N. R.G. 15039/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 15039/2023
Oggi 23 Ottobre 2025, tramite note scritte ex art. 127 ter cpc, innanzi al dott. Maria Carla Quota, sono comparsi:
per 'avv. SIMEONE COSTANTINO;
Parte_1 per 'avv. PAOLETTI ANNA RITA;
CP_1
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettive note depositate.
Il Giudice pronuncia sentenza ex artt. 127 ter e 429 c.p.c., tramite deposito telematico, senza darne previa lettura alle parti.
Il Giudice
dott. Maria Carla Quota
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Carla Quota ha pronunciato ex artt. 127 ter e 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 15039/2023 promossa da:
C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. SIMEONE COSTANTINO
RICORRENTE contro
C.F. ), CP_1 P.IVA_2 con il patrocinio dell'avv. PAOLETTI ANNA RITA
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza ex art. 127 ter cpc.
Per la ricorrente:
“Nel Merito:


1. accertare e dichiarare il contratto di locazione meglio indicato nelle premesse del ricorso introduttivo risolto di diritto alla data del 26.3.21 ai sensi del combinato disposto dell'art. 1456 c.c. con la clausola 3 comma 5 del contratto stesso, così come modificato ed integrato dalla clausola 9 dell'atto di transazione;



2. rigettata ogni contraria domanda, eccezione o istanza, anche istruttoria, se del caso previo accertamento dell'intervenuta compensazione con la somma di euro 13.000,00 versata da a CP_1 titolo di deposito cauzionale, condannare la convenuta C.F. e P.VA , con CP_1 P.IVA_2 pagina 2 di 12 sede legale in via Campo di Marzio, 71, 00100, Roma (RM), pec in persona del suo Email_1 legale rappresentante pro-tempore sig. C.F. , Controparte_2 CodiceFiscale_1 residente in [...], a pagare a la somma Parte_1 complessiva di euro 114.089,06 (o quella diversa, maggiore o minore e da calcolarsi all'occorrenza in via equitativa, che dovesse risultare di giustizia), oltre ad interessi sulle somme contrattualmente dovute in misura pari a quella prevista dall'art. 5 del D.Lgs. 231/02 aumentata di due punti percentuali;
ed oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria sulle somme dovute a titolo di risarcimento del danno.


3. con vittoria di spese e del compenso del presente giudizio e della precedente fase di mediazione obbligatoria, oltre ad accessori di legge”;
per la resistente:
“In via principale, nel merito:
- Rigettare integralmente il ricorso proposto perché infondato in fatto e in diritto per tutti i motivi sopra esposti.
In via riconvenzionale
Condannare la in persona del l.r.p.t., alla restituzione del deposito Parte_1 cauzionale pari a € 13.000,00 gravato degli interessi maturati dalla data del 10.6.2010 all'effettivo soddisfo.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente procedimento.”
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., llegava di aver concesso in Parte_1 locazione, con contratto stipulato nel Maggio del 2010 ed avente decorrenza dall'1 Giugno 2010, alla resistente un'unità immobiliare ubicata in Venezia, San Marco 1588 e catastalmente CP_1 identificata presso il NCEU di Venezia, foglio 15, mappale 1954 sub 6, cat. C/1, ad uso commerciale e con l'insegna “Empresa”.
La conduttrice non avrebbe consegnato la fideiussione a prima richiesta, prevista dall'art. 10 del contratto, e si sarebbe limitata a versare un deposito cauzionale di € 13.000,00, in data 9.6.2010, maturando altresì, nell'anno 2019, un debito pari ad euro 11.299,52 .
In data 11.11.2020, dopo lunga trattativa per l'insorgenza di reciproche pretese, le parti avrebbero stipulato un accordo transattivo (proposta 29.10.2020 ed accettazione 30.10.2020. Tuttavia, con pec del
18.01.2021 l'odierna ricorrente avrebbe lamentato “…il mancato pagamento alla data odierna della pagina 3 di 12 somma capitale di euro 17.421,60 VA inclusa, in scadenza nel corrente mese di gennaio 2021, come da contratto di locazione stipulato nel maggio 2010 e da atto di transazione del 29.10.20…”, invitando la resistente a provvedere, senza ulteriore ritardo.
