REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paolo Filippone ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 8244/2024 R.G. promossa da:
(c.f. ), con l'avv. SARDENA SILVIA Parte_1 P.IVA_1
attrice contro
(c.f. ), con l'avv. MANONI GIOVANNI CP_1 C.F._1
convenuta
CONCLUSIONI
Conclusioni dell'attrice:
A) nel merito:
- accertare e dichiarare l'inadempimento della IG.ra rispetto al contratto preliminare CP_1
di compravendita del 04.08.2015 concluso con l'odierna attrice e, per l'effetto, Parte_1
risolvere, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c., il predetto contratto;

- previo accertamento della risoluzione per inadempimento della IG.ra del contratto CP_1
preliminare del 04.08.2015, condannare la predetta IG.ra a risarcire il danno patito CP_1
da per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita Parte_1
immobiliare, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., quantificato nell'importo di Euro pagina 1 di 10 1.500,00 o nel diverso o maggiore importo che risulterà in corso di causa o secondo giustizia e/o da liquidare, in tutto o in parte, in via equitativa. Con rivalutazione e interessi sull'importo complessivo risultante per tutti i motivi di cui in narrativa;

- previo accertamento della risoluzione per inadempimento della IG.ra del contratto CP_1
preliminare del 04.08.2015, condannare la predetta IG.ra , ai sensi e per gli effetti CP_1
degli artt. 1218 e 1223 c.c., al ristoro del lucro cessante derivante ad dal mancato Parte_1
guadagno che l'odierna attrice avrebbe percepito dalla vendita dell'abitazione che quest'ultima, nell'esercizio della propria attività d'impresa, avrebbe costruito nel terreno, identificato come lotto n.
3, e poi rivenduto a terzi, quantificato nell'importo di Euro 45.000,00 o nel diverso, maggiore o minore, importo che risulterà in corso di causa o secondo giustizia e/o da liquidare, in tutto o in parte, in via equitativa. Con rivalutazione e interessi sull'importo complessivo risultante;

- condannare la IG.ra a restituire, in favore di anche ai sensi CP_1 Parte_1
dell'art. 2041 c.c., la somma di Euro 29.000,00 di cui la stessa IG.ra si riconosceva debitrice CP_1
Parte nei confronti di nel contratto preliminare datato 04.08.2015 o la diversa, maggiore o minore, somma che risulterà in corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, se dovuta.
B) in ogni caso: con vittoria di spese, anche di CTU, diritti e compensi professionali del presente procedimento.
Conclusioni della convenuta:
- accertare e dichiarare l'inadempimento di del contratto preliminare 4 agosto 2015 e Parte_1
per l'effetto dichiarare la risoluzione del predetto contratto;

- respingere le domande tutte di risarcimento del danno formulate da Parte_1
- respingere infine le domande di restituzione formulate da con compensazione della Parte_1
somma richiesta con quanto versato da a in qualità di fideiussore e il CP_1 Controparte_2
residuo di € 4.040,00 trattenuto a titolo di caparra confirmatoria da . CP_1
In ogni caso.
pagina 2 di 10 Con vittoria di spese e competenze di lite, comprensive di rimborso per spese generali.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte Con atto di citazione del 16.4.2024, ritualmente notificato, (d'ora in poi ) Parte_1
conveniva in giudizio chiedendo pronunciarsi la risoluzione del contratto preliminare CP_1
del 4.8.2015 per inadempimento della convenuta ai sensi dell'art. 1453 c.c., con condanna della stessa al risarcimento del danno ed al versamento della somma di euro 29.000,00 riconosciuta come dovuta nel contratto.
Secondo l'assunto attoreo, in particolare:
Parte
- l'11.7.2013 stipulava contratto preliminare di vendita per persona da nominare con impegnandosi ad acquistare alcuni terreni edificabili siti nel Comune di Persona_1
Martellago per l'importo di euro 155.000,00;
Parte
- allo stesso tempo stipulava, in data 30.4.2013, con e il di lei marito CP_1 CP_3
preliminare di vendita avente a oggetto uno dei tre lotti insistenti sui detti terreni, con
[...]
contestuale appalto all'attrice per la costruzione di un'abitazione civile, per l'importo complessivo di euro 280.000,00;
- al contratto del 30.4.2013 seguiva l'addendum del 29.11.2013 con cui veniva individuato l'immobile in corso di costruzione;

Parte
- iniziava la costruzione dell'abitazione, mentre (promittente alienante dei Per_1
Parte terreni), nel momento in cui indicava i terzi che avrebbero acquistato in sede di definitivo, proponeva delle condizioni molto più sfavorevoli per i possibili compratori, rifiutandosi altresì
Parte di sottoscrivere, nel giugno 2014, la DIA relativa al cantiere di;

