TRIBUNALE DI PATTI
Sez. 3 bis
Verbale di udienza del 15.5.2024, davanti al Giudice Onorario, dott.ssa Elisabetta Artino I.
Procedimento n° 963/2016 R.G. vertente tra
, nato a [...] il [...], C.F. elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in PA (Me), Via Orti n. 3, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Condipodero, dal quale
è rappresentato e difeso;

Attore
Contro
codice fiscale, partita iva e numero di Controparte_1
iscrizione nel Registro delle Imprese di Roma n. in persona del suo legale P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocato Antonio Stanizzi, presso il cui studio in Roma, Viale Maresciallo Pilsudski n. 118 è elettivamente domiciliata;

convenuta
Sono comparsi: L'avv. Giuseppe Condipodero Marchetta per parte attrice e l'avv. Giorgio
Pina in sostituzione dell'avv. Antonio Stanizzi per parte convenuta.
L'avv. Condipodero precisa le conclusioni ripotandosi al preverbale già depositato per l'udienza precedente e chiede che la causa venga rimessa in istruttoria.
L'avv. Pina si oppone e chiede dichiararsi l'inammissibilità della modifica della domanda operata in sede di note conclusionali, avuto riguardo all'eccezione di inadempimento, come già rilevato nelle note del 5.7.202, cui integralmente si riporta e rispetto alla qule non si accetta il contraddittorio.
L'avv. Pina precisa le conclusioni riportandosi a tutto quanto chiesto, eccepito e dedotto in atti e verbali di causa.
IL GOP
Si ritira in camera di consiglio. Riaperto il verbale all'esito della camera di consiglio viene data lettura della sentenza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PATTI
SEZIONE 3 bis in persona del giudice onorario Elisabetta Artino I., ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A
avente a oggetto: risarcimento danni
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , conveniva in giudizio la società Parte_1
quale venditrice del fabbricato per civile abitazione, sito in Gioiosa Marea Controparte_2
(Me), in località Licari, Via Schino, composta da un piano sottostrada, un piano terra (zona giorno)
e da un primo piano (zona notte) con balconi, verande e corte annessa, in catasto al foglio 2, particelle graffate 770, sub. 5 e 830 sub. 3, Via Strada Provinciale Santo Stefano – Schino,
Categoria A/2, cl. 9 vani 11.5, rendita Euro 481,08, giusto contratto stipulato in PA in data
25.05.2005, alla presenza del Notaio , per avere trasferito il detto immobile Persona_1 all'attore in assenza del necessario certificato di abitabilità/agibilità chiedendo il risarcimento del danno nell'importo di € 40.800,00.
Si costituiva la società convenuta contestando la fondatezza della domanda per essere l'immobile pervenuto alla convenuta con decreto di trasferimento pronunciato dal Tribunale di PA nell'ambito di procedura esecutiva immobiliare, nello stato di fatto e di diritto nel quale successivamente è stato acquistato dall'attore, che era perfettamente a conoscenza della situazione giuridica dell'immobile e che nulla avrebbe potuto vantare dopo oltre dieci anni dal suo acquisto, tenuto, per altro conto del fatto, che lo stesso attore non avrebbe dedotto, allegato e provato il danno patito a seguito della mancanza del certificato di agibilità, rispetto al quale non risulta nemmeno la sussistenza o meno dei presupposti per poterlo ottenere.
La causa veniva istruita documentalmente e transitata sul ruolo di questo gop per la definizione all'odierna udienza veniva decisa. L'attore agisce per ottenere il risarcimento del danno conseguente alla mancata consegna da parte della società venditrice del certificato di abitabilità/agibilità relativo all'immobile acquistato il
25.5.2005, eccependo la violazione dell'obbligo posto in capo alla venditrice.
In base alla normativa vigente il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune e ha la funzione precipua di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati» (art. 24, 1° comma D.P.R. n.
380/2001).
Si tratta di un documento che non riveste una funzione urbanistica d'interesse generale, quale quella di attestare la regolarità urbanistica del bene, bensì è posto a presidio dell'interesse particolare del compratore, attestando la capacità del bene di assolvere alla funzione economico- sociale cui è destinato, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta che l'art. 1477, al 3° co., c.c. impone al venditore di consegnare all'acquirente, seppur con le dovute distinzioni per il caso di immobili realizzati prima dell'entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001, come nel caso che ci occupa.
Si tratta comunque di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti, con cui, oltre all'esonero del venditore dall'obbligo stesso, potrebbe essere convenuto l'esonero, sempre del venditore, dalla responsabilità conseguente all'eventuale impossibilità di ottenere il certificato.
Nello specifico nessun esonero per il venditore risulta essere stato convenuto tra le parti, non tanto con riferimento al certificato di agibilità, trattandosi di immobile di vecchia realizzazione, come sopra indicato, quanto di esonero di responsabilità del venditore per l'impossibilità o la necessità di regolarizzazione degli atti volti ad ottenerne il rilascio.
