TRIBUNALE DI MODENA REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Modena –Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott. Michele
Cifarelli, all'esito di udienza ex artt.447 bis e 420 c.p.c. pronuncia la ^seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 3377/2024 R. G. vertente tra
(avv. Luca Fava) Parte_1
-RICORRENTE-
e
(avv. Francesco Fontana e Marco Malavolta) CP_1
-CONVENUTA-
omessa la lettura del dispositivo in udienza, cui le parti hanno rinunciato. agisce nei confronti di onde ottenere: Parte_1 CP_1
a) l'accertamento dell'altrui inadempimento all'obbligo previsto nella clausola 4, lett. i) del contratto di comodato immobiliare fra loro intercorso, concluso con la restituzione del capannone alla proprietaria in data 10 gennaio 2023, del seguente tenore: CP_1
“Il è tenuto a vigilare al fine di garantire che non vi sia, nel suolo, un rilevante Parte_2 aumento di sostanze inquinanti rispetto a quanto evidenziato dall'indagine allegata effettuata da
Italbonifiche nel giugno 2020. - Al fine di consentire tale comparazione il comodatario, una volta liberati i locali, si impegna a commissionare, a propria cura, alla ditta Italbonifiche S.r.l. o altra primaria società del settore certificata iso 9001, iso 14001 e ohsas 18001, esami sul sottosuolo equivalenti a quelli effettuati dal comodante all'atto della consegna dell'immobile e consegnarli al
Le spese di indagine saranno a carico del fino alla concorrenza di euro Parte_3 Parte_2
3000,00, solo qualora l'indagine del sottosuolo evidenzi un aumento di sostanze inquinanti allora il
sarà tenuto al pagamento integrale di tali spese”. Parte_2
Inadempimento consistito nel reiterato rifiuto del consenso alle indagini, che l'aveva costretta a svolgere le stesse in via giudiziale, introducendo il procedimento di accertamento tecnico preventivo n°4460/2023 RG, definito con perizia che aveva escluso l'aumento di sostanze inquinanti;

b) la conseguente condanna al rimborso dei costi sostenuti da esso ricorrente per tale accertamento, detratti €.3000, come da contratto.
si oppone alla domanda, deducendone l'inammissibilità, ovvero l'infondatezza: CP_1
a) per mancata introduzione del giudizio di merito cui l'ATP era preordinato;

b) per esser stato l'adempimento precluso ex art.1453 cc dalla propria iniziativa giudiziale, che aveva condotto alla sentenza n°1312/22 Trib Modena, con cui, accertata la scadenza del comodato al 3 gennaio 2022, la controparte era stata condannata al rilascio ed al pagamento della penale prevista al punto 9 a) del contratto di comodato, a far data dal 3 gennaio 2022 fino all'effettivo rilascio, poi avvenuto in data 10 gennaio 2023;
c) per essere la ricorrente la parte obbligata, in forza della invocata clausola;

d) per aver la controparte introdotto l'ATP nonostante essa convenuta avesse già promosso dinanzi all' il più completo procedimento volto alla dismissione dell'impianto industriale. CP_2
Contestata l'altrui pretesa anche nel quantum, propone domande riconvenzionali di altrui condanna al risarcimento dei danni, consistiti:
a) nel compenso corrisposto da al proprio legale per l'escussione delle fideiussioni CP_1 relative alle penali contrattuali oggetto di condanna nella suddetta pronuncia;
b) nel pagamento di imposte e premi assicurativi nel periodo 3/1/2022-10/1/23, che in pendenza del contratto erano dovuti dal comodatario in forza dell'art. 5 e 12 e rimborsati con cadenza mensile;

