REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 47603 del ruolo generale dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 10.7.2025 svolta mediante trattazione scritta, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., vertente
TRA
( C.F. ), e Parte_1 C.F._1 Parte_2
C.F. rappresentati e difesi anche disgiuntamente dagli
[...] C.F._2 avv.ti avvocati Manrico Borzi e Nicole Vuistiner giusta procura in atti
ATTORI
E
( C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
) rappresentate e difese dall'Avv. Maria Letizia Sassi giusta procura in atti C.F._4
CONVENUTE

Conclusioni per e : “ come indicato nella Parte_1 Parte_2 propria memoria depositata ex art. 183 VI comma n.1 c.p.c chiede il rigetto delle domande riconvenzionali spiegate da parte convenuta ed insiste, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, per l'accoglimento delle domande e conclusioni formulate nel proprio atto introduttivo” e quindi
“Piaccia all'Ill.mo Giudice Unico del Tribunale di Roma, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, ritenuta fondata la presente domanda:


1. previo accertamento del vizio contestato sull'immobile BA di cui alla compravendita del
1 26.9.2019 a rogito Notaio rep. 37352, racc. n. 12099, condannare le sig.re PEona_1 CP_1
e , in solido tra di loro, al pagamento a titolo di riduzione del prezzo
[...] Controparte_2 ex art. 1490 c.c. e seguenti in favore dei sig.ri e Parte_2 Parte_1 dell'importo di euro 51.000,00, oltre interessi e rivalutazione dalla data del 26.9.20120
[...]
(ossia dalla data del rogito) a quella della restituzione, ovvero del maggiore o minore importo, ritenuto di giustizia;



2. condannare ex art. 1494 c.c. le sig.re e , in solido tra di Controparte_1 Controparte_2 loro, al risarcimento del danno cagionato ai sig.ri e Parte_2 Parte_1 da quantificarsi in Euro 100.000,00 o nella diversa somma, maggiore o minore, che sarà
[...] accertata in corso di causa.”

Conclusioni per e : “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contariis Controparte_1 Controparte_2 reiectis:
In via preliminare:
- dichiarare inammissibile la domanda attorea per essere in ogni caso la parte attrice incorsa nella decadenza dal termine prescritto dall'art. 1490cc.
Nel merito:
- rigettare tutte le domande ex adverso formulate in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto
e perché comunque integralmente sprovviste di prova.
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale adito dovesse ritenere legittime ed accoglibili le doglianze avanzate dagli odierni attori:
In via riconvenzionale:
- accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1418 c.c., la nullità del contratto di compravendita immobiliare del 26.9.2019 (rep. 37352, racc. 12099) per mancanza di un elemento essenziale ex art.
1325 c.c. con ogni conseguenza di legge, ivi incluso il trasferimento della proprietà dell'immobile da parte acquirente a parte venditrice;

In via riconvenzionale subordinata:
- accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita immobiliare del 26.9.2019 (rep.
37352, racc. 12099) per difformità catastale rispetto allo stato di fatto dei luoghi, con ogni conseguenza di legge, ivi incluso il trasferimento della proprietà dell'immobile da parte acquirente
a parte venditrice
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre cpa come per legge.”

2 MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio e in persona del loro procuratore Avv. Controparte_1 Controparte_2
NO AR dinanzi il Tribunale di Roma esponendo che:
- in data 14.12.2018 avevano sottoscritto con l'avv. NO AR quale procuratore generale della sig.ra (nuda proprietaria) e della sig.ra (usufruttuaria) un Controparte_2 Controparte_1 contratto preliminare di compravendita per l'importo complessivo di euro € 670.000,00
(seicentosettantamila/00) condizionato all'ottenimento di un mutuo/finanziamento da parte di un
Istituto di credito ed avente ad oggetto i seguenti immobili: a) Immobile sito in Roma, corso Vittorio
Emanuele II n.319/321 e locale sottostante di corso Vittorio Emanuele II, n. 315, contraddistinto al
NCEU di Roma al foglio 485, particella 240, sub. 502, immobile avente destinazione commerciale
(qui di seguito per brevità “BA”); b) Immobile sito in Roma, corso Vittorio Emanuele II n.317 contraddistinto al NCEU di Roma al foglio 485, particella 240, sub. 4, immobile avente destinazione commerciale (Negozio);
Contr
- durante gli accessi effettuati ai fini dell'ottenimento del mutuo dal perito della di Roma, quest'ultimo aveva verificato una difformità dovuta alla presenza, nel piano interrato (S1) PE dell'immobile adibito a di un muro non rappresentato catastalmente che rendeva inaccessibile la superficie di circa 50 mq presente in pianta intercludendone totalmente l'area;
PE
- stante l'evidente impossibilità di acquistare il per le predette difformità, i promissari acquirenti avevano richiesto alle promittenti venditrici di verificare il regime giuridico di detto vano ed ovviamente di regolarizzare gli aspetti urbanistici/edilizi, nel caso in cui il vano fosse stato di loro proprietà, richiedendo altresì, tramite i difensori di fiducia, di fornire chiarimenti circa eventuali servitù in favore di terzi ed in particolare di verificare se il vano fosse la sede della centrale termica condominiale;

