R.G. 2862/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice monocratico dott.ssa Adriana Forastiere, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 2862/2021 R.G., promossa da:
(c.f: ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Leone Spadoni del foro di Ravenna con studio in Alfonsine (RA) in via Stroppata n° 38 (c.f. p.e.c C.F._2
) congiuntamente e Email_1 disgiuntamente agli Avv.ti Roberto Pezzi (C.F. - p.e.c. C.F._3
), e Monica Ferri (C.F. Email_2
– p.e.c con domicilio eletto C.F._4 Email_3 presso il primo dei difensori, giusta procura in atti;
ATTRICE contro (C.F.: sito a Ravenna, in Via Carlo Controparte_1 P.IVA_1
Levi nr. 31/33, in persona dell'amministratore p.t. in persona Controparte_2 del legale rappresentante p.t., con sede a Marina di Ravenna (Ravenna) in Via IV Novembre 82, rappresentato e difeso dall'Avv. Rocco Guarino del Foro di Ravenna (C.F.: - PEC , con C.F._5 Email_4 elezione di domicilio presso lo studio del difensore, sito a Ravenna, in Via S. Valitutti nr. 78, come da procura inatti;
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come da udienza di precisazione delle conclusioni e che di seguito si trascrivono;

1 per l'attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito: Accertare la presenza di un cancello carrabile di pertinenza
gravante ed ingombrante la proprietà esclusiva della odierna attrice;
Accertare e CP_3 dichiarare il diritto della odierna attrice a richiedere la rimozione del cancello condominiale dall'area della propria proprietà esclusiva al fine del completo e pieno godimento della stessa;
Accertare e dichiarare il diritto della odierna attrice al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti conseguenti al disagio provocatole dalla presenza del cancello carrabile del parcheggio CP_3 sullo stallo di proprietà della stessa;
Accertare e dichiarare l'effettiva impossibilità all'utilizzo del suddetto posto auto, nonché della vendita del medesimo;
condannare, per l'effetto, il condominio denominato “ ” ubicato in Ravenna, alla via Carlo Levi n. 31 in persona del suo CP_1 amministratore, a corrispondere all'odierna attrice l'importo che risulterà congruo e di giustizia al termine dell'espletanda istruttoria per tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali nulla escluso patiti;
condannare in ogni caso il convenuto alla rimozione ovvero al riposizionamento del cancello insistente sulla proprietà esclusiva dell'attrice a propria cura e spese cosi come all'esecuzione di ogni opera necessaria anche al ripristino. Accertare e dichiarare che l'attrice ha sostenuto tutte le spese tecniche e di assistenza come documentate e condannare la convenuta al loro rimborso. In ogni caso con vittoria di spese ed onorari di lite, CTU e CTP, anche in applicazione del combinato disposto degli art. 91 e 185 c.p.c per il convenuto:
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Ravenna, respinta ogni contraria istanza avversaria: - In via principale, rigettare la domanda ex adverso spiegata, in quanto infondata in fatto ed in diritto;
- in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui venisse accolta la domanda attorea, ridurre il quantum risarcitorio richiesto. In ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale (anche relative al procedimento di mediazione).
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
quale proprietaria di due appartamenti e due posti auto Parte_1 coperti ubicati nel complesso condominiale denominato “Lotto15”, sito in Ravenna, Via Carlo Levi n. 31, conveniva il predetto condominio al fine di tutelare il proprio diritto di proprietà sul posto auto distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna al Foglio RA/105, mappale 1337 sub 97, posto al servizio della abitazione censita al Foglio RA/105, mappale 1337 sub 43.
