R.G. N. 3247/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Dott.ssa ES PI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3247/2023 promossa da :
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentanti e difesi dall'avv. BERNARDELLO IDA C.F._2
ATTRICE
CONTRO
rappresentanti e difesi dagli avv.ti DEVOTO Controparte_1
NI e SS RE
CONVENUTA

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Ricorrenti:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale ordinario di Genova, contrariis reiectis:
1) accertare e dichiarare, ex art. 1453 c.c., il grave inadempimento di , Controparte_2 in persona del legale rappresentante pro tempore, al contratto di compravendita a rogito Notaio Per_1 del 16.04.2021, registrato all'Ag. Entrate GE il 29.04.2021 al n. 16063, serie 1T e trascritto in
[...]
Chiavari il 29.04.2021 al n. 3563 (Reg. P.) e n. 4519 (Reg. Gen.);
2) condannare, ex art. 1453 c.c., , in persona del legale rappresentante Controparte_2 pro tempore, all'adempimento del contratto di compravendita a rogito Notaio del 16.04.2021, Persona_1 registrato all'Ag. Entrate GE il 29.04.2021 al n. 16063, serie 1T e trascritto in Chiavari il 29.04.2021 al n. 3563
(Reg. P.) e n. 4519 (Reg. Gen.), in favore dei signori e e, nella specie, ad Parte_1 Parte_2 eseguire tutte le opere indicate nel contratto di compravendita del 16.04.2021, a consegnare il box pertinenziale, il posto auto scoperto, a procurare le servitù di passo pedonale e carraio per l'accesso alla loro proprietà, nonché a ottenere il certificato di agibilità complessiva del fabbricato e le certificazioni per la prevenzione degli incendi per l'autorimessa;
pagina 1 di 19 3) condannare, in ogni caso, ex art. 1453 c.c., in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 tempore, al risarcimento del danno subito dai signori e , in conseguenza Parte_1 Parte_2 dell'inadempimento del contratto di compravendita a rogito Notaio del 16.04.2021, registrato Persona_1 all'Ag. Entrate GE il 29.04.2021 al n. 16063, serie 1T e trascritto in Chiavari il 29.04.2021 al n. 3563 (Reg. P.)
e n. 4519 (Reg. Gen.), per tutte le causali di cui in premessa, quantificato forfettariamente nella somma di €
70.000,00 o nella diversa somma, maggiore o minore, che l'Ill.mo Tribunale vorrà determinare, occorrendo, anche in via equitativa.
Con vittoria di spese, anche forfettarie, e di compenso professionale, nonché di CTU e CTP, oltre accessori di legge.”

Resistente:
“In via principale rigettare le domande formulate da parte ricorrente in quanto infondate in fatto ed in diritto,
In subordine, ove il Tribunale adito accolga in tutto o in parte le richieste formulate dagli odierni ricorrenti, accertare con rigore i danni effettivamente subiti da controparte evitando non giustificate ed eccessive quantificazioni del risarcimento;

In ogni caso con vittoria di spese di giudizio, diritti ed onorari di parte oltre Iva e Cpa”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies cpc. datato 24.03.2023 i sigg.ri e hanno Parte_1 Parte_2 allegato e documentato di aver acquistato dalla società “ ”, in data Controparte_2
16.04.2021, con atto a rogito del Notaio l'appartamento sito in Ne, Via G. Garibaldi 103, con locale ad Per_1 uso box pertinenziale posto al piano interrato contraddistinto al n. 12, ubicati all'interno dell'edificio denominato
“Condominio Santa Lucia”.
I ricorrenti hanno lamentato un grave inadempimento contrattuale di essendo spirati inutilmente i CP_2 termini contenuti nel contratto di compravendita fissati al 31.07.2021 e al 31.12.2022 per la consegna del box, per i lavori di completamento delle parti condominiali e per la messa a disposizione di un posto auto scoperto.
In fatto i ricorrenti hanno allegato quanto segue.
Con atto di compravendita, oltre alla vendita dell'appartamento, è stato ceduto un posto auto scoperto fra quelli realizzandi sul piazzale per il prezzo già fissato di € 6.000,00, oltre iva, e la società venditrice si è impegnata, altresì, a far concedere agli acquirenti servitù di passo pedonale sui mappali di accesso all'autorimessa e al proprio immobile e servitù di passo sul mappale di accesso al portone condominiale.
L'immissione nel possesso è avvenuta contestualmente alla stipula del rogito ed il prezzo di vendita, stabilito in
€ 240.000,00 oltre iva, è stato pagato mediante il conferimento di € 179.600,00 al momento della stipula ed il deposito di ulteriori assegni per € 70.000,00 a garanzia dell'esecuzione di ulteriori lavorazioni sull'immobile e sulle parti comuni dell'edificio (cfr. art. 5 del contratto di compravendita, prod. 1).
pagina 2 di 19 Quanto alle parti condominiali, i ricorrenti hanno allegato che con atto di compravendita la società venditrice si è altresì impegnata a: Controparte_2
• realizzare i citofoni condominiali e il citofono interno all'unità immobiliare oggetto della presente compravendita;

• realizzare il cancello di chiusura della rampa che conduce ai box pertinenziali e relative finiture;

• sistemare la pavimentazione dell'area carrabile circostante il fabbricato con rifinitura in ghiaia come da progetto nella parte ancora da rifinire (conservando la funzionalità dello scolo delle acque meteoriche), nonché chiudere i buchi posti davanti al cancello di ingresso dell'unità immobiliare compravenduta;

• sistemare il contatore condominiale delle caldaie;

• posizionare il sotto-contatore necessario per rilevare il consumo della unità immobiliare in oggetto;

• allacciare la caldaia di pertinenza dell'appartamento compravenduto e consegnare il certificato di conformità dell'impianto;
• ultimare i serramenti dell'intero edificio, in quanto negli appartamenti ancora di proprietà di sono CP_2 presenti solamente le persiane ma non gli infissi e i vetri delle finestre, il che genera una notevole dispersione di calore in tutto il fabbricato;

• eseguire la pitturazione della facciata conformemente al progetto approvato;

• sistemare l'autorimessa sottostante all'edificio, compresa la pavimentazione dei box;

• richiedere l'agibilità dell'intero edificio e constare la conformità edilizia e urbanistica del fabbricato;

• realizzare l'illuminazione delle aree condominiali;

• procedere alla messa in sicurezza ed al controllo periodico della gru posta sul terreno di proprietà Pt_3
ed alla messa in sicurezza e alla pulizia delle aree condominiali circostanti il fabbricato con la
[...] rimozione di qualsivoglia materiale insistente su dette aree
I resistenti hanno, inoltre, allegato che le parti condominiali dell'immobile oggetto di compravendita presentano una serie di difetti costruttivi e problematiche tra cui:
• il cancello installato in cima alla rampa dei boxes è arrugginito (dopo soli sei mesi dall'installazione);
• il muro lato est dell'autorimessa presenta un'infiltrazione d'acqua;
• la ghiaia sparsa nel cortile condominiale non ha preservato (come specificamente prescritto) i tombini per lo scolo delle acque meteoriche e vi è stato anche riversato dell'asfalto;
• come documentato, in data 7.01.2023, si è verificato un distacco di materiale dalla copertura dell'edificio e il materiale si è riversato sul giardino di proprietà dei signori e , danneggiando beni di loro Parte_1 Pt_2 proprietà esclusiva;