- parte promittente venditrice aveva deciso di regolarizzare le predette difformità con una
Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, depositata dinanzi al Comune di Roma - Municipio I, in data 17 aprile 2019, prot.CA2019/82 (doc. 1);
- parte promittente venditrice aveva fornito altresì ai promissari acquirenti rassicurazioni circa l'assenza di un vano tecnico e/o di una servitù in favore di terzi con la consegna di una dichiarazione del 2.5.2019, resa dall'amministratore del Condominio di Corso Vittorio Emanuelle II n. 315, sig.ra che recitava: “..omissis.. dichiaro che dietro al muro perimetrale del locale Parte_3 seminterrato al civ. 319 non esiste un locale di alloggiamento centrale termica condominiale;
altresì
3 dichiaro che nei confronti della proprietà del locale sigg. , il Condominio non vanta PEona_3 servitù, né pertinenze alcune. In fede .. ” (doc.2);
- a seguito della avvenuta regolarizzazione dal punto di vista edilizio del muro esistente con la Contr PE riduzione di circa 50 mq, il perito della aveva ridotto di € 51.000,00 il valore di stima del
- alla luce della dichiarazione dell'Amministratore del Condominio fornita da parte convenuta, i sig.ri avevano deciso di acquistare gli immobili oggetto del contratto preliminare, forti Parte_1
PE della possibilità di autorizzare il conduttore del ad effettuare i lavori di ampliamento dei bagni PE posti nel piano seminterrato del già autorizzati dall'avv. AR, ai sensi dell'art. 3 del contratto di locazione in essere (doc. 3);
- a mezzo atto di compravendita del 26.9.2019, a rogito del Notaio rep. 37352, racc. PEona_1
n. 12099, gli attori avevano acquistato il BA (doc. 4);
- In data 24.10.2019, nonostante le rassicurazioni e garanzie fornite dalle odierne convenute, il sig.
- attraverso la documentazione fornitagli a mezzo mail dalla , Parte_1 CP_4 impresa incaricata della manutenzione dell'impianto di riscaldamento condominiale-, era venuto a conoscenza che il serbatoio della centrale termica del Condominio di Corso Vittorio Emanuelle II n.
315 era posta proprio nel vano inaccessibile venduto dalle Sig.re (doc. 5); Parte_4
- conseguentemente, a mezzo pec del 30.10.2019, avevano denunciato i vizi ai sensi dell'art. 1495
c.c. del BA compravenduto all'avv. evidenziando l'intenzione di voler Controparte_5 riequilibrare in via bonaria il sinallagma contrattuale alla luce dei nuovi ed incontrovertibili fatti emersi;

