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R.G.N. 2390/23

Tribunale Ordinario di Benevento
I SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Addì 26/06/2025
Innanzi al giudice unico dott.ssa Valeria Protano è stata chiamata la causa iscritta al N.r.g.a.c. 2390/2023
Sono comparsi:

1. l'avv. ROGAZZO FRANCESCA per;
Controparte_1

2. l'avv. CARMINE CICCARONE in sost. dell'avv. MGIAMMARINO
GIUSEPPE per la Controparte_2
[...]
Gli avv.to si riportano agli atti e alle richieste e alle conclusioni ivi contenute.
IL GIUDICE
all'esito della discussione orale, preso atto dell'allontanamento delle parti dall'aula di udienza, ha pronunciato la seguente sentenza.
Il Giudice
dott.ssa Valeria Protano

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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Valeria Protano, all'esito della discussione orale, ha emesso ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 2390 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2023
Tra
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._1 Parte_1
(C.F. ), rappresentati e difesi, come da procura
[...] C.F._2 allegata in calce al ricorso introduttivo, dall'avv. Francesca Rogazzo (C.F.
), presso il cui studio sono elettivamente domiciliati in C.F._3
Ariano Irpino, al Corso Europa n. 37;
-Ricorrenti-
e
(P.IVA Controparte_3
, in persona del legale rappresentate p.t. (C.F. P.IVA_1 Controparte_4
), con sede in Avellino, alla Piazza Libertà, rappresentata e C.F._4 difesa, come da procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Giuseppe
Giammarino (C.F. ), presso il cui studio è elettivamente C.F._5 domiciliata in Avellino alla via Malta n. 4;
-Resistente -
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni.
CONCLUSIONI: come da verbale che precede;

Fatto e svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. e , deducendo Controparte_1 Parte_1 di essere comproprietari dell'unità immobiliare sita in Fontanarosa (AV) alla c. da
, identificata in catasto al foglio 4, particella 231, e di aver stipulato, Pt_2
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relativamente a detto locale, un contratto di locazione con la Controparte_2
agivano in giudizio al fine di sentire accogliere le seguenti
[...] conclusioni: “A. In via principale di merito: accertata la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1453 c.c., condannare la società Controparte_2 al risarcimento del danno a titolo di danno emergente, nella misura
[...] di €. 23.100,00 e di lucro cessante da liquidarsi in via equitativa, o nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
B. in subordine, nella malaugurata e non sperata ipotesi di mancato accoglimento delle richieste di cui sopra, condannare la società al pagamento della somma Controparte_2 di €. 1400,00 a titolo di indennità di mancato preavviso. C. In ogni caso, con vittoria di spese di lite.”
In particolare, a sostegno della propria pretesa, deducevano le seguenti circostanze:
- di aver concesso l'immobile di cui sopra in locazione alla Controparte_2 in forza del contratto sottoscritto in data 26.08.2021 e
[...] registrato presso l'Ufficio territoriale di Avellino in data 19.09.2021 al numero
004176-SERIE 3T, della durata di anni quattro con decorrenza dal 26 agosto 2021
e scadenza al 25 agosto 2025 e canone locativo stabilito nella somma di € 700,00 mensili da corrispondere con rata bimestrale;

- che, nel predetto contratto, le parti stabilivano che l'immobile sarebbe stato adibito a centro di accoglienza per gli immigrati e i richiedenti asilo politico;

- che, in data 07.09.2022, la conduttrice comunicava il preavviso di disdetta, nelle more dell'autorizzazione da parte delle autorità amministrative al trasferimento degli immigranti in altra sede;

- con pec del 22.9.22, i locatori contestavano il preavviso di disdetta, invitando la controparte al rispetto dei termini di pagamento;

- con comunicazione a mezzo raccomandata A/R del 30.09.2022, la società
Percorsi-Consorzio comunicava il recesso dal contratto di Controparte_2 locazione in forza dell'art. 4 comma 2 nella parte in cui prevedeva la facoltà di recedere “in ogni momento in caso di revoca/modifiche delle autorizzazioni di legge, in conformità di quanto previsto all'art. 2”;
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- con pec del 13.10.2022, i locatori contestavano detta comunicazione ritenendo non operante la clausola indicata dalla resistente e invitavano la convenuta al rispetto del contratto e dei termini di pagamento ivi previsti;

