REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 30181 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(c.f. ), elettivamente domiciliata in Milano, via Parte_1 C.F._1
Leopardi n.14, presso lo studio dell'avv. Elisabetta Lorusso, che la rappresenta e difende;



- ricorrente -


E
, Controparte_1 Controparte_2 CP_3
[...]
- intimati contumaci -

FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 281-undecies c.p.c. – premesso di aver concesso in locazione ad Parte_1 uso abitati, con contratto del 10 ottobre 2014 per la durata di tre anni dal 4.10.2014 al 3.10.2017, rinnovato per altri due anni, ai sig.ri e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
l'unità immobiliare sita in Roma, via Val Cristallina, n. 27 e che i conduttori non hanno
[...] provveduto al pagamento delle rate di canone mensile di 950 euro (da febbraio 2023 a giugno 2024) e delle spese relative all'anno 2023 e 2024, pari a complessivi euro 16.910, come da diffida di pagamento inviata a luglio 2024 e che i conduttori avrebbero rilasciato à l'immobile, senza però la
1 riconsegna delle chiavi – ha evocato in giudizio e Controparte_1 Controparte_2
chiedendo, in via principale, di accertare e dichiarare l'inadempimento dei Controparte_3 conduttori alla propria obbligazione di pagamento dal canone di locazione e, per l'effetto, dichiarare risolto per inadempimento il contratto di locazione stipulato in data 10 ottobre 2014; per l'effetto condannare i conduttori all'immediato rilascio dell'immobile, nonché condannare i conduttori tra loro in via solidale e /o alternativa al pagamento a favore della ricorrente dei canoni non versati che ammontano dalla data del febbraio 2023 a giugno 2024 ad euro 22.400,00, oltre interessi legali dal dovuto all'effettivo saldo.

2. Mutato il rito da semplificato di cognizione ex art. 281 undecies c.p.c. a speciale locatizio, all'odierna udienza la causa è stata discussa da parte ricorrente.
Rilevato che e pur ritualmente Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 evocati in giudizio (ai sensi dell'art. 140 c.p.c. presso l'immobile locato, dove ai sensi dell'art. 13 del contratto, hanno eletto domicilio), non si sono costituiti, essi sono stati dichiarati contumaci.
Stante l'assenza di richieste istruttorie, la causa è stata decisa ex art. 429 c.p.c..

3. Vertendosi in tema di adempimento contrattuale, parte ricorrente è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico della convenuta l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione
(cfr. Cass. civ. sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n. 341/2002).
Nel caso di specie, parte ricorrente ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto di locazione, da cui si trae prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori.
Parte ricorrente ha poi allegato l'inadempimento dei conduttori dell'obbligo di corrispondere dette somme e in particolare il mancato pagamento dei canoni mensili da febbraio 2023 a giugno 2024.
Tale morosità, protrattasi per oltre un anno e pari a un importo complessivo di euro 16.910 euro, integra un inadempimento idoneo alla risoluzione ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/1978
(trattandosi di contratto di locazione ad uso abitativo), per il quale è sufficiente il mancato pagamento anche di un solo canone e comunque integra altresì senza dubbio i presupposti della gravità dell'inadempimento di cui all'art. 1455 c.c., avendo alterato in modo significativo l'equilibrio del sinallagma contrattuale.
Gli intimati, dal canto loro, non hanno dimostrato il pagamento di quanto richiesto, ma anzi hanno mostrato disinteresse, rimanendo contumaci.
2 4. Conseguentemente la domanda svolta in via principale dalla ricorrente deve essere accolta e dichiarata la risoluzione contrattuale per inadempimento grave dei conduttori, con conseguente condanna di questi ultimi al rilascio del bene, ritenendosi ragionevole fissarsi per l'esecuzione del rilascio la data del 15.1.2026, considerato che l'immobile è disabitato e si sono verificate infiltrazioni, con conseguente urgenza per la locatrice di rientrare nella detenzione del bene.

5. Deve altresì essere accolta la domanda di condanna dei conduttori al pagamento dei canoni insoluti pari ad euro 16.910, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo.

6. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara risolto per grave inadempimento dei conduttori il contratto di locazione stipulato in data
10 ottobre 2014 e intercorrente tra la locatrice e i conduttori Parte_1 Controparte_1
e avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma Controparte_2 Controparte_3 via Val Cristallina n. 27;
2) condanna e a rilasciare in Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 favore di l'unità immobiliare sita in Roma, via Val Cristallina n. 27, fissandosi per Parte_1
l'esecuzione del rilascio la data del 15.1.2026;
3) condanna e in solido tra Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 loro, a corrispondere in favore di la somma di euro 22.400 a titolo di canoni di Parte_1 locazione e oneri condominiali non pagati, oltre agli interessi dalle singole scadenze al saldo;

4) condanna, in solido tra loro, e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
a rifondere a le spese di giudizio, che si liquidano in euro 1.800, oltre al
[...] Parte_1
15% per spese generali, iva e cpa.
Roma, 17.12.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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