Esponeva a sostegno che il suddetto posto auto, acquistato dalla “
[...]
(quale società di gestione del Fondo Comune di Investimento CP_4
“FONDO NYX”) con atto a rogito del notaio di Ravenna, del 31 Persona_1 gennaio 2019, Rep. 36084- Racc. 9860, era inutilizzabile, in quanto ridotto nelle dimensioni per effetto della apposizione di un cancello carrabile condominiale, interamente gravante sulla sua proprietà esclusiva.
Chiedeva, quindi, previo accertamento della esistenza di tale cancello e della impossibilità di utilizzare il posto auto, di condannare il alla CP_1 rimozione ovvero al riposizionamento del cancello insistente sulla sua proprietà esclusiva, oltre che al risarcimento dei danni patiti, per il disagio e il deprezzamento dell'immobile.
2 Nel giudizio così radicato, si costituiva il in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., esponendo:
- che la costruzione del condominio veniva avviata in virtù del permesso di costruire nr. 28/2008 rilasciato dal Comune di Ravenna in data 28.01.2008 (PG 62329/2007 del 27.06.2007);
- che con variante in corso d'opera ricevuta dal Comune di Ravenna in data 11.06.2009 (PG 58325/2009) veniva prevista l'installazione di un cancello condominiale scorrevole, insistente, in parte, sull'area individuata con il nr. 2 del relativo elaborato planimetrico, ora censita catastalmente al foglio 105, mappale 1337, sub 97 (e di proprietà della attrice, ndr.);
- che con l'atto notarile del 29.1.2019, l'attrice acquistava talune unità immobiliari facenti parte del Codominio, tra cui l'appartamento censito al foglio 105, mappale 1337, sub 43 ed il posto auto censito al foglio 105, mappale 1337, sub 97, su cui, “fin dall'origine della costruzione, insisteva il cancello condominiale”;
- che al suddetto atto di compravendita venivano allegate le planimetrie, che, tuttavia, non erano aggiornate con la variante dell'11.06.2009, pur essendo, detta variante, espressamente citata nell'atto di compravendita.
Evidenziava, quindi, la legittimità della collocazione del cancello, la cui installazione era stata prevista con variante in corso d'opera al progetto originale.
Aggiungeva: i) che il fabbricato era sorto esattamente come si presenta allo stato attuale, con il cancello posizionato sulla porzione attualmente di proprietà esclusiva della attrice, con conseguente esistenza, a favore del complesso condominiale e a carico del bene di esclusiva proprietà della attrice, di una servitù sorta per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c.; ii) che l'attrice non aveva il diritto di chiedere al la rimozione o il CP_1 riposizionamento del cancello, residuando unicamente la tutela risarcitoria, da esperirsi peraltro nei confronti della società venditrice.
Contestava, inoltre, nel quantum la pretesa risarcitoria svolta nei suoi confronti, contestando i criteri di calcolo proposti dalla attrice.
Tanto premesso, chiedeva il rigetto delle domande attoree e, in subordine, di ridurre il quantum risarcitorio.
Scambiate le memorie istruttorie, la causa veniva istruita mediante lo svolgimento di CTU, all'esito della quale il Giudice scrivente formulava la seguente proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c.: “le problematiche emerse con riferimento al posto auto per cui è causa verranno risolte tramite la realizzazione gli interventi descritti dal CTU a pag. 15, sub “IPOTESI A1) e, quindi:
3 «IPOTESI A1) (Modifica cancello esistente con sostituzione motore)
-Rimozione della 1^ recinzione di delimitazione la quale insiste totalmente sul posto auto n.2;
-mantenimento dell'attuale cancello scorrevole e del cancello pedonale;

-sostituzione del motore completo di costa meccanica di sicurezza, n. 4 coppi di fotocellule poste a 50 cm. e 100 cm. dal pavimento, n.2 lampeggiatori Led;