- nonostante i tentavi di risolvere bonariamente la questione anche tramite i propri difensori, le parti non erano addivenute ad alcun accordo. Infatti, in sede di assemblea condominiale del 25.11.2019, alcuni condomini avevano insistito affinché al posto di procedere con l'eliminazione del serbatoio, si procedesse all'inertizzazione di quest'ultimo;
PE
- stante la presenza di un terrapieno e del serbatoio in loco- infine, il conduttore del aveva richiesto ai nuovi locatori l'autorizzazione ad effettuare, a propria cura e spese, i lavori nel piano interrato così come già autorizzati dall'avv. NO AR, riservandosi di richiedere la riduzione del canone nel caso di mancato utilizzo di tutta la superficie dell'immobile concesso in locazione
(docc. 7);
non avevano potuto autorizzare i predetti lavori (docc. 8,9).
4 Sulla base di tali premesse in fatto gli attori deducevano che la ricorrenza della predetta situazione comportava il diritto degli stessi ad ottenere la riduzione del prezzo di compravendita nonché il risarcimento del danno ex art. 1494 c.c..
Si costituivano tempestivamente in data 22.12.2020 le convenute, le quali in via preliminare chiedevano l'interruzione del giudizio a seguito del decesso del procuratore generale Avv. NO
AR. Nel merito chiedevano il rigetto delle domande di parte attrice deducendo che:
-all'art. 4 del contratto preliminare di compravendita degli immobili ad uso commerciale oggetto di PE causa, rubricato “garanzie” - dandosi preliminarmente atto del fatto che l'immobile destinato a era già dal 1991 nella disponibilità di fatto del padre degli odierni attori, il sig. PEona_4
era così concordato: “la parte promissaria acquirente dichiara, formalmente, di
[...] Pt_5 ben conoscere lo stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano gli immobili promessi in vendita, per averne da tempo il possesso e di averne valutato e prescelto le caratteristiche e le qualità così da accettarne integralmente, senza alcun riserva, nello stato di fatto e di conservazione in cui si trovano ” (sub doc. n. 5);
- Tale clausola era stata concordata anche alla luce del fatto che la parte venditrice non era nel possesso di tale immobile dall'anno 1991; ed infatti sino all'anno 2018 (anno in cui, appunto, era stato sottoscritto il contratto preliminare di compravendita) il padre degli odierni attori, conduttore sia del locale commerciale oggetto di causa e sia dell'immobile ad uso abitativo posto al quinto piano del Condominio di Corso Vittorio Emanuele II n. 315 int. 14 (sub doc n. 6) aveva dapprima annesso i locali “cantina” - posti al piano seminterrato e di pertinenza della abitazione sopra citata - al BA e, di poi, ne aveva mutato la destinazione d'uso da cantina C/2 a locali destinati a laboratori di arti e mestieri C/3. (DIA in sanatoria del 28.05.2012 protocollo QI/2012/42509);
- in data 12.4.2019, la - in virtù della richiesta di finanziamento da parte dei sigg. CP_6 [...]
– aveva incaricato un perito al fine di far effettuare un sopralluogo sull'immobile oggetto Parte_1 di causa e - in tale contesto -aveva rilevato una difformità urbanistica tra lo stato di fatto dei luoghi e le planimetrie catastali allo stesso consegnate. In particolare, il perito aveva rinvenuto la presenza di un muro nel locale seminterrato non riportato graficamente;

- Il sig. aveva fornito al proprio difensore una planimetria redatta Parte_1 dall'Arch. il quale nel redigere il progetto dei lavori di ristrutturazione di cui sopra e PEona_5 indirizzato alla IT BA NI di , in data 4.12.2014, aveva rappresentato PEona_4 graficamente, nel rilievo post-operam, la configurazione di un muro atto a delimitare evidentemente la inaccessibilità al vano posto al di là dello stesso con conseguente inutilizzabilità dello stesso ai fini del progetto di distribuzione spazi del vano interrato;
tale tecnico aveva sostanzialmente eliminato la 5 dicitura “deposito” precedentemente riferita alla porzione oggetto di contestazione ed aveva indicato la stessa quale “vano senza destinazione” tale porzione di vecchio scantinato (sub doc. n. 7);
- a seguito della comunicazione del 2.5.2019 della amministratrice del Condominio di Corso Vittorio
Emanuele II n. 315 (sub doc. n. 8) avevano provveduto ad inviarne copia anche al legale dei sigg.
precisando di aver proceduto a far registrare graficamente la esistenza di tale muro, Parte_1 sanando così urbanisticamente l'immobile ai fini del completamento della istruttoria dell'istituto di credito, così come convenuto tra la parte promittente venditrice e la parte promissaria acquirente, con una Cila in sanatoria;

- operando un raffronto tra il rilievo dell'Arch. in possesso dei sigg. dal Per_5 Parte_1
2014, e quello dell'Arch. , che aveva curato la Cila in sanatoria, era possibile evincere Per_6 facilmente come il muro in questione fosse evidentemente sempre stato presente per delimitare un vano non accessibile, definito per l'appunto “locale tombato” dall'Arch. ; Per_6
- circa un mese dopo l'atto di compravendita, in data 24.10.2019 i legali dei sigg. Parte_1 avevano denunciato a mezzo pec i “vizi del bene compravenduto ex art. 1495 c.c.”;
- in data 7.11.2019 le convenute a mezzo difensore avevano replicato a tale denuncia di vizi;

