N. R.G. 36997/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r. g. 36997/2024
tra
Parte_1
ATTORE
e
Controparte_1
CONVENUTO
Il 24/6/2025, alle ore 12.19, innanzi al dr. Ilario Pontani, sono comparsi:
per parte attrice l'Avv. GIANLUCA BORGHESAN;

per parte convenuta l'Avv. SILVIA PANZERI in sostituzione degli Avv.ti MAURIZIO GEROSA e
MICAELA STEFANETTI;

Dopo breve discussione orale, il giudice pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura del dispositivo alle parti presenti ed immediato deposito telematico della contestuale motivazione, con allegazione al verbale.
Il giudice
Dr. Ilario Pontani
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dr. Ilario Pontani ha pronunciato ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r. g. 36997/2024 promossa da:
(C. F. ), Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Cesano Maderno (MI), via Nazionale dei Giovi n. 35, con l'Avv. GIANLUCA BORGHESAN
ATTORE
contro
C. F. ), elettivamente domiciliata in Morbegno (SO), Controparte_1 P.IVA_2 via Nani n. 7, con gli Avv.ti MAURIZIO GEROSA e MICAELA STEFANETTI
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte attrice: “Rigettare l'opposizione proposta da in quanto infondata in Controparte_1 fatto ed in diritto per tutti i motivi di cui alla narrativa del presente atto e, per l'effetto, condannare la stessa all'immediato rilascio dell'intero complesso immobiliare sito in Controparte_1
AT IL (MI), via B. Zenale n. 90 di proprietà di Parte_1
Rigettare tutti i motivi oggetto di domanda riconvenzionale proposta da
[...] [...] in quanto infondati in fatto ed in diritto per tutti i motivi di cui alla narrativa del CP_1 presente atto. Condannare al pagamento, a favore di Controparte_1 [...]
€ 184.250, pari ai n. 10 canoni di locazione maturati ma non pagati fino Parte_1 alla data di convalida del provvedimento di sfratto per morosità, ovvero al diverso importo, minore o maggiore, che sarà accertato all'esito del giudizio;
€ 7.536. 76 ovvero al diverso importo,
2 minore o maggiore, che sarà accertato all'esito del giudizio, per spese annuali di registrazione del contratto di locazione, poste a carico del conduttore ai sensi dell'art. 15 del contratto di locazione, come da seguente riepilogo: € 68, 25 per l'imposta di registrazione relativa al conferimento del contratto di locazione “Gli estetisti dell ad a carico del Parte_2 Controparte_1 conduttore ex art. 15 del contratto;
€ 2.905, 16 a titolo di imposta di registro per il contratto di locazione anno 2022 a carico del conduttore ex art. 15; € 2.362, 35 a titolo di imposta di registro per il contratto di locazione anno 2023 sempre a carico del conduttore ex art. 15; € 2.211 a titolo di imposta di registro per il contratto di locazione anno 2024 ancora a carico del conduttore. Rigettata l'opposizione e confermata l'intervenuta risoluzione del contratto a far data dal provvedimento di convalida (21/10/2024) ovvero alla diversa data di decorrenza che sarà dichiarata all'esito del giudizio, per l'effetto condannare al pagamento, ai sensi dell'art. 1591 c. Controparte_1
c., di un importo mensile per ritardata restituzione del complesso immobiliare pari ad € 18.425 ovvero al diverso importo, minore o maggiore che sia, che sarà accertato all'esito del giudizio da moltiplicarsi per il numero di mensilità corrispondenti al ritardo nella riconsegna del bene oggetto di locazione. Per ogni voce di credito, si chiede la condanna al pagamento degli interessi calcolati su ciascuna quota capitale da calcolarsi al tasso di cui all'art. 1284, comma 4, c. c. – ovvero, ed in subordine, al tasso di cui all'art. 1284 comma 1 c. c. - a partire dalle singole scadenze fino al saldo effettivo. Con condanna di controparte al pagamento delle spese di lite sia per la fase sommaria sia per il giudizio di merito, come da nota spese prodotta come doc. n. 36”
Parte convenuta: “Nel merito in via principale: rigettare le domande svolte dalla ricorrente in quanto infondate sia in fatto che in diritto per i motivi dedotti in atto;