c) nel mancato godimento dell'area dal 10/1/23, epoca della riconsegna, fino al 20/5/24, epoca di definizione del procedimento amministrativo di dismissione dell'autorizzazione all'esercizio di stabilimento di deposito di oli minerali, introdotto da essa convenuta dinanzi all' per CP_2
l'inerzia dell'obbligata Pt_1
d) nel rimborso dei costi sostenuti per tale procedimento amministrativo, nonchè per l'ATP.
A seguito della replica svolta dalla ricorrente, che ha negato di dover risarcire ulteriori danni alla controparte, la causa è stata immediatamente avviata alla presente decisione, ex artt. 420-447 bis cpc, sulle seguenti conclusioni delle parti:
Parte_1
“Voglia il Giudice adito, rigettate le eccezioni e le domande riconvenzionali formulate da CP_1 perché infondate in fatto e in diritto
[...]
Nel merito:
- accertare l'intervenuto inadempimento di dell'obbligo di far eseguire e/o consentire CP_1
l'esecuzione di “esami sul sottosuolo equivalenti a quelli effettuati dal comodante all'atto della consegna dell'immobile” sopportandone i relativi costi ad eccezione di 3.000,00 € di cui all'art. 4, lett. i) del contratto di comodato sottoscritto in data 3 luglio 2020; e per l'effetto
- condannare al pagamento, in favore di della somma di CP_1 Pt_1 Parte_1
29.769,81 € oltre agli interessi maturati e maturandi di cui all'art. 1284 c.c., dalla domanda al saldo effettivo, a titolo di risarcimento del danno subito, pari alle spese anticipate da per Pt_1
l'esecuzione delle indagini contrattualmente previste per il procedimento di ATP R.G. n. 4460/2023
- Tribunale di Modena, già dedotta la somma di 3.000,00 € contrattualmente prevista a carico della stessa;
ovvero condannare alla diversa maggiore o minore somma che verrà ritenuta CP_1 di giustizia;

- accertata, infine, per tutte le ragioni esposte in atti, la temerarietà della condotta processuale serbata dalla società si chiede al Giudice adito di voler condannare quest'ultima a CP_1 pagamento, in favore di di una somma equitativamente determinata ai Parte_1 sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c. Il tutto con vittoria di spese e competenze del presente procedimento aumentate del 30% ex art. 4, comma 1 bis D.M. Giustizia 55/2014 (collegamenti ipertestuali), oltre a maggiorazione del 15% ex
l.p., ed alle successive occorrende.”.

: CP_1
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale Adito,
Ogni contraria istanza, eccezione, deduzione reietta.
In via principale e preliminare:
- dichiarare inammissibile la domanda avanzata ex adverso, non potendo le spese di un procedimento di accertamento tecnico preventivo, costituire il petitum di autonomo giudizio;

- dichiarare inammissibile la domanda avanzata ex adverso, afferendo le somme richieste al preteso adempimento di un contratto risolto;

In via principale:
- respingere integralmente le richieste di parte ricorrente in quanto infondate in fatto e diritto;

- in subordine nella denegata ipotesi di accoglimento liquidare esclusivamente le spese effettivamente sostenute;

In via di domanda e anche eccezione riconvenzionale
- considerata la debenza delle penali dichiarata con sentenza del 28/10/22, accertato che il pagamento di quota parte delle penali è avvenuto solo a fronte dell'escussione della fideiussione contrattuale per tramite del legale, condannare al rimborso delle spese e compensi legali Pt_1 sostenuti da per € 2654,90 o nella maggior/minor misura che riterrà di giustizia oltre CP_1 interessi legali dal pagamento alla domanda;

- considerata la condanna al rilascio di cui alla sentenza del 28/10/22, considerato che il rilascio è effettivamente avvenuto in data 10/1/23, condannare al rimborso/risarcimento delle spese Pt_1 per IMU e premi assicurativi sostenuti da dal 4/1/22 al 10/1/23 come da certificazioni CP_1 allegate per € 33.112,91, oltre interessi legali dalla liquidazione/pagamento sino al saldo;