In risposta, con e-mail in data 19.01.2021 la resistente avrebbe comunicato il suo recesso unilaterale ex art. 27 L. 392/78 dal contratto di locazione, giustificandolo con la pretesa impossibilità economica di proseguire l'attività commerciale, dovuta alla “…attuale e protratta crisi economica, derivante dalla pandemia Covid-19 che investe il paese, continua a sommergere la nostra attività commerciale, oltre il limite della sopportazione di ulteriori uscite in totale assenza di riscontri in termini di incassi…”.
Con pec del 26.03.2021, l'odierna ricorrente avrebbe contestato la fondatezza dei pretesi gravi motivi posti a base della comunicazione del 19.01.2021 e della conseguente pretesa della Conduttrice CP_1 di recedere anticipatamente dal contratto di locazione;
evidenziava, in subordine, come l'art. 27 L.
392/78 disponesse che il preavviso per gravi motivi dovesse essere di almeno 6 mesi (con il corollario che in nessun caso il contratto avrebbe potuto pervenire a scadenza prima del 18 luglio 2021); contestava il ritardo, di oltre 15 giorni, nel pagamento “…della rata scaduta il 5 Marzo 2021 (di €
17.421,60 iva inclusa) dovutaci in forza del contratto di locazione così come modificato ed integrato con l'atto di transazione in data 29.10.20…” e, per l'effetto, avvalendosi “…della facoltà concessaci dalla clausola 9 dell'atto transattivo…”, dichiarava “…la Vostra decadenza sia dal beneficio del termine sulle due residue rate arretrate di euro 7.466,40 ciascuna (che avevamo prorogato al 5 aprile ed al 5 maggio del corrente anno), sia dallo sconto di euro 11.299,52 concessovi con l'atto transattivo…”; infine, avvalendosi per il medesimo motivo “… dell'ulteriore facoltà concessaci dalla novellata clausola 3/5 del contratto di locazione …” dichiarava altresì “… la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1456 c.c. con effetto dal giorno in cui avrete ricevuto la presente …”, riservandosi “…ogni azione diretta al risarcimento dei danni che ci deriveranno dall'anticipata risoluzione del contratto (…) e che dovessimo rinvenire all'interno dell'immobile locato all'atto della sua restituzione …”; e la invitava infine, nel contempo, a “…provvedere al pagamento del complessivo importo di euro 45.424,00, di cui euro (17.421,60+7.466,40+7.466,40+11.299,52=) 43.653,92 per capitale ed euro 1.770,08 a titolo di interessi ex art. 5 del D.Lgs. 231/02 aumentati di due punti percentuali a far data dal 29.10.20 (cfr. transazione, art. 9) ...”.
Il citato atto transattivo, invero, avrebbe previsto, alla clausola 3, comma 5, che: “…la Locatrice si riserva di risolvere anticipatamente il presente contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., mediante una semplice comunicazione a mezzo pec o raccomandata A/R, senza preavviso e senza che il conduttore nulla abbia a pretendere, in caso di ritardo anche parziale nel pagamento di ciascuna rata del canone
pagina 4 di 12 e di ogni altro corrispettivo pattuito in forza del presente contratto, qualora il ritardo superi i 15
(quindici) giorni …”;
In data 31.05.2021, procedeva, quindi, alla restituzione all'odierna ricorrente dell'immobile CP_1 oggetto del contratto risolto che, come risulterebbe dal verbale di riconsegna, sarebbe stato restituito privo delle pareti in cartongesso e del mobilio preesistenti (“… totale assenza mobilio preesistente
(banco espositivo, di circa cm. 400, scaffalatura in compensato marino, scaffalatura legno normale) totale scaffalatura ml. 24…”) e con la pavimentazione danneggiata e modificata rispetto a quella originaria, oltre che ricoperta da una resina.
