Verbale di udienza del 7 ottobre 2025 della causa civile iscritta al n. 24/2025 R.G.A.C.
È presente l'avv. Marco Aiello per i locatori intimanti, il quale rappresenta preliminarmente di aver documentato in PST l'espletamento, infruttuoso, della mediazione obbligatoria, e, considerando che la conduttrice non ha rilasciato l'immobile, né adempiuto al piano di rientro del debito maturato per canoni e oneri accessori, insiste affinché il Tribunale voglia dichiarare risolto per grave inadempimento il contratto di locazione, con condanna all'immediato rilascio dell'immobile ed al pagamento della somma complessiva di € 22.072,87, di cui € 18.400,00 per canoni ed € 3.672,87 per oneri accessori (giusta relativa nota di deposito) alla data odierna, vinte e distratte le spese di lite;
è altresì comparso l'avv. Francesco Calvelli per la conduttrice intimata, il quale impugna e contesta integralmente la memoria integrativa della locatrice, deducendo che nelle more la conduttrice ha provveduto al pagamento degli oneri condominiali, giusta ricevuta che si esibisce, con riserva di deposito telematico;
precisa altresì che la conduttrice ha provveduto in parte al pagamento della morosità per un totale di € 13.100,00, e che è intenzione della stessa provvedere al pagamento del debito residuo;
chiede quindi che il Tribunale voglia rinviare la trattazione della causa, onde fornire prova del pagamento dei canoni entro il 9 ottobre 2025; l'avv. Aiello si oppone al rinvio, e rappresenta che, come si evince dalla ricevuta di pagamento esibita dalla conduttrice intimata, gli oneri accessori sono stati pagati con assegni post datati, e, quindi, il pagamento è stato espressamente subordinato al buon fine dell'incasso dei titoli;
assistono ai fini della pratica forense le dott.sse Chiara Nervoso e Persona_1
il giudice
dato atto, si ritira in camera di consiglio, e, all'esito,
pronuncia
la seguente sentenza, allegata al presente verbale di udienza e depositata telematicamente in uno con il medesimo.
Repubblica Italiana In nome del Popolo Italiano

Tribunale ordinario di Cosenza Prima Sezione Civile

Il giudice monocratico, all'udienza del 7 ottobre 2025 ha pronunciato la seguente

Sentenza
1 ex art. 429 c.p.c. nella causa iscritta al n. 24 R.G.A.C. dell'anno 2025, promossa

da e , rappresentati e difesi dall'avv. Marco Aiello, Parte_1 Parte_2 presso il cui studio, in Cosenza, via Luigi Miceli n. 99, sono altresì elettivamente domiciliati, giusta procura in atti;
intimanti

contro in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e Controparte_1 difesa dall'avv. Francesco Calvelli, presso il cui studio, in Cosenza, piazza F. e L. Gullo n. 81, è altresì elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;
intimata
avente ad oggetto: locazione ad uso diverso - sfratto per morosità;

