R.G. 1049/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicola Cosentino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 1049/2024 del Ruolo Generale promossa da:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio degli avv.ti Nico Parise e Roberto Zibetti;
C.F._2
ATTORI contro
(c.f. e (c.f. CP_1 C.F._3 Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. Ermanno Talamone e dell'abogado Mattia C.F._4
Bardelli;
CONVENUTI
Conclusioni delle parti
Per la parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare: in via principale accertare e dichiarare la nullità dell'atto di compravendita celebrato avanti al notaio
[...] in data 24 settembre 1999 (repertorio n. 60037 - raccolta n. 5475 - registrato a Gallarate il Per_1
7 ottobre 199 al n. 2563 seria IV) in quanto stipulato in violazione della convenzione stipulata in data
15 marzo 2083 tra il e la per le Controparte_3 Controparte_4 ragioni tutte di cui alla parte narrativa
e per l'effetto condannare i convenuti in via solidale tra loro alla ripetizione in favore degli attori della somma di € 116.202,80 ovvero, in gradato subordine, di € 85.215,38 o di € 61.974,82, per come specificato in narrativa ovvero nella diversa misura accertanda nel corso del giudizio;
condannare i convenuti al pagamento in favore degli attori della somma di € 40.156,29 da costoro corrisposta al di Gallarate in data 14 dicembre 2022, la quale avrebbe dovuto gravare CP_3 esclusivamente sui convenuti per i motivi di fatto e di diritto tutti meglio indicati in narrativa;
sempre per l'effetto della dichiarata nullità dell'atto di compravendita, accertare e dichiarare la intervenuta usucapione in favore degli attori dell'appartamento ubicato a
pagina 1 di 8 piano rialzato del complesso immobiliare oggetto di cessione da parte del Comune di Gallarate, con annessi vano cantina e box al piano seminterrato, il tutto censito al NCEU del Comune di Gallarate alla partita 10746, Sezione Crenna, Foglio 6, Via Senatore Canziani n.5 ai mappali 7.356 sub 13, piano terra cat A/2, cl 3, vani 5 RCL 9000.000 - 7.356 sub 55, piano S1, cat. C/2, cl.7, mq 10, RCL
49.000 - 7.356 sub 39, piano S1, cat. C/6, cl. 7, mq 17, RC L. 149.600, per le ragioni tutte indicate in parte narrativa per i motivi tutti indicati in narrativa;
in ogni caso, in via subordinata alternativa/concorrente, previa eventuale dichiarazione di nullità parziale dell'atto di compravendita condannare i sigg.ri e al pagamento in favore degli attori della CP_1 CP_2 somma di € 40.156,29 da costoro corrisposta al in data 14 dicembre 2022, la Controparte_3 quale avrebbe dovuto gravare esclusivamente sui convenuti per i motivi di fatto e di diritto tutti meglio indicati in narrativa;
condannare i convenuti al pagamento in favore degli attori della differenza che dovesse risultare all'esito dell'istruttoria tra l'importo che avrebbe dovuto essere corrisposto in forza delle indicazioni del e quanto effettivamente corrisposto dagli attori nei confronti dei convenuti Controparte_3 per come meglio indicato in narrativa,
In ogni caso con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, tenendo in debita considerazione il diniego dei convenuti ad aderire alla richiesta di mediazione.
In via istruttoria si insiste, occorrendo, per l'ammissione di prova orale per testimoni sul seguente capitolo:


1. Vero che i sigg.ri e hanno abitato presso l'immobile sito in Parte_3 Parte_2
Gallarate via Canziani n.7 dal 24 settembre 1999 al 14 febbraio 2023.
Si indica come testimone: , residente in [...]. Tes_1
Si chiede inoltre, sempre occorrendo, ammettersi Consulenza Tecnica d'Ufficio volta a determinare il valore di vendita di un immobile in edilizia convenzionata avente le caratteristiche di quello oggetto della presente causa secondo le indicazioni offerte dal Comune di Gallarate nel settembre 1999.”.