D'altro canto, appena due mesi dopo aver sottoscritto la transazione di cui sopra, per il tramite di altra società denominata Mevor S.r.l., i soci di (quest'ultimo anche CP_1 Controparte_3
e avrebbero costituito ad hoc, in data 14.01.2021, una nuova società, CP_4 Persona_1 denominata Le Tre Venezie S.r.l. e l'avrebbero utilizzata per proseguire l'attivit, sotto altro nome ed in un nuovo punto vendita, recante la stessa insegna “Empresa” allora utilizzata da in un Pt_2 CP_1 immobile addirittura di maggior pregio, ubicato al civico 1588 ed a nemmeno 100 metri di distanza, nella stessa calle (Frezzaria) e nel medesimo sestiere di San Marco in cui sarebbe ubicato l'immobile oggetto di causa.
Per effetto della dichiarazione di risoluzione ex art. 1456 c.c. del 26.3.21, la Conduttrice CP_1 sarebbe stata, inoltre, oltre che alla restituzione dell'unità immobiliare locata, anche al risarcimento dei danni derivati dal suo inadempimento agli obblighi di pagamento delle seguenti somme:
- euro 14.932,80, pari alle due residue rate di canone ridotto di euro 6.120,00 VA esclusa ciascuna maturate a luglio ed agosto del 2020, il cui pagamento la transazione aveva differito ad aprile e maggio del 2021;
- euro 11.299,52, oggetto dell'inefficace sconto concessole con l'atto transattivo;

- euro 1.316,00, quale quota a suo carico dell'imposta di registro per gli anni 2020/2021;
- euro 13.260,00 (=204x65) -pari a giornalieri euro 204,00 (6.120,00/30=) e, dunque, ad 1/365 del canone pattuito ad a titolo di indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. (o, in subordine, di risarcimento del danno) per i 65 giorni di ritardo nella restituzione dalla data della dichiarata risoluzione e fino al
31.5.21;
- euro 94.163,94 (=804,82x117) pari a giornalieri euro 804,82 (1/365 del canone annuo di euro 146.880
VA esclusa dovuto dal 1.6.21) per i danni derivati e derivanti all'odierna istante (che non sarebbe riuscita a rilocare il proprio immobile prima del 29.7.22) dall'anticipata cessazione dell'efficacia del pagina 5 di 12 contratto, in misura pari al mancato introito del canone pattuito;

- euro 32.220,00 a titolo di risarcimento dei danni all'immobile locato, così come individuati all'atto della sua restituzione, di cui euro € 17.820 per il ripristino della pavimentazione ed € 14.400 per il ripristino della scaffalatura per l'esposizione (come da allegati preventivi: docc. 18 e 19);
e così al pagamento della somma complessiva pari ad euro 167.192,26 e, dunque, al netto del deposito cauzionale, di euro 13.000,00, consegnato in data 9.06.2010 e non restituitole, nonché delle ulteriori somme pagate dalla conduttrice successivamente alla risoluzione del contratto (26.03.2021), ad euro
114.089,06.
La ricorrente concludeva, quindi, come riportato nelle premesse.
Con la memoria di costituzione, la resistente osservava che la transazione stipulata tra le parti, all'art. 8, avrebbe indicato genericamente i termini di pagamento per Gennaio, Febbraio, Marzo, Aprile
e Maggio 2021, prevedendo, al successivo art. 9, una tolleranza di 15 giorni di ritardo. Le scadenza delle singole mensilità, quindi, sarebbero rimaste ferme al giorno 20 di ciascun mese, come da contratto di locazione. Con la comunicazione pec del 26.03.2021, , dunque, avrebbe erroneamente Parte_1 contestato alla conduttrice il ritardo, superiore a 15 giorni, per il pagamento della rata di € 17.421,60 scaduta, il 5 marzo 2021, rata che, invece, sarebbe scaduta il 31.3.2021, da ciò, l'invalido avvalimento della clausola 9 dell'atto transattivo (dichiarazione di decadenza dal benefico del termine e risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1456 c.c.).