Ora l'assenza di tale titolo, secondo la consolidata opinione giurisprudenziale, non comporta un vizio genetico del contratto, nè rappresenta un vizio materiale dell'immobile, e pertanto non è rimesso ai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art 1495 c.c. (Cassazione civile, sez. II,
22/02/2018, n. 4307).
Trattandosi di immobile di vecchia costruzione anteriore all'entrata in vigore del D.P.R.
380/2001, non può ravvisarsi un obbligo del venditore a consegnare materialmente al compratore il certificato di abitabilità dell'immobile venduto per civile abitazione, ma si ravvisa un obbligo dello stesso a trasferire un immobile, che dovendo essere adibito a civile abitazione, possegga i requisiti urbanistici e igienico-sanitari, necessari ad ottenere il predetto certificato.
Ora nel caso che ci occupa parte attrice non ha dedotto, né allegato se l'assenza del predetto certificato sia un fatto meramente formale oppure non sussistono i presupposti per ottenerne il rilascio.
Ne consegue che allo stato non è possibile rilevare, se manca solo la certificazione formale dell'agibilità/abitabilità dell'immobile, della cui consegna per il caso di specie, non può ritenersi obbligato il venditore, ovvero se la stessa non possa essere conseguita nemmeno nella sostanza da parte dell'attore, con l'attivazione e l'avvio di un'apposta procedura.
Giova comunque fare presente che è pacifico in giurisprudenza che nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cassazione civile, sez. II, 26/01/2006, n. 1514).
La giurisprudenza di legittimità ha ancora chiarito, che tale requisito giuridico, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono, in quanto chi acquista un immobile - salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico - ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell'"exceptio" prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico - sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato (Cassazione civile, sez. II, 03/07/2000, n. 8880).
Vige dunque un obbligo per il costruttore-venditore, salvo espresso esonero dell'acquirente, di provare di avere fatto tutto quanto richiesto ai fini dell'abitabilità (oggi agibilità) dell'immobile venduto.
Quanto sopra si ricava, infatti, dalle univoche pronunce della Suprema Corte, che avuto modo di affermare che "sorge ovviamente in capo al venditore l'onere, a richiesta del notaio rogante o dell'acquirente, di comprovare la presentazione dell'istanza di rilascio dell'abitabilità, e che la stessa sia stata presentata con il dovuto corredo documentale, conseguendone, in caso di contestazione, in sede giurisdizionale, circa la sussistenza di fatto dei requisiti urbanistici e igienico-sanitari, ove la contestazione non sia meramente esplorativa o dilatoria, ma sia puntuale e specifica, in modo da consentirne una verifica mirata, che l'autorità giurisdizionale procedente può rivolgersi all'ente locale competente, perché manifesti espressamente se ravvisa la sussistenza delle condizioni per l'abitabilità dell'immobile e, in mancanza di risposta alla richiesta di informazioni del giudice, deve farsi luogo a istruttoria ed eventuale accertamento tecnico al fine di una pronuncia sul punto controverso, che avrà effetto limitatamente alle parti contraenti in contesa (Cassazione civile, sez.
II, 07/10/2008, n. 24729).
In sede di stipulazione del contratto di compravendita di un immobile sprovvisto dell'agibilità, le parti possono infatti espressamente convenire di trasferire il bene a prescindere dall'esistenza di tale qualità. In tal caso l'acquirente avrà valutato l'opportunità di procedere all'acquisto del bene, nella consapevolezza dell'assenza dell'agibilità, in considerazione dei vantaggi derivanti dalla conclusione del negozio a prescindere dalla presenza di tale elemento. Sorgerà tuttavia responsabilità contrattuale in capo all'alienante qualora lo stesso, pur in presenza del siffatto accordo, abbia garantito la sussistenza dei requisiti astrattamente necessari per l'ottenimento dell'agibilità dell'immobile e questi risultino invece mancanti ( Cass. n. 1514/2006, in Mass. Giust. civ., 2006, 1; Cass. n. 8880/2000, in Riv. not., 2001, 242).
Ora, nel caso che ci occupa, non vi è traccia di un tale accordo tra le parti, ma è incontestato, che l'immobile sia stato acquistato dalla venditrice nel corso di una procedura di esecuzione immobiliare presso il Tribunale di PA e che così come acquistato con il decreto di trasferimento del detto Tribunale, è stato a sua volta trasferito dalla società al ed Organizzazione_1 Pt_1 ancora, che dagli atti prodotti non si evince la richiesta da parte dell'attore di ottenere il detto certificato, nè l'impossibilità di ottenerlo, ovvero il tentativo dell'attore di essersi attivato per ottenerne il rilascio.
