Sentenza n. 523/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di REGGIO CALABRIA Sezione 7, riunita in udienza il
23/01/2026 alle ore 14:50 con la seguente composizione collegiale:
CAMPAGNA GIUSEPPE, Presidente e Relatore
CHINE' GINEVRA, Giudice
PANTANO GIULIA, Giudice
in data 23/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5162/2025 depositato il 15/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_4 - CF_Ricorrente_4
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Reggio Calabria
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025RC0062480 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2025
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 119/2026 depositato il
26/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso inviato il 15.08.2025, Ricorrente_1, Ricorrente_2, Ricorrente_3 e Ricorrente_4 impugnavano l'avviso di accertamento catastale n.2025RC0062480 notificato loro il 18.05.2025 avente ad oggetto la rettifica della consistenza, del classamento e della rendita catastale con il quale l'Agenzia del
Territorio aveva provveduto a rettificare il classamento proposto in sede Do.C.Fa da Categoria C/1, Classe
1, rendita 4.770,41 a Categoria C/1 Classe 5, rendita 8.763,03, deducendo la carenza di motivazione dell'atto; la carenza di una reale attività accertativa e del sopralluogo e la carenza di analisi comparativa degli immobili adiacenti.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate la quale assumeva l'assoluta infondatezza dei motivi di ricorso, per le analitiche argomentazioni sviluppate nelle controdeduzioni.
All'udienza di trattazione del 09.01.2026, udita la relazione, la causa veniva trattenuta per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e non può pertanto trovare accoglimento per le ragioni qui appresso specificate.
Va osservare, più in generale, che la Suprema Corte ha statuito in più occasioni che “in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dal
L. n.16 del 1993, art.2, convertito in L. n.75 del 1993, e dal D.M. n.701 del 1994 (cd. procedura DOCFA),
l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio
e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, in tal caso, risulta evidente come la presenza e la adeguatezza della motivazione rilevino, non già ai fini della legittimità dell'atto, ma della concreta attendibilità del giudizio espresso mentre, in caso contrario, la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso” (così, Cass. n.10177/2022; Cass. n.12425/2018; Cass. n.31586/2019 e Cass. n. 2622/2020). Nello stesso senso, con ordinanza n.14933/2022, i giudici di legittimità hanno confermato che “…con riferimento all'atto di classamento adottato in esito alla procedura OC (D.M. n.701 del 1994), – procedura, questa, connotata da una “struttura fortemente partecipativa”,– la Corte ha già avuto modo di (ripetutamente) rilevare che l'obbligo di motivazione “deve ritenersi osservato anche mediante la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio … e della classe conseguentemente attribuita all'immobile, trattandosi di elementi idonei a consentire al contribuente, mediante il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, di intendere le ragioni della classificazione, sì da essere in condizione di tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie” (ex plurimis, Cass. 13 novembre 2019 n.29373; Cass. 09 luglio 2018
n.17971; Cass. 03 febbraio 2014 n.2268; Cass. 21 luglio 2006 n.16824; Cass. 07 giugno 2006 n. 13319)”, sottolineando che “gli indicati termini di riscontro dell'obbligo di motivazione dell'atto di classamento, adottato in esito alla procedura OC, debbono ritenersi inadeguati (solo) a fronte di una immutazione della proposta formulata dalla parte (con la dichiarazione di accatastamento), immutazione rilevante, -ai fini dell'assolvimento dell'obbligo di motivazione- qualora incentrata sugli “elementi di fatto” di detta proposta, non anche qualora (ad elementi di fatto immutati) la diversa valutazione della rendita catastale (così come nella fattispecie) consegua “da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni”
(vedasi anche Cass. 28 ottobre 2020 n.23674; Cass. 13 novembre 2019 n.29373; Cass. 22 maggio 2019
n.13778; Cass. 07 dicembre 2018 n.31809; Cass. 23 maggio 2018 n.12777; Cass. 16 giugno 2016 n.12497;
Cass. 24 aprile 2015 n.8344; Cass., 31 ottobre 2014 n.23237)” (Cass. n.14933/2022).
Ancora, più di recente la Suprema Corte (sentenza n.20509/22) ha ribadito il fermo indirizzo interpretativo secondo cui “in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso”.
Orbene, soffermandosi sulla vicenda qui scrutinata, emerge che l'Ufficio ha accertato una differente classe catastale;
non ha disatteso gli elementi oggettivi dichiarati dal contribuente, avendoli solo diversamente qualificati sul piano tecnico e giuridico, tenuto conto delle condizioni intrinseche ed estrinseche nella loro totalità dell'unità immobiliare in questione;
in buona sostanza ha attribuito la classe 5 “In considerazione, in primo luogo, della posizione semicentrale, mediamente ricercata sotto l'aspetto commerciale dell'unità immobiliare nel contesto urbano, e secondariamente, delle caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare quali: ingresso da strada principale, numero di vetrine, grado di finitura e distribuzione ambienti e servizi”;
d'altro canto, l'Ufficio non ha fatto altro che attribuire la medesima classe già assegnata prima della dichiarazione docfa che qui occupa.
Con riferimento invece alla censura con la quale si denuncia l'omesso sopralluogo e l'omessa analisi comparativa con gli immobili adiacenti, va rammentato che per le variazioni catastali effettuate con questa tipologia di procedimento (docfa), il sopralluogo non è previsto da alcuna norma e che in ogni caso non è ritenuto necessario ai fini della validità dell'atto, e cioè quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenze del sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamento d'ufficio giustificate da specifiche variazioni dell'immobile.
E' stato infatti chiarito che per gli immobili appartenenti alla categoria ordinaria, ai fini del classamento, il metodo di stima è la metodologia comparativa, basata sulle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell'immobile e sulla sua ubicazione, in relazione alla tariffa prevista per la classe d'appartenenza; mentre
è solo per gli immobili a “destinazione speciale” (come gli alberghi, gli opifici e gli immobili classificati categoria catastale D, il cui valore scaturisce dalla sommatoria di più fattori), che risulta necessaria la stima diretta con sopralluogo. D'altra parte, non va sottaciuto che in precedenza l'unità immobiliare identificata con il subalterno 13 dalla quale deriva l'unità immobiliare sub.19 oggetto della presente controversia, era stata già oggetto di un procedimento all'esito del quale i giudici tributari avevano rigettato il ricorso, ritenendo corretta l'attribuzione della classe 5 operata dall'Ufficio.
Le spese del giudizio, seguendo la soccombenza, vanno poste a carico della ricorrente e liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio che liquida in complessivi € 800,00 oltre accessori di legge, se dovuti. Reggio Calabria, 23.01.2026 Il Presidente rel. dott. Giuseppe Campagna