In data 31.05.2021, avrebbe riconsegnato l'immobile oggetto di locazione, nelle ocndizioni CP_1 previste in contratto, all'art. 5, e come preteso dalla locatrice, con la comunicazione del 30.04.2021 ovverosia:
con l'acquisizione da parte del locatore delle migliorie e libero da ogni elemento di arredo, testualmente: “… i locali dovranno essere restituiti nello stato di funzionamento in cui sono stati ricevuti, tenendo, comunque conto delle migliorie apportate ai sensi del presente articolo, che rimangono acquisite all'unità locata senza l'obbligo di messa in pristino. I locali saranno restituiti liberi a ogni elemento di arredo … “.
Dal verbale di riconsegna e dalle fotografie allegate, emergerebbe, pertanto, che i locali fossero stati riconsegnati liberi da arredi, con le migliori acquisite, con tutti gli impianti conformi e funzionanti, in uno stato conservativo di gran lunga migliorato rispetto all'inizio del rapporto contrattuale.
Con riguardo alla sussistenza dei giustificati motivi di recesso, la resistente deduceva che, dai corrispettivi registrati nella sua contabilità, sarebbe emerso che gli incassi totali annui si fossero ridotti, pagina 6 di 12 a causa della pandemia da Covid-19, passando da € 706.441,02, nel 2019, a € 271.470,62, nel 2020, a €
70.366,40 nel 2021. Dal raffronto dei bilanci degli stessi anni, emergerebbe anche che il valore della produzione fosse calato da € 2.060.232,00, nell'anno 2019, ad € 914.228,00, nell'anno 2020, e ad €
936.527,00, nell'anno 2021.
Inoltre, subito dopo la riconsegna dei locali, avrebbe intrapreso, con il brand di Parte_1 abbigliamento MA , ancora oggi conduttore dei locali, le trattative per la locazione CP_5 dell'immobile riconsegnato da il nuovo contratto di locazione non sarebbe stato CP_1 sottoscritto immediatamente, solo perché l'odierna ricorrente avrebbe deciso di svolgere importanti lavori di ristrutturazione, per modifiche interne, ivi compresa l'installazione di un montacarichi.
quindi, sosteneva l'inefficacia e l'illegittimità della risoluzione per inadempimento CP_1 esercitata dalla controparte, non solo perché comunicata successivamente al suo esercizio del diritto di recesso, ma anche poiché non sarebbe sussistito alcun inadempimento di tale da CP_1 legittimarla.
Le fatture emesse, dopo il 26.03.2021, dalla stessa ricorrente, per le somme da lei pretese, invero, avrebbero indicato quali causali non un'indennità di occupazione, bensì i canoni di locazione.