- considerate le condotte illecite, omissioni ed il contegno di in relazione ai fatti ed ai titoli Pt_1 sopra esposti, accertarne e dichiararne la responsabilità e per l'effetto condannarla per il periodo
10/1/23 – 20/5/24 o per il periodo che riterrà di giustizia:
(i) per il mancato godimento/utilizzo dell'immobile al pagamento di un importo risarcitorio pari alle penali dedotte nel contratto di comodato 500e/die o alla maggior o minor somma che riterrà di giustizia e comunque per un importo non inferiore alla somma di 4.700 -5.700€/mese + IVA indicato da controparte oltre interessi anche compensativi, al tasso moratorio ex dlgs 231/02 dalla debenza alla domanda;

(ii) al rimborso/risarcimento delle imposte IMU e spese assicurative per il predetto periodo per €
41.510,42 oltre interessi legali dall'esigibilità alla domanda;

(iii) al rimborso delle spese legali e tecniche anticipate e sostenute per complessivi € 11.752,46 nell'ambito del procedimento di ATP 4460/2023 oltre interessi legali dal saldo alla domanda;

(iv) al rimborso delle spese tecniche, di consulenza ed analisi sostenute ed anticipate da CP_1 nell'ambito del procedimento amministrativo di dismissione avanti come da titoli allegati CP_2 per complessivi € 74.760,15 o della maggiore o minor somma che risulterà dovuta, oltre interessi legali dal saldo alla domanda;

- In caso di accoglimento, anche parziale, delle domande riconvenzionali sopra esposte, riconoscere sulle somme gli interessi moratori ex art 1284 comma 4 dalla domanda al saldo;

Con vittoria di spese competenze ed onorari del presente giudizio.
In via istruttoria:
1) Vero che ha versato gli importi di cui alla sua dichiarazione quale imposta c.d. IMU? CP_1
2) Vero che lei, tra novembre 2023 e maggio 2024 era dipendente di Pt_1
3) Vero che lei esercita attività di consulenza quale perito tecnico di parte o di ufficio?
Si indicano a testi: Il dott. , dipendente di , sul cap. 1 Il dott. Tes_1 CP_1 Tes_2
nato a [...] il [...] sul cap. 2, 3”.
[...]
OSSERVA

1) La ricorrente chiede il rimborso dei costi di ATP quale danno determinato dall'altrui inadempimento descritto in premessa, di cui chiede contestualmente l'accertamento. Si tratta, per ciò solo, di domanda ammissibile.
2) L'inadempimento riguarda un obbligo contrattuale già in origine proiettato al momento in cui fossero stati liberati i locali, e quindi a rapporto cessato.
Come visto, la sentenza n°1312/22 del Tribunale di Modena ha accertato la scadenza del comodato al 3 gennaio 2022, non la sua risoluzione.
Il patto, quindi, ha mantenuto vigore.
3) Trattandosi di impegni sorgenti una volta liberati i locali, ovvero nel momento in cui essi sono rientrati nella disponibilità della comodante, era implicito il dovere di collaborazione della comodante all'altrui adempimento dell'obbligo di svolgimento di esami sul sottosuolo equivalenti a quelli effettuati dal comodante all'atto della consegna dell'immobile.
L'allegazione della ricorrente riguarda proprio la violazione di tale dovere da parte di . CP_1
4) Tale allegazione è fondata.
4.1) Dai documenti prodotti dalle parti il fatto storico può così ricostruirsi:
a) prima del rilascio, invia alla controparte un preventivo della medesima azienda incaricata CP_1 della precedente verifica aggiornato al 7/12/22, per un importo di €.11.900;
b) all'atto del rilascio in data 10/1/23, comunica che intende incaricare altra impresa, Pt_1 ovvero Chelab srl;