Per parte convenuta:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Busto Arsizio, reietta e disattesa ogni contraria istanza, e premessa ogni più opportuna declaratoria
In via preliminare
− Autorizzare i convenuti, ai sensi dell'art. 269 c.p.c. e per le ragioni in premessa, a chiamare in causa il Prof. Notaio ), residente in [...] CodiceFiscale_5 n° 13 e, di conseguenza, differire, sempre ai sensi dell'art. 269 c.p.c, la prima udienza di comparizione allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 163-bis c.p.c. e la relativa costituzione in giudizio;

Nel merito


1. Rigettare integralmente le domande svolte nell'interesse degli attori e Parte_3 Parte_2
, in quanto infondate, per le causali esposte, in fatto e in diritto;

[...]


2. Condannare gli attori, in solido tra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio, da liquidarsi in favore dell'attore ai sensi dell'art. 96, comma primo, c.p.c., tenuto conto della manifesta infondatezza della domanda proposta;

pagina 2 di 8 In Via istruttoria
− Si producono:

1. Atto di citazione notificato;

− Ordinare agli attori, a sensi dell'art. 210 c.p.c., l'esibizione del contratto di cessione dell'immobile sito in Gallarate Via Senatore Canziani n° 5.”
Motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, i coniugi e convenivano Parte_3 Parte_2 in giudizio e esponendo che, in data 24.09.1999, avevano CP_1 Controparte_2 acquistato dai medesimi l'unità immobiliare ad uso abitativo e relative pertinenze site in via Senatore Canziani n. 5 a Gallarate, censite al N.C.E.U. di detto Comune alla partita 10746, Sezione Crenna,
Foglio 6, Via Senatore Canziani n.5 ai mappali 7.356 sub 13, piano terra cat. A/2, cl 3, vani 5 RCL
9000.000 - 7.356 sub 55, piano S1, cat. C/2, cl.7, mq 10, RCL 49.000 - 7.356 sub 39, piano S1, cat. C/6, cl. 7, mq 17, RC L. 149.600.
Detta unità immobiliare era parte di un complesso condominiale realizzato dalla Controparte_4 di Casorate Sempione in forza della convenzione stipulata il 15.03.1983 con il
[...]
Comune di Gallarate nel contesto di un Piano di Edilizia Economica Popolare (P.E.E.P.) e, come tale, la sua commerciabilità era sottoposta alle restrizioni sancite dalla Legge 22.10.1971, n. 865, pedissequamente riprodotte nella convenzione di cui sopra e previste a pena di nullità dell'atto dispositivo che le avesse violate.
In particolare, esse stabilivano che il bene non potesse essere alienato a nessun titolo per un periodo di dieci anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità e che, nel decennio successivo, esso potesse essere trasferito esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'Ufficio Tecnico Erariale. Decorso tale periodo ulteriore (vale a dire dopo vent'anni dal rilascio della licenza di abitabilità) l'immobile sarebbe stato liberamente alienabile a chiunque, con il solo obbligo per il proprietario di versare al l'importo Controparte_3 corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazione dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto Centrale di Statistica.
Parte attrice deduceva che, poiché nel contratto di compravendita sottoscritto con e CP_1 era stato obliterato ogni riferimento ai requisiti soggettivi richiesti agli acquirenti Controparte_2 ed al prezzo imposto dalla procedura, l'accordo traslativo doveva considerarsi invalido, con diritto degli acquirenti alla ripetizione del corrispettivo versato in quanto liberamente stabilito dai venditori odierni convenuti.
e affermavano, altresì, di avere a propria volta messo in vendita Parte_3 Parte_2
l'unità immobiliare di cui trattasi nel 2022, ovvero dopo un periodo ultraventennale nel corso del quale avevano ininterrottamente esercitato il possesso sul bene, e di essere venuti in tal modo a conoscenza di dover obbligatoriamente e preventivamente riconoscere al Gallarate l'importo complessivo CP_3 di € 40.156,29 (pari a Lire 77.753.419), di cui € 26.770,86 a titolo di quota millesimale per l'assolvimento degli obblighi convenzionali ed € 13.385,43 per la rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione.
