TRIBUNALE DI LECCE Prima Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice Onorario del Tribunale di Lecce, dott. Michele Guarini, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile iscritta al n. 3402/2017 R.G.
TRA
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'avv. Cosimo Parte_1 C.F._1
Prete ) C.F._2
CONTRO
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 C.F._3 CP_2
), (c.f. ) e C.F._4 Parte_2 C.F._5
(c.f. ), tutti nella qualità di eredi del defunto Parte_3 C.F._6 Per_1
e della defunta , tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Franco
[...] Parte_4
Orlando (C.F. ) C.F._7

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CONCLUSIONI DELLE PARTI: Par ha chiesto: A) Accertare e dichiarare che parte convenuta è Parte_1 inadempiente rispetto all'obbligo di trasferire gli effetti e la titolarità del bene oggetto della scrittura privata di compravendita del 16/11/1982, come meglio descritto nel corpo del presente atto;
B) Di conseguenza, emettere sentenza che produca gli effetti della scrittura di compravendita del 16.11.1982
e, quindi, dichiari e trasferisca gli effetti reali, la proprietà e la titolarità del fondo in questione - identificato all'attuale Foglio 16, Particella 846 del Catasto Terreni di Porto Cesareo, località “Santa Chiara”, di aree 89,09, confinante con strada interpoderale, , Controparte_3 CP_4
salvo altri o aventi causa - in capo all'attore da CP_5 CP_6 Parte_1 quella data o comunque dal 19.10.2012, data in cui ha ottenuto la proprietà del ER suddetto fondo dal terzo titolare ( , con ogni effetto e conseguenza di legge;
C) Ordinare al CP_7
Conservatore dei Registri Immobiliari di Lecce di trascrivere la sentenza statuente quanto innanzi, con esonero di responsabilità e condanna di parte convenuta ad opere e spese ipocatastali necessarie e conseguenti;
D) Condannare parte convenuta al pagamento di spese e compensi di lite, oltre iva e cap come per legge, da pagarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario. E) Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, in subordine, dichiararsi la risoluzione della scrittura privata di compravendita del 16.11.1982 già indicata e, per l'effetto, condannare parte convenuta alla restituzione della somma allora versata di Lire 20.000.000 (pari ad € 10.329,13) oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, dal dovuto al soddisfo, risarcimento del danno e rimborso opere di miglioramento fondiario ed opere realizzate.
, , e Controparte_1 CP_2 Parte_2 Pt_3
, tutti nella qualità di eredi del defunto e della defunta
[...] ER [...]
, hanno chiesto: 1) Rigettare la domanda così come proposta dall'attore in quanto Parte_4 destituita di ogni fondamento giuridico e fattuale. 2) Per l'effetto, condannare l'attore al pagamento delle spese, e compensi di lite.
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Con l'atto di citazione l'attore ha dedotto che con scrittura privata del 16.11.1982, Persona_2 al sig. “il fondo rustico sito in agro di Porto cesareo località “Santa
[...] Parte_1
Chiara” della superficie complessiva di circa are 96,05, confinante con strada, con
[...]
, e con , figurante al foglio di mappa 16 particella 846 del Controparte_8 Persona_3
Catasto Terreni del Comune di Porto Cesareo. (così a pag. 1 dell'atto di citazione). Nel contempo sarebbe stato ceduto il possesso del fondo, sarebbe stato corrisposto il prezzo di vendita e sarebbe stato convenuto che …la stipula notarile si sarebbe dovuta effettuare non appena il sig. o il CP_1 suo avente causa, avesse riscattato il fondo dalla Riforma Fondiaria e comunque non appena la legge lo avesse permesso;
il fondo de quo era ancora dell'ERSAP. (così a pag. 1 dell'atto di citazione). Il avrebbe ottenuto l'assegnazione del terreno in data 19.10.2012 dall' Tuttavia ER CP_7 ogni successiva richiesta del di procedere alla stipula del rogito di compravendita, Parte_1 non avrebbe avuto seguito. Alla luce di quanto precede, l'attore ha citato e ER [...]
(moglie del primo) chiedendo emettersi sentenza che trasferisca la proprietà del fondo di Parte_4 cui si discute in suo favore. In via subordinata, in caso di rigetto della domanda principale, ha chiesto la restituzione della somma di £. 20.000.000 (oggi €. 10.329,13) corrisposta a titolo di prezzo oltre risarcimento del danno e rimborso opere di miglioramento fondiario ed opere realizzate.
Per i sigg.ri e si è costituita quale tutrice. ER Parte_4 Controparte_1
Quest'ultima ha contestato sia la ricostruzione dei fatti asserita dall'attore che le conclusioni invocate.
Ha spiegato:
- che la scrittura privata del 16.11.1982 non sarebbe stata sottoscritta dal ER
- che il fondo di cui si discute sarebbe stato assegnato dalla Regione Puglia – Servizio Riforma
Fondiaria a e;
ER Parte_4
- che il D'AG non avrebbe mai ottenuto il possesso del fondo di cui si discute, ma si sarebbe occupato unicamente di lavori a lui commissionati e per quali sarebbe stato pagato;