- a causa di tale situazione, i sigg.ri e (promissari acquirenti degli altri lotti) si CP_4 Parte_2
ritiravano dall'affare ed i sigg.ri e decidevano, quindi, di acquistare l'intero CP_1 CP_3
complesso di lotti nonché le due le abitazioni sui medesimi insistenti, allora in fase di costruzione;

pagina 3 di 10 - fra il 2013 e il 2015 versava a titolo di acconti, in corrispondenza all'avanzamento dei CP_1
lavori, l'importo di euro 175.720,00, sospendendo successivamente i pagamenti in ragione di
Parte asserite negligenze di;

Parte
- per definire tale situazione e sottoscrivevano il 4.8.2015 nuovo contratto CP_1
Parte preliminare di vendita con cui si stabiliva che: i) si obbligava a nominare come CP_1
acquirente in sede di stipula del contratto definitivo con ii) si obbligava a Per_1 CP_1
Parte restituire ad l'importo di euro 29.000,00, versato da quest'ultima a a titolo di Per_1
Parte caparra e acconto;
iii) si obbligava a vendere ad (o ad altro soggetto da nominare CP_1
al momento del definitivo) la porzione di terreno, al tempo non ancora edificata, identificata come lotto n. 3, di circa mq. 580, al prezzo di euro 45.000,00; iv) tale ultimo importo non
Parte doveva essere pagato da in quanto compensato con la somma di euro 29.000,00 (di cui si dichiarava debitrice) e con ulteriori lavori di finitura e d'impianto nell'abitazione di CP_1
fino a concorrenza di euro 16.000,00 che l'attrice si impegnava ad eseguire;
CP_1
- quello stesso 4.8.2015 la convenuta e stipulavano la vendita definitiva dei terreni (nei Per_1
Parte quali, benché non dichiarato nel contratto, insistevano le due abitazioni realizzate da );
Parte
- in sede di rogito dichiarava di rimborsare ad la somma di euro 25.000,00 (per CP_1
quanto versato dall'attrice a a titolo di caparra) ma tale rimborso non veniva effettuato Per_1
in attuazione di quanto pattuito nel coevo preliminare;