Per le ragioni esposte, essi domandavano che, previa declaratoria di nullità del contratto di compravendita stipulato nel 1999 con i convenuti, questi ultimi venissero condannati a restituire il corrispettivo incassato e che, contestualmente, fosse accertata l'intervenuta usucapione favore di parte attrice dell'unità immobiliare oggetto di causa, stante il suo possesso ultraventennale.
pagina 3 di 8 e domandavano, altresì, la condanna della controparte a rimborsare Parte_3 Parte_2 anche la somma di € 40.156,29 versata al Comune di Gallarate per l'assolvimento degli obblighi convenzionali e per la rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione.
e si costituivano in giudizio con comparsa depositata il CP_1 Controparte_2
15.05.2024, contestando non già la ricostruzione dei fatti esposta dagli attori (di per sé sostanzialmente incontroversa), bensì l'inquadramento giuridico della fattispecie per cui è causa.
Dopo avere paventato la necessità di estendere il giudizio al Notaio che nel 1999 aveva rogato l'atto di compravendita immobiliare, motivo per il quale formulavano istanza di autorizzazione alla chiamata in causa del terzo ex art. 269 c.p.c., essi evidenziavano che tutti i vincoli alla libera circolazione dell'immobile introdotti con la Legge n. 865/1971 erano stati abrogati con Legge 17.02.1992, n. 179 (fatto salvo il divieto assoluto di alienazione per i primi cinque anni) e che, insieme ad essi, era venuta meno anche la sanzione della nullità originariamente prevista per l'inosservanza delle prescrizioni di legge. Conseguentemente, al momento della stipula dell'atto notarile, nel 1999, l'immobile era liberamente commerciabile e l'atto di compravendita inter partes era immune da vizi e perfettamente valido ed efficace.
I convenuti ammettevano che la normativa sopravvenuta (ovvero, il Decreto Legge 13.05.2011, n. 70, convertito con modificazioni dalla Legge 12.07.2011, n. 106) sembrava avere surrettiziamente reintrodotto restrizioni operanti in via retroattiva alla libera negoziabilità degli immobili di edilizia convenzionata, costituite dalle soglie massime al prezzo di cessione. Tuttavia, anche alla luce della pronuncia della Corte Costituzionale n. 210/2021, essi affermavano la necessità di salvaguardare il proprio legittimo affidamento circa l'intangibilità di rapporti giuridici ormai da tempo consolidati e, dunque, deducevano l'irrilevanza delle predette oscillazioni normative.
e evidenziavano, infine, l'infondatezza della domanda diretta al CP_1 Controparte_2 riconoscimento dell'usucapione del bene compravenduto in favore degli attori, poiché, dato che quest'ultimo era stato rivenduto da e nel 2022, l'eventuale Parte_3 Parte_2 accoglimento di tale domanda avrebbe determinato un'indebita locupletazione a vantaggio degli attori, i quali avrebbero tratto vantaggio dalla ripetizione del corrispettivo pagato a suo tempo e dalla percezione del compenso per la rivendita dell'immobile.
I convenuti concludevano, pertanto, domandando, in via preliminare, di essere autorizzati ad evocare in giudizio il Notaio rogante, Dott. e, nel merito, di rigettare le domande avversarie, Persona_1 con il favore delle spese di lite.
Rigettata la richiesta di autorizzazione alla chiamata del terzo, non avendo parte convenuta prospettato una specifica domanda nei confronti del Notaio rogante, né una sua responsabilità professionale, e depositate le memorie ex art. 171-ter c.p.c., la causa perveniva in decisione all'esito dell'udienza di discussione del 05.03.2025, senza lo svolgimento di ulteriore attività istruttoria e sulla base dei soli documenti prodotti dalle parti.
*** *** ***
L'esame delle questioni sostanziali poste dalla presente controversia impone un excursus preliminare dei testi legislativi succedutasi nel disciplinare la materia dell'edilizia residenziale pubblica e, segnatamente, dell'edilizia “convenzionata”, così detta per la presenza di una “convenzione” tra la Pubblica Amministrazione ed i soggetti che realizzano gli alloggi destinati ai ceti meno abbienti, finalizzata a disciplinare il rapporto giuridico instaurato tra i medesimi.
