Pubblicato il 03/04/2026

N. 00152/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00341/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l' Umbria

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 341 del 2024, proposto da
RO LL, rappresentato e difeso dall’avvocato Pier Paolo Davalli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Spoleto, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Monica Picena e Alessandra Rondelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

della d.d. del Comune di Spoleto n. 154 in data 23.5.2024, oltre ad ogni ulteriore atto presupposto e/o consequenziale.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Spoleto;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 10 marzo 2026 il dott. RA UN e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Nel 2023, l’odierno ricorrente, quale comproprietario di un edificio sito in Comune di Spoleto e compreso in una comunione ereditaria (tra cinque soggetti) oggetto di procedimento di scioglimento giudiziale che pendeva dinanzi al Tribunale civile di Spoleto, nell’ambito del quale il CTU aveva  presentato un progetto di divisione (non condiviso dal ricorrente, che paventava la ricomprensione nella propria quota dell’immobile, con un valore eccessivo), ha impugnato (insieme a due dei comproprietari) i provvedimenti con cui il Comune aveva, dapprima ritenuto ricevibile ed efficace la s.c.i.a. (n. 303/2023 in data 18 luglio 2023) presentata da altri due comproprietari al fine di sanare alcune difformità dell’immobile rispetto ai titoli edilizi, e poi negato l’autotutela richiesta dal ricorrente.

1.1. Con sentenza n. 770/2023, questo Tribunale ha accolto il ricorso ed ha annullato detti atti, ribadendo il principio secondo il quale «qualora i lavori edilizi siano in grado di incidere su parti comuni del fabbricato e si tratti di opere non connesse all'uso normale della cosa comune (art. 1102 c.c.), essi abbisognano, in sede di rilascio del titolo autorizzativo, del previo assenso degli altri comproprietari, eventualmente costituiti in condominio, anche in relazione agli aspetti pubblicistici, purché - beninteso - sia assicurata la conoscibilità dei limiti privatistici al momento dell'emissione del titolo edilizio (anche a mezzo di apposita denuncia dei comproprietari/condomini) e tali limiti non siano oggetto di contestazione tra il richiedente e gli altri comproprietari » (cfr. TAR Umbria, n. 703/2023).

1.2. Formatosi il giudicato, il Comune di Spoleto ha adottato l’ordinanza di ripristino n. 154 in data 23 maggio 2024 per i seguenti interventi abusivi: “ A) diversa distribuzione interna; B) diverso posizionamento di aperture in un muro portante; C) realizzazione di una apertura in un muro portante non autorizzata nel progetto strutturale ”. L’amministrazione assume l’illiceità di tali interventi perché realizzati “ in assenza di Segnalazione di inizio attività ”.

2. Con il ricorso oggi in esame vengono dedotte avverso il provvedimento le censure appresso sintetizzate.

(i) – Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 3 della l. n. 241/1990, 22 ss del d.P.R. n. 380/2001 e 124 della l.r. Umbria n. 1/2015 - eccesso di potere per difetto di istruttoria, illogicità ed ingiustizia gravi e manifeste, sviamento di potere, travisamento dei fatti e difetto di motivazione.

Il provvedimento descrive gli interventi ritenuti da ripristinare in modo così generico da non consentire la loro necessaria individuazione, tanto più se si considera che l’immobile interessato si sviluppa su tre livelli per una superficie netta di 600 mq.

Le opere venivano realizzate su commissione padre del ricorrente alla fine degli anni ‘80, sulla scorta delle concessioni edilizie rilasciate dal Comune di Spoleto n. 19817 del 31.12.1984 e n. 30679 del 26.10.1988; nel corso del 1992, il Comune rilasciava un’ulteriore concessione edilizia in parte in sanatoria e in parte per ultimare i lavori già precedentemente assentiti, ma che non furono mai compiuti a causa dei dissidi insorti tra i comproprietari per il riparto tra loro delle spese, tanto che da allora l’immobile è rimasto allo stato grezzo. Dunque, poiché il legislatore ha per la prima volta introdotto la s.c.i.a. con il d.l. 78/2010, oltre vent’anni dopo il compimento degli interventi edilizi, il Comune non può contestarne l’illiceità per mancanza di quel titolo, all’epoca non conosciuto dall’ordinamento.