Parte
- eseguiva le ulteriori lavorazioni pattuite negli immobili della per l'importo di euro CP_1
16.000,00;
Parte
- il 19.11.2015 comunicava di essere pronta ad addivenire al rogito del terreno identificato come lotto n. 3, dichiarando altresì di rinunciare ad ogni reciproca pretesa derivante dal contratto d'appalto sottoscritto nel 2013;
Parte
- la convenuta con pec del 3.12.2015 contestava l'inadempimento di , per non avere quest'ultima ultimato nei tempi previsti la costruzione delle due abitazioni, intimando altresì il pagina 4 di 10 pagamento dell'importo di euro 25.000,00 che l'impresa C.S. Impianti S.n.c. aveva addebitato a per le lavorazioni idrauliche eseguite nel cantiere;
CP_1
- con pec del 21.12.2015 comunicava di aver pagato a l'importo di euro CP_1 CP_5
24.960,00, somma che veniva dalla convenuta portata in compensazione con quella dalla stessa dichiarata come dovuta nel preliminare del 4.08.2015;
Parte
- il 5.5.2016 contestava la legittimità di tale compensazione e diffidava a stipulare il CP_1
definitivo;
- , tuttavia, l'8.3.2017 alienava il lotto n. 3 alla per CP_1 Controparte_6
l'importo di euro 43.500,00.
Con comparsa di costituzione e risposta del 20.6.2024 si costituiva ritualmente in giudizio CP_1
la quale chiedeva il rigetto delle domande attoree proponendo, in via riconvenzionale,
[...]
domanda di risoluzione del contratto preliminare del 4.8.2015 per inadempimento dell'attrice, con compensazione di ogni reciproca pretesa.
La convenuta deduceva, in particolare: che al tempo della stipulazione del contratto preliminare del
Parte 30.04.2013 non era titolare di alcun diritto sui terreni, considerato che il preliminare con Per_1
(per l'acquisto di tali appezzamenti) veniva concluso solo in data 11.7.2013; che la consegna dell'abitazione era pattuita per il 31.10.2014 e, tuttavia, nel novembre 2024, pur essendo già stati versati euro 175.720,00 oltre a euro 14.400,00 in contanti, l'abitazione non era ancora ultimata e
Parte neppure era stabilita la data del rogito;
che, avuta contezza del fatto che non aveva i mezzi per concludere l'acquisto con si dichiarava pronta ad acquisire l'edificio al grezzo pur di Per_1 CP_1
conseguire la titolarità del bene e, attesa l'indisponibilità di a cedere un solo lotto, proponeva Per_1
Parte di acquistare l'intero terreno con l'obbligo di rivendere una delle tre porzioni ad;
che quindi veniva concluso il contratto preliminare del 4.8.2015 nel quale da un lato si riconosceva CP_1
Parte Parte debitrice di per la somma di euro 29.000,00 (pari alla caparra ed acconto versati da a
Parte
e assumeva l'obbligo di alienare ad (o a un terzo nominato) il c.d. lotto 3, dall'altro Per_1
pagina 5 di 10 Parte
si obbligava a nominare in sede di definitivo con e ad eseguire lavori per la CP_1 Per_1
somma di euro 16.000,00 (pari al residuo importo da versare per l'acquisto del lotto 3, dopo la compensazione con la somma di euro 29.000,00); che, inoltre, in tale contratto veniva stabilito che
Parte quanto già corrisposto da ad remunerava integralmente quanto realizzato da quest'ultima CP_1
la quale si obbligava, altresì, a sostenere le spese relative alla progettazione, alla richiesta di piano casa, agli oneri comunali e a tutto quanto connesso alla domanda amministrativa e al frazionamento del lotto
Parte 3; che si rendeva tuttavia inadempiente a quanto concordato nel contratto del 4.8.14 poiché non realizzava alcun lavoro di completamento sul grezzo acquistato dalla convenuta, non presentando alcun capitolato né eseguendo lavori nel cantiere;
che, inoltre, subappaltatrice, considerate le CP_2
Parte precedenti insolvenze di , rifiutava di eseguire i lavori commissionati dall'attrice sull'abitazione di
, richiedendo la garanzia personale di quest'ultima; che assumeva tale garanzia personale CP_1 CP_1
Parte e, a causa del successivo inadempimento di , versava a la somma di euro 24.960,00 in CP_2
data 21.12.24, in qualità di fideiussore, per lavori realizzati prima della stipula del contratto del
Parte 4.8.2015, da compensarsi con il controcredito di riconosciuto nel preliminare del 4.8.2015; che
Parte
, in aggiunta, si rendeva inadempiente al pagamento delle spese per la progettazione e la richiesta di piano casa, gli oneri comunali e tutto quanto connesso a tale domanda amministrativa ed al
Parte frazionamento del lotto 3; che, dopo l'infruttuosa diffida ad del 2.5.2016, provvedeva, in CP_1
luogo dell'attrice, al pagamento degli oneri edificatori pari a euro 13.026,94; che, per completare la
Parte casa acquisita al grezzo, sosteneva spese per euro 108.929,09 onde l'inadempimento di CP_1
aveva comportava maggiori costi, rispetto a quanto preventivato nel preliminare del 2013, pari a euro
95.009,00.
La causa, istruita documentalmente, è stata discussa all'udienza del 30.10.2025, sulle conclusioni ivi precisate dalla sola parte convenuta.
pagina 6 di 10 La domanda della convenuta di risoluzione del contratto del 4.8.2015 per inadempimento imputabile ad
Parte
è fondata, diversamente dalle domande attoree di risoluzione per inadempimento di e CP_1
conseguente pretesa risarcitoria.
Come noto, secondo i principi generali di cui all'art. 2697 c.c., in tema di risoluzione per inadempimento (totale o inesatto), “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa” (Cass. S.U. n. 13533/2001).
Inoltre, in presenza di contrapposte azioni di risoluzione per inadempimento contrattuale, per addivenire alla sentenza di risoluzione è necessario svolgere un'analisi del complessivo comportamento delle parti, al fine di stabilire “quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale” (Cass.
n. 13827/2019).
Il contratto sottoscritto il 4.8.2015 (doc. 4 convenuta) prevedeva il seguente regolamento di interessi:
Parte
- da un lato si impegnava a pagare ad la somma di euro 29.000,00 (ossia quanto già CP_1
Parte Parte versato per caparra e acconto da a nel preliminare del 2013) e a cedere ad Per_1
(o a un terzo nominando) il lotto 3 del compendio;

