N. R.G. 736/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giovanni Giampiccolo, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 736/2025 promossa da:
(c.f. ), nella qualità di procuratrice generale Parte_1 C.F._1 di (c.f. , con il patrocinio dell'avv. RAFFAELLA Parte_2 C.F._2
ALESSANDRELLO;
RICORRENTE contro
(c.f. ) e (c.f. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
); C.F._4
RESISTENTI CONTUMACI
OGGETTO
Risoluzione per inadempimento contratto preliminare di vendita
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
- accertare e dichiarare il grave inadempimento dei sigg.ri e per l'effetto dichiarare risolto il CP_1 contratto preliminare di vendita a rate con riservato dominio, con diritto del sig. di trattenere Pt_2 le rate versate in acconto prezzo a titolo di equo compenso per l'uso dell'immobile e per l'effetto condannare i sigg.ri al rilascio immediato dell'immobile con ulteriore condanna al CP_1 pagamento di una somma di denaro stabilita in via equitativa dal Giudice per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile, oltre al risarcimento del danno pari al quantum dell'esposizione debitoria del sig. (€ 3.754,67), oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto sino Pt_2 all'effettivo soddisfo. Con vittoria di competenze, spese ed onorari del presente giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ritualmente notificato, in qualità di Parte_1
pagina 1 di 4 procuratrice generale di , conveniva in giudizio e al Parte_2 Controparte_1 Controparte_2 fine di ottenere la risoluzione del contratto preliminare di vendita a rate con riserva di proprietà dell'immobile sito in Comiso, via dei Fanti nn. 31 e 31 A e, conseguentemente, il rilascio immediato del bene, il riconoscimento del diritto di trattenere le rate già versate dai resistenti a titolo di equo compenso per l'uso dell'immobile e il risarcimento del danno. Segnatamente, la ricorrente esponeva che è proprietario dell'unità immobiliare sita in Parte_2
Comiso, via dei Fanti nn. 31 e 31 A, censita al N.C.E.U. del Comune di Comiso al foglio 73 part. 7268 sub. 1 e 2, per averla ricevuta in eredità da e A seguito Persona_1 Controparte_3 dell'insorgere di controversie sull'immobile di cui sopra, in data 27.7.2021 in Parte_1 qualità di procuratrice generale di , e gli raggiungevano un accordo di Parte_2 CP_1 mediazione in forza del quale si obbligavano alla stipulazione di un contratto preliminare di vendita a rate con patto di riservato dominio avente ad oggetto il bene, che veniva stipulato in data 28.7.2021. Le parti convenivano un prezzo di vendita pari ad € 23.000,00, di cui € 3.000,00 venivano versati contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, e i restanti dovevano essere pagati in rate mensili di
€ 250,00 ciascuna fino al saldo del prezzo, momento in cui sarebbe stato stipulato il contratto definitivo a semplice richiesta del promissario acquirente. I promissari acquirenti si obbligavano altresì a
“volturare a proprio nome l'intestazione di tutte le utenze compresa la fornitura di acqua, TARI e quant'altro”, “a farsi carico della relativa IMU” e “a saldare direttamente al di Comiso tutti i CP_4 consumi di acqua potabile arretrati avendola loro stessi consumata”. Ciononostante, gli non CP_1 provvedevano a volturare a loro nome il contatore dell'acqua né a pagare i canoni idrici e l'IMU, per cui il Comune di Comiso inoltrava alla precedente utenza diversi avvisi di accertamento per fatture di canoni idrici non pagate, per un ammontare di € 3.493,67, mentre l'Agenzia delle Entrate chiedeva a il pagamento dell'IMU 2024, per un ammontare di € 261,00. La ricorrente deduceva, Pt_2 pertanto, la gravità dell'inadempimento dei promissari acquirenti. Il ricorso è fondato e merita accoglimento nei termini che seguono. Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia di e , che non Controparte_1 Controparte_2 si sono costituiti in giudizio nonostante la regolare notifica dell'atto introduttivo in uno al decreto di fissazione d'udienza. Procedendo all'esame del merito, in tema di inadempimento delle obbligazioni in generale (art. 1218 c.c.), il creditore - sia che agisca per l'adempimento, sia che agisca per la risoluzione o per il risarcimento del danno - è tenuto a provare l'esistenza del titolo, ossia della fonte negoziale o legale del suo diritto (e se previsto, del termine di scadenza), mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore convenuto il quale è tenuto a fornire la prova estintiva del diritto, costituita dall'avvenuto adempimento (Cass., SS.UU. n. 13533/2001). Ne consegue che è a carico del creditore che allega l'inadempimento della controparte la prova del titolo da cui deriva il suo diritto, ovvero del fatto costitutivo del credito, mentre spetta al debitore dimostrare di aver adempiuto, ovvero che l'impossibilità di adempiere sia derivata da causa a lui non imputabile. Nel caso di specie, il titolo è costituito dal contratto preliminare allegato al ricorso introduttivo, stipulato dalle parti in data 28.7.2021, esecutivo dell'accordo di mediazione. Parte ricorrente lamenta l'inadempimento dei convenuti rispetto a quanto convenuto all'art. 8 di detto contratto: “i promissari acquirenti si obbligano a volturare a