- la denuncia di presunti asseriti vizi dell'immobile compravenduto, inviata dagli odierni attori in data
14.11.2019, doveva considerarsi tardiva rispetto al termine prescritto e, in ogni caso, appariva comunque evidente che non vi erano i presupposti stabiliti dall'art. 1491 c.c. per invocare la garanzia di cui all'art. 1490 c.c.;
- la richiesta di risarcimento danni era infondata in quanto contrariamente a quanto sostenuto dai sigg.
, la porzione di un vecchio scantinato non poteva divenire in nessun caso uno spazio Parte_1 riservato a locale Wc del BA acquistato dai sigg. . Parte_1
All'udienza di prima comparizione del 28.1.2021 il Giudice, considerato che alla data di costituzione delle convenute a mezzo del procuratore generale avv. AR lo stesso era già deceduto, ritenuto pertanto che la costituzione venisse considerata come riferibile alle convenute in proprio e che dovesse essere sanato il difetto di rappresentanza mediante il deposito di una nuova procura alla lite al difensore, assegnava alle convenute termine perentorio fino al 1.3.2021 per depositare le procure al difensore e rinviava all'udienza del 17.3.2021 per gli stessi incombenti di prima comparizione e trattazione.
All'udienza del 17.3.2021 il Giudice assegnava alle parti i termini di cui all'art.183 comma 6 c.p.c. e rinviava all'udienza del 17.6.2021.
6 Con ordinanza del 5.7.2021 a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 17.6.2021 il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni.
Stante il trasferimento ad altro ufficio del giudice designato e persistente vacanza del ruolo , la causa era assegnata a questo giudice in data 9.1.2025 a seguito di variazione tabellare , ed era quindi assunta in decisione in data 10.7.2025, sulle conclusioni delle parti come in epigrafe riportate, con assegnazione del termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica.
2. Parte attrice propone domanda ex art.1490 c.c. deducendo che i venditori avrebbero sottaciuto agli acquirenti un vizio/difformità dell'immobile compravenduto, ossia la parziale inutilizzazione di una porzione del piano sottostante a causa della presenza del serbatoio della centrale termica condominiale (già doc.5 e 9 citazione e doc. allegato 10 memoria ex art. 183 comma 6 n.2 c.p.c.); assumono infatti che “ Il vizio oggi sub iudice riguarda la presenza nel vano oggetto della CILA di un manufatto tecnico qualificato come serbatoio della centrale termica di proprietà del Condominio.
Questa è la circostanza sottaciuta dal venditore e non conosciuta dall'acquirente.”
Tanto premesso in fatto, va ricordato in diritto che ai sensi dell'art. 1490 c.c., il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
La garanzia per i vizi legittima l'esercizio di tre differenti azioni esperibili nei confronti del venditore:
1) la prima è l'azione di risoluzione (actio redhibitoria) ex art. 1492 comma 1 c.c., la quale non differisce da quella ordinaria di risoluzione, salvo che per alcuni aspetti (non rileva la colpa del venditore;
è previsto a carico del compratore l'onere della preventiva denunzia dei vizi entro il termine di 8 giorni, stabilito a pena di decadenza;
l'azione è sottoposta al termine prescrizionale di un anno, a decorrere dalla consegna della cosa secondo quanto previsto dall'art. 1495 c.c.); 2) la seconda è
l'azione estimatoria (actio quanti minoris) ex art. 1492 comma 1 c.c., la quale è volta a mantenere il sinallagma contrattuale mediante riduzione del prezzo in misura corrispondente alla diminuzione del valore del bene provocata dal vizio e anche per essa operano i predetti termini di decadenza e di prescrizione ex art. 1495 c.c.; 3) la terza è l'azione risarcitoria prevista dall'art. 1494 c.c., la quale è basata sui generali principi in tema di inadempimento, spetta al compratore "in ogni caso", cioè indipendentemente dalla proposizione delle prime due azioni, e perciò è da considerarsi autonoma rispetto a queste (Cass., n. 15481/2001; Cass., n. 6044/2004).
7 Occorre chiarire, inoltre, che la garanzia de quo viene meno nei casi in cui, a norma dell'art 1491 c.c.
(“Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”) il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che il venditore non abbia dichiarato che la res era immune da vizi. E ciò avendo anche presente che la disposizione appena richiamata distingue l'ipotesi della facile riconoscibilità del vizio (in cui l'espressa garanzia di esenzione dai vizi, prestata dal venditore, rende comunque irrilevante il difetto di diligenza in cui sia incorso l'acquirente), da quella della conoscenza effettiva del vizio (in cui invece si dà in ogni caso prevalenza, ai fini dell'esclusione della garanzia, all'effettiva conoscenza del vizio maturata dall'acquirente).
Quanto alla ripartizione dell'onere della prova, si rileva che le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno recentemente precisato che in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'articolo