La resistente, pertanto, contestava la fondatezza delle pretese avversarie, con riguardo alle seguenti somme:
- € 14.932,80, per canoni di Luglio e Agosto 2020, da pagarsi come da transazione ad Aprile e Maggio
2021: somma non dovuta, poiché già versata con bonifici del 7.04.2021 e del 6.05.2021 (docc. 15 e
16);
- € 11.299,52, per revoca dello sconto concesso con l'atto transattivo: somma non dovuta perché l'atto di transazione sarebbe ancora valido ed efficace e perché mai riconosciuta come dovuta;

- € 1.316,00, per quota di imposta di registro, per gli anni 2020/2021: somma non dovuta, poiché già versata con bonifico del 6.05.2021 (doc. 17);
- € 13.260,00, per indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. (o, in subordine per risarcimento del danno), per i 65 giorni decorrenti dal 26.03.2021 al 31.05.2021: somma non dovuta, non solo perché arbitrariamente determinata dalla locatrice, ma anche perché infondata, stante l'illegittimità della risoluzione per inadempimento;

- € 94.163,94, per i danni derivati e derivanti alla locatrice per mancata locazione dell'immobile dall'1.06.2021 al 29.7.2022: somma non dovuta, perché arbitrariamente determinata e infondata stante pagina 7 di 12 l'illegittimità della risoluzione per inadempimento;

- € 32.220,00 + IVA, a titolo di risarcimento dei danni all'immobile, così come individuati all'atto della riconsegna: somma non dovuta, poiché nessun danno sarebbe stato causato all'immobile che, come richiesto, sarebbe stato consegnato libero da mobilio e arredamenti (pertanto nulla sarebbe dovuto per il ripristino di scaffalature: € 17.820,00 + IVA) e con le migliori apportate e acquisite dal locatore
(pertanto nulla sarebbe dovuto per il ripristino della pavimentazione: € 17.820,00 + IVA). A ciò si aggiungerebbe l'ininfluenza della perizia e dei preventivi allegati, della ricorrente, poiché il perito di parte avrebbe riferito sullo stato precedente dei luoghi ed arredi, senza averne avuto conoscenza diretta.
Le foto allegate e il verbale di riconsegna dei locali, che riporterebbe come gli impianti fossero conformi e funzionanti, confermerebbero l'infondatezza delle richieste della ricorrente.
Nonostante il tempo trascorso e la puntuale riconsegna dei locali, a tutt'oggi, infine, non Parte_1 avrebbe restituito il deposito cauzionale, di € 13.000,00, versatole contestualmente alla sottoscrizione del contratto.
La resistente concludeva, quindi, come riportato nelle premesse.
In seguito alla prima udienza, la causa veniva ritenuta matura per la decisione e rinviata all'odierna udienza di discussione sostituita ex art. 127 ter cpc con il deposito telematico di note, in cui le parti concludevano come sopra riportato nelle premesse.
All'esito del procedimento, si rileva che il contratto di locazione sottoscritto tra le parti prevedeva le seguenti clausole, rilevanti ai fini della presente controversia:
all'art. 2, la facoltà della conduttrice di recedere dal contratto, per giusta causa, con preavviso di 9 mesi;

all'art. 3: la provvisoria riduzione del canone, in corrispondenza alle spese da sostenere da parte della conduttrice per l'avvio della locazione e della sua rinuncia a qualsivoglia indennità al termine del contratto;
quindi, anche all'avviamento;
all'art. 3, lett. g): termine per il pagamento del canone entro il giorno 5 del mese di riferimento.
Nel successivo atto di transazione, del 29.10.2020, (doc. 3 ricorrente):
all'art. 8, le parti riducevano a soli 15 giorni il periodo di tolleranza per l'ipotesi di ritardo nei pagamenti pattuiti a carico della conduttrice, prevedendo espressamente che, nel caso di superamento di detto ritardo, anche per il pagamento di solo parte di una delle rate pattuite nella transazione, la conduttrice avesse la facoltà di avvalersi immediatamente della risoluzione del contratto;
ciò avrebbe pagina 8 di 12 determinato anche la decadenza dal beneficio del termine per le rate pattuite, quindi l'obbligo immediata di pagamento integrale delle stesse, ma non. invece, la revoca dello sconto concesso nella loro determinazione in via transattiva: accordo evidentemente novativo che ha comportato la perdita della locatrice dle diritto a pretendere i canoni nella misura precedentemente spettatele secondo il contratto di locazione, modificato espressamente, in parte qua, dalla transazione, con salvezza delle sole clausole residue e del pregresso credito di euro 11.299,52, specificatamente richiamato dall'art. 9 della transazione.
Come dato atto nelle premesse della transazione, peraltro, era rimasto salvo anche il diritto di recesso della conduttrice, con preavviso di 9 mesi, come da contratto di locaizone.