• i muretti del cortile di proprietà esclusiva dei signori e presentano crepe e fessurazioni, Parte_1 Pt_2 nonché una parte della piana orizzontale risulta già distaccata.
I ricorrenti hanno altresì lamentato che la parte esterna dell'edificio e il terreno accanto all'area condominiale di proprietà del socio unico della Sig. , è tenuta alla stregua di una discarica e che Controparte_2 Parte_3
pagina 3 di 19 sull'area, al confine con il Condominio, è ancora presente la gru utilizzata per i lavori, la quale non è stata messa in sicurezza, né tantomeno rimossa.
A seguito del trasferimento dell'immobile, i ricorrenti hanno lamentato l'inadempimento da parte della società venditrice dell'obbligo di completare, a propria cura e spese, l'iter edilizio/urbanistico per la realizzazione delle opere non terminate entro la data del 31.12.2022, per come emerge dall'atto di compravendita, nonché l'omessa consegna del box entro il 31.07.2021 (cfr. art. 6 del contratto di compravendita, prod. 1).
Per tale ragione l'acquirente non ha corrisposto alla venditrice la somma di € 70.000,00, prestata a saldo dei lavori promessi.
Successivamente gli odierni ricorrenti hanno diffidato la venditrice all'adempimento costituendola in mora.
In data 14.01.2022 ed in 18.10.2022, sono state indette due assemblee di condominio, nel corso delle quali, è stato nominato amministratore condominiale lo studio NI di Cogorno.
L'odierna resistente a mezzo del proprio legale, nel riscontrare la missiva inviata in data CP_2
20.05.2022, con comunicazione email del 6.06.2022 (prod. 9 ricorrente), ha giustificato i ritardi negli adempimenti dovuto all'ordinanza sindacale n. 5 del 29.5.2021.
I successivi incontri per addivenire ad una composizione bonaria della controversia tra le parti non hanno sortito effetto alcuno.
Nell'anno 2022, ha messo a disposizione degli altri condomini un capitolato delle opere residue Controparte_2 da eseguirsi sulle parti condominiali datato 11.08.2022 (prod. 12 ricorrente), chiedendo di sbloccare, anticipatamente i fondi accantonati in sede di compravendita per la realizzazione delle opere per cui la venditrice si è obbligata in sede di compravendita. La proposta formulata dall'odierna resistente ha trovato l'opposizione dei condomini.
Nel gennaio 2023 si sono staccati dei punti di ancoraggio del tetto del condominio obbligando i ricorrenti a fare intervenire i vigili del fuoco ed all'esito della messa in sicurezza i ricorrenti si sono determinati ad adire le vie legali, come già fatto dagli altri due condomini.
In diritto, la difesa dei ricorrenti ha sostenuto il grave inadempimento della società resistente in quanto integrante la violazione dei principi di diligenza e correttezza di cui all'art. 1176 c.c. e consistito non solo nell'omessa realizzazione delle opere pattuite, ma nella totale trascuratezza circa i tempi di loro realizzo.
I ricorrenti hanno, dunque, richiesto l'adempimento del contratto e la condanna dell'odierna comparente al risarcimento dei danni asseritamente subiti dal deprezzamento dell'immobile e del danno figurativo per la limitazione del diritto di proprietà.
Quanto al danno da deprezzamento dell'immobile hanno sostenuto che questo è configurabile nella fattispecie, in quanto l'immobile è stato acquistato nella prospettiva di essere inserito in un contesto condominiale completo e fornito dei servizi ordinari e previsti nel progetto.
Venendo al c.d. danno figurativo ne hanno allegato la sussistenza precisando che questo rappresenta “la compressione o la limitazione del diritto di proprietà o di usufrutto di un immobile, che siano causate dall'altrui fatto dannoso”.
pagina 4 di 19 Sul quantum del risarcimento del danno hanno allegato che il mancato godimento e disagio nell'esercizio del diritto di proprietà possa essere quantificato, in via equitativa, come pari alla somma di € 70.000,00 lasciata a deposito e a garanzia del completamento delle opere condominiali e del conseguimento dell'agibilità globale dell'edificio.
Infine, hanno richiesto la riunione dei procedimenti ex art. 274 c.c. per connessione di cause, in quanto sono pendenti nanti l'Ill.mo Tribunale di Genova altre due controversie tra le parti e Parte_4 [...]
, nei confronti di , aventi ad oggetto il medesimo fabbricato CP_3 Controparte_2 oggetto di causa, entrambe assegnate alla Sez. I. Civile di codesto Ill.mo Tribunale, rispettivamente, alla Dott.ssa
LA RD la causa R.G. 2011/2023 con prima udienza fissata per il giorno 18.05.2023 e alla Dott.ssa
ES PI la causa R.G. 2427/2023 con prima udienza fissata per il giorno 20.06.2023.
All'udienza del 5.12.2023, i ricorrenti hanno richiesto la nomina di CTU e il Tribunale ha rinviato all'udienza del 19.12.2023 per il giuramento dell'ausiliario.
All'udienza del 19.12.2023, il Giudice ha dichiarato la contumacia della convenuta e ha nominato quale CTU il
Geom. assegnandogli il seguente quesito: “previo esame degli atti di causa, sopralluogo volto a Persona_2 verificare lo stato dei luoghi ed eventuale acquisizione della documentazione edilizia e urbanistica depositata presso i pubblici uffici Accerti il CTU quali lavori devono essere ancora eseguiti presso il Condominio sito in
Ne (GE), civici 99-101 103-105-107 e ne quantifichi il relativo valore quali siano gli adempimenti necessari e funzionali al positivo conseguimento della conformità edilizia ed urbanistica dello stabile condominiale e dell'area esterna ad esso e ne quantifichi i costi quali siano gli adempimenti necessari e funzionali al positivo conseguimento il certificato di agibilità integrale del fabbricato e le certificazioni per la prevenzione degli incendi per l'autorimessa condominiale e ne quantifichi i costi e quantifichi gli eventuali danni anche per deprezzamento nell'ipotesi di inadempimento contrattuale”. La causa è stata rinviata all'udienza del 25.01.2025.
All'udienza del 25.01.2025 il CTU. Geom. ha prestato giuramento di rito e il Tribunale ha Controparte_4 fissato l'inizio delle operazioni peritali per il giorno 13.02.2024. La causa è stata rinviata all'udienza del
15.7.2024, ore 11.30.
Nelle more si è costituita in giudizio la quale ha richiesto in via principale il rigetto delle Controparte_2 domande formulate dalle ricorrenti ed in subordine l'accertamento degli effettivi danni lamentati dalle parti ricorrenti “evitando non giustificate ed eccessive quantificazioni del risarcimento”.
Successivamente, a seguito della revoca dell'amministratore della società convenuta e della nomina di un CdA, si è costituita per un nuovo procuratore, avv. Andrea Cassottana, in sostituzione dell'Avv. Nicola Controparte_2
Devoto.
In data 28 maggio 2025 il perito ha depositato la consulenza tecnica d'ufficio definitiva.
All'udienza del 3.06.2025, il Tribunale ha rinviato la causa per la decisione e la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 7.10.2025, concedendo termine sino a dieci giorni prima per il deposito di memorie autorizzate.
* * *
pagina 5 di 19 Tanto premesso il Tribunale ritiene le domande attoree parzialmente fondate e meritevoli di accoglimento nei limiti e per le ragioni di seguito esposte.


