RG 20005/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARCELLONA P.G.
Il g.o.p. del Tribunale di Barcellona P.G. in esito al deposito di note in sostituzione di udienza ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
Nel procedimento promosso da
( parte rappresentata e difesa dall'avv. Fabio Parte_1 C.F._1
Marchetta e domiciliata come in atti.
PARTE ATTRICE
Contro
( CP_1 C.F._2
PARTE CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto. Contratto preliminare di vendita
Conclusioni: le parti precisano le conclusioni come da domande, deduzioni ed eccezioni esposte in atti, di seguito riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte attrice agisce, quale promissaria acquirente, al fine di ottenere il trasferimento ex art. 2932 c.c. di un terreno in Santa Marina Salina come meglio infra, in forza di un contratto preliminare intercorso con il proprietaria;
spiega che il terreno promesso in vendita non fosse CP_1 libero da vincoli pregiudizievoli, in particolare, dovendosi onerare della presentazione di un progetto di adeguamento sismico per un corpo di fabbrica esistente, come da pratica depositata dal figlio
1 presso il Comune di S. Marina Salina;
lamenta la condotta della promittente Parte_2 venditrice sottrattasi alla stipula dell'atto pubblico definitivo, non collaborando per la conclusione del contratto.
Conclude chiedendo di pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c. in subordine dichiararsi l'avvenuto trasferimento del bene in forza del contratto richiamato.
Parte convenuta non si costituisce, pur ritualmente citata.
Procedendo all'esame nel merito, si rileva.
Dall'esame del contratto preliminare di vendita sottoscritto tra le parti in data 11 aprile 2002, si ricava l'impegno assunto da a vendere a con correlato obbligo CP_1 Parte_1 di questi ad acquistare, per sé o per persona da nominare, un appezzamento di terreno sito nel
Comune di Santa Marina Salina (ME), censito in catasto alla partita n. 2421, foglio 11, particella n.
631. L'atto riporta il trasferimento del possesso contestualmente alla stipula della scrittura. Il prezzo risulta convenuto ed accettato per l'importo di euro 18.076,00; quanto ad euro 2.582.00 corrisposto alla promittente venditrice con la sottoscrizione della scrittura, il resto da versarsi al momento della stipula del definitivo. Le parti concordano e fissano la data di stipula dell'atto pubblico, entro e non oltre il 31 luglio 2002. Il prezzo risulta interamente versato come da successiva scrittura sottoscritta dalle parti.
In sede di interrogatorio formale la convenuta ha dato conferma della CP_1 mancata stipula dell'atto definitivo di compravendita per avere “accertato successivamente il mutamento di destinazione urbanistica del terreno, mutandosi da terreno ad abitazione non a seguito di sua richiesta”.
A tenore delle allegazioni di parte attrice, che trovano peraltro conferma dal contenuto della documentazione prodotta ed, in particolare, lo stralcio della pratica di sanatoria presentata ex l.47/1985, e l'ulteriore “progetto in sanatoria di un fabbricato in ditta Fiocco Tindaro”, ricadente in catasto al foglio 11, particella n. 1020 (ex 631), consta come sul terreno oggetto del preliminare di vendita, insista un fabbricato, da quanto riportato realizzato “entro il mese di agosto 1983”, oggetto peraltro di istanza per adeguamento sismico, a cura del figlio dell'attore Parte_2 presentata all'autorità amministrativa competente.
Dai documenti prodotti non è dato evincere l'esito definitivo degli accennati procedimenti amministrativi. Per converso si rileva una nota del , datata 16.6.2016, Controparte_2 che dà atto del prosieguo dell'istruttoria amministrativa, nulla emergendo sul seguito o la conclusione.
2 Non risulta, inoltre, alcuna certificazione, né altro riscontro, circa la destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita, a fronte peraltro della dichiarazione emersa in sede di interrogatorio formale della promittente venditrice, a sollevare decisive perplessità sull'effettiva e definitiva destinazione giuridica del bene controverso.
