Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE
VERBALE D'UDIENZA
R.G. 6648/2024
Oggi 26/02/2025 sono comparsi nell'ufficio del giudice
Per l'avv.to/gli avv.ti SORBO IVAN Parte_1
Per l'avv.to/avv.ti CP_1 Controparte_2
Drssa Brigida Zanconi GDP in tirocinio
Dr addetto UPP Persona_1
L'Avv. Sorbo precisa le conclusioni come da atto di intimazione chiedendo anche il rigetto delle domande di controparte.
L'Avv. precisa le conclusioni come da memoria integrativa. CP_2
L'Avv. e l'Avv. Sorbo discutono la causa riportandosi ai propri CP_2
scritti. L'Avv. Sorbo evidenzia che controparte ha inviato lettera di risoluzione prima della scadenza del termine per l'installazione del montascale e che l'art. 1 del contratto poneva a carico della conduttrice le volture. L'Avv. insiste nelle proprie domande e CP_2
rileva che l'inadempimento di controparte emerge dalla corrispondenza in atti.
L'Avv. e l'Avv. Sorbo rinunciano alla lettura della sentenza. CP_2
1 Il giudice dà lettura del verbale di udienza, quindi si ritira in camera di consiglio al cui esito pronuncia sentenza omessane la lettura per la rinuncia delle parti a presenziarvi.
Il giudice
Paolo Siracusano
2 Repubblica Italiana
Tribunale Ordinario di Bologna
In Nome del Popolo Italiano
all'udienza del 26/02/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa n. 6648/2024 tra le parti:
Attore: con l'Avv. SORBO IVAN Parte_1
Convenuto: con l'Avv. CP_1 Controparte_2
Ritenuto in fatto e in diritto

1. ha intimato sfratto per morosità nei confronti di Parte_1 CP_1 allegando: contratto di locazione uso abitativo 5 settembre 2023 con cui ha concesso in godimento all'intimata l'immobile meglio descritto in atti l'inadempimento della conduttrice, che non ha pagato i canoni da novembre 2023 ad aprile 2024 per complessivi euro 3.600,00, a cui devono aggiungersi anche gli acconti per oneri accessori, per € 50,00 mensili salvo conguaglio annuale per totali € 300,00.
Pertanto, chiede che sia dichiarata la risoluzione del contratto di Parte_1 locazione e che sia condannata al pagamento degli importi sopra indicati. CP_1 si difende eccependo: CP_1
1) l'inadempimento della locatrice, in quanto l'immobile non poteva ricevere la somministrazione di energia elettrica e gas;
presentava vizi inerenti lo stato di manutenzione della terrazza e delle finestre;
non era stato installato il montascale nel termine previsto in contratto;

2) di aver comunicato in data 13 Ottobre 2023 la volontà di risolvere il contratto di locazione;

3 3) di aver corrisposto a euro 9.086,64 a vario titolo a cui devono Parte_1 aggiungersi i costi sostenuti per la mediazione pari a euro 878,42 e i canoni mensili pari a euro 502,00 per aver dovuto fruire di altro immobile.
Pertanto, chiede il rigetto della domanda e in via riconvenzionale che sia CP_1 dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento di con Parte_1 condanna al risarcimento del danno quantificato in euro 10.969,06.
2.
Premesso che le parti hanno dato atto del rilascio dell'immobile già a maggio 2024, l'assetto degli interessi tra le parti deve essere ricostruito nei termini che seguono.
Il Tribunale osserva:
1) nella mail 29 settembre 2023 dà atto che le utenze, a quella data, Parte_1 non erano fruibili (per ragioni non imputabili alla conduttrice) né si mette in prova sul momento in cui lo sarebbero diventate;

2) parte locatrice non contesta di aver ricevuto i pagamenti allegati da CP_1 a titolo di deposito cauzionale, canoni (e oneri) di settembre e ottobre 2023, somme per l'installazione del montascale;

