REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica e nella persona del dott.ssa Paola Caserta ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta R.G. 13572/2021 avente ad oggetto “risoluzione contrattuale” e pendente
TRA
(CF: ), rappresentata e difesa, giusta procura in Parte_1 C.F._1 calce all'atto di citazione, dagli avv.ti Bagnale Giusy (CF: ), e Scardamaglio C.F._2
Andrea (CF: ) presso il cui studio, sito in Ercolano (NA), alla Via Panoramica C.F._3
23, è elettivamente domiciliata;

ATTORE E CONVENUTO IN VIA RICONVENZIONALE
E
(CF: ), rappresentato e difeso, giusta procura a CP_1 C.F._4 margine alla comparsa di risposta, dall'avv. Flora Chiatti (CF: ), presso il cui C.F._5 studio, sito in Bacoli (NA) alla Via William Shakespeare n. 25, è elettivamente domiciliato;

CONVENUTO E ATTORE IN VIA RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO

1. Si richiamano gli atti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e le deduzioni difensive e ciò in ossequio al dettato normativo di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., così come modificato con l. 69/2009.

2. Con atto di citazione ritualmente notificato nei confronti del convenuto , la sig.ra CP_1 deduceva: di aver sottoscritto, nel 2017, un contratto preliminare di Parte_1 compravendita con il quale si era impegnata ad acquistare da , la villetta 8 bis;
che il CP_1 prezzo di vendita era stato concordato in € 550.000,00 e che era stata corrisposta a titolo di acconto la somma di € 195.795,00, mentre la restante parte del prezzo, sarebbe stata corrisposta a mezzo mutuo bancario;
che essa era nel possesso dell'immobile dal 2013 e che vi aveva effettuato lavori di Pt_1
1