Anteriormente all'entrata in vigore della Legge 17.02.1992, n. 179 (cioè, fino alla data del 15.03.1992)
l'art. 35 della Legge n. 865/1971 contemplava alcune norme che prevedevano il divieto di alienazione e pagina 4 di 8 altri vincoli che influivano sensibilmente sul libero commercio dei beni. Per le aree acquisite dal costruttore in diritto di proprietà, essi potevano riassumersi come segue:
− divieto di alienazione a qualunque titolo per dieci anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità (art. 35, comma 15);
− dopo tale arco temporale, e per un ulteriore decennio, cedibilità a soggetti aventi requisiti soggettivi predeterminati ex lege, purché a prezzo fissato dall'Ufficio Tecnico Erariale in base a criteri di calcolo parimenti predefiniti (art. 35, comma 16);
− decorsi venti anni dal rilascio della licenza di abitabilità, cedibilità a chiunque, con l'obbligo di corrispondere al il maggior valore dell'area rispetto alla data dell'acquisto, anche in questo CP_3 caso con valutazione da parte dell'Ufficio Tecnico Erariale (art. 35, comma 17).
Inoltre, la Legge n. 865/1971 stabiliva esplicitamente che gli atti compiuti in violazione dei vincoli predetti erano affetti da nullità, la quale poteva essere fatta valere dal da chiunque altro vi CP_3 avesse avuto interesse, nonché rilevata d'ufficio dal Giudice (art. 35, comma 19).
Successivamente, l'art. 23, comma 2, della Legge n. 179/1992 aveva stabilito che «sono abrogati i commi 15°, 16°, 17°, 18°, e 19° dell'art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865». Per effetto di tale disposizione, dunque, tutti i divieti di alienazione previsti dall'art. 35 della Legge n.
865/1971 erano stati caducati a far tempo dal 15.03.1992, data di entrata in vigore della Legge n.
179/1992.
Tutte le alienazioni perfezionate fino a quella data, pertanto, dovevano ritenersi senz'altro illegittime ed il negozio traslativo eventualmente stipulato in violazione dei sopra ricordati limiti soggettivi ed oggettivi risultava affetto da nullità insanabile.
Quanto al regime cui sottostavano gli atti di alienazione che, al pari di quello oggetto del presente giudizio, erano stati stipulati dopo il 15.03.1992 ma in forza di convenzioni risalenti ad epoca precedente a tale data, si deve dare conto di due opinioni divergenti: secondo la prima, i contratti aventi per oggetto alloggi costruiti su aree assegnate con convenzione stipulata prima del 15.03.1992 continuavano ad essere disciplinati dalle norme in vigore prima di tale data, in quanto, per individuare la disciplina applicabile, bisognava aver riferimento non tanto alla data in cui interveniva la alienazione bensì alla data in cui era stata stipulata la convenzione, fonte della disciplina di tutti i rapporti che direttamente o indirettamente ne discendevano, con la conseguenza che anche ad atti di alienazione di alloggi realizzati su aree PEEP stipulati dopo il 15.03.1992, se realizzati su aree acquisite con convenzione stipulata prima di tale data, continuavano ad applicarsi i divieti di alienazione sanzionati da nullità. Si sosteneva, cioè, che i divieti di alienazione continuavano ad operare per il solo fatto che gli stessi erano stati richiamati o comunque testualmente riportati nella convenzione stipulata prima dell'abrogazione dei vincoli, riconoscendosi, così, una sopravvivenza degli stessi all'intervenuta caducazione delle norme di legge che li prevedevano, per il fatto, appunto, che erano convenzionalmente previsti.