- che sarebbe nullo il compromesso di vendita (così a pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta) perché farebbe riferimento ad una condizione sospensiva impossibile (così alle pagg.
5 e 6 della comparsa di costituzione e risposta);
- che non sarebbe possibile emettere una sentenza ex art. 2932 c.c., attesa l'indeterminatezza del bene oggetto di compravendita e la violazione di norme sul divieto di inalienabilità.
Nella memoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c., il ha confermato la sua ricostruzione Parte_1 dei fatti;
ha chiarito di aver sottoscritto una dichiarazione del 12.06.1984 in cui ha affermato di aver effettuato lavori per conto del …solo per consentire l'attribuzione definitiva al ER
e, quindi, la successiva pubblicizzazione del trasferimento al primo. (così a pag. 2 ER della memoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c.).
In seguito al decesso di il giudizio è stato interrotto. E' stato poi riassunto nei confronti ER di (quale moglie del e Parte_4 ER Parte_2
, e (quali figli del . CP_2 Parte_3 Controparte_1 ER
E' stato reso l'interrogatorio formale e sono stati escussi alcuni testi.
Nell'udienza dell'08.10.2021 il difensore costituito ha dichiarato il decesso di;
è Parte_4 stata quindi nuovamente dichiarata l'interruzione del giudizio.
L'attore ha provveduto al deposito di un nuovo ricorso in riassunzione poi notificato a
[...]
, e (quali Parte_2 CP_2 Parte_3 Controparte_1 eredi della ). Parte_4
Nel corso dell'istruttoria è stata disposta una consulenza d'ufficio, accogliendo l'istanza di verificazione della scrittura privata del 16.11.1982 avanzata dall'attore.
Le parti hanno poi precisato le conclusioni nell'udienza del 25.10.2024 e la causa è stata riservata per la decisione, assegnando alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Il consulente d'ufficio ha concluso che la firma in verifica a nome “ , sulla scrittura ER privata denominata “Compromesso di Vendita” datata 16.11.1982, è attribuibile alla mano del sig.
in quanto i riscontri effettuati, sia a livello qualitativo sia quantitativo, indicano delle ER emergenze analitiche, ad alta pregnanza segnaletica, decisamente in pro ad un giudizio di autografia, essendosi verificata anche l'insussistenza dell'ipotesi opposta. (così nella relazione depositata).
La diligenza del consulente d'ufficio che ha analizzato una lunga serie di elementi (si legge nella relazione depositata: a livello di dominanti grafiche la totalità dei parametri scritturali considerati nella firma in verifica ha evidenziato delle chiare affinità con i parametri omologhi analizzati nelle firme autografe di comparazione, determinando una basilare presenza di connotati corrispondenti ed al contempo l'assenza di differenze significative tra le comparate;
✓ a livello di particolarità strutturali e di dinamiche esecutive le analisi dei singoli tracciati, singole lettere o gruppi letterali, costituenti la firma in verifica, confrontati con gli omologhi tracciati, singole lettere o gruppi letterali, componenti le firme di comparazione, hanno evidenziato sensibili ed evidenti corrispondenze nell'ambito dei connotati salienti e qualitativi precedentemente individuati, analizzati e descritti;
✓ le concordanti indicazioni verso l'autografia, provenienti dagli esami di cui sopra, sono state ulteriormente confermate dall'esito negativo della verifica sulla sussistenza di ipotesi alternative, con la quale si è dimostrato che la firma in verifica non può essere considerate quali conseguenza di un tentativo di imitazione) induce a condividerne le conclusioni, anche perché non è emerso elemento alcuno di significato opposto.
Appurato quindi che era intervenuto un compromesso di vendita fra e ER Parte_1
occorre trarne le conseguenze che seguono.
[...]