ristrutturazione per la somma di € 100.000,00; che a causa dell'inadempimento del convenuto fino al
2018 il rogito non si era potuto stipulare;
che a causa del decorso del tempo l'immobile si era svalutato per cui la intendeva acquistarlo alla minor somma di € 350.000,00 anziché a quella Pt_1 pattuita nel contratto preliminare di € 550.000,00; che rifiutava tale riduzione di prezzo. CP_1
Tanto premesso ed esposto, concludeva affinché il Tribunale adito, previo accertamento dell'inadempimento del venditore per aver nascosto degli elementi fondamentali per la vendita ai compratori, dichiarasse risolto il contratto di compravendita e conseguentemente condannasse il convenuto stesso a pagare all'attore la somma di €. 299.295,00 oppure la somma maggiore accertanda, oltre agli interessi legali.
Si costituiva tempestivamente in giudizio che, opponendosi alla domanda, esponeva: CP_1 che all'atto della stipula del contratto preliminare nel 2013, aveva concesso l'immissione anticipata nel possesso dell'immobile per cui è causa alla promittente acquirente per avere la stessa Pt_1 garantito che il contratto definitivo, sarebbe stato stipulato entro il 2015 al prezzo pattuito di €.
550.000,00, come stabilito nel contratto preliminare;
che la aveva realizzato abusivamente Pt_1 opere edilizie non autorizzate da esso proprietario;
che dalla stipula del preliminare a tutt'oggi la occupava sine titulo l'immobile de quo, senza pagare alcun corrispettivo;
che con il fallimento Pt_1 della Società The Flowers della Rispoli, la medesima non aveva più potuto stipulare l'atto definitivo di compravendita;
che, pertanto, la mancata stipula del definitivo era imputabile al grave inadempimento della stessa promittente acquirente.
Ciò posto, concludeva per il rigetto della domanda ed in via riconvenzionale chiedeva di dichiarare il grave inadempimento dell'attrice promittente acquirente, disponendo che il Parte_1 signor trattenesse la somma di €. 195.795,00 a titolo di caparra;
di dichiarare che CP_1 parte attrice-promissario acquirente occupava senza titolo l'immobile per cui è causa, con conseguente riconoscimento dei danni e ordine di rilasciare l'immobile per cui è causa, con la condanna della stessa NO , al pagamento della somma di €. 1.000,00 mensili, a Parte_1 titolo di indennità di occupazione, dal dì dell'occupazione (07 marzo 2013) fino alla data di rilascio;
di dichiarare che l'attrice ha apportato modifiche all'immobile de quo, senza Parte_1 alcuna autorizzazione da parte del signor e, per l'effetto, condannarla al ripristino CP_1 dello stato dei luoghi, al risarcimento dei danni subiti e subendi e alle spese necessarie per il ripristino.
Rigettate dal precedente giudice titolare del procedimento le istanze istruttorie articolate dalle parti, la causa era riservata in decisione dallo scrivente, subentrato nella titolarità del ruolo a far data dal
18.11.2024.
La domanda proposta dall'attrice è infondata e va rigettata per le ragioni che Parte_1
2 seguono.
La ricostruzione dei fatti così come operata da parte attrice nel proprio atto introduttivo non ha trovato riscontro nella produzione documentale in atti.
E' documentalmente provato che le parti hanno stipulato nel 2013 un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto la villa 8bis sita in Melito di Napoli alla via Roma 8 nel Parco Ville. Nell'atto di citazione, invece, parte attrice sostiene di avere “firmato un documento nel 2017”.
L'art. 1 del contratto, depositato da parte convenuta, stabiliva che la stipula del definitivo si sarebbe dovuta “concludere durante l'arco temporale di un biennio a far data dal 07/03/2013”, per un prezzo totale di € 550.000,00.
Dal contratto prodotto in giudizio si evince le parti si accordavano nel senso che l'odierno convenuto si obbligava a vendere e l'odierna attrice si obbligava ad acquistare l'immobile indicato in citazione per il prezzo complessivo di € 550.000,00, di cui € 195.795,00 a titolo di caparra venivano versati dall'attrice (come risulta dalle copie degli assegni prodotti).
In tema di responsabilità contrattuale, la Suprema Corte (v. Cassazione civile, sez. un., 30 ottobre
2001, n. 13533) ha chiarito che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova dei fatti estintivi dell'altrui pretesa. Si osserva inoltre che, ai fini della risoluzione di cui all'art. 1454 c.c., è necessario che il contraente che si avvale dello strumento dalla diffida sia già vittima dell'altrui inadempimento (v. Cass. n. 15052/2018), che decorra inutilmente il termine, di almeno 15 giorni, fissato nella diffida, e che l'inadempimento dell'altra parte sia di non scarsa importanza in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte adempiente all'esatto e tempestivo adempimento (v.
Cass. n. 18696/2014).
Tutti i predetti presupposti indicati appaiono nella specie ricorrere.
Nel caso di specie, a fronte del comportamento del promittente venditore che si è mostrato interessato alla stipula del definitivo mediante diversi solleciti alla controparte, ivi compresa la diffida ad adempiere comunicata in data 10 aprile 2020 a mezzo raccomandata (cfr. all. comparsa di costituzione), in cui chiedeva di indicare la data del rogito ed il Notaio prescelto per la stipula, CP_1 la promittente venditrice nulla ha allegato per escludere il proprio colposo inadempimento, contrariamente all'onus probandi su di lei incombente.
Pertanto, la domanda di risoluzione contrattuale per colpa del promittente venditore proposta dall'attrice, va disattesa, così come va disattesa anche la pretesa risarcitoria azionata.
Va invece accolta la domanda di risoluzione contrattuale per colpa del promissario acquirente,
3 proposta in via riconvenzionale dal convenuto, mentre va disattesa in parte la pretesa risarcitoria azionata.
L'inadempimento della promissaria acquirente, riguardando l'obbligo a prestare il consenso rispetto alla stipula del definitivo, integra certamente il requisito della non scarsa importanza richiesto dall'art. 1455 c.c., in quanto, incidendo su di un'obbligazione primaria ed essenziale del contratto preliminare, altera in maniera determinante l'equilibrio sinallagmatico del rapporto ed il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale. La sentenza di risoluzione per inadempimento con riguardo alle prestazioni da eseguire produce un effetto liberatorio "ex nunc" e rispetto alle prestazioni già eseguite un effetto recuperatorio "ex tunc", ad eccezione dei contratti ad esecuzione continuata e periodica.
Per la Suprema Corte (Cass. n. 26206/2017) "In tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso".
Conseguentemente, risultando provato per tabulas che il convenuto ha ricevuto dalla attrice la somma di € 195.795,00, a titolo di acconto, detta somma va dallo stesso ritenuta.
Quanto alla domanda riconvenzionale relativa al pagamento della somma di € 15.929,18, comprensiva di sanzioni ed interessi per i consumi idrici e TARI richiesti dal Controparte_2 per l'immobile occupato dall'attrice, la stessa va accolta in quanto fondata e adeguatamente
[...] provata.
Risulta pacifico in quanto non specificamente contestato che l'attrice occupa l'immobile dal 2013, per cui va ordinato l'immediato rilascio dell'immobile.
Quanto alle ulteriori domande in via riconvenzionale, le stesse vanno rigettate in quanto non risultano provate. Con riferimento alla domanda di condanna al pagamento delle indennità di occupazione, non risulta documentato il canone locatizio di mercato.
Le spese di lite seguono la prevalente soccombenza e vengono liquidate d'ufficio in dispositivo facendo applicazione dei criteri minimi data la scarsa complessità, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta, con attribuzione all'avv. Flora Chiatti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli Nord, in persona del Giudice, dott.ssa Paola Caserta, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da contro , così provvede: Parte_1 CP_1
a) rigetta integralmente le domande proposte da

contro

; Parte_1 CP_1
4 a) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da contro CP_1
dichiara l'intervenuta risoluzione per grave inadempimento della promissaria Parte_1 acquirente del contratto preliminare di vendita immobiliare intercorso tra le parti, meglio indicato in parte motiva, avente ad oggetto l'immobile ubicato in Melito di Napoli alla via Roma n. 8 villetta 8/B e per l'effetto:
b) ordina a l'immediato rilascio dell'immobile libero da persone e cose;
Parte_1
c) condanna al pagamento in favore del convenuto della somma Parte_1 CP_1 di € 15.929,18 comprensiva di sanzioni ed interessi per i consumi idrici e TARI richiesti dal
[...] per l'immobile dalla stessa occupato;
Controparte_2
d) condanna al rimborso in favore di parte attrice delle spese di lite che liquida Parte_1 nella misura di € 1.214,00 per spese ed € 6.023,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sul compenso, IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avv.
Flora Chiatti, procuratore antistatario.
Così deciso in Aversa, il 23.06.2025
Il Giudice
dott.ssa Paola Caserta
5