Secondo altro orientamento, prevalente e preferibile, anche gli atti aventi ad oggetto alloggi costruiti su aree assegnate con convenzione stipulata prima del 15.03.1992 sottostavano alla nuova disciplina introdotta dalla Legge n. 179/1992, con la conseguenza che ad essi non si applicavano più i divieti di alienazione sanzionati con la nullità. A sostegno di tale affermazione si osservava, infatti, che tali divieti non erano generati dalla convenzione, bensì esclusivamente dalla legge di settore, il che è confermato dal fatto che fossero presidiati dalla sanzione della nullità, la quale non può avere fonte convenzionale ma soltanto legale. In altri termini, ciò che impediva al proprietario di alloggio realizzato su area P.E.E.P. di alienarlo non era la disciplina contenuta nella convenzione, bensì quella contenuta nella legge, con la conseguenza che, venuta meno quest'ultima, vera ed unica fonte del divieto, era venuto meno anche il divieto medesimo. Sostenere il contrario avrebbe significato pagina 5 di 8 affermare che la nullità prevista da una norma abrogata potesse sopravvivere (non solo per il passato, ma anche per il futuro) sulla base di un richiamo di origine pattizia.
Tale ricostruzione sistematica trovava conforto nella comunicazione n. 2166 di prot. del 7.6.1996 del
Ministero dei Lavori Pubblici, ove si affermava: «si fa presente che i limiti di godimento decennali e ventennali cui fa riferimento l'art. 3 comma 78 legge 549/1995 non possono che essere intesi nel senso di limiti diversi dal vincolo di inalienabilità, in quanto quest'ultimo è stato già abrogato dall'art. 20 (23) della legge 179/1992, così come modificato dall'art. 3 legge n. 85/94».
La conclusione cui si perviene alla luce di quanto finora esposto è che debbono ritenersi certamente validi gli atti di alienazione di alloggi costruiti su aree P.E.E.P. concesse in proprietà che, al pari di quello stipulato tra e , da una parte, e e Parte_3 Parte_2 CP_1 CP_2
dall'altra, si erano perfezionati dopo il 15.03.1992, a prescindere dalla circostanza che la
[...] relativa convenzione fosse stata stipulata prima o dopo tale spartiacque.
Le superiori argomentazioni confermano, quindi, la tesi difensiva sostenuta da parte convenuta circa la piena validità del contratto di compravendita immobiliare sottoscritto da attori e convenuti il
24.09.1999, pacificamente stipulato in un momento storico nel quale erano ormai assenti vincoli normativi, all'epoca già abrogati, e non presentando esso ulteriori profili di invalidità rilevabili d'ufficio o dedotti dalle parti.
La ritenuta validità del contratto di compravendita in discorso, oltre ad implicare il rigetto della domanda di nullità, comporta altresì l'infondatezza della correlata domanda di ripetizione del corrispettivo versato da parte attrice in esecuzione dell'accordo traslativo e, in secondo luogo, l'assorbimento della domanda attorea di accertamento dell'intervenuta usucapione del diritto di proprietà dell'immobile per possesso ultraventennale.
Residua l'esame dell'ulteriore domanda formulata da parte attrice, diretta ad ottenere la condanna della controparte al pagamento di € 40.156,29, a titolo di rimborso dell'importo pagato al CP_3
in esecuzione della convenzione stipulata con l'Ente pubblico il 24.01.2023 a modifica della
[...] pregressa convenzione ex art. 35 della Legge n. 865/1971 di cessione di aree in diritto di proprietà
(documento n. 5 del fascicolo attoreo).
La convenzione del 2023, richiamato il contenuto dell'art. 31, commi da 45 a 50, della Legge n.
448/1998, il quale consente la rimozione dei vincoli contenuti nelle convenzioni stipulate ai sensi dell'art. 35 della Legge 22 ottobre 1971 n. 864, mediante nuova convenzione stipulata in forma pubblica e soggetta a trascrizione, dietro corresponsione di una somma determinata ai sensi della medesima legge, ricorda che, in forza della precedente convenzione del 1983 «[…] è dovuta al CP_3 la differenza a conguaglio del corrispettivo sul costo di acquisizione delle aree […]» determinata in misura pari alla «[…] somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto Centrale di Statistica […]».
Va ulteriormente ricordato che tanto la convenzione stipulata tra il Comune di Gallarate e la
19 S.r.l. nel 1983, quanto la convenzione modificativa intercorsa tra il Controparte_4
Comune di Gallarate e gli odierni attori nel 2023 erano state stipulate in forma pubblica e trascritte, in ossequio alle disposizioni di legge vigenti.