- inoltre fornitura di n.31 telecomandi. Costi: € 6.240,00 + IVA Tempi: 45 giorni dall'ordine Ulteriore aspetto positivo: lavoro Certificabile»; i relativi costi saranno sostenuti per il 40% dalla parte attrice e per il 60% dal Condominio convenuto (escludendo dal 60% della spesa ogni partecipazione della parte attrice); l'incarico per i relativi lavori sarà affidato entro 30 giorni dal perfezionamento dell'accordo; le spese di lite (ivi comprese quelle di CTU) si intenderanno integralmente compensate.
La proposta veniva accettata unicamente dalla attrice.
La causa giunge oggi in decisione, all'esito del deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c..
***
La tesi propugnata dal convenuto, secondo cui la parte attrice CP_1 dovrebbe sopportare irreversibilmente e permanentemente una “compressione” del proprio diritto di proprietà per effetto della costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia, è infondata.
***
Giova premettere che la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.).
Secondo la recente giurisprudenza di legittimità, l'art. 1027 c.c. non tipizza - in modo tassativo - le utilità suscettibili di concretizzare il contenuto della servitù, ma si limita a stabilire le condizioni che valgono a identificare queste ultime e a distinguerle dai rapporti di natura strettamente personale, non derivando alcun ostacolo derivante dal principio di tassatività dei diritti reali (Cass. Ordinanza n. 12968 del 14/05/2025).
I tratti caratteristici delle servitù possono così riepilogarsi: la necessaria alterità tra i c.d. “fondo servente” e “fondo dominante”; la sussistenza di un'utilità, che può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante
4 (art. 1028 c.c.) e anche inerire ad un vantaggio futuro (art. 1029 c.c.); l'inerenza del vantaggio al fondo e non al suo proprietario;
la “vicinitas”, da intendersi non come necessaria contiguità, ma come vicinanza sufficiente per garantire la realizzazione dell'utilità del fondo dominante.
Sono ammissibili, quindi, anche le servitù c.d. atipiche, dotate cioè di un contenuto non determinato dalla legge, a condizione, però, che non venga alterato lo schema tipico e che siano rispettati tutti i suddetti requisiti.
Anche con riferimento ad edifici condominiali, ad esempio, è stata considerata una servitù c.d. atipica la servitù di aria e luce (Cassazione civile sez. II, 08/03/2001, n. 3441), la quale consente al proprietario del fondo dominante di tenere una luce con modalità diverse da quelle previste dall'art. 904 cod. civ. (Sentenza n. 71 del 04/01/2002; Sentenza n. 3889 del 23/04/1994).
Al contrario, e quale risvolto di quanto sinora esposto, non potrebbe ritenersi ammissibile un diritto di servitù che non si traduca in una semplice utilità per il fondo dominante, bensì in una compressione totale del diritto di proprietà del titolare del preteso “fondo servente”.
In altri termini, la servitù non è compatibile con lo svuotamento delle facoltà del proprietario del fondo servente al quale deve residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante.
Ciò posto, nel caso in esame il CTU ha verificato la (peraltro pacifica) presenza del cancello carrabile condominiale, il quale “scorre […] all'interno di due recinzioni fisse in metallo”; ha altresì constatato che, anche a causa della barriera metallica posta interamente nella proprietà della attrice, la larghezza del posto auto di quest'ultima risulta essere pari a 190 cm. (pag. 13 perizia;
per una immediata comprensione della situazione del posto auto di proprietà della attrice, si veda la foto n. 5, di cui all'allegato n. 8 alla CTU), non risultando quindi idoneo all'uso cui è destinato (pag. 14).
Ne consegue che, nel caso in esame, deve escludersi la sussistenza del diritto del di mantenere inalterato il manufatto che cagiona l'impossibilità di CP_1 utilizzare il posto auto di proprietà esclusiva della attrice, non essendo configurabile un diritto di servitù che esaurisca ogni utilità del “fondo servente”.
Del resto, ad colorandum deve rilevarsi anche come il CTU abbia verificato che, pur essendo l'attuale ubicazione del cancello corrispondente al progetto della DIA di Variante, nel relativo grafico non era rappresentata la barriera di protezione in metallo prossima al posto auto di proprietà della attrice, “la quale è la principale 5 causa della forte riduzione in larghezza del posto auto da 240 cm. a 190 cm.” e che tale barriera di protezione non risulta rappresentata neppure nell'elaborato grafico allegato alla pratica S.CI.A n. 38315/978 depositata c/o il Comando Provinciale dei VV.FF. di Ravenna (pag. 19).
Inoltre, l'esiguità degli oneri (in termini di tempi e costi) necessari per ricondurre a regolarità le dimensioni del posto auto della attrice dimostra che, a fronte del totale sacrificio del diritto di proprietà di quest'ultima, l'“utilitas” pretesa dal Condominio pare risolversi, a tutto concedere, in una agevolazione di fatto voluttuaria.
Prive di rilievo risultano, poi, le deduzioni relative al fatto che la odierna attrice avrebbe dovuto agire nei confronti della società venditrice, poiché – al di là delle azioni esercitabili nei confronti di quest'ultima - la piena tutela del diritto di proprietà della passa per lo svolgimento degli interventi individuati dal Parte_1
CTU per rendere fruibile il posto auto: altro sono le azioni contrattuali (che l'attrice ha scelto di non esercitare), altro quelle a difesa della proprietà (aventi oltretutto diverso oggetto), che non possono certamente essere inibite dal mancato esperimento delle prime.
Del resto, in disparte le eventuali responsabilità del venditore (originario proprietario pro indiviso dell'edificio), il Condominio assume dal momento della sua costituzione l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio alle proprietà esclusive dei condomini.
Ne consegue che, in accoglimento della domanda attorea, il CP_1 convenuto deve essere condannato alla realizzazione degli interventi descritti dal CTU a pag. 25, sub “IPOTESI A1)” e, quindi:
«IPOTESI A1) (Modifica cancello esistente con sostituzione motore)
-Rimozione della 1^ recinzione di delimitazione la quale insiste totalmente sul posto auto n.2;
-mantenimento dell'attuale cancello scorrevole e del cancello pedonale;