1. Sulla legittimazione ad agire dei ricorrenti
È pienamente sussistente la legittimazione ad agire dei ricorrenti anche per le inadempienze e i vizi afferenti alle parti comuni dell'edificio. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo consolidato il principio della
"legittimazione concorrente", in virtù del quale il singolo condomino, in quanto comproprietario delle parti comuni, è titolare di un diritto autonomo di agire a loro tutela.
La Corte di Cassazione ha, infatti, ritenuto che “configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2010, n. 1011,
[...]
c. ed altri). Controparte_5 Persona_3


2. Sull'inadempimento contrattuale e sulla domanda di adempimento ex art. 1453 c.c.
La domanda di accertamento dell'inadempimento della società convenuta è fondata.
In primo luogo, devono considerarsi pacifici e non contestati, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., i fatti costitutivi dell'inadempimento, quali il mancato rispetto del termine contrattuale per completare l'iter edilizio-urbanistico per la realizzazione dell'intervento per cui è giudizio, contrattualmente fissato al 31.12.2022, il mancato rispetto del termine per la consegna del box auto, fissato al 31.07.2021, nonché l'incontestato e pacifico stato di incompletezza delle parti comuni e di alcune parti in proprietà esclusiva dei ricorrenti, nonché l'assenza del certificato di agibilità per il piano interrato e la mancata conformità urbanistica.
La difesa della parte resistente non ha mai disconosciuto e/o contestato quanto lamentato dai ricorrenti sullo stato dell'immobile, essendosi limitata a ridimensionare l'entità degli inadempimenti allegati con atto introduttivo, negando la propria responsabilità e contestando la sussistenza e l'entità dei danni indicati dai ricorrenti.
Inoltre, come ha evidenziato anche da parte ricorrente, l'inadempimento è confermato anche dalla stessa resistente, la quale ha messo a disposizione dei condomini nell'anno 2022 un capitolato di appalto del
11.08.2022 dal quale emergono le lavorazioni ancora da eseguire (cfr. prod. 12 ricorrente). La produzione documentale dimostra l'omessa esecuzione dei lavori di completamento dell'edificio alla data dell'11.08.2022 e la necessità della loro esecuzione per ottenere l'agibilità complessiva del fabbricato.
Appare, altresì, significativo il fatto che la resistente abbia unito alla memoria conclusionale del 26.09.2025 il contratto di appalto stipulato nell'agosto 2025 con un'impresa terza appaltatrice per l'ultimazione dei lavori. Tale tardiva produzione di per sé conferma il perdurante inadempimento.
Gli inadempimenti sono confermati dalla consulenza tecnica d'ufficio, i cui risultati sono condivisi e fatti propri da questo Giudice, atteso il rigore metodologico adottato dall'ausiliario.
Va rilevato, in primo luogo, che il perito ha riscontrato l'esecuzione di alcune delle opere ed installazioni la cui omissione è stata lamentata dai ricorrenti. pagina 6 di 19 In particolare, la CTU ha accertato:
- punto 4: la sistemazione del contatore condominiale delle caldaie, il quale “è stato installato … ma non attivato la cui competenza spetta, previa delibera assembleare, all'Amministratore pro-tempore di ” (pag. 14 Pt_5
CTU);
- punto 5: il posizionamento sotto-contatore necessario per rilevare il consumo dell'appartamento degli attori
(pag. 15 CTU);
- punto 6: l'allacciamento della caldaia di pertinenza dell'appartamento degli attori e consegna del certificato di agibilità, rispetto al quale il CTU ha accertato la “presenza nel locale caldaia condominiale di una caldaia di pertinenza dell'appartamento int.6 (proprietà ) allacciata al contatore ENEL Persona_4 privato dell'unità stessa da Kw 6 e non al contatore centralizzato condominiale che è stato installato, ma non attivato” (pag. 16 CTU);
- punto 7: “l'installazione dei serramenti (finestre e portefinestre) dell'appartamento int.10 confinante con
l'abitazione int.6 di proprietà dei ricorrenti ( ). Persona_4
Il CTP di parte resistente Dott. Arch. , nelle proprie Osservazioni alla Bozza della CTU, ha reso una Per_5 dichiarazione, corredata dei certificati di trasmittanza allegati e forniti dalla ditta SVA installatrice dei serramenti, nella quale precisa che, alla data attuale (postuma alle O.P. del 14/01/2025), sono state installate le finestre in tutti gli appartamenti ricompresi nel Condominio (anche in quelli non direttamente confinanti con
l'immobile dei ricorrenti)” (pag. 17);
- punto 9: la sistemazione autorimessa box, in relazione alla quale il CTU “ha accertato il completamento dei lavori relativi all'autorimessa ivi compresa la posa della pavimentazione nell'intero spazio ad autorimessa”
(pag. 20);
- punto 12: “la rimozione della gru di cantiere in origine ubicata, di fronte al portone di ingresso dello stabile condominiale, sul terreno di proprietà e la coerente presenza in loco del WC e del quadro Parte_3 elettrico di cantiere in relazione al completamento delle opere ancora da realizzarsi per la definitiva ultimazione del cantiere in oggetto” (pag. 24).
Il Ctu ha verificato il mancato completamento di diverse parti condominiali, nonché l'omessa installazione dell'impianto citofonico su entrambi gli accessi della proprietà esclusiva dei ricorrenti, oltre alla carenza, per l'intero complesso immobiliare, delle necessarie certificazioni di conformità e per il box pertinenziale, la mancanza del certificato di agibilità.
In particolare, assumono rilievo alcuni passaggi delle conclusioni tecniche rassegnate dal consulente, Geom.
, che nella sua relazione definitiva, ha evidenziato: Per_2
• Sulla mancata realizzazione dell'impianto citofonico
Dalla relazione si legge: "l'appartamento int. 6 (civ.103) di proprietà dei ricorrenti (...) non dispone di citofoni sui due cancelletti di accesso ai giardini ma unicamente di un campanello su cancelletto di accesso al giardino
pagina 7 di 19 a monte;
l'apertura di detto cancelletto è unicamente manuale senza alcun con impulso elettrico dall'interno dell'abitazione"(cfr. pag. 10 CTU).
Il consulente ha quantificato il costo per l'installazione in € 1.250,00 + IVA e, in replica alle osservazioni del Ctp della parte resistente, ha rigettato l'ipotesi dell'installazione di un citofono radio, confermando l'inadempimento a carico della società venditrice riguardo alla carenza esecutiva qui in esame, che riguarda il solo appartamento di proprietà esclusiva dei ricorrenti (cfr. pag. 39 CTU).