proprio nome l'intestazione di tutte le utenze compresa la fornitura di acqua, TARI e quanto altro. Inoltre a far data dal mese di agosto 2021 si obbligano a farsi carico della relativa IMU. Si obbligano, altresì, a saldare direttamente al Comune di Comiso tutti i pagina 2 di 4 consumi di acqua potabile arretrati avendola loro stessi consumata”. A tal fine, produce numerosi avvisi di accertamento rivolti alla ricorrente per fatture aventi ad oggetto canoni idrici non pagati tra il 2019 e il 2023 e la ricevuta di pagamento dell'IMU del 2024 da parte di . Da tali Parte_1 elementi si desume che gli sono rimasti inadempienti rispetto all'obbligo di volturare a CP_1 proprio nome l'intestazione della fornitura di acqua, all'obbligo di farsi carico dell'IMU per l'anno 2024 e all'obbligo di saldare i consumi di acqua potabile antecedenti alla stipulazione del contratto preliminare del 2021. Di contro, i resistenti contumaci non hanno fornito alcuna prova di aver adempiuto alle obbligazioni in oggetto o di non aver adempiuto per causa a loro non imputabile. Risultando pacifico l'inadempimento contrattuale, per pronunciare la risoluzione del contratto il giudice deve altresì accertare la non scarsa importanza dello stesso ai sensi dell'art. 1455 c.c. In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale (Cass. n. 7187/2022). Nel caso concreto, può attribuirsi rilievo ad alcuni dati. Anzitutto, l'inadempimento si è protratto ininterrottamente per quattro anni, dalla stipulazione del contratto preliminare nel luglio del 2021 fino all'instaurazione del presente giudizio, senza che abbiano sortito effetto le diffide medio tempore inoltrate ai promissari acquirenti da parte ricorrente. In secondo luogo, i resistenti risultano inadempienti rispetto al pagamento della somma di € 3.754,67, importo che assume una certa rilevanza rispetto all'ammontare complessivo del prezzo di acquisto (€ 23.000,00), dal momento che corrisponde a circa 15 delle rate mensili convenute (si tenga conto che le parti hanno anche convenuto che il mancato pagamento di due rate consecutive comporterà la risoluzione di diritto del contratto). Infine, le obbligazioni di cui all'art. 8 del contratto preliminare non possono considerarsi meramente accessorie e secondarie, dal momento che manifestano l'interesse primario del promittente venditore a non sopportare costi relativi all'utilizzo di un bene di cui non ha la materiale disponibilità; il mancato pagamento di tali somme ha, pertanto, determinato un'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del contratto, in quanto gli hanno beneficiato del bene senza sopportarne i costi di godimento, CP_1 che sono stati richiesti al promittente venditore. Alla luce di quanto sopra esposto, accertato il grave inadempimento dei resistenti, deve essere risolto il contratto preliminare di vendita a rate con patto di riservato dominio stipulato dalle parti in data 28.7.2021 e i resistenti e devono essere condannati al rilascio Controparte_1 Controparte_2 dell'immobile di proprietà di . Parte_2
Va accolta anche la domanda di parte ricorrente volta ad ottenere il riconoscimento del diritto di trattenere le rate già versate dai resistenti a titolo di equo compenso per l'uso dell'immobile; va tuttavia precisato che si tratta solo delle rate di € 250,00 versate ogni mese a decorrere dal contratto del 28.7.2021 (con esclusione della somma di € 3.000,00 versati alla sottoscrizione del preliminare), che le parti hanno implicitamente ritenuto essere la remunerazione per il godimento del bene, sia pure finalizzata all'effetto traslativo finale (art. 1526 c.c.). Quanto, infine, alla domanda di risarcimento di un danno pari al quantum dell'esposizione debitoria di per canoni idrici e IMU non pagati, la stessa deve essere accolta limitatamente all'importo di Pt_2
€ 265,00, che la ricorrente ha dimostrato di aver versato a soluzione del debito IMU per il 2024. Per l'importo residuo, parte ricorrente non ha dimostrato l'esborso delle somme richieste e, pertanto, di aver subito un danno patrimoniale di pari ammontare. pagina 3 di 4 Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, difesa o eccezione: risolve il contratto preliminare di compravendita stipulato nel luglio del 2021 tra Parte_1 in nome e per conto di , quale promittente venditore, e e Parte_2 Controparte_1 CP_2
quali promissari acquirenti, con diritto del promittente venditore di trattenere solo le rate di €
[...]
250,00 mensili versate in acconto prezzo dai convenuti, a titolo di equo compenso per il godimento altrui dell'immobile; per l'effetto ordina a e l'immediato rilascio del bene immobile sito Controparte_1 Controparte_2 in Comiso, via dei Fanti nn. 31 e 31 A, censito al N.C.E.U. del Comune di Comiso al foglio 73 part. 7268 sub. 1 e 2; condanna e al pagamento, in favore di in Controparte_1 Controparte_2 Parte_1 qualità di procuratrice generale di , della somma di € 265,00, oltre interessi legali dalla Parte_2 pronuncia al pagamento. condanna e al pagamento delle spese processuali, che si liquidano Controparte_1 Controparte_2 in € 1.700,00 oltre Iva, Cpa e rimborso spese generali.
Ragusa, 16/12/2025.
Il Giudice
dott. Giovanni Giampiccolo
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