1. La domanda di sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).
E' ammissibile il preliminare di vendita di un immobile che non sia di proprietà del promittente venditore;
in tale caso il contratto ha l'effetto di produrre l'obbligazione a carico del promittente venditore, di adoperarsi per consentire il trasferimento della proprietà del bene in favore del promittente acquirente.
Va valutata quindi l'asserita (da parte convenuta) nullità del predetto contratto preliminare, perché violerebbe norme sull'inalienabilità e quindi sarebbe nullo per illiceità della causa. La deduzione difensiva non è fondata e non merita accoglimento.
Parte convenuta ha sostenuto che la nullità deriverebbe dalla violazione dell'art. 28 della legge
590/1965 perché il fondo oggetto del preliminare non poteva esser promesso in vendita. In realtà quella norma non è pertinente perché la legge 590/1965 si occupa dei mutui concessi Ai mezzadri, ai coloni parziari, ai compartecipanti, agli affittuari ed enfiteuti coltivatori diretti, nonché agli altri lavoratori manuali della terra, singoli o associati in cooperativa (art. 1 della legge 590/1965). Poi nella comparsa conclusionale, parte convenuta ha richiamato le sentenze n. 6489/2011 e n.
18787/2005 della Corte di Cassazione;
ma le stesse sono rese rispetto alle previsioni della legge 230 del 1950, che non è applicabile nel caso oggetto di esame in cui non si discute dell'Altopiano della
Sila e dei territori jonici contermini di cui si occupa la predetta legge.
Stabilito quindi che non vi è alcuna nullità (per come prospettata) del contratto preliminare, occorre però riconoscere che la domanda principale della parte attrice non può esser accolta.
In merito al preliminare di compravendita a cui parte attrice ha fatto riferimento, il Tribunale condivide le conclusioni della Suprema Corte (Sez.

2 - Ordinanza n. 26833 del 19/09/2023) secondo cui:
“In caso di preliminare di vendita di cosa altrui, può essere pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. a condizione che il promittente venditore acquisti la proprietà del bene, evento che non è necessario che si verifichi prima della proposizione della domanda giudiziale, potendo esso anche sopravvenire in corso di causa.”.
Ma nel caso oggetto di esame il non è divenuto proprietario esclusivo del fondo di ER cui si discute;
lo stesso è stato infatti acquistato dallo stesso unitamente alla moglie ER
. Ciò perché dall'art. 8 del rogito notarile del 19.10.2012 di compravendita del Parte_4 fondo di cui si discute (si veda all. 4 della produzione degli originari convenuti), emerge che il era coniugato in comunione dei beni con;
l'acquisto del bene è ER Parte_4 quindi avvenuto in favore di entrambi i coniugi attesa la previsione dell'art. 177 c.c.
Chiarito che l'immobile di cui si discute è stato acquistato da e ER Parte_4
(e non dal solo , sono esenti da dubbio le circostanze per cui: ER
- oggetto del contratto preliminare non è la quota del ma il bene nella sua ER interezza;