- in data 14.10.22, avveniva la riconsegna dell'immobile locato, come da verbale di rilascio allegato agli atti di causa;

- a partire dal mese di ottobre 2022, la società Controparte_2 non corrispondeva più il canone di locazione.
[...]
Gli odierni ricorrenti chiedevano, pertanto, di accertare l'inadempimento della conduttrice e la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. oltre alla condanna della resistente al risarcimento dei danni patiti per la perdita patrimoniale, quantificata in € 23.100,00. In via subordinata, chiedevano la condanna al pagamento dell'indennità di mancato preavviso di recesso, pari ad €
1.400,00, in quanto dovuta ai sensi dell'art. 4 c. 2 del suddetto contratto di locazione, che prevede che “in ogni altro caso potrà recedere dal rapporto contrattuale mediante disdetta da inviarsi tre mesi prima del rilascio dell'immobile libero da persone e cose.”
Con memoria del 16.02.24, si costituiva la resistente al fine di contestare l'avversa pretesa, invocando l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 1453 c.c. e allegando la comunicazione della del 21.09.2022 e il Controparte_5 provvedimento del Servizio Centrale del Sistema di integrazione e accoglienza con cui veniva disposto l'inserimento dei beneficiari nel progetto dell'ambito territoriale A1 Avellino. Invocava, quindi, la facoltà di recesso dal contratto come prevista dall'art. 4 c.2 prima parte del contratto di locazione ossia in qualsiasi momento e senza termini di preavviso.
All'odierna udienza, le parti discutevano la causa e rassegnavano le proprie conclusioni.
Motivi della decisione
Parti ricorrenti chiedono, in via principale, accertarsi la sussistenza dei presupposti ex art. 1453 c.c., e quindi, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, la quale recedeva illegittimamente dal contratto e ometteva così il pagamento dei canoni dovuti sino alla sua naturale scadenza, chiedendo altresì il risarcimento dei danni per la perdita subita e per il mancato
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guadagno per € 23.100,00. In via subordinata, agiscono al fine di ottenere il pagamento dell'indennità di mancato preavviso per la somma di € 1.400,00.
Il ricorso va accolto per quanto di ragione.
In particolare, deve essere accolta la richiesta risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, per avere quest'ultima esercitato il proprio recesso illegittimamente sulla scorta dell'art. 4 comma 2 del contratto di locazione nella parte in cui prevede la possibilità per le parti di recedere senza preavviso.
Ed invero, a mente di detto articolo, le parti pattuivano che “La società conduttrice potrà recedere dal contratto in ogni momento in caso di revoca/modifiche delle autorizzazioni di legge, in conformità di quanto previsto e convenuto all'art. 2, mentre in ogni altro caso potrà recedere dal rapporto contrattuale nel termine di tre mesi prima del rilascio dell'immobile libero da persone e cose”.
Dal tenore testuale della clausola contrattuale invocata, può senz'altro ritenersi che le parti abbiano inteso prevedere la facoltà di recedere ad nutum soltanto per i casi in cui fosse intervenuta, nel corso del rapporto, una “revoca/modifica delle autorizzazioni di legge”, da intendersi quale evento imprevisto ed imprevedibile ed imputabile esclusivamente ad una scelta delle Autorità competenti, dovendo, ogni altra fattispecie, essere ricondotta nella diversa ipotesi di recesso con preavviso di tre mesi.
Tanto premesso, dalla documentazione prodotta, non può ritenersi che il trasferimento dei migranti ospitati nei locali condotti in locazione fosse riconducile ad una decisione unilaterale dell'Autorità; ed infatti, con comunicazione di preavviso di disdetta del 07.09.2022, la conduttrice comunicava la volontà di avvalersi della facoltà di recedere dal contratto di locazione “nelle more dell'autorizzazione al prossimo trasferimento da disporsi dalle competenti autorità amministrative” dei richiedenti asilo presso altra sede mentre, nel provvedimento del Servizio Centrale di integrazione e accoglienza, allegato alla comunicazione della Prefettura di Avellino del 21.09.2022, si legge che l'inserimento dei beneficiari nel progetto dell'ambito territoriale A1 Avellino veniva disposto “come da segnalazione pervenuta”.
Parte resistente, sulla quale incombeva il relativo onere probatorio secondo le regole ordinarie dettate dall'art. 2697 c.c., peraltro è decaduta dalla facoltà di