Né può ritenersi che tale accertamento avrebbe dovuto essere demandato al ctu, eventualmente nominato dal Tribunale, anche per la quantificazione del danno patito dall'attore, in mancanza di elementi che il medesimo avrebbe dovuto dedurre, allegare e provare nei limiti delle preclusioni di legge.
In altri termini ai fini dell'accoglimento della domanda attorea non appare sufficiente affermare che l'immobile è sprovvisto del certificato di abitabilità/agibilità e che ciò determina un danno per l'acquirente, senza dedurre che tale certificato allo stato non possa essere rilasciato ovvero che per ottenerne il rilascio occorre avviare apposita procedura con specifici costi e/o che nelle more o in mancanza l'immobile ha comunque subito un deprezzamento risarcibile, indicando fatti non espressamente introdotti nell'atto introduttivo.
Passando ancora e più nel dettaglio alla domanda di risarcimento del danno deve osservarsi quanto segue.
I criteri da applicare per la determinazione del danno sono quelli di cui all'art. 1223 c.c., pertanto sono risarcibili i danni conseguenza diretta ed immediata dell'inadempimento ed il danno può essere liquidato se la parte che si assume danneggiata fornisca la prova della sua effettiva esistenza (Cass.
n. 8278/1999).
Non basta, tuttavia, dimostrare che la controparte non abbia rispettato gli accordi, per poter pretendere il risarcimento: è anche necessaria la prova precisa e puntuale del danno subìto da tale comportamento, prova che non può limitarsi a un danno presunto ed eventuale, ma deve essere concreto, attuale e, soprattutto, certo ( Cass. sent. n. 24632 del 3.12.2015).
Nel vigente ordinamento, infatti, il diritto al risarcimento del danno conseguente alla lesione di un diritto soggettivo, non è riconosciuto con caratteristiche e finalità punitive, ma in relazione all'effettivo pregiudizio subito dal titolare del diritto leso, né il medesimo ordinamento consente l'arricchimento se non sussista una causa giustificatrice dello spostamento patrimoniale da un soggetto ad un altro;
ne consegue che, pure nelle ipotesi di danno in re ipsa, in cui la presunzione si riferisce solo all'an debeatur (che presuppone soltanto l'accertamento di un fatto potenzialmente dannoso in base ad una valutazione anche di probabilità o di verosimiglianza secondo l'id quod plerumque accidit) e non alla effettiva sussistenza del danno e alla sua entità materiale, permane la necessità della prova di un concreto pregiudizio economico ai fini della determinazione quantitativa e della liquidazione del danno per equivalente pecuniario (Cassazione civile, sez. II, 12/06/2008, n.
15814).
Quanto sopra, porta a ritenere che nel caso di specie non possa liquidarsi alcun danno connesso all'incommerciabilità o deprezzamento del fabbricato.
Parte attrice, infatti, rispetto a tali voci di danno non ha provato, nè chiesto di provare, nei termini previsti dal codice di rito, l'effettivo pregiudizio subito, nè come danno emergente nè come lucro cessante.
Nè a tale mancanza può sopperire il giudice con ricorso alla liquidazione del danno in via equitativa.
Rispetto alla domanda di risarcimento, la mancata deduzione di circostanze e pregiudizi concreti, preclude sia il ricorso alla prova per presunzioni, sia la possibilità di una liquidazione equitativa, la quale presuppone sempre la prova della esistenza di un danno concreto.
Quanto sopra vale tanto nell'ipotesi di risarcimento del danno da fatto illecito, quanto nell'ipotesi di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale.
E' principio consolidato in giurisprudenza, che la liquidazione in via equitativa del danno postula, in primo luogo, il concreto accertamento dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato e non può essere assolto dimostrando semplicemente che l'illecito ha soppresso una cosa determinata, se non si provi, altresì, che essa fosse suscettibile di sfruttamento economico, e, in secondo luogo, il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva liquidato il danno patito dal proprietario di un appartamento, “per diminuita godibilità del bene”, in conseguenza di un allagamento proveniente da un appartamento sovrastante, in assenza di prova di tale pregiudizio ( cfr Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO ROMA, 14/01/2015 Cassazione civile, sez. VI,
22/02/2017, n. 4534)
Nel caso di specie, il danno conseguente all'inadempimento della società venditrice sono stati dedotti in termini generici, quanto all'incommerciabilità e/o al deprezzamento dell'immobile, omettendo qualunque riferimento concreto al loro effettivo verificarsi.
Tanto basta per rigettare la domanda.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nei minimi del valore della causa per le fasi svolte in ragione dello svolgimento del processo e del comportamento processuale delle parti ex
DM 55/2014 come smi.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti della Parte_1 di risarcimento del danno così provvede: Controparte_3
- Rigetta la domanda di parte attrice;

- Condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore della Parte_1 società convenuta, liquidandole nell'importo di € 2.906,00 oltre iva. Cpa e spese generali come per legge.
- Così deciso in PA, 15.5.2024
Il Giudice Onorario
Elisabetta Artino Innaria