accertare e dichiarare che la resistente non è tenuta al versamento delle somme richieste dalla locatrice in ragione dell'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto, nonché del ridotto godimento della cosa locata conseguente alla mancata esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria attinenti la struttura e gli impianti di competenza della proprietà. Nel merito in via riconvenzionale: accettare e dichiarare che l'immobile di proprietà della locatrice è stato oggetto da parte della conduttrice di importanti opere iniziali, di competenza della locatrice, resesi necessarie al fine di rendere il capannone idoneo all'uso convenuto per € 259.146, 15; accertare e dichiarare l'inadempimento della locatrice rispetto all'esecuzione delle predette opere e, per l'effetto, condannare
[...] lla refusione dell'importo dovuto a Parte_1 tale titolo;
condannare altresì la resistente al risarcimento del danno subito da per il Controparte_1 danneggiamento dei propri macchinari quantificato in € 29.600, oltre al danno subito per effetto del fermo del forno per giorni 50 ad € 600 al giorno, ovvero nell'altra somma maggiore o minore ritenuta di giustizia che mergerà in corso di causa;
disporre la compensazione tra i crediti eventualmente dovuti a titolo di canone di locazione con il danno subito da per il Controparte_1 danneggiamento dei propri macchinari quantificato in € 29.600,oltee al danno subito per effetto del fermo del forno per giorni 50 da € 660 la giorno, ovvero nell'altra somma maggiore o minore ritenuta di giustizia che mergerà in corso di causa;
accertare e dichiarare, in ragione del parziale godimento dell'immobile, quale sia l'effettivo canone di locazione dell'immobile, riducendo – sin dalla data di inizio della locazione - il relativo corrispettivo locativo indicato in contratto di locazione e, per l'effetto, disporre la compensazione di tali somme con i crediti eventualmente dovuti a titolo di canone di locazione, ovvero condannare la ricorrente a restituire le somme in eccedenza alla conduttrice. In ogni caso, con vittoria di spese e onorari di causa” 3 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato alla controparte, Controparte_2 adiva questo Tribunale chiedendo che venisse convalidato lo
[...] sfratto per morosità dall'immobile sito in AT IL (MI), via Bernardino Zenale n. 90, non avendo provveduto al pagamento dei canoni di locazione ed Controparte_3 oneri accessori dovuti per complessivi € 173.371, 76, maturati sino alla data del settembre 2024 (contratto di locazione del 29/5/2021 stipulato con “Gli estetisti dell'Auto”, società conferita in il 4/5/2022). Controparte_1
Si costituiva in giudizio che negava il proprio inadempimento Controparte_3
(tentando di giustificare il mancato pagamento dei canoni di locazione in ragione dell'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto, nonché del ridotto godimento della cosa locata conseguente alla mancata esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria di competenza della proprietà), si opponeva alla convalida e proponeva domanda riconvenzionale di rimborso delle spese sostenute per rendere agibile e fruibile l'immobile, quantificate nella somma di € 259.146, 15, somma della quale chiedeva l'eventuale compensazione con quanto vantato dalla proprietà a titolo di pagamento dei canoni di locazione.
A fronte dell'opposizione della società convenuta, il giudice disponeva il mutamento del rito, concedendo alle parti i termini per l'integrazione degli atti processuali, ed emetteva l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c. p. c. sollecitata dall'attrice Controparte_2 ricorrendone i relativi presupposti.
[...]
Nel prosieguo ha chiesto Controparte_2 pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna della convenuta al pagamento dei canoni scaduti sino al rilascio e la società convenuta ha insistito nella domanda riconvenzionale ed ha ribadito le proprie difese ed eccezioni.
Il 5/5/2025 ha rilasciato l'immobile sito in AT IL Controparte_3
(MI), via Bernardino Zenale n. 90.
Esaurita la trattazione della controversia, le parti venivano invitate alla discussione della causa ed alla precisazione delle conclusioni ex art. 429 c. p. c.
All'esito del processo deve accogliersi la domanda di parte attrice, che ha provato il proprio diritto ex art. 2697 c. c., mentre la società convenuta non ha provato fatti impeditivi, modificativi o estintivi dell'avversa pretesa.