Tale rilievo è dirimente ai fini della decisione della controversia.
La giurisprudenza di legittimità afferma che «[…] La procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di
pagina 6 di 8 cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3- bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili, nei termini di cui all'art.
31, comma 49-quater, della l. n. 448 del 1998 […]» e che «[…] In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 106 del 2011, e all'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998; tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall'art. 3, comma 63, della l. n. 662 del 1996 e dall'art. 31, comma 46, della l.
n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all'art. 35 della l. n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni
P.E.E.P.) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della l. n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001 […]» (in senso conforme si veda la recente pronuncia Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza 28.02.2024, n. 5247, nonché Cass.
Civ., SS. UU. Sentenza 16.09.2015, n. 18135).
Il predetto vincolo, dunque, segue il bene come onere reale nel susseguirsi dei passaggi di proprietà, con efficacia indefinita, fino a che non sia definitivamente rimosso a mezzo della procedura cosiddetta
“di affrancazione”.
In tema di vendita, l'art. 1489 c.c. stabilisce che «se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480». Dal tenore letterale della disposizione citata si ricava che la responsabilità del venditore deve ritenersi esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, circostanza, questa, che ricorre in caso di onere apparente, ovvero trascritto o espressamente menzionato nell'atto di trasferimento dell'immobile (in tal senso, cfr. Cass. Civ., Sez. II, Sentenza 26.09.2017, n. 22363 e Cass. Civ., Sez. II, Sentenza 23.06.2005, n. 13496).
Nel caso in esame l'art. 3 del contratto di compravendita immobiliare del 24.09.1999 (pagina 7 del documento n. 2 del fascicolo di parte attrice) dispone che «parte venditrice richiama e ricorda a parte acquirente che se dichiara edotta che quanto oggetto di contratto è stato edificato su terreno assegnato in diritto di proprietà ai sensi dell'art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865 dal Comune di Gallarate alla società (dante causa dell'odierna parte venditrice) con Controparte_4 atto in data 15 marzo 1983 n. 99851 di repertorio dottor debitamente registrato e Persona_2 trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano Secondo in data 25 maggio 1983 ai numeri 31032/25061. Parte acquirente si dichiara pienamente edotta del contenuto dei patti tutti di cui alla citata convenzione».
Orbene, la convenzione di cui trattasi prevedeva la possibilità di alienare liberamente l'immobile costruito nell'ambito di edilizia convenzionata dopo almeno un ventennio dal rilascio della licenza di abitabilità, «con l'obbligo di pagamento a favore del che a suo tempo ha ceduto l'area, della CP_3 somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento della alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell'indica dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto Centrale di Statistica».
L'espresso rinvio alla convenzione del 1983 contenuto nel contratto di compravendita, in uno con il rilievo che tale onere di affrancazione era stato confermato dagli ulteriori testi normativi succedutisi nel corso del tempo, rende di palmare evidenza come, nel caso di specie, all'onere reale gravante sull'immobile compravenduto difetti il requisito della “non apparenza”, presupposto irrinunciabile per legittimare l'azione di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto ex art. 1489 da parte del pagina 7 di 8 compratore, così come anche l'azione risarcitoria promossa dagli attori per ottenere il rimborso di quanto versato al Conseguentemente, l'onere economico di € 40.156,29 sostenuto da CP_3 Pt_3
e da per procedere alla liberazione dell'immobile non può che rimanere
[...] Parte_2 definitivamente a loro carico, dovendosi rigettare anche tale capo della domanda attorea.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del d.m. n. 55/2014 e ss.mm.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede: rigetta le domande proposte da e nei confronti di e Parte_3 Parte_2 CP_1
Controparte_2
condanna e , in via tra loro solidale, a rifondere a e Parte_3 Parte_2 CP_1 le spese di lite, liquidate in complessivi € 9.000,00 per compensi professionali, Controparte_2 oltre I.V.A. e C.P.A.
Busto Arsizio, 03.04.2025
Il Giudice
Dott. Nicola Cosentino
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