- l'attore in questo giudizio non ha chiesto disporsi il trasferimento in suo favore della quota del ma dell'intero bene. ER
In seguito a tanto, il trasferimento del terreno poteva avvenire unicamente da parte di ER
e (e non da parte del solo in favore di Parte_4 ER Parte_1
[...]
Se non vi sono dubbi sul fatto che tale trasferimento non sia avvenuto, è altrettanta pacifica la circostanza che la non ha inteso trasferire il bene al Parte_4 Parte_1
anzi si è opposta a tale possibilità (tutto il comportamento, anche processuale, della
[...] è in tal senso). Parte_4
Sul punto il Tribunale condivide le conclusioni della Suprema Corte (Cass. Civile SS. UU. sentenza n. 17.952/2007) secondo cui:
“Vero è, per contro, che, stipulato il preliminare, nel momento in cui il coniuge promittente venditore si rende inadempiente e costringe il promissario acquirente all'azione d'esecuzione specifica, l'altro coniuge, che non abbia partecipato al negozio ne' vi abbia prestato altrimenti il proprio consenso, è ancora contitolare del bene e su di esso legittimato ad esercitare i suoi poteri d'amministrazione congiunta;
…” (così nella motivazione).
La stessa Suprema Corte ha escluso l'obbligo del coniuge pretermesso di fare ricorso esclusivamente all'azione di annullabilità contemplata dall'art. 184 c.c.
Inoltre la Cassazione Civile con la sentenza n. 8040/2019, ha evidenziato che:
“Pur vero che nei rapporti con i terzi ciascun coniuge, mentre non può disporre della propria quota, ben può disporre dell'intero bene comune, tuttavia il consenso del coniuge pretermesso, che non è atto autorizzativo nel senso di atto attributivo di un potere, ma piuttosto nel senso di atto che rimuove un limite all'esercizio di un potere e requisito di regolarità del procedimento di formazione dell'atto di disposizione, diviene requisito necessario per l'esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita immobiliare, per il quale non vi è stata la sottoscrizione di entrambi i coniugi in comunione legale (si ribadisce, non necessaria), atteso che la posizione giuridica del coniuge non promittente, quale comproprietario "ex lege" del bene, è inevitabilmente coinvolta nella suddetta controversia…”
(così nella motivazione).
Quindi se il contratto preliminare di compravendita del 16.11.1982 è stato stipulato solo fra il ed il lo stesso contratto poteva produrre obbligazioni Parte_1 ER solo fra queste parti contrattuali;
non è pertanto configurabile alcuna obbligazione (legale o contrattuale) che poteva imporre alla di stipulare il contratto (definitivo) di Parte_4 compravendita del fondo rivendicato dall'attore.
Appurato quanto precede, il Tribunale non può ordinare un trasferimento che si sostituisca al comportamento inadempiente delle parti contrattuali (le parti del preliminare di compravendita), perché tale trasferimento coattivo sarebbe adottabile solo se il fondo fosse divenuto della parte promittente venditrice, costituita nel contratto preliminare;
ma poiché così non è stato (vi è una parte che ha acquistato la proprietà del bene che non era parte promittente venditrice), non è possibile incidere sulla posizione di una parte (oggi comproprietaria del fondo) che non ha assunto alcuna Par obbligazione di vendita nei confronti del . Parte_1
La domanda dell'attore dovrà pertanto esser rigettata.
Quanto precede assorbe e rende superfluo l'esame delle ulteriori questioni indicate dalla parte convenuta.