• Sulla incompleta e non conforme tinteggiatura delle facciate
La CTU ha riscontrato non solo un'opera incompleta, ma anche eseguita in violazione della regola dell'arte: "Il sottoscritto CTU ha accertato che la pitturazione della facciata non è stata eseguita conformemente al progetto approvato in quanto eseguita solo in maniera parziale sul prospetto EST" (cfr. pag. 18 CTU).
In replica alle osservazioni del CTP della parte resistente, il Ctu ha confermato l'inadempimento in esame.
Riguardo alle altre osservazioni afferenti al profilo in esame ha respinto le contestazioni afferenti alla quantificazione dei lavori, formulate dal CTP della resistente il quale ha chiesto di far riferimento al prezzario
Regionale e di limitare i costi tramite utilizzo di ponti mobili. Ha, tuttavia, accolto l'osservazione del CTP di parte resistente afferente ai costi di pratica edilizia per l'adempimento in esame. Nella sua bozza, il CTU ha, infatti, inserito i costi per "pratica edilizia". Al riguardo il CTP della parte resistente ha fatto correttamente osservare che: “essendo che le opere di pitturazione rientrano tra le cd opere di manutenzione ordinaria nessuna istanza edilizia è dovuta;
siamo pertanto a richiedere al CTU lo stralcio totale dell'importo indicato." (cfr. pag.
50 CTU). Nella relazione definitiva il CTU ha, dunque, rettificato la sua stima, quantificata in € 64.054,00 +
IVA: "Il sottoscritto CTU accoglie pertanto la richiesta avanzata dal CTP resistente di stralcio totale dell'importo della pratica edilizia pitturazione indicato sulla Bozza della CTU" (cfr. pag. 56 CTU).
• Sulla mancata sistemazione delle aree esterne comuni
Lo stato di degrado delle parti comuni è stato oggettivamente verificato. Il CTU ha accertato: "la presenza di n°3 fori nell'asfalto davanti al cancello a monte della proprietà dei ricorrenti (...) che sono stati riempiti di ghiaia" e ha documentato "la situazione della pavimentazione dell'area carrabile con finitura in ghiaia circostante il fabbricato" (cfr. pag. 13 CTU).
Il perito ha quantificato un costo specifico per il trattamento con diserbante e la corretta posa di pietrisco pari ad
€ 2.600,00 + IVA.
In replica alle osservazioni del tecnico di parte resistente il CTU ha confermato le proprie conclusioni sul punto, come riportate nella bozza della propria relazione tecnica (cfr. pag. 43 CTU).
• Sulla omessa realizzazione dell'impianto di illuminazione condominiale
Il consulente ha confermato che l'impianto previsto da progetto non è mai stato realizzato, lasciando le aree comuni prive di adeguata illuminazione: "Il sottoscritto CTU ha accertato che non sono stati realizzati i punti luce predisposti sui pilastrini del cancello della rampa del piano interrato box e quelli eventualmente progettati per l'illuminazione dell'area cortilizia retrostante il Condominio..." (cfr. pag. 21 CTU).
pagina 8 di 19 Ha quantificato il costo per l'ultimazione dell'omessa realizzazione dell'impianto di illuminazione condominiale in € 4.850,00 + IVA.
In replica alle osservazioni del consulente di parte resistente il CTU ha precisato quanto segue: “Il sottoscritto
CTU nella Bozza ha fatto riferimento al progetto di illuminazione condominiale a firma del precedente CTP resistente Dott. Arch. (vedasi ALL.8) sul quale sono stati riportati n°14 punti luce per la cui Persona_6 realizzazione occorre predisporre anche le relative opere murarie per i collegamenti elettrici il cui importo unitario comprensivo di mano d'opera e materiale (€/cad 350,00) è assolutamente in linea con i correnti prezzi di mercato” (cfr. pag. 21 CTU).
• Sulla sostituzione del cancello rampa box auto
Il consulente tecnico ha rilevato la necessità di sostituzione dell'attuale cancello ad apertura manuale con una paratia antiallagamento automatica, in quanto la situazione attuale, caratterizzata da un “cancello di chiusura della rampa box” con apertura "totalmente manuale", potrebbe essere ostativa al rilascio delle certificazioni di agibilità e prevenzione incendi. Nel dettaglio, il perito ha relazionato che: “tale manufatto di chiusura della rampa box, essendo totalmente manuale, possa essere di impedimento ai fini del rilascio del certificato di prevenzione incendi e del rilascio del certificato di agibilità del piano interrato destinato a box in quanto non conforme alle norme del piano di bacino in caso di esondabilità, da sostituirsi con una paratia antiallagamento automatica..." (cfr. pag. 11 CTU).
La relazione definitiva, resa a seguito di osservazioni del CTP di parte resistente, ha confermato che il manufatto attuale “possa essere di impedimento ai fini del rilascio del certificato di prevenzione incendi e del rilascio del certificato di agibilità”. Il perito ha replicato alle osservazioni del CTP di parte resistente che ha definito queste considerazioni "fuori quesito". Il CTU ha ribadito che: "Le citate conclusioni, a parere del sottoscritto CTU, non sono da considerarsi 'fuori quesito', e vengono confermate sulla CTU definitiva in quanto, trattandosi di accesso ad una autorimessa completamente interrata, sono meritevoli di opportune riflessioni in caso di esondabilità, anche in relazione alla risposta del successivo PUNTO 2) DEL QUESITO "(cfr. pag. 40 CTU).
• Sul contatore condominiale delle caldaie (punto 4 del quesito)
Il CTU ha verificato la presenza fisica del contatore ENEL condominiale (N. utente 114 821 756), ma ha rilevato che questo non è attivo. Il CTP resistente ha ammesso che il contatore, pur installato e funzionante, è stato
"disalimentato dal gestore a seguito della mancata autorizzazione alla voltura in capo al costituendo
Condominio", riferendo che la resistente ha chiesto più volte la voltura, ma che i condomini si sono rifiutati, costringendola a sospendere la fornitura. Nel replicare alle osservazioni del CTP resistente, il CTU ha ribadito che “il contatore ENEL condominiale è stato installato (...), ma non attivato la cui competenza spetta, previa delibera assembleare, all'Amministratore pro-tempore del Condominio."
In buona sostanza il perito ha qualificato il problema come una questione gestionale/amministrativa la cui risoluzione spetta all'amministratore di condominio.
