
CARENZA DI LEGITTIMAZIONE ATTIVA.
Circa , poi, cotal eccezione formulata dalla convenuta , la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo postula la concessione in godimento al conduttore di beni destinati ad attività economiche, sia relative al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale, fondando la propria disciplina negli artt.

7-11 e negli 27-42 della legge 392/1978.
Ciò posto , il contratto di locazione commerciale non deve avere necessariamente forma scritta ad substantiam (come, invece, la locazione abitativa), la quale è prescritta dalla legge solo in caso di durata ultranovennale (art. 1350 n. 8 e 2643 n. 8 c.c.).
Ergo, la circostanza eccepita dalla convenuta ,sulla scorta della quale si denega la sussistenza di ogni rapporto contrattuale intercorso tra la stessa e la parte istante del presente giudizio sulla scorta del solo contratto versato in atti ( rappresentante quale contraente in luogo di ), viene confutata dalla Controparte_2 Controparte_3
documentazione prodotta dalla stessa ricorrente.
Tanto asseverato dalla prova della registrazione dell'avvenuta cessione del contratto di locazione, nonché dalle ricevute mensili di pagamento del canone di locazione, rilasciate a nominativo della sig.ra , oltre che dal verbale di Controparte_3
consegna dell'immobile ( documenti versati nella produzione di parte ricorrente con memoria ex art 183 cpc del 21 11 2021), conseguendone il rigetto della sollevata eccezione
Come sopra, infatti, evidenziato, non essendo , per la precipua tipologia di contratto stipulato dai contraenti, prescritta alcuna forma scritta ad substantiam , tali elementi individuativi postulano un subentro del nuovo soggetto contraente nella persona di in luogo del cedente. Controparte_3
Vì è più che quest'ultimo passaggio appare del tutto comprovato dalla sussistenza del modello F 23 versato in atti di parte istante attestante la cessione in subentro registrata il 30 03 2015.
NEL MERITO
L'evocata normativa su cui si fonda il ricorso introduttivo ( art. 1575 c.c.) sinteticamente dispone: “Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.”
La laconica postulazione della norma dunque elenca le condizioni attraverso le quali può pacificamente definirsi realizzato lo scopo della locazione , specificamente riconducibili ad oneri ricadenti sul contraente -locatore.
Restando incontestata la consegna del cespite locato , ciò che rileva nel presente giudizio involve, in prima battuta, l'aspetto della sua destinazione d'uso.
All'uopo, il locatore, sempre senza necessità di speciale patto, deve mantenere la cosa locata, per tutto il tempo stabilito, in stato da servire obiettivamente all'uso convenuto.
Orbene, la “vexata quaestio” ha subito un arresto giurisprudenziale sulla scorta del quale l'onere di verificare le caratteristiche del bene gravano sul conduttore, atteso che
è proprio quest'ultimo che deve valutare se le caratteristiche del bene oggetto della locazione siano adeguate allo svolgimento dell'attività che andrà ad esercitare.
Tanto premesso, qualora il conduttore non riesca ad ottenere le autorizzazioni amministrative, non sarà configurabile alcuna responsabilità per inadempimento del locatore, anche se ciò dovesse dipendere dalle caratteristiche del bene locato, come da oramai consolidato orientamento giurisprudenziale ( ex multis, Cassazione - Sezione
III Civile - Ordinanza 22 maggio 2023, n. 14067; Cassazione, sezione terza civile,
Ordinanza 22 giugno 2020, n. 12115).
Ciò in virtù del principio secondo il quale la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.
Nel caso di specie, pertanto, come evidenziato dall'art. 5 del contratto di locazione, il cespite era adibito esclusivamente quale sede della associazione e potrà essere frequentato unicamente dai soci iscritti della “Storahouse music & game”, non potendo essere destinato al libero accesso del pubblico, ovvero a somministrazione o ristorazione.
Parte Il verbale redatto dall' infatti rappresenta che il locale fosse destinato ad una attività di “ristorazione con somministrazione”, ovvero ad un uso diverso da quello pattuito, conseguendone il mutamento della destinazione ad opera del conduttore.
Tale motivazione appare assorbente sulle residuali questioni poste conseguendone il rigetto della domanda.
Circa il regime delle spese e competenze di giudizio, questo giudice, ritenuto che l'infondatezza della eccezione di carenza di legittinmazione formulata dalla parte convenuta bilianci il rigetto della domanda, ritiene di compensarle del tutto tra le parti del processo.



P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione , così provvede:
1) Rigetta la domanda principale;
2) Compensa del tutto le spese e competenze di giudizio tra i contendenti.
così deciso in Nola il 06 10 2025 IL G.U
Dr.Alfredo Granata