Con la pec prodotta dalla ricorrente come doc. 4, d'atro canto, , in data Parte_1
18.01.2021, aveva messo in mora la resistente per il pagamento della rata di Gennaio, scaduta effettivamente il giorno 5, ma non si era avvalsa della facoltà di risoluzione espressa, non essendovene, evidentemente i presupposti, poiché non era ancora decorso il termine di tolleranza, di cui sopra, di 15 gg.
La successiva pec (doc. 5 ricorrente), da a , del 19.01.2021, contenente la CP_1 Parte_1 sua dichiarazione di recesso, dunque, è stata validamente inviata dall'odierna resistente quando essa ancora non era incorsa in alcun inadempimento dell'accordo transattivo idoneo a determinare l'operatività della clausola risolutiva espressa posta a favore della locatrice.
La sussistenza della giusta causa di recesso, d'altronde, è evidente: le continue ed imprevedibili variazioni nella normativa emergenziale emanata durante la pandemia da Covid-19 avevano determinato un tale crollo improvviso del mercato da non far sperare in una sua ripresa in tempi idonei a consentire la sopravvivenza delle attività commerciali poste nel centro storico di Venezia e rivolte ad una clientela principalmente composta da turisti stranieri.
Nella stipula della transazione, richiamando l'applicabilità della clausola di pattuizione del recesso,
d'altro canto, le parti non avevano escluso dal concetto di giusta causa la sussistenza della pandemia in atto. Il fatto che il recesso sia stato esercitato 3 mesi dopo la pattuizione della transazione, in ogni caso, non è qualificabile nemmeno come abusivo ex art. 1375 cc, per contrarietà ai doveri di correttezza e buona fede, date la gravità e l'imprevedibilità delle conseguenze che la pandemia ha notoriamente provocato sulle condizioni concrete di mercato in esame. Del tutto irrilevante, peraltro, risulta l'eventuale apertura di omologa attività commerciale nelle vicinanze, avvenuta, comunque, da parte di altra società di capitali ed a condizioni contrattuali non dedotte nel presente processo e, dunque, possibilmente molto più favorevoli alla conduttrice. pagina 9 di 12 Il recesso della resistente, dunque, risulta validamente esercitato e produttivo dell'effetto di risoluzione del rapporto negoziale.
D'altro canto, esso resta sottoposto all'applicazione dell'obbligo di preavviso di 9 mesi, con conseguente spettanza, alla locatrice, dei canoni mensili pattuiti (di euro 6.120,00, oltre IVA) sino al
19.07.2021, a prescindere dalla precedente restituzione dell'immobile. In aggiunta, in forza della transazione, la locatrice è rimasta obbligata all'immediato pagamento degli importi di cui ai debiti precedentemente maturati (oggetto di rateizzazione dell'atto transattivo) e del residuo importo di euro
11.299,52, specificatamente richiamato dall'art. 9 della transazione.
Dal doc. 42 di parte resistente risulta provato il pagamento dei canoni sino a quello di Maggio 2021 e delle rate dei debiti pregressi per il periodo Luglio-Dicembre 2020. La somma di € 1.316,00, per quota di imposta di registro, per gli anni 2020/2021, risulta versata con bonifico del 6.05.2021 (doc. 17).
Residuano, dunque, i canoni dovuti per i mesi di Giugno e Luglio 2021 (di euro 6.120,00 oltre IVA ciascuno), per un totale di euro 12.240,00, oltre IVA (=euro 14.932,80, IVA compresa), e il pagamento di euro 11.299,52, per mancata verificazione della condizione di esatto e tempestivo adempimento della transazione, prevista nell'atto transattivo per l'efficacia della rinuncia al relativo importo, da parte della locatrice (art. 9): somma non dovuta perché l'atto di transazione sarebbe ancora valido ed efficace e perché mai riconosciuta come dovuta. Il debito complessivo a carico della resistente ammonta, quindi, ad euro 26.232,32, IVA compresa.