c) in data 13/1/23 invia preventivo di tale impresa, dell'importo di €.24.299,60;
d) risponde, contestando l'altrui scelta, e dando atto a controparte che “provvederà CP_1 celermente ad incaricare una ditta di Sua fiducia per provvederVi”;
e) replica in data 23/1/23, invocando il proprio diritto contrattuale di scelta dell'impresa, e Pt_1 quindi diffidando “dal conferire incarico ad altra impresa che non sia indicata da CP_1 [...] ai sensi di quanto previsto dall'art. 4, lett. i) del contratto di comodato, nonché a Parte_1 sollecitare la stessa a voler confermare l'incarico per l'esecuzione delle indagini contrattualmente previste all'impresa scelta dalla comodataria, vale a dire Chelab S.r.l.”;
f) l'interlocuzione fra le parti si sposta sulla questione della dismissione dello stabilimento di lavorazione e stoccaggio oli minerali, in particolare su chi debba assumere l'iniziativa e su chi debba sopportarne i relativi costi.
In data 18/4/23, comunica a che avrebbe assunto l'iniziativa in tal senso, stante la CP_1 Pt_1 sua inerzia;

g) in data 1/6/23 “considerato il diniego manifestato da di affidare l'incarico per Pt_1 CP_1
l'esecuzione delle indagini nel sottosuolo all'impresa già individuata dalla comodataria, invita controparte a nominare un'impresa cui affidare l'esecuzione di indagini equivalenti a quelli effettuati dal all'atto della consegna dell'immobile”, precisando che “come discusso nel Parte_3 corso dell'incontro tenutosi in data 17.05.2023, la ripartizione dei relativi costi potrà avvenire nella misura contrattualmente prevista, ovvero nella diversa misura che verrà negoziata dalle parti qualora decidessero di riprendere le relazioni commerciali precedentemente interrotte”;
h) all'omesso riscontro a tale invito, in data 12/6//23, è seguita intimazione “di voler incaricare entro e non oltre il termine di 15 giorni dalla ricezione della presente comunicazione un'impresa provvista delle necessarie competenze e certificazioni affinché siano svolte indagini equivalenti a quelle effettuate dal comodante all'atto di consegna dell'immobile ai sensi dell'art 4, lett. i) del contratto”;
i) in data 15/6/23, fa istanza presso per sostituirsi a nell'autorizzazione alla CP_1 CP_2 Pt_1 dismissione. In data 28/6/23 , che in data 21/7/23 presenta la domanda di Parte_4 CP_1 autorizzazione alla dismissione;

l) in pari data deposita ricorso per ATP. Pt_1
4.2) Ciò posto, si osserva che:
a) contrattualmente, la scelta dell'impresa esecutrice delle indagini spettava alla comodataria;

b) tuttavia, tale diritto non poteva spingersi fino a pretendere che le indagini fossero eseguite al costo indicato dall'impresa da essa prescelta, in presenza di certa alternativa più economica;

c) ciò avrebbe autorizzato la comodante a rifiutare l'esborso di costi superiori a quelli che avrebbe sopportando incaricando l'impresa di sua fiducia, non a pretendere di scegliere l'impresa;
d) in ogni caso, l'avente diritto ha ad un certo punto autorizzato la comodante a procedere con l'impresa di sua fiducia, assegnandole congruo termine;

e) la comodante, però, senza più dar riscontri alla controparte, ha preferito dar corso al procedimento presso l' CP_2
f) tale procedimento risulta introdotto a diffida già scaduta, e non può pertanto essere invocato a riprova dell'altrui carenza d'interesse all'introduzione dell'ATP, avvenuta nell'ignoranza dell'altrui iniziativa amministrativa;