3) non si mette in prova in ordine alla circostanza della riconsegna CP_1 dell'immobile (libero da persone e cose) in data anteriore a maggio 2024, né sull'offerta di riconsegna delle chiavi
4) l'impossibilità di fruire delle utenze è anteriore a qualsiasi inadempimento che ascrive a e incide sul sinallagma contrattuale in Parte_1 CP_1 misura tale da giustificare la risoluzione ai sensi dell'art. 1455 cc, dal momento che preclude il godimento dell'immobile in relazione allo scopo abitativo del contratto;

5) l'obbligo della conduttrice di provvedere alla voltura delle utenze presupponeva l'idoneità dell'immobile a servire all'uso pattuito, non potendosi certo estendere alla riattivazione di forniture cessate;

6) così identificato l'inadempimento prevalente, trattandosi di un contratto di durata, le prestazioni (in rapporto di equilibrio sinallagmatico) già eseguite rimangono ferme, così che fino ad aprile 2024 compreso, dovrà remunerare un CP_1 godimento dell'immobile parametrato a un uso deposito oggetti (a nulla rilevando, sotto questo profilo, che un effettivo trasferimento vi sia stato), che il Tribunale stima in euro 200,00 mensili, per un totale di euro 1.600,00, oltre spese condominiali per euro 300,00 complessivi;

7) pertanto, quanto alla remunerazione del godimento, deve CP_1 corrispondere euro 600,00 (1.900,00 – 1.300,00 di cui vi è prova di pagamento);
8) a deve essere restituito il deposito cauzionale (euro 1.200,00); CP_1
9) a esito della risoluzione, sono prive di giustificazione causale le somme corrisposte da per l'installazione del montascale, e dovranno dunque essere CP_1 restituite (euro 6.586,64; deve rilevarsi, in proposito, che anche ove il difetto del sinallagma fosse stato addebitabile a l'effetto restitutorio si sarebbe CP_1 verificato comunque, se si considera che l'elemento funzionale rimane comunque acquisito all'immobile, o alle parti comuni dell'immobile, di che Parte_1 non ha allegato costi di una sua eventuale rimozione);
4 10) non costituisce danno risarcibile il costo dell'agenzia, poiché, sia pure non nei termini contrattualmente previsti, ha detenuto l'immobile fino ad CP_1 aprile 2024;
11) costituisce danno risarcibile, in quanto eziologicamente derivante dall'inadempimento della parte locatrice, che non ha consegnato l'immobile in stato idoneo all'uso abitativo convenuto, il canone di settembre 2023 (euro 502,00) versato a (si vedano doc. 15 e doc. 18 non vi è invece prova CP_3 CP_1 del pagamento di ottobre 2023), poiché è verosimile che, se l'immobile per cui è causa fosse stato munito di utenze, avrebbe riconsegnato quello in CP_1 locazione da in epoca antecedente. CP_3
Previa riqualificazione della domanda relativa alle somme di cui ai punti 8 e 9 in restituzione (poiché si tratta di un effetto recuperatorio a esito della risoluzione), Pt_1
a esito di compensazione, dovrà pagare euro 7.186,64 a questo titolo.
[...]
Sugli euro 502,00 di risarcimento del danno rivalutazione e interessi decorrono dalla data dell'esborso.
3.
Le spese di lite, ivi compresa la fase sommaria, seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri di cui al DM n. 147/2022, tenuto conto che non si è svolta attività istruttoria.


P. Q. M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando,
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione uso abitativo 5 settembre 2023 tra le parti;

2) condanna a restituire a euro 7.186,64; Parte_1 CP_1
3) condanna pagare a euro 502,00 oltre rivalutazione Parte_1 CP_1 e interessi a far data dall'esborso a titolo di risarcimento del danno patrimoniale;

4) condanna a rifondere a le spese di lite, liquidate in Parte_1 CP_1 euro 3.000,00 oltre spese generali, imposta e contributi.
Bologna, 26/02/2025
Il giudice
Paolo Siracusano
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