1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi (v. Cass. Civ.,
Sez. Un., 3/5/2019, n. 11748).
La proposta domanda che è piuttosto da ricondurre alla previsione di cui all'art. 1489 c.c. con conseguente irrilevanza della mancata tempestiva denuncia, ma necessità che si tratti pur sempre di difformità/ pesi non conosciuti, è infondata ( vedi Cass. 27706/2024 ).
Orbene nell'ipotesi di specie parte attrice chiede la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno per un “vizio” , ossia la impossibilità di utilizzazione di una porzione del piano sottostante , che le era nota, tant'è che nella perizia di stima della banca mutuante , a seguito della avvenuta regolarizzazione dal punto di vista edilizio del muro esistente con la riduzione di circa 50 mq, il perito Contr PE della aveva ridotto di € 51.000,00 il valore di stima del Ciò nonostante, gli attori si sono determinati all'acquisto.
Che tale locale fosse tombato e quindi indisponibile all'utilizzo, quale che fosse la ragione di tale indisponibilità, emerge dalla planimetria allegata al progetto fatto redigere all'Arch. per PEona_5 la ristrutturazione del 2014 ( doc. 7 e all 3 seconda memoria convenute ) ed infatti nel rilievo post- operam vi è evidenza di un muro che delimita il vano posto al di là dello stesso e che non viene indicato come deposito.
Il rilievo grafico è sovrapponibile a quello eseguito in allegato alla CILA17 aprile 2019, prot.CA2019/82 (doc. 8 parte convenuta) che riporta appunto il muro ed il locale indicato come tombato, ossia non accessibile.
8 Neppure risulta rilevante l'asserto degli attori, secondo cui si sarebbero determinati all'acquisto , nonostante l'esistenza del locale intercluso dal muro indisponibile , poiché in forza della dichiarazione dell'amministratore del condominio che aveva dichiarato non esservi la caldaia condominiale in detto spazio ( doc. 2 attori) , erano convinti della “possibilità di autorizzare il PE conduttore del ad effettuare i lavori di ampliamento dei bagni posti nel piano seminterrato del PE
già autorizzati dall'avv. AR, ai sensi dell'art. 3 del contratto di locazione in essere (doc.
3)” .
In primo luogo, il cespite acquistato è quello che per consistenza e destinazione emerge dalla documentazione urbanistica e catastale allegata e richiamata nel rogito e quindi anche dalla CILA citata (art.4) , che, come detto riporta, un locale tombato e non utilizzabile quale magazzino.
Inoltre, ove gli attori intendano riferirsi ai lavori autorizzati a suo tempo dalla proprietà si rileva che il contratto di locazione ( doc. 3 attori) all'art.3 non reca alcuna specifica indicazione in ordine alla realizzazione di bagni nel seminterrato, facendosi riferimento genericamente alla realizzazione di nuovi impianti , costruzione tramezzi etc.. Inoltre, il progetto già citato ( doc. 7 convenute ) esclude il locale tombato dal progetto di realizzazione dei bagni nel seminterrato .
In ogni caso poi deve tenersi conto che il padre degli attori quale conduttore dell'immobile era nel possesso dello stesso da molti anni e in ragione di ciò all'art.4 del preliminare , rubricato Garanzie era stata inserita la seguente clausola “la parte promissaria acquirente dichiara, formalmente, di ben conoscere lo stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano gli immobili promessi in vendita, per averne da tempo il possesso e di averne valutato e prescelto le caratteristiche e le qualità così da accettarne integralmente, senza alcun riserva, nello stato di fatto e di conservazione in cui si trovano
”. ( doc. 5 convenute). Se è pur vero che una volta stipulato il definitivo non può che farsi riferimento a quest'ultimo, e nella specie la clausola non è stata riprodotta nel rogito, tuttavia il contenuto assertivo della clausola riguardo al risalente possesso resta intatto e valido ( in atti vi è anche il primo contratto di locazione del 2012 doc. 2 allegato alla seconda memoria delle convenute).
Avuto, dunque, riguardo al complessivo contesto probatorio deve, pertanto, predicarsi l'effettiva conoscenza del preteso vizio/difformità con conseguente rigetto della domanda.
Resta assorbito l'esame delle domande riconvenzionali condizionate proposte dalle convenute.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia ricompreso fra euro 52.001/260.000) ; importi medi per le fasi di studio, introduzione, decisione e minimi per la fase istruttoria ).
9

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
rigetta la domanda e condanna gli attori in solido a rifondere alle convenute le spese di lite liquidate nell'importo complessivo di euro 11.268,00 per compensi ed euro 1.686,00 per spese oltre iva, cpa e spese generali in misura del 15%.
Roma, 19.12.2025
Il Giudice
dott.ssa Raffaella Tronci
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