(ii) - II. Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 124 della l.r. Umbria n. 1/2015, 34 bis e art. 37 del d.P.R. n. 380/2001- eccesso di potere per difetto di istruttoria, illogicità ed ingiustizia gravi e manifeste, sviamento di potere, travisamento dei fatti e difetto di motivazione .

Ai sensi dell’art. 34- bis del d.P.R. 380/2001, le opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, costituiscono tolleranze edilizie, ove “ non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell’immobile ”. Di conseguenza, la “diversa distribuzione interna”, deve ritenersi lecita in ragione di detta disposizione.

Del resto, il Comune non ha affatto contestato che gli interventi ritenuti abusivi abbiano determinato un aumento di volumi dell’immobile interessato o che ne abbiano in qualche modo pregiudicato l’agibilità; anzi, nel dichiarare l’efficacia della s.c.i.a. in sanatoria proposta da altri comproprietari, ha senz’altro ammesso la conformità degli interventi in questione alla normativa vigente.

Inoltre, l’art. 37 del d.P.R. 380/2001 sottrae le opere eseguite senza s.c.i.a. alla sanzione demolitoria e le sottopone al più tenue regime della (sola) sanzione pecuniaria.

Pertanto, l’ordinanza impugnata dovrà annullarsi anche perché applica alle opere ritenute abusive un trattamento sanzionatorio diverso e più grave rispetto a quello astrattamente previsto dalla vigente legislazione per simili ipotesi di abuso.

3. Il Comune di Spoleto si è costituito in giudizio ed ha controdedotto puntualmente, anche eccependo l’inammissibilità per difetto di notifica ai controinteressati (individuando come tali i due comproprietari presentatori della s.c.i.a. oggetto della sentenza n. 770/2023, i quali, avendo prestato acquiescenza alla sentenza, dovrebbero ritenersi interessati alla rimozione degli abusi) e per difetto di interesse (poiché il ricorrente non ha né illustrato la sussistenza di un pregiudizio, neppure potenziale, a lui derivante dalla demolizione degli abusi, ed anzi, avendone vittoriosamente osteggiato la sanatoria, è evidente il suo interesse alla eliminazione degli stessi); e comunque argomentando nel senso dell’infondatezza delle censure.

4. Le parti hanno depositato memorie e repliche, puntualizzando le rispettive difese.

5. Vanno anzitutto disattese le eccezioni di inammissibilità sollevate dal Comune di Spoleto.

5.1. I comproprietari che avevano proposto ricorso avverso la s.c.i.a. in sanatoria non possono ritenersi controinteressati in senso tecnico, sia perché l’ultima manifestazione di volontà da loro espressa era proprio nel senso di voler sanare gli abusi e dalla successiva mancata impugnazione dell’ordinanza di ripristino non può trarsi un significato univoco; sia perché l’interesse dei comproprietari (di tutti i comproprietari) dell’immobile – come emerge dagli atti della precedente causa – appare legato all’andamento del giudizio civile di divisione, di per sé non prevedibile (e sul quale non si hanno elementi aggiornati), e comunque perché il provvedimento impugnato ha introdotto per i destinatari una potenziale responsabilità per il ripristino dello status quo ante, che al momento dell’impugnazione della s.c.i.a. non poteva certo ritenersi attuale.

5.2. Né può disconoscersi al ricorrente la facoltà di mutare avviso nel tempo e di ravvisare oggi un interesse ad evitare la sanzione ripristinatoria, in conseguenza, appunto, dell’evoluzione del procedimento di divisione dell’eredità, o comunque della prospettiva di poter essere chiamato a rispondere del ripristino.