conclusioni delle parti: come sopra.
Motivi della decisione

Fatto e diritto

Con intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida ritualmente notificata, e , locatori giusta contratto allegato, Parte_1 Parte_2 deducevano la morosità, per canoni ed oneri accessori, complessivamente maturata dalla conduttrice pari ad € 9.458,00, invocando la convalida dello sfratto e Controparte_1
l'emissione del relativo decreto ingiuntivo. Costituitasi in giudizio, la si opponeva alla convalida, imputando Controparte_1 alla crisi economica il mancato pagamento di quanto dovuto, invocando a scriminante l'impossibilità sopravvenuta, ed eccependo, in ogni caso, che non si versava in ipotesi di inadempimento grave, tale cioè da giustificare la risoluzione della locazione. Accordata ai locatori, su richiesta, l'ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni, veniva mutato il rito, assegnandosi i termini per la mediazione obbligatoria, prima, e per l'eventuale integrazione dei rispettivi atti, all'esito. A tanto provvedevano i soli locatori, deducendo che, a fronte del rilascio prorogato in ragione di un piano di rientro nel debito, la morosità residuava per complessivi € 15.649,87, per canoni ed oneri accessori, divenuti € 22.072,87 alla odierna udienza, in cui, quindi, instavano per la declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento, e pedissequa condanna al pagamento del dovuto, oltre accessori, vinte le spese di lite. Ex adverso, la conduttrice intimata ha dedotto di aver pagato, nelle more, gli oneri accessori, esibendo la relativa ricevuta, ed ha altresì promesso il pagamento integrale della morosità residua, instando per il differimento della discussione della causa, evenienza cui la difesa dei locatori si è opposta. Tanto premesso in fatto, deve in primo luogo ritenersi procedibile la domanda della locatrice intimante, in ragione del documentato esperimento, con esito negativo (la mancata
2 partecipazione della conduttrice intimata), della mediazione obbligatoria ex d.lgs. n. 28/2010 e s.m.i. Ciò posto, quella domanda è altresì fondata e, come tale, meritevole di integrale accoglimento. Immutato il thema decidendum, rimangono di conseguenza pienamente valide e spendibili anche nella odierna sede le motivazioni fattuali e giuridiche poste a fondamento dell'ordinanza di rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni ex art. 665 c.p.c. In primo luogo, deve ritenersi assolto dai locatori l'onere probatorio su di essi gravante. La regola generale delle obbligazioni ex contractu, secondo Cass. SSUU n. 13533/2001 e successive conformi, è infatti quella che vuole il creditore che agisca per l'adempimento, o per la risoluzione, onerato della sola allegazione del titolo negoziale dal quale promana la sua pretesa (nella specie, il contratto di locazione), potendo poi limitarsi alla semplice deduzione dell'altrui inadempimento. Quel principio è declinato nello specifico, dalla giurisprudenza di legittimità, anche per le locazioni, affermandosi che “l'onere della prova relativo all'avvenuto pagamento del canone … incombe sul conduttore, trattandosi di fatti estintivi del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo quale sia stata la causa della sua cessazione, e che ha diritto al corrispettivo originariamente convenuto col conduttore in mora fino alla data di restituzione” (Cass. nn. 6923/1998, 15301/2000, 2964/2002, 9545/2002, 9199/2003, 15679/2014). Nel caso di specie, nondimeno, la morosità è sempre stata ammessa dalla conduttrice intimata, che ha speso le sole eccezioni della eccessiva onerosità sopravvenuta del canone, in ragione della crisi economica del settore, nonché del difetto di gravità ex art. 1455 c.c. del suo inadempimento. Entrambe le eccezioni, come accennato nell'ordinanza di rilascio, sono agevolmente superabili. Quanto all'onerosità sopravvenuta, con conseguente impossibilità della prestazione, basta rilevare l'assoluta genericità della relativa affermazione, basata su mere asserzioni, del tutto generiche, ed altresì non documentate, come ad esempio la contrazione dei proventi dall'attività, oltre alla crisi del settore di espletamento dell'attività imprenditoriale. La conduttrice ha omesso di allegare la documentazione attestante il suo stato patrimoniale, precedente e successivo alla stipula del contratto di locazione, obliterando nondimeno del tutto la sua tesi nell'odierno giudizio di merito, in cui non sono neppure state depositate le memorie integrative. La seconda eccezione è sconfessata da triplice rilievo: in primo luogo, la difficoltà nel puntuale pagamento del canone è stata espressamente riconosciuta dalla conduttrice, e, rimanendo ingiustificata, tale evenienza – confermata dal mancato adempimento al piano di rientro promesso al fine di evitare, a tutt'oggi, il rilascio dell'immobile - basterebbe anche da sola a giustificare la risoluzione della locazione;
sotto diverso profilo, nondimeno, la morosità, già significativa al momento dell'intimazione, si è aggravata alla data odierna, asseverando ulteriormente l'obiettiva difficoltà della conduttrice al puntuale adempimento delle sue obbligazioni;
da ultimo, a fronte della regola codificata, per le locazioni ad uso diverso, dall'art. 5 l. n. 392/1978, a mente del quale già il mancato pagamento due mensilità di canone può essere considerato ai fini della risoluzione del contratto, nel caso di specie, alla data dell'intimazione, la morosità riguardava 5 mensilità, e, a quella odierna, oltre 7 mensilità.
3 La valutazione di gravità dell'inadempimento è quindi obiettiva, desumendosi dalla (riconosciuta) difficoltà di adempimento puntuale, oltre che dall'importo della morosità maturata per canoni ed oneri accessori, questi ultimi documentati. L'eccezione di pagamento degli oneri accessori, nondimeno, rimane infondata, atteso che dalla ricevuta esibita si evince che lo stesso è avvenuto mediante assegni non ancora incassati, con conseguente quietanza salvo buon fine. Per quanto pur succintamente argomentato e come premesso, vanno quindi accolte sia la domanda di risoluzione della locazione (in cui si trasforma ipso iure quella originaria di convalida dello sfratto in seguito al mutamento del rito) per grave inadempimento della conduttrice, che quella di condanna della medesima al rilascio dell'immobile ed al pagamento di tutta la morosità maturata, fino all'effettivo rilascio. Spese e competenze di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cosenza, nella prefata composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra le parti indicate in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara la risoluzione della locazione oggetto di causa per grave inadempimento della conduttrice, e, per l'effetto, condanna la al rilascio immediato Controparte_1 dell'immobile nonché al pagamento, in favore dei locatori intimanti, della somma complessiva di € 22.072,87, a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori scaduti, con interessi al saggio di cui al d.lgs. n. 231/2002 e s.m.i. da ogni singola scadenza e fino al saldo;

- condanna altresì la predetta società conduttrice alla refusione, in favore dei locatori, delle spese e competenze di lite, che liquida in € 145,50 per esborsi documentati nonché in complessivi € 3.500,00 per competenze professionali calcolate tra il minimo ed il medio tariffario, oltre rimb. forf. 15% spese gen. CPA e IVA, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Marco Aiello, dichiaratosi antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
Così deciso in Cosenza all'udienza del 7 ottobre 2025
Il giudice Gino Bloise
Provvedimento letto in udienza e depositato telematicamente in uno con il relativo verbale.
Il cancelliere Francesco Raffaele Costabile
4