• Sul sotto-contatore e allaccio caldaia esclusiva (punti 5 e 6 del quesito) pagina 9 di 19 Il CTU ha verificato che il sotto-contatore per l'unità dei ricorrenti è stato posizionato, ma ha rilevato che "non viene utilizzato" (cfr. CTU pag. 15). Nel dettaglio è stato accertato che la caldaia dei ricorrenti è allacciata autonomamente al loro contatore privato da 6 Kw e non a quello condominiale centralizzato e che i ricorrenti non dispongono del certificato di conformità dell'impianto.
Il CTP resistente ha sostenuto che il sotto-contatore è presente e funzionante e che l'allaccio al contatore privato
è stata una scelta autonoma dei ricorrenti, resa necessaria dalla mancata voltura del contatore condominiale, affermato, inoltre, che i certificati di conformità sono "facilmente reperibili" in quanto allegati a una CILA del
2020. Sul punto, in replica alle osservazioni del CTP di parte resistente, il CTU ha chiarito quanto segue: "Il sottoscritto CTU, non potendo modificare quanto verbalizzato [...], evidenzia con le presenti repliche le corrette Pe precisazioni effettuate sull'argomento dal CTP resistente Dott. Arch. che allega alle proprie Osservazioni sia i certificati di conformità degli impianti [...] sia il progetto completo dell'impianto elettrico...".
Il perito ha confermato nella relazione definitiva che l'installazione del sotto-contatore è avvenuta e il suo mancato utilizzo è una conseguenza diretta del mancato funzionamento del sistema centralizzato. L'allaccio autonomo non è stata una "libera scelta" dei ricorrenti, ma una necessità indotta dall'inadempimento della resistente nel garantire la funzionalità dell'impianto condominiale. Riguardo ai certificati, il CTU ha preso atto della loro esistenza documentale, ma ha confermato il fatto che, al momento delle operazioni peritali, i ricorrenti non ne disponevano, e che la loro reperibilità è un onere a carico della venditrice.
• Sull'ultimazione dei serramenti negli appartamenti di proprietà di (in quanto CP_2 invenduti) la cui omessa installazione genera una notevole dispersione di calore in tutto il fabbricato (punto 7 del quesito)
Durante il primo sopralluogo il CTU ha verificato che negli appartamenti ancora invenduti erano installate
"solamente le persiane ma non gli infissi e i vetri".
Il CTP resistente ha dichiarato e documentato con fatture che, successivamente alle prime operazioni peritali, la società ha provveduto a completare l'installazione.: "... alla data attuale (postuma alle O.P. del 14/01/2025), sono state installate le finestre in tutti gli appartamenti ricompresi nel Condominio (anche in quelli non direttamente confinanti con l'immobile dei ricorrenti)." (cfr. CTU, Pagg. 17 e 47).
Il CTU ha preso atto di quanto dichiarato e prodotto dalla resistente, ma ha evidenziato di non aver potuto
“verificare la bontà della dichiarazione”, ovvero la circostanza che gli infissi e serramenti siano stati effettivamente installati.
• Sulla mancata conformità edilizia, sanatoria, agibilità e adempimenti funzionali all'ottenimento di certificazioni e titoli
Il perito incaricato dal Tribunale ha rilevato la necessità dei seguenti adempimenti:
- Conclusione pratica di conformità edilizia (P.E. 3701/2015):
pagina 10 di 19 "CONCLUSIONE PRATICA EDILIZIA 3701/2015 - Accertamento di conformità per il mantenimento opere di sistemazione esterna realizzate in difformità dal Permesso di Costruire (...) tuttora in fase di approvazione..."; il
CTU ha evidenziato la necessità di espletare tutti gli adempimenti necessari per portare a positiva conclusione la pratica edilizia relativa alle opere esterne, che la CTU definitiva ha accertato essere “tuttora in fase di approvazione” (cfr. pag. 25 CTU).
Il CTP della resistente ha sminuito la rilevanza di tale pratica, lasciando intendere che fosse quasi archiviata o comunque non impattante sulla proprietà dei ricorrenti. Nel replicare a dette osservazioni il CTU ha confutato tale assunto mettendo in luce che la pratica è tutt'altro che conclusa, essendo stata recentemente oggetto di integrazioni e di comunicazioni di motivi ostativi da parte del "Il sottoscritto CTU prende atto che la CP_6
PRATICA EDILIZIA 3701/2015 sia stata recentemente integrata il 21/03/2025 mediante la trasmissione via
PEC dell'istanza di Nulla Osta Idraulico [...], le cui comunicazioni dei motivi ostativi emesse dal [...] CP_7 sollecitavano specificatamente detta integrazione documentale ai fini della conclusione del procedimento in oggetto." (cfr. pag. 63 CTU)
Il CTU ha confermato che la pratica è ancora aperta e la sua definizione è un adempimento necessario a carico della parte resistente.
- Presentazione e definizione pratica di sanatoria autorimessa:
"PRESENTAZIONE PRATICA DI SANATORIA EDILIZIA AI SENSI ART. 36 D.P.R. 380/2001 riferita all'autorimessa del piano interrato (...) in fase di avanzata predisposizione..." (cfr. pag. 25 CTU); il CTU ha rilevato la necessità di predisporre, presentare e ottenere il permesso di costruire in sanatoria per l'autorimessa interrata, realizzata in difformità, che la CTU definitiva accerta essere “in fase di avanzata predisposizione”, ma non ancora conclusa.
Nel replicare alle osservazioni del CTP resistente il CTU ha confermato sia la necessità della pratica di sanatoria sia la congruità di tutti i costi connessi, comprensivi di quelli professionali e dalle spese vive richieste dall'ente comunale, che la resistente è tenuta a saldare (cfr. pag. 64 CTU).
- Ottenimento certificato di prevenzione incendi (CPI):
Sul punto l'ausiliario ha rilevato la necessità di espletare tutti gli adempimenti necessari, inclusa la richiesta del
“SOPRALLUOGO di collaudo” presso i Vigili del Fuoco, per ottenere il rilascio del prescritto Certificato di
Prevenzione Incendi per l'autorimessa (cfr. CTU pag. 25).
Ha inoltre evidenziato che l'attuale cancello manuale istallato a monte dell'autorimessa interrata potrebbe essere ostativo alla concessione del certificato antiincendio. Oltre all'istallazione di della già citata paratia antiallagamento automatica, dalla relazione tecnica emerge la necessità di tutta una serie di dotazioni ed installazioni funzionali all'ottenimento del certificato (CPI), riportate nell'Allegato 3 della presente Relazione di
Consulenza (“Parere di Conformità Antincendio”) e richiamate dal CTP di parte resistente: "...in virtù dell'Allegato 3 della presente Relazione di Consulenza ("Parere di Conformità Antincendio"), che indica anche altre verifiche ("...1. La cartellonistica che indicherà l'uscita di sicurezza dovrà essere luminosa.