6. Nel merito, tuttavia, il ricorso è infondato e deve pertanto essere respinto.

6.1. Il provvedimento impugnato, nel definire come sopra riportato gli interventi ritenuti privi di titolo edilizio o difformi da quelli esistenti, richiama le dichiarazioni del tecnico di parte nella relazione istruttoria della s.c.i.a. in sanatoria (doc. 5) ovvero nella CTU acquisita dal Tribunale civile nel giudizio di divisione pendente (doc. 6 e 7). Nella documentazione tecnica allegata alla s.c.i.a., il cui elenco risulta versato in atti nel giudizio definito dalla sentenza n. 770/2023, figurano, tra l’altro, “624800-Documentazione_fotografica.pdf.p7m - Elaborati grafici dello stato di fatto, di progetto e comparativi - 624794-Localizzazione.pdf.p7m - Relazione tecnica della progettazione”. Tale documentazione, in quanto allegata alla s.c.i.a., deve intendersi presupposta dall’ordinanza impugnata, e non è plausibile che le relative dettagliate descrizioni, conosciute da tutti i soggetti coinvolti nelle controversie, compreso l’odierno ricorrente (e mai in precedenza messe in discussione per genericità o inesattezza) non consentano di individuare in modo univoco le opere non conforme ai titoli edilizi.

6.2. Il ricorrente invoca genericamente le previsioni delle concessioni del 1984, 1988 e 1992, per sostenere che in realtà non vi sarebbero difformità, ma non argomenta specificamente nulla per dimostrare questa tesi.

6.3. E’ invece condivisibile ciò che sottolinea la difesa del Comune, nel senso che con la richiesta di sanatoria vi sia un’autodenuncia, ovvero una segnalazione di parte, della presenza di abusi da sanare; e che quindi, una volta caducato il titolo le opere in esso individuate debbano ritenersi abusive, senza necessità di ulteriore attività istruttoria degli uffici comunali; quanto meno, ritiene di aggiungere il Collegio, in mancanza di accertamenti di segno diverso sopravvenuti, e fino a che non intervenga una nuova e legittima richiesta di sanatoria.

Peraltro, mai in precedenza il ricorrente aveva contestato l’esistenza nell’immobile di opere abusive da sanare, ed anzi il ricorso accolto dalla sentenza n. 770/2023 era supportato proprio dall’interesse ad impedire la sanatoria degli abusi.

6.4. Quanto alla sanzione applicabile, non è stato mai dubitato, fin dalla presentazione della s.c.i.a., che le opere non autorizzate o realizzate in difformità dai titoli edilizi nell’immobile rientrino nell’ambito degli interventi edilizi subordinati alla s.c.i.a.. Ed è probabile (anche se un simile accertamento esula dal presente giudizio) che il titolo edilizio indicato come mancante nell’ordinanza impugnata (la s.c.i.a., appunto) sia quello che, sulla base della disciplina vigente, sarebbe stato utilizzabile per la sanatoria.

6.5. Va poi considerato che, secondo la formulazione dell’art. 37 ( Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività ), del testo unico dell’edilizia di cui al d.P.R. 380/2001, preesistente alle modifiche introdotte dal d.l. 69/2024 (e applicabile ratione temporis , in quanto vigente al momento dell’adozione del provvedimento impugnato), “ Ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma …” (comma 4). Vale a dire, l’applicazione della mera sanzione pecuniaria è subordinata ad una domanda di sanatoria presentata dall’interessato.

Il ricorrente prospetta che uno degli interventi sanzionati non costituisca un abuso, rientrando nell’ambito delle tolleranze costruttive. Tale qualificazione appare, già in astratto, dubbia. In ogni caso, secondo la formulazione dell’art. 34-bis ( Tolleranze costruttive ) del t.u.ed. preesistente alle modifiche introdotte dal d.l. 69/2024, negli immobili non vincolati, “ costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile ” (comma 2), e “ Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali .” (comma 3). Vale a dire, anche in questo caso, la qualificazione dell’opera priva di titolo come intervento non costituente violazione edilizia, è subordinata alla presentazione di un’asseverazione da parte dell’interessato.