Parte
- dall'altro lato si assumeva l'obbligo di nominare in sede di stipula del negozio CP_1
definitivo con di corrispondere alla convenuta euro 45.000,00 a titolo di prezzo per Per_1
l'acquisto del lotto 3, di sostenere le spese relative alla progettazione, alla richiesta di piano casa, agli oneri comunali e a tutto quanto connesso a tale domanda amministrativa e al frazionamento del lotto 3, di eseguire lavori in favore di pari a euro 16.000,00. CP_1
pagina 7 di 10 Quanto al versamento del prezzo per l'acquisto del lotto 3, in particolare, si prevedeva che la relativa
Parte somma di euro 45.000,00 (dovuta da ) sarebbe stata compensata in parte con la somma dovuta da
Parte
(29.000,00) ed in parte con le opere che si impegnava ad eseguire per il corrispondente CP_1
residuo valore (16.000,00).
Parte Se ha allegato specificatamente le condotte inadempienti di al contratto del 4.8.2015, CP_1
l'attrice nulla ha invece dedotto e/o prodotto (com'era suo onere), avendo abbandonato la difesa dopo la costituzione di parte convenuta, al fine di dimostrare di aver esattamente adempiuto.
, in particolare, ha addotto le seguenti condotte inadempienti dell'attrice: CP_1
i) la mancata realizzazione dei lavori di completamento sull'immobile grezzo acquistato dalla convenuta, per un controvalore di € 16.000,00;
Parte ii) il pagamento da parte di , in qualità di fideiussore di ed in luogo di questa (all.ti 6-7 CP_1
convenuta), dell'importo di euro 24.960,00 (all. 9 convenuta) alla subappaltatrice
[...]
Parte
conseguente al mancato pagamento di (debitore principale); sul punto, si CP_2
Parte osserva, l'attrice non ha contestato che subappaltatrice incaricata da , CP_2
abbia eseguito lavorazioni sull'immobile in corso di costruzione che si sono sostanziate negli impianti in parte rappresentati nelle fotografie del 10.6.2015 (all. 10 attore), ossia opere che già erano incluse nell'immobile, allo stato grezzo, per come considerato dalle parti nel contratto del 4.8.2015;
iii) il mancato pagamento delle spese inerenti alla progettazione, alla richiesta di piano casa, agli oneri comunali e tutto quanto connesso alla presentazione della domanda amministrativa nonché al frazionamento del lotto 3; risulta, in particolare, che dopo l'infruttuosa diffida ad
Parte
del 2.5.2016 (all. 11 convenuta), il 14.2.2017 provvedeva, in luogo dell'attrice, CP_1
al pagamento degli oneri edificatori per la somma di euro 13.026,94 (all. 12 convenuta).
Tali accertati inadempimenti debbono reputarsi di non scarsa importanza e prevalenti rispetto all'inadempimento di (avente ad oggetto la mancata cessione del lotto 3 ed il mancato CP_1
pagina 8 di 10 pagamento di euro 29.000,00), che sembra costituire, a ben vedere, conseguenza degli inadempimenti
Parte di idonei a determinare una grave alterazione, a danno di , dell'equilibrio economico del CP_1
rapporto quale valutato dalle parti e cristallizzato nella scrittura del 4.8.15.
Tanto è vero che, a fronte degli inadempimenti della controparte, offriva di addivenire al rogito CP_1
per il lotto 3 a condizione di un riequilibrio dell'assetto economico pattuito nel contratto per cui è causa che tenesse conto degli esborsi sostenuti dalla convenuta e dei lavori non eseguiti dall'attrice (all. 10 convenuta) e, solo dopo aver constatato l'indisponibilità dell'attrice, provvedeva successivamente, nel marzo 2017, ad alienare il lotto 3 a un terzo soggetto.
Va accolta, per l'effetto, la domanda della convenuta di risoluzione del contratto per inadempimento di
Parte
, con conseguente rigetto delle domande attoree di risoluzione e risarcitorie che presuppongono il preponderante inadempimento di . CP_1
Alcuna domanda restitutoria in conseguenza della risoluzione è stata formulata dalle parti.
Parte
ha chiesto la condanna di alla restituzione della somma di euro 29.000,00 di cui CP_1
quest'ultima si sarebbe riconosciuta debitrice nella scrittura risolta o, comune, ai sensi dell'art. 2041
c.c.
La domanda non è accoglibile.
Non sembra, invero, che la debenza di tale somma costituisca un riconoscimento incondizionato, rappresentando la stessa, piuttosto, l'oggetto di un'obbligazione che la convenuta si impegnava ad adempiere nel quadro degli obblighi reciprocamente assunti nell'accordo concluso.
Di tal che, risolto l'accordo, vengono meno anche tutti gli obblighi esecutivi.
Neppure può configurarsi, va infine osservato, l'invocato arricchimento senza causa che, come noto, presuppone che l'azione principale risulti carente ab origine del titolo giustificativo essendo escluso invece laddove questa sia rigettata per altro motivo (tra le più recenti, Cass. n. 7006/25).
pagina 9 di 10 Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, in conformità al D.M.
55/2014 per le cause di valore ricompreso nello scaglione da euro 52.000,00 a euro 260.000,00, con esclusione della fase di trattazione/istruttoria.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
- rigetta tutte le domande attoree e, in accoglimento della domanda della convenuta, dichiara l'avvenuta risoluzione del contratto in data 4.8.2015 per grave inadempimento dell'attrice;
- condanna l'attrice alla rifusione delle spese di lite in favore della convenuta, che si liquidano in euro 6.000,00 per compenso, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del
15%, iva e cpa come per legge.
Venezia, 30 ottobre 2025.
Il Giudice dott. Paolo Filippone
Provvedimento redatto con la collaborazione del M.O.T. dott. Roberto Favaro Morosini
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