2. In
pagina 11 di 19 prossimità dell'accesso dell'autorimessa dovrà essere installato un pulsante di sgancio elettrico rapido.

3. Le superfici d'aerazione dell'attività dovranno considerarsi al netto di eventuali alette antipioggia o reti a maglie fitte installate.” (cfr. pag. 34della CTU). In replica alle osservazioni del CTP della ricorrente, il CTU, sul Per_ punto, ha riconosciuto che: “Il CTP ricorrente Geom. ha correttamente evidenziato, sulla scorta dell'analisi del parere di conformità prevenzione incendi prot.26139-P.I. del 25/09/2009 (vedasi ALL.3), che al fine del rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi dell'autorimessa del piano interrato dovranno essere preventivamente rispettate tutte le prescrizioni indicate dal Comando dei Vigili del Fuoco di Genova che le verifica nella fase di collaudo prima del rilascio del certificato stesso, esattamente con riportato in risposta al
PUNTO 2) DEL QUESITO sulla Bozza della CTU” (cfr. pag. 34 della CTU).
In buona sostanza il CTU ha evidenziato la necessità dell'installazione di paratia antiallagamento automatica, in sostituzione dell'attuale cancello rampa box, nonché degli adempimenti indicati nell'ALL.3 della CTU.
Venendo alle osservazioni del CTP resistente, questo non ha negato la necessità della certificazione, anzi, nelle sue osservazioni ha ammesso implicitamente l'obbligo, minimizzandone, tuttavia, la complessità e i costi: " per
l'ottenimento del Certificato di prevenzioni Incendi verrà depositata una SCIA (giusto incarico all'Ing.
[...]
) in variante al parere di conformità (di cui all. 3 della bozza) e pertanto nessun sopralluogo (a priori) Per_8 dovrà essere esperito dai VVF." (cfr. pag. 61 CTU).
Replicando a tali osservazioni il CTU ne ha riconosciuto la correttezza affermando “Per quanto riguarda le
Osservazioni per l'ottenimento del Certificato di Prevenzione Incendi, in aggiornamento con quanto dichiarato Pe sulla Bozza dal sottoscritto CTU, il CTP resistente Dott. Arch. ha correttamente indicato la necessità di deposito di SCIA in ottemperanza al D.P.R. 151/2011 Attività soggetta n°75 - Autorimesse pubbliche o private, parcheggi pluripiano e meccanizzati con superficie complessiva superiore a 300 m2. Anche in questo caso, ferme restando le considerazioni sui rapporti committente - tecnico incaricato esposte dal sottoscritto CTU nel punto precedente, alla luce delle complessità di gestione che caratterizzano le pratiche di prevenzione incendi, si ritiene assolutamente congruo, se non sottostimato, l'importo del costo tecnico professionale indicato nella
Bozza della CTU in € 1.500,00 + o.f., il quale verrà confermato nella CTU definitiva. Per quanto riguarda la richiesta di stralcio dell'importo degli oneri di urbanizzazione (€ 5.800,00) occorrenti per la sanatoria edilizia della maggiore superficie realizzata del piano interrato boxes, rispetto quanto approvato in variante, il sottoscritto CTU precisa che trattasi di un importo richiesto dal Comune di Né ai fini del rilascio del prescritto
Permesso di Costruire in Sanatoria, il quale, pur non essendo stato indicato nelle verbalizzazioni delle O.P., potrà trovare un immediato riscontro da parte del CTP resistente tramite il competente Ufficio Tecnico
Comunale; per tale motivo detto importo verrà integralmente confermato nella CTU definitiva” (cfr. pag. 64
CTU).
Alla luce delle sopra richiamate risultanze il CTU ha, dunque, ritenuto la necessità, ai fini dell'ottenimento del
Certificato di Prevenzione Incendi, di presentare la SCIA in ottemperanza al D.P.R. 151/2011 “Attività soggetta
n°75 - Autorimesse pubbliche o private, parcheggi pluripiano e meccanizzati con superficie complessiva superiore a 300 m2”. pagina 12 di 19 - Ottenimento certificato di agibilità piano interrato (Box):
Come rilevato con la CTU definitiva, l'ausiliario ha ritenuto la necessaria presentazione della Segnalazione
Certificata di Agibilità e ottenimento del relativo certificato per l'intero piano interrato destinato a box, che è subordinata alla positiva definizione degli adempimenti che sono stati esposti dal sottoscritto CTU in risposta al
PUNTO 2) DEL QUESITO (cfr. pag. 27 CTU):
“RISPOSTA AL PUNTO 2) DEL QUESITO ll sottoscritto CTU evidenzia che nel corso delle O.P. del 27/02/2024 eseguite presso il Comune di Né, alla presenza dei CTP e della Responsabile del Procedimento dell'Ufficio Tecnico Geom. , sono Parte_6 state individuate gli adempimenti necessari e funzionali al positivo conseguimento della conformità urbanistica dello stabile condominiale e dell'area esterna ad esso:
- CONCLUSIONE PRATICA EDILIZIA 3701/2015 - Accertamento di conformità per il mantenimento opere di sistemazione esterna realizzate in difformità dal Permesso di Costruire convenzionato n°2486-B2005 e successive varianti tuttora in fase di approvazione e sul quale il Comune di Né ha trasmesso comunicazione sospensione prot.5368 del 21/05/2018 e motivi ostativi prot. 2301 del 14/03/2023 e prot. 2304 del 14/03/2023
(vedasi ALL.4);
- PRESENTAZIONE PRATICA DI SANATORIA EDILIZIA AI SENSI ART. 36 D.P.R. 380/2001 riferita all'autorimessa del piano interrato realizzata in difformità alla Variante in corso d'opera P.D.C. 2950/2009B del 13/10/2009 in fase di avanzata predisposizione a cura del CTP resistente Dott. Arch. (vedasi Per_5
ALL.5);
- SOPRALLUOGO di collaudo ai sensi art.3 de D.P.R. 37/1998 per il rilascio del prescritto Certificato di
Prevenzione Incendi come indicato dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Genova – Ufficio
Prevenzione Incendi – Prot.26139 P.I. Pratica 120443 del 25/09/2009 (vedasi ALL.3). ll sottoscritto CTU ha quantificato i relativi costi tecnici per gli adempimenti sopra esposti in:
- Conclusione Pratica Edilizia 3701/2015 € 1.500,00 + oneri fiscali;