-sostituzione del motore completo di costa meccanica di sicurezza, n. 4 coppi di fotocellule poste a 50 cm. e 100 cm. dal pavimento, n.2 lampeggiatori Led;

- inoltre fornitura di n.31 telecomandi. Costi: € 6.240,00 + IVA Tempi: 45 giorni dall'ordine».
***
6 La domanda risarcitoria formulata dalla attrice nei confronti dell'odierno convenuto, al contrario, deve essere disattesa, non essendo stato specificamente allegato (e tantomeno provato, neppure in via indiziaria) un danno che possa considerarsi conseguenza diretta e immediata ex art 1223 c.c. della condotta inerte del Condominio ed essendo gli interventi di cui sopra idonei ad evitare il temuto deprezzamento dell'immobile acquistato.
***
Le spese seguono la soccombenza del convenuto, anche in CP_1 considerazione della mancata accettazione della proposta conciliativa a suo tempo formulata da questo Giudice, il cui accoglimento avrebbe determinato un esito più favorevole per l'odierno soccombente.
Esse si liquidano in dispositivo, sulla scorta del D.M. 55/2014, tenuto conto dell'effettivo valore della controversia (scaglione compreso tra €. 5.201,00 e €. 26.000,00), valori prossimi ai medi per tutte le fasi;
valori minimi per l'attivazione del procedimento di mediazione.
Le spese di CTU devono essere poste definitivamente a carico del convenuto.

P.Q.M.

Il Tribunale di Ravenna, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando disattesa o assorbita ogni altra domanda o eccezione, così provvede:

1. in parziale accoglimento della domanda attorea, condanna il CP_1 convenuto alla realizzazione degli interventi descritti a pag. 25 della CTU, sub “IPOTESI A1)” e riportati in parte motiva;

2. rigetta la domanda risarcitoria;

3. condanna il convenuto alla rifusione delle spese di lite in favore CP_1 della attrice, liquidate in €. 264,00 per esborsi ed €. 4.200,00 per compensi oltre 15%, IVA e CPA, se e come dovuti per legge;
in €. 221,00 oltre accessori di legge per l'attivazione della mediazione;

4. pone le spese di CTU definitivamente a carico del convenuto. Così deciso in Ravenna, il 22.07.2025.
Il Giudice
dott.ssa Adriana Forastiere
7