Nonostante il tempo trascorso e la puntuale riconsegna dei locali, a tutt'oggi, infine, è pacifico che non abbia restituito il deposito cauzionale, di € 13.000,00, versatole Parte_1 contestualmente alla sottoscrizione del contratto. Debito che viene compensato dal suo controcredito, di cui sopra, determinando un credito residuo della ricorrente pari ad euro 13.232,32, IVA compresa, oltre interessi legali dalle singole scadenze dei canoni alla domanda giudiziale ed oltre interessi ex ar.t 1284,
IV co., cc, dalla domanda giudiziale al saldo.
Rimane privo di efficacia, invece, il successivo avvalimento (doc. 6 ricorrente: pec Parte_1
del 26.03.2021), da parte della locatrice, della clausola risolutiva espressa pattuita a suo
[...] favore, in quanto perfezionato successivamente al già avvenuto valido scioglimento del rapporto contrattuale, per recesso della conduttrice.
E' evidente, altresì, l'infondatezza delle domande di pagamento degli interi canoni, formulate dalla locatrice per asserita risoluzione della transazione (e degli sconti in essa previsti) e reviviscenza del contratto di locazione: la transazione ha determinato la novazione del rapporto obbligatorio, per le pagina 10 di 12 modifiche apportate specificatamente al contratto di locazione, in particolare con riguardo alla determinazione nel quantum dei canoni, lasciando espressamente invariate solo le parti del precedente contratto non oggetto di modifica.
Del pari, manifestamente infondate sono le domande di risarcimento proposte dalla ricorrente in relazione agli asseriti danni provocati dalla conduttrice all'immobile: in primis in quanto non provati, non essendo state prodotte fotografie dello stato precedente descritto, in particolare con riguardo alle scaffalature ed al pavimento;
in secundis in quanto la loro stessa allegazione contrasta con le pattuizioni contrattuali e con il contenuto del verbale di riconsegna sottoscritto da entrambe le parti: la restituzione dell'immobile è avvenuta proprio come previsto nel contratto (doc. 1 della ricorrente - art. 5): libero da qualsivoglia mobilio, con impianti funzionanti e con mantenimento di tutte le migliorie apportate dalla conduttrice (doc. 11 ricorrente – verbale di riconsegna del 31.05.2021). L'assenza delle scaffalature, dunque, come di ogni altro bene mobile, corrispondeva proprio a quanto contrattualmente previsto.
La contestazione di danni relativi al pavimento, inoltre, è sconfessata proprio dal verbale di riconsegna, nel quale l'unica censura mossa alla resina presente riguardava il suo colore: marrone anziché grigio, nonostante non sia stata allegata né provata della pattuizione specifica del colore di tale miglioria né, tantomeno, l'eventuale danno che tale diversità avrebbe provocato. Dalle fotografie prodotte dalla resistente (doc. 30 - immagini nn. 5, 6 e 8), d'altro canto, la resina posata non appare nemmeno danneggiata o necessitante di riparazione o sostituzione.
Le spese di lite vengono integralmente compensate, alla luce della soccombenza reciproca delle parti, visto il rigetto, pressoché integrale, delle domande della ricorrente (proposte per un valore di oltre euro 114.000,00) sia delle domande riconvenzionali della resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) accertata la validità del recesso dal contratto di locazione esercitato da parte resistente in data
19.01.2021, condanna la resistente ex art. 1218 cc a pagare alla ricorrente la somma euro
13.232,32, IVA compresa, oltre interessi legali dalle singole scadenze dei canoni (5 Giugno e 5
Luglio 2021) alla domanda giudiziale ed oltre interessi ex art. 1284, IV co., cc, dalla domanda giudiziale al saldo;

2) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Sentenza resa ex articoli 127 ter e 429 c.p.c., pubblicata mediante deposito telematico, senza previa pagina 11 di 12 lettura alle parti, ed allegazione al verbale.
Il Giudice dott. Maria Carla Quota
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