Ciò rilevato si osserva, come ostino insuperabili carenze a poter ritenere integrati i postulati di legge al fine dell'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. intesa appunto a produrre gli effetti del contratto non concluso.
Occorre considerare come a norma dell'art. 29 della legge n.52/1985, l. n. 122/2010 di conversione del d.l. n. 78/2010 “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento … di diritti reali su fabbricati già esistenti … devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale …".
Norma suscettibile di applicazione anche ai provvedimenti giudiziari di trasferimento (sentenze e decreti) di diritti reali ex art. 2932 c.c., posto che “l'accertamento richiesto dalla legge, più che essere riferito nell'atto giudiziario, è necessario che sia stato acquisito al processo. Con la conseguenza che, il mancato riferimento, nell'atto giudiziale di trasferimento, dei dati di cui alla normativa in esame…determinerebbe…l'omesso accertamento di un fatto decisivo per il giudizio" (in tal senso
Cass n. 17990/2016).
Carenza evidentemente rimasta irrisolta nel presente procedimento in difetto di ogni riscontro di sorta circa il rilievo planimetrico catastale del bene, il certificato attestante la destinazione urbanistica, la dichiarazione di conformità del bene dei dati catastali ed amministrativi allo stato di fatto, nonchè l'attestazione della positiva definizione del procedimento di sanatoria, quindi dei dovuti provvedimenti di assenso circa la regolarità degli interventi di adeguamento sismico in favore del fabbricato, peraltro insistente su area sottoposta a vincolo paesaggistico, come emerso.
Né a superare detti cogenti ed indefettibili presupposti di legge, potrà assumersi la circostanza secondo cui l'oggetto del contratto preliminare dovrebbe ritenersi circoscritto al mero trasferimento del terreno, restando indifferente, ai fini della domanda e delle relative statuizioni, il fabbricato ivi realizzato.
Deve richiamarsi al riguardo quel fermo pronunciamento della giurisprudenza di legittimità intervenuta in tema a precisare che, in ipotesi di impegno alla vendita di un terreno sul quale insista un fabbricato pur non contemplato in seno alla relativa scrittura, oggetto del contratto preliminare di vendita deve ritenersi il compendio immobiliare formato dal fabbricato e dal terreno “in quanto la
3 compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, a titolo negoziale e non in base al principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorchè non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sè stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell'952 c.c.” (Cass. n. 9769/2016).
E' precisato altresì che qualora, come nel caso di specie, sia accertato che sui terreni promessi in vendita insistono dei fabbricati, ai fini della validità del trasferimento immobiliare, è necessario che siano indicati ed allegati, quanto al terreno il certificato di destinazione urbanistica e quanto agli edifici gli estremi della licenza o della concessione rilasciata, sia pure in sanatoria dall'autorità competente. Diversamente non potrà dunque essere emanata la “sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c.”, costituendo le richiamate certificazioni “un requisito richiesto a pena di nullità dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, ed integrano una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale” (Cass. n.18195/2020).
In forza dei postulati di legge sopra enunciati la pronuncia ex art. 2932 c.c. come da domanda non può essere resa, posto che la statuizione involgerebbe il trasferimento della proprietà del terreno nonché quello del fabbricato e, ciò, in elusione alle cogenti prescrizioni normative in materia catastale, urbanistica, sismica, paesaggistica sopra richiamate e, per altro profilo, attribuendo all'acquirente un bene di diversa e maggiore consistenza e valore rispetto a quello oggetto di accordo preliminare. Né, tantomeno e per le medesime ragioni, potranno riconoscersi diretti effetti traslativi al contratto preliminare in esame.
Le relative domande devono dunque essere disattese.
Nulla sulle spese, giusta la posizione contumaciale della convenuta.

P.Q.M.

Il g.o.p. del Tribunale di Barcellona P.G. definitivamente pronunciando, così decide:
Dichiara la contumacia di . CP_1
Rigetta la domanda.
Nulla sulle spese.
Barcellona P.G., 26 luglio 2025
Il g.o.p. Pietro Longo
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