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provare la legittimità del recesso per come esercitato e, in particolare, la circostanza che il trasferimento dei soggetti ospitati nell'immobile derivasse da una decisione unilaterale dell'Autorità, essendosi costituita oltre i termini previsti dall'art. 416 c.p.c. (segnatamente, in data 16.02.25).
Può in definitiva ritenersi che sussista un inadempimento imputabile alla conduttrice, la quale, in maniera non conforme al canone di buona fede contrattuale, ha esercitato un recesso ad nutum ed interrotto la corresponsione dei canoni dovuti, pur non ricorrendone i presupposti contrattuali, e quindi, in assenza di una revoca/modifica delle autorizzazioni necessarie disposta d'ufficio dalle
Autorità bensì all'esito di un trasferimento dei soggetti ospitati che è stata lei stessa a richiedere.
E ancora, la gravità di detto inadempimento, che legittima la richiesta di risoluzione del contratto, può apprezzarsi sia alla luce di un criterio oggettivo, tenuto conto dell'interesse della parte locatrice all'adempimento delle prestazioni contrattuali e del fatto che l'inadempimento della conduttrice abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sia alla luce dell'atteggiamento colpevole mostrato dalla conduttrice nei termini appena precisati.
Quanto al risarcimento del danno, la domanda va accolta avendo parte locatrice fornito la prova di aver reperito, a partire da febbraio 2023, un nuovo conduttore dell'immobile, seppur a condizioni deteriori rispetto a quelle contenute nel contratto oggetto di giudizio. In particolare, ha dimostrato di aver stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo con un nuovo inquilino, con decorrenza dal
12.2.2023 al 12.2.2027, con cui si prevedeva la corresponsione di un canone mensile di € 350,00. Il suddetto rapporto contrattuale è stato poi interrotto a causa del prematuro decesso del nuovo conduttore avvenuto in data 12.04.2023.
In tema di recesso anticipato del conduttore, la Suprema Corte ha stabilito che quest'ultimo è obbligato a risarcire il danno al locatore, danno quantificato nell'ammontare complessivo dei canoni di locazione concordati sino al reperimento di un nuovo conduttore (cfr. Cass. sent. n. 8482/2020; Cass. sent. n.
2865/2015)
Sulla scorta dei suesposti principi, deve pertanto riconoscersi in capo agli odierni attori il diritto ad ottenere il risarcimento dei danni subiti, quantificabile nella
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misura di € 1.400,00 a titolo di canoni non versati per gli ulteriori due mesi di preavviso, nonché la somma di € 1.050,00 ossia pari alle mensilità che costoro avrebbero potuto percepire a titolo di canoni di locazione a partire dal momento in cui avrebbero avuto l'effettiva disponibilità dell'immobile (e quindi, a partire dal periodo successivo ai tre mesi di dovuto preavviso, ossia dal 07.12.2022) e sino al reperimento del nuovo conduttore (cfr. contratto del 12.2.23), al netto dei canoni percepiti in forza del suddetto contratto (pari ad € 350,00).
Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e vengono liquidate, come da dispositivo, tenuto conto della natura delle questioni trattate e dell'attività processuale effettivamente svolta, secondo i parametri minimi di cui al D.M.
147/2022 relativi ai giudizi di cognizione innanzi al Tribunale (scaglione di riferimento da € 5.201,00 a € 26.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale di Benevento, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e nei confronti del Controparte_1 Parte_1 Controparte_2
ritenuta assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così
[...] provvede:
- accoglie la domanda dei ricorrenti e, per l'effetto, dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione stipulato fra le parti in data in data 26.08.2021 e registrato presso l'Ufficio territoriale di Avellino in data
19.09.2021, al numero 004176-SERIE 3T, relativo all'unità dell'unità sita in
Fontanarosa (AV) alla c. da , identificata in catasto al foglio 4, particella Pt_2
231;
- condanna parte resistente al pagamento, in favore dei ricorrenti, della somma complessiva di € 2.450,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza e sino al soddisfo;

- condanna parte resistente al pagamento delle spese del presente giudizio che liquida in € 145,50 a titolo di spese vive ed € 5.077,00 a titolo di compensi, oltre accessori di legge, se dovuti.
Così deciso in Benevento, il 26.06.25
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Protano
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