2. La domanda subordinata di dichiarare la risoluzione della scrittura privata di compravendita del 16.11.1982, di condanna della parte convenuta alla restituzione della somma ottenuta a titolo di prezzo e di “risarcimento del danno e rimborso opere di miglioramento fondiario ed opere realizzate”.
Trattasi di diverse domande che rendono necessario un esame separato.
Certamente sono domande subordinate ammissibili, non essendovi norma che renda fondato quanto sostenuto da parte convenuta secondo cui …la parte non inadempiente non può esercitare entrambe le azioni: o agisce in giudizio per chiedere il risarcimento del danno quale diretta conseguenza della risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.), oppure domanda l'esecuzione in forma specifica (art. 2932
c.c.) (così a pag. 3 della memoria di replica).
Sicuramente vi è stato un inadempimento contrattuale da parte del che non ha ER procurato l'acquisto della proprietà del fondo in favore del , così come Parte_1 si era impegnato a fare con il contratto preliminare di compravendita del 16.11.1982.
Da tanto deriva la risoluzione (per inadempimento) del contratto preliminare di compravendita ed il diritto del al risarcimento del danno. Parte_1
Va quindi innanzitutto ordinata la restituzione della somma corrisposta a titolo di prezzo (€.
10.329,13).
Nella memoria di replica parte convenuta ha eccepito una asserita prescrizione del diritto alla restituzione della somma di €. 10.329,13. Ma anche indipendentemente dal fatto che il contratto preliminare non è nullo (con ogni conseguenza), l'eccezione di prescrizione è irrimediabilmente tardiva e non è suscettibile di produrre alcun effetto.
Per quanto riguarda poi il risarcimento del danno il contratto preliminare di compravendita prevedeva una penale di £. 5.000.000 (oggi pari ad €. 2.582,28) in caso di inadempimento. In tale entità dovrà pertanto esser individuato il risarcimento del danno.
L'ulteriore domanda di rimborso opere di miglioramento fondiario ed opere realizzate non può esser accolta. Il ha ottenuto il possesso del fondo e (per sua stessa affermazione) ne ha Parte_1 disposto in piena autonomia. Le opere di coltivazione (di cui hanno parlato i testi escussi) non sembrano aver apportato benefici al fondo (quantomeno non ve ne è prova certa); tutt'al più si potrebbe configurare un beneficio per il che, avendo la disponibilità del bene, era il Parte_1 soggetto che poteva fruire dei frutti dello stesso.
Quindi i convenuti dovranno corrispondere all'attore unicamente la complessiva somma di €.
12.911,41 (€. 10.329,13 + €. 2.582,28). L'attore ha poi chiesto interessi e rivalutazione sulla somma a lui spettante. Le somme di €. 10.329,13
e di €. 2.582,28 costituiscono debito di valuta;
sulle stesse spetteranno pertanto unicamente gli interessi legali. Tali interessi saranno dovuti: per la somma di €. 10.329,13, dalla sua dazione (e cioè dal 16.11.1982) al soddisfo;
per la somma di €. 2.582,28 dalla data del 4.06.2013 (data di ricezione della missiva con cui il , tramite il suo legale, invitava il alla stipula Parte_1 ER del definitivo) fino al soddisfo.
Le spese seguono il principio della soccombenza.
Considerata la natura delle questioni che hanno richiesto un impegno difensivo medio, considerata l'istruttoria (interrogatorio formale, esame di diversi testimoni ed una consulenza d'ufficio), tenuti presenti anche i due atti di riassunzione (e gli adempimenti conseguenti), ritiene il Tribunale che non vi sia ragione di discostarsi dai valori medi dei parametri (d.m. 55/2014): fase studio = €. 919,00; fase introduttiva = €. 777,00; fase istruttoria = €. 1.680,00; fase decisionale = €. 1.701,00; totale €.
5.077,00. A tale somma va aggiunto il 15% per rimb. forf. spese, gli accessori come per legge e le spese borsuali pari a €. 264,00 (risultano documentate spese per: contributo unificato = €. 237,00; marca da bollo= €. 27,00). Dette spese devono esser distratte in favore del difensore che si è dichiarato anticipatario.
Le spese della consulenza tecnica d'ufficio (il compenso liquidato al consulente) dovranno esser poste definitivamente a carico dei convenuti.
PTM
Il Tribunale nella persona del Giudice Onorario dott. Michele Guarini, definitivamente pronunciando nel giudizio civile iscritto al n. 3402/2017 R.G. tra contro Parte_1 [...]
, , e , CP_1 CP_2 Parte_2 Parte_3 rigettata ogni diversa richiesta, così decide:

1. condanna , Controparte_1 CP_2 Parte_2
e al pagamento in favore di
[...] Parte_3 Parte_1 della somma di €. 12.911,41 oltre interessi legali da calcolare come indicato in motivazione;

2. condanna , Controparte_1 CP_2 Parte_2
e al pagamento delle spese processuali relative all'azione
[...] Parte_3 esperita dall'attore, liquidandole in €. 264,00 per spese borsuali, €. 5.077,00 per compensi oltre 15% rimb. forf. spese ed accessori come per legge;
dette spese processuali dovranno essere corrisposte direttamente in favore dell'avv. Prete Cosimo che si è dichiarato anticipatario;

3. pone le spese di CTU definitivamente a carico di , Controparte_1 CP_2
, .
[...] Parte_2 Parte_3
Lecce 12.03.2025.
Il Giudice
dott. Michele Guarini