è subentrata nella originaria posizione contrattuale di conduttore Controparte_3 della società cedente “ (contratto di affitto d'azienda del 28/6/2023) Parte_3 che il 29/5/2021 aveva sottoscritto con Controparte_2
(società interamente controllata dal Comune di AT IL) un
[...] contratto di locazione (ad evidenza pubblica), dopo aver preso cognizione del contenuto del bando corredato di rilievi fotografici che espressamente prevedeva “la presa in carico dell'immobile nell'attuale stato, il quale richiede interventi elettrici, idraulici ed edili”, ingombro di “materiali di risulta depositati all'interno dello steso”, con rinuncia della società conduttrice ad ogni pretesa
4 “per la rimozione e smaltimento del suddetto materiale”. La società conduttrice avendo accettato tutte le condizioni del bando ed avendo sottoscritto il contratto di locazione (il cui art. 4 recita: “Il conduttore dichiara di aver visionato la cosa e di averla trovata adatta all'uso convenuto”) ha accettato il complesso immobiliare nello stato in cui si trovava al momento della consegna, ritenendolo adatto all'uso convenuto e rinunciando a farne valere i vizi. Con la conseguenza che on può più chiedere né la riduzione del canone per tali vizi palesi Controparte_3 accettati dal suo dante causa, né chiedere il risarcimento del danno, né avvalersi dell'eccezione d'inadempimento. Del resto, nessuna contestazione era stata sollevata da Controparte_3
che aveva versato regolarmente i primi canoni di locazione, salvo sospenderne
[...] immotivatamente il pagamento a partire dal gennaio 2024 e sollevare una serie di contestazioni sulle condizioni dell'immobile soltanto il 7/6/2024, dopo ben due solleciti di pagamento inviati da l 2/5/2024 ed il 3/6/2024. Controparte_2
Palesemente infondata è anche la domanda riconvenzionale di risarcimento per asseriti e non meglio precisati danni ai macchinari causati da “infiltrazioni d'acqua” (danno emergente) e fermo del forno per cinquanta giorni (lucro cessante), danni che non paiono neppure eziologicamente riconducibili ad omissioni di opere di manutenzione da parte della società locatrice.
Il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore con cui viene remunerato l'obbligo di far godere la cosa locata posto in capo al locatore (art. 1587 n. 2 c. c.). Anche nel caso di utilizzo soltanto parziale della cosa locata, sospendere in tutto o in parte il pagamento del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio. Va rammentato, inoltre, che la Corte di Cassazione ha rilevato che l'esistenza di una clausola risolutiva espressa prevista in contratto, esclude che il giudice possa effettuare valutazioni circa la gravità dell'inadempimento dedotto nella clausola (in quanto già predeterminato dalle parti), essendo tuttavia sempre necessario l'accertamento circa l'imputabilità, quanto meno a titolo di colpa, del detto inadempimento al debitore (cfr., ex multis, Cass. n. 23.868/2015). Nel caso in esame, da un lato l'art. 9 del contratto di locazione prevede che il mancato pagamento di due rate del canone di affitto produrrà per il locatore la facoltà di ritenere risolto il contratto ai sensi dell'art. 1456 c. c. e dall'altro il conduttore ha prima sospeso il pagamento del canone, accumulando un debito di circa 304.000 euro (€ 173.371, 76 al settembre 2024 ed € 304.779, 23 al 5/5/2025), benché abbia mantenuto le chiavi e la disponibilità dei locali locati sino al 5/5/2025, per cui l'inadempimento è imputabile per la presunzione di colpa ex art. 1218 c. c. ed il contratto deve essere dichiarato risolto per inadempimento del conduttore (ex artt. 1456 c. c. e 9 contratto di locazione del 29/5/2021).
Poiché l'immobile è già stato rilasciato il 5/5/2025, non deve confermarsi l'ordinanza di rilascio emessa in corso di causa il 21/10/2024 e va dichiarata cessata la materia del contendere in ordine al rilascio.
La società convenuta va condannata al pagamento dei canoni ed oneri accessori scaduti sino al rilascio dell'immobile (5/5/2025), pari ad € 304.779, 23, oltre interessi legali ex art. 1284, co. IV, c. c. dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in € 3.936, 50 (€ 3.500 per compensi ed € 436, 50 per esborsi) per la fase sommaria ed in € 7.051 per la fase di merito, oltre rimborso spese
5 generali al 15%, CPA ed IVA come per legge, tenuto conto del valore della controversia e delle fasi svolte (di studio, introduttiva e decisionale), con riduzione del 50 % per la fase di merito, attesa la bassa complessità delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa RG 36997/2024, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara risolto per inadempimento della convenuta l contratto Controparte_3 di locazione ad uso diverso da quello abitativo stipulato da
[...] con in data 29/5/2021 Controparte_2 Controparte_4 relativamente alle unità immobiliari site in AT IL (MI), via Bernardino Zenale n. 90;
2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio delle unità immobiliari site in AT IL (MI), via Bernardino Zenale n. 90;
3) condanna a corrispondere a Controparte_3 [...] la somma di € 304.779, 23 (euro trecento quattromila settecento Controparte_2 settantanove/23) a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori scaduti sino al rilascio (5/5/2025), oltre interessi legali ex art. 1284, co. IV, c. c. dalle singole scadenze al saldo;

3) condanna alla refusione in favore di Controparte_3 [...] elle spese di lite, che si liquidano in € 3.936, 50 Controparte_2
(euro tremila novecento trentasei/50) per la fase sommaria ed in € 7.051 (euro settemila cinquantuno/00) per la fase di merito, oltre rimborso spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c. p. c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti del dispositivo e contestuale deposito telematico della motivazione, con allegazione al verbale.
Milano, 24/6/2025
Il giudice
Dr. Ilario Pontani
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