D’altra parte, secondo l’art. 146, della l.r. Umbria 1/2015 ( Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA o dalla comunicazione ), “ Gli interventi edilizi di cui all'articolo 124, con esclusione di quelli indicati alle lettere a) e c) del comma 1 [tale esclusione riguarda gli interventi disciplinati da piani attuativi, altrimenti subordinati al permesso di costruire, nonché le opere pertinenziali, i manufatti a struttura leggera ed i servizi igienici – ipotesi che non sussistono nel caso in esame], realizzati in assenza della SCIA o in difformità da essa sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro un termine congruo non superiore a centoventi giorni fissato con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale, da emettere nei termini di cui all'articolo 141, comma 3. Decorso il termine stabilito per la rimozione o la demolizione l'ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell'abuso.” (comma 1); e soltanto “Qualora, a seguito di motivata richiesta dei responsabili dell'abuso e sulla base della valutazione del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, anche in considerazione delle caratteristiche delle opere eseguite rispetto all'organismo edilizio preesistente oggetto di trasformazione, è irrogata una sanzione pecuniaria variabile …” (comma 2).

Disciplina più restrittiva di quella statale, e che comunque non consente di prescindere da un’iniziativa del soggetto interessato ad evitare il ripristino.

6.6. Ora, nel caso in esame, al momento dell’adozione del provvedimento impugnato, alla luce delle vicende pregresse, ed in particolare in assenza di una s.c.i.a. o comunque di una domanda di sanatoria (nonché di un’asseverazione delle pretese opere interne) efficaci, mancavano proprio i presupposti per poter qualificare le opere ai sensi delle suddette disposizioni ed applicare la sanzione pecuniaria anziché quella ripristinatoria. Né, anche alla luce del contenzioso pregresso, può ritenersi che il Comune dovesse o finanche potesse supplire all’inerzia dei comproprietari.

6.7. Viceversa, di fronte all’accoglimento del ricorso del ricorrente contro la s.c.i.a. che aveva sanato gli abusi, e, si ripete, in mancanza di ulteriori iniziative da parte dei proprietari, allorché erano già trascorsi diciassette mesi dalla pubblicazione della sentenza, il Comune legittimamente, per non incorrere in responsabilità derivanti dalla non conformazione dell’attività amministrativa al decisum giudiziale - tant’è vero che nelle premesse dell’ordinanza si legge che “ che detta sentenza ha annullato la SCIA prot n.43370 del 18/07/2023 e la conseguente dichiarazione che tiene luogo dell’agibilità, prot 71933 del 26/11/2023 rendendo tali titoli nulli e privi di efficacia ”, ciò che, scontando un’approssimazione quanto all’oggetto dell’annullamento, tuttavia individua correttamente l’effetto che consegue alla sentenza - ha ritenuto di dover applicare la sanzione ripristinatoria.

6.8. In altri termini, il ricorrente non può pretendere che, una volta annullata in giudizio la sanatoria per le opere abusive chiesta da altri, il Comune non tragga le inevitabili conseguenze dal venir meno del titolo edilizio, se il ricorrente stesso, dopo aver mutato il proprio interesse riguardo alla sorte di dette opere, non ha neanche promosso, nelle forme dettate dall’esistenza di una comunione, il procedimento volto (nuovamente) a sanarle.

7. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l’Umbria (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna il ricorrente al pagamento in favore del Comune resistente della somma di euro 1.500,00 (millecinquecento/00), oltre ad oneri ed accessori di legge, per le spese del giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Perugia nella camera di consiglio del giorno 10 marzo 2026 con l’intervento dei magistrati:

RA UN, Presidente, Estensore

Floriana Venera Di Mauro, Consigliere

Daniela Carrarelli, Consigliere

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

RA UN

IL SEGRETARIO