- Presentazione pratica di sanatoria piano box € 4.000,00 + o.f.;
- Sopralluogo di collaudo VV.F. per rilascio C.P.I. € 1.500,00 + o.f..
- Totali costi tecnici € 7.000,00 + o.f.
Al fine della presentazione della pratica di sanatoria edilizia occorre preventivamente effettuare presso la
Tesoreria del Comune di Nei seguenti versamenti:
- Doppio degli oneri di urbanizzazione €/mq 41,26 x 2 x mq 70,20 = € 5.792,90 arrotondato a € 5.800,00
- Diritti di segreteria pratica di sanatoria piano box € 200,00 Totali versamenti per Comune di Ne € 6.000,00 Pe Il sottoscritto CTU in relazione alle repliche proposte alle Osservazion del CTP resistente Dott. Arch. , riferite alla quantificazione degli importi professionali e relative spese per il positivo conseguimento della conformità edilizia dello stabile condominiale e dell'area esterna, conferma le proprie conclusioni nella presente CTU definitiva” (cfr. pagg. 25 e 26 CTU).
pagina 13 di 19 Il CTP resistente ha, sul punto, sostenuto che l'immobile fosse già sostanzialmente agibile, in virtù di SCA parziali presentate per altre unità e per la stessa unità dei ricorrenti.
Nel replicare alle osservazioni del predetto consulente di parte il CTU ha smontato questa tesi facendo chiarezza sulla distinzione tra le diverse agibilità, chiarendo che: "... conseguentemente la Segnalazione Certificata di
Agibilità parziale dovrà essere conseguita per il solo piano interrato boxes della quale illustra ed allega, anche in aggiunta a quanto esposto dal sottoscritto CTU, la documentazione già predisposta per la relativa presentazione (vedasi allegati), fatta salva la presentazione della SCIA ai sensi del D.P.R. 151/2011, il conseguimento della sanatoria edilizia del piano interrato boxes e la conclusione della pratica edilizia
3701/2015."
In buona sostanza il CTU ha confermato che, al di là delle agibilità parziali per le unità abitative, manca specificamente l'agibilità per l'autorimessa, e che tale certificato non può essere ottenuto se prima non vengono risolti tutti gli altri inadempimenti amministrativi (sanatoria, conformità e CPI). L'inadempimento sull'agibilità del bene è collegato a tutte le altre omissioni.
Alla luce delle osservazioni sin qui svolte, la consulenza tecnica ha, dunque, evidenziato: l'incompleta tinteggiatura delle facciate (con un costo di completamento stimato in € 64.054,00), l'incompleta realizzazione dell'area carrabile antistante l'edificio, nonché dell'impianto di illuminazione condominiale previsto da progetto.
Inoltre, la perizia ha confermato che l'abitazione dei ricorrenti è priva di un impianto citofonico funzionale su entrambi gli accessi e che il box pertinenziale è di fatto inagibile e che l'intero complesso immobiliare è privo delle necessarie certificazioni di conformità urbanistico-edilizia, nonché del certificato antincendio per il box auto.
In buona sostanza, la società venditrice non ha eseguito le opere e installazioni a cui si è obbligata con contratto di compravendita, omettendo finanche di consegnare un bene immobile che, allo stato, appare privo di quelle qualità promesse o essenziali all'uso cui è destinato.
Pertanto merita accoglimento la domanda di adempimento ex art. 1453 c.c. formulata dagli odierni ricorrente con conseguente condanna della società resistente all'esecuzione e ultimazione delle seguenti opere, indicate nel contratto di compravendita del 16.04.2021, nonché al completamento delle pratiche urbanistico-edilizie, la cui omissione è stata riscontrata dal consulente con la propria relazione tecnica:
- completamento a regola d'arte della tinteggiatura di tutte le superficie esterne dell'edificio non ancora ultimate o eseguite in modo parziale e non conforme, secondo le modalità esecutive indicate dal CTU alla pag. 18 della sua relazione definitiva;

- installazione dell'impianto citofonico nell'unità dei ricorrenti secondo le modalità esecutive indicate dal
CTU alla pag. 10 della sua relazione definitiva;

- sistemazione definitiva dell'area carrabile esterna, mediante la chiusura a regola d'arte dei fori presenti nell'asfalto e la corretta finitura della pavimentazione, secondo le modalità esecutive indicate dal CTU
pagina 14 di 19 alla pag. 13 della sua relazione definitiva;

- realizzazione dell'impianto di illuminazione condominiale, installazione di tutti i punti luce mancanti sui pilastrini della rampa box e nell'area cortilizia, secondo le modalità esecutive indicate dal CTU alla pag.
21 della sua relazione definitiva;

- attivazione dell'impianto centralizzato, favorendo l'amministrazione condominiale mediante ogni adempimento funzionale all'attivazione della fornitura di energia elettrica al contatore condominiale a servizio dell'impianto di riscaldamento, come accertato a pag. 14 della CTU, al fine di renderlo pienamente operativo;

- ripristino dell'allaccio della caldaia dell'unità immobiliare dei ricorrenti in seguito all'attivazione dell'impianto centralizzato al sistema condominiale, con contestuale distacco dal loro contatore privato;

- definizione di tutte le pratiche edilizie ancora pendenti, inclusa la Pratica Edilizia n. 3701/2015 per la conformità delle opere esterne e la pratica di sanatoria per l'autorimessa interrata, provvedendo al pagamento di tutti i costi, oneri e diritti richiesti dagli uffici competenti;

- ottenimento del certificato di prevenzione incendi, eseguendo tutti gli interventi tecnici necessari, inclusa l'installazione di una paratia antiallagamento automatica in sostituzione dell'attuale cancello della rampa box, nonché l'adeguamento alle prescrizioni dei Vigili del Fuoco, presendo la relativa SCIA al fine di ottenere il Certificato di Prevenzione Incendi per l'autorimessa;
- ottenimento del certificato di Agibilità per l'intero piano interrato destinato a box;

- consegna ai ricorrenti delle copie di tutti i certificati di conformità degli impianti a servizio della loro unità immobiliare.


3. Sulla domanda di risarcimento dei danni
La domanda risarcitoria è parzialmente fondata e va accolta nei limiti che seguono.
In primo luogo, va rigettata la domanda di risarcimento del danno da deprezzamento dell'immobile, tenuto conto che il pieno valore del bene immobile verrà rispristinato con l'esecuzione e l'ultimazione di tutte le opere e le installazioni incompiute (come sopra elencate), all'esito dell'accoglimento della domanda e della contestuale condanna della parte convenuta all'adempimento ex art. 1453 cc. Riconoscere ai ricorrenti il risarcimento per la diminuzione di valore del bene immobile andrebbe a realizzare un'ingiustificata duplicazione risarcitoria e un indebito arricchimento in favore dei medesimi. La domanda di risarcimento del danno non può ricomprendere la richiesta di ristoro del deprezzamento permanente del bene immobile in quanto, nella fattispecie, la tutela di tale pregiudizio è implicita nella domanda di adempimento ex art. 1453 c.c., il cui accoglimento è finalizzato a ripristinare integralmente il valore e la funzionalità dell'immobile, eliminando le cause della sua potenziale diminuzione di valore.
pagina 15 di 19 La pretesa risarcitoria, pertanto, deve essere limitata al diverso pregiudizio lamentato dai ricorrenti: ovvero il danno da mancato o ridotto godimento del bene. Tale danno andrà riconosciuto con decorrenza dalla data pattuita per l'adempimento.
La giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che il danno patrimoniale derivante dall'inutilizzabilità di un immobile può essere dedotto dalla normale capacità reddituale del bene, senza necessità di dimostrare singoli episodi di mancato utilizzo (Cass. Sezioni Unite n. 33645/2022). La richiamata pronuncia presuppone il concetto di danno presunto o normale che consente di quantificare il danno da mancato godimento di un immobile anche in assenza di prove specifiche, basandosi sul valore locativo del bene e sulla perdita del diritto di godimento, sia personale che economico.
La prevalente giurisprudenza sviluppatasi relativamente all'ipotesi di occupazione abusiva sine titulo, il cui principio di diritto può essere applicato anche al caso concreto, ritiene che il danno non può essere considerato in re ipsa, ma costituisce un danno-conseguenza la cui prova può essere fornita anche tramite presunzioni semplici.
Sul punto la Corte di Cassazione, Sez. II Civile, con l'ordinanza n. 39 del 7 gennaio 2021 ha statuito che: “il danno subito dal proprietario [...] non può ritenersi "in re ipsa", ma deve essere sempre provato [...]. Tuttavia, tale prova può essere fornita anche mediante presunzioni semplici, sulla base di elementi indiziari (quali, ad esempio, il valore locativo di mercato dell'immobile)...”
Nella fattispecie, i ricorrenti hanno assolto al loro onere di allegazione, lamentando il "mancato godimento del box pertinenziale", il fatto di aver vissuto in un "contesto fatiscente" e "di totale incuria", e la ridotta funzionalità della loro abitazione. Le opere incompiute e le difformità costruttive hanno trovato riscontri documentali, che sono stati confermati dalle emergenze della relazione tecnica d'ufficio.
È ragionevole presumere che la totale inutilizzabilità del box e la grave compromissione del godimento delle parti comuni, ma anche dell'appartamento sprovvisto di citofono, abbiano causato un pregiudizio in capo ai ricorrenti.
Tale danno viene liquidato in via equitativa, prendendo anche a riferimento i valori locativi medi dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), tenuto conto della zona e del periodo di protratto inadempimento.
Quanto al danno da mancato godimento del box auto viene, dunque, stimato un valore locativo medio di € 65,55 mensili, tenuto conto dei valori OMI indicano per un box auto sito in NE negli anni dal 2021 al 2025 valori variabili da 2,8 a 4,1 €/mq x mese. Riferendo tali valori al box auto per cui è giudizio - che ha una superficie di
19 mq - se ne ricava un valore che varia da € 53,2 ad € 77,9 mensili. Il periodo di mancato godimento del box decorre dalla data del 1 agosto 2021 ad oggi, tenuto conto che il venditore ha assunto l'obbligo contrattuale di consegnare il box auto entro il 31 luglio 2021 e che ad oggi il box è carente di certificazione di agibilità.
Pertanto, l'importo di € 65,55 mensili viene moltiplicato per il periodo di protratto inadempimento che corrisponde a mesi 51, per un totale di € 3.343,05 (65,55 x 51 = 3.343,05).
pagina 16 di 19 Quanto al danno da ridotto godimento delle parti comuni e dei vizi interni della proprietà esclusiva dei ricorrenti si ritiene congruo quantificare il danno nel 15% del valore locativo dell'appartamento stimato in € 566,25 mensili, tenuto conto che l'immobile ha una superficie di 118 mq e che i valori OMI indicati negli anni dal 2021 al 2025 per un'abitazione civile in Ne variano da 3,9 a 5,7 €/mq x mese (ovvero da € 460,2 a € 672,6 mensili per un appartamento con la stessa superficie di quello per cui è giudizio). La percentuale del 15% sul canone di locazione mensile è stata ritenuta congrua anche in ragione della circostanza che alcune opere sono state eseguite nelle more del presente giudizio. Applicando la percentuale del 15% all'importo di € 566,25, se ne ricava un pregiudizio per il mancato godimento delle parti comuni quantificabile in € 84,93 mensili.
Quanto infine al periodo di limitato/parziale godimento dell'immobile, va individuata la decorrenza a far data dalla diffida ad adempiere del 12 gennaio 2022 (inviata dai ricorrenti a per il tramite del proprio CP_8 legale - cfr. prod. 6 ricorrenti), in quanto per tali adempimenti posti a carico dell'odierna resistente non è stato concordato alcun termine contrattuale per il loro completamento. Ne consegue, che il periodo per il quale può essere riconosciuto il pregiudizio in esame comprende mesi 47 (dalla mese di gennaio 2022 ad oggi). Il pregiudizio per il limitato/parziale godimento dell'immobile viene, dunque, quantificato in € 3.991,71 (84,93 x
47 mesi).
Il danno complessivo per mancato e/o limitato godimento dell'immobile ammonta, pertanto, a € 7.334,76 (€
3.343,05 danno per omesso godimento box auto + 3.991,71 danno per limitato godimento immobile).


5. Sulle spese di lite e di CTU
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come segue.
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale
Valore della causa: da € 52.001 a € 260.000
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore minimo: € 1.276,00
Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 814,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 2.835,00
Fase decisionale, valore minimo: € 2.127,00
Compenso tabellare (valori minimi) € 7.052,00
Le spese della Consulenza Tecnica d'Ufficio, come liquidate in separato decreto, devono essere poste definitivamente a carico della parte convenuta soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
pagina 17 di 19 - accerta e dichiara l'inadempimento della , in persona del legale Controparte_2 rappresentante p.t., alle obbligazioni scaturenti dal contratto di compravendita del 16.04.2021;
- condanna, per l'effetto, la , in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2 all'esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali, mediante l'esecuzione a regola d'arte e/o a far eseguire a proprie spese, tutte le opere afferenti alle parti comuni ed all'appartamento ad oggi incompiute, come di seguito dettagliatamente indicate:
- completare la tinteggiatura di tutte le superficie esterne dell'edificio non ancora ultimate o eseguite in modo parziale e non conforme;

- installare e rendere pienamente funzionante l'impianto citofonico nell'unità dei ricorrenti;

- provvedere alla sistemazione definitiva dell'area carrabile esterna, mediante la chiusura dei fori presenti nell'asfalto e la corretta finitura della pavimentazione;

- realizzazione e rendere funzionante l'impianto di illuminazione condominiale, installando tutti i punti luce mancanti sui pilastrini della rampa box e nell'area cortilizia;

- attivazione impianto centralizzato, compiendo tutti gli adempimenti necessari per l'attivazione della fornitura di energia elettrica al contatore condominiale a servizio dell'impianto di riscaldamento, al fine di renderlo pienamente operativo, anche favorendo l'amministrazione condominiale mediante ogni adempimento funzionale alla positiva definizione dell'incombente;
- ripristinare l'allaccio della caldaia dell'unità immobiliare dei ricorrenti in seguito all'attivazione dell'impianto centralizzato al sistema condominiale, con contestuale distacco dal loro contatore privato;

- compiere ogni adempimento necessario e funzionale alla positiva definizione di tutte le pratiche edilizie ancora pendenti, inclusa la Pratica Edilizia n. 3701/2015 per la conformità delle opere esterne e la pratica di sanatoria per l'autorimessa interrata, provvedendo al pagamento di tutti i costi, oneri e diritti richiesti dagli uffici competenti;

- ottenere del certificato di prevenzione incendi e compiere ogni adempimento necessario e funzionale all'ottenimento del certificato di prevenzione incendi, eseguendo tutti gli interventi tecnici necessari, inclusa l'installazione di una paratia antiallagamento automatica in sostituzione dell'attuale cancello della rampa box, nonché l'adeguamento alle prescrizioni dei
Vigili del Fuoco e presentazione della relativa SCIA al fine di ottenere il Certificato di
Prevenzione Incendi per l'autorimessa;
- ottenere il certificato di Agibilità per l'intero piano interrato destinato a box e compiere ogni adempimento necessario e funzionale all'ottenimento del certificato di Agibilità per pagina 18 di 19 l'intero piano interrato destinato a box;

- consegnare ai ricorrenti copie di tutti i certificati di conformità degli impianti a servizio della loro unità immobiliare.
- condanna la , in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2 al pagamento, in favore dei ricorrenti, della somma complessiva di € 7.334,76 a titolo di risarcimento del danno per le causali di cui in motivazione, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo effettivo;

- dichiara tenuta e condanna , in persona del legale Controparte_2 rappresentante p.t., che si liquidano in € 7.052,00 oltre accessori di legge ed esborsi;

- pone definitivamente a carico della ., in persona del legale rappresentante Controparte_2
p.t., le spese della Consulenza Tecnica d'Ufficio, come liquidate in atti.
Genova, 26 novembre 2025 Il Giudice ES PI
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