e) prima di allora, la comodante poteva pretendere la collaborazione della comodataria nella presentazione della domanda di dismissione, ma non poteva pretendere che controparte rinunciasse alle indagini private in favore di quelle pubblicistiche;
soprattutto, con accollo dei relativi costi
(vedi al successivo punto 7).
4.3) In definitiva, risulta provato l'inadempimento di al dovere di collaborazione nascente a CP_1 suo carico dalla previsione di cui all'art. 4, lett. i) del contratto di comodato immobiliare fra loro intercorso.
Inadempimento che ha costretto la controparte ad assumere l'iniziativa giudiziale.
La ricorrente, pertanto, ha diritto al rimborso dei costi sostenuti per il procedimento di ATP, detratto l'importo di €.3.000, contrattualmente a suo carico.
La differenza è pari all'importo richiesto di €.29.769,81 oltre agli interessi maturati e maturandi di cui all'art. 1284 c.c., dalla domanda al saldo effettivo., essendo in proposito l'allegazione di parte analiticamente documentata, ovvero condivisibile (quanto alle spese da determinarsi in questa sede). 5) Passando alle domande risarcitorie proposte in via riconvenzionale dalla convenuta, è in primo luogo richiesto il rimborso del compenso corrisposto al proprio legale per l'escussione delle fideiussioni relative alle penali contrattuali oggetto di condanna nella sentenza n°1312/22 del
Tribunale di Modena, pari ad € 2.654,90.
Trattasi di rimborso dovuto, perché causato da altrui inadempimento, non riconducibile al ritardo sanzionato con penale contrattuale.
6) E' poi chiesto il rimborso di “imposte e premi assicurativi nel periodo 3/1/2022-10/1/23, che in pendenza del contratto erano dovuti dal comodatario in forza dell'art. 5 e 12”.
Trattasi di danno derivante dalla protrazione dell'altrui detenzione, divenuta senza titolo a seguito della cessazione del contratto. In quanto tale, ricompreso nel danno da ritardo preventivamente liquidato in via forfettaria attraverso la penale contrattuale, oggetto di condanna nella ricordata sentenza.
La domanda, in parte qua, non può essere accolta.
7) E' infine chiesto il ristoro del danno da mancato godimento dell'area dal 10/1/23, epoca della riconsegna, fino al 20/5/24, epoca di definizione del procedimento amministrativo di dismissione dell'autorizzazione all'esercizio di stabilimento di deposito di oli minerali, comprensivo anche del rimborso di imposte e premi assicurativi del periodo, nonché del rimborso dei costi sostenuti per tale procedimento amministrativo.
Risulta che ha acquistato da l'immobile urbano ad uso non abitativo CP_1 Parte_5 con gli impianti annessi oggetto di comodato, subentrando nel relativo contratto.
Risulta che la domanda di dismissione dell'esercizio di stabilimento di deposito di oli minerali in detto immobile sia stata proposta da , di sua iniziativa, dopo aver ripreso la disponibilità CP_1 dell'immobile.
Nè risulta che le parti, fino agli accordi che hanno condotto al rilascio del capannone, abbiano mai discusso di tale dismissione.
E' vero che “la domanda di Autorizzazione per la dismissione dello stabilimento di lavorazione e stoccaggio oli minerali ai sensi dell'art. 1 comma 56 lettera b della Legge 239/04 deve essere presentata dal Titolare dell'Autorizzazione alla Gestione dello stabilimento”.
Che nella specie era in favore della quale detto titolo era stato a suo volturato dalla dante Pt_1 causa della convenuta (con DET-AMB2022-4651 del 14.09.2022: v.doc.12 di Parte_6 produzione ). CP_1 Ma la decisione di dismettere la funzione commerciale impressa all'immobile è della proprietaria, ed è posta in esecuzione nel proprio interesse.
La circostanza che l'attività industriale in questione non rientri neppure nell'oggetto sociale della proprietaria avrebbe dovuto indurre la stessa, all'atto dell'acquisto dell'immobile, ad appostare fra i costi futuri quelli necessari alla dismissione al termine del comodato, perché non è il mutamento soggettivo del comodante che può far sorgere in capo al comodatario un obbligo economico contrattualmente non previsto a suo carico.
Ne consegue che l'indisponibilità dell'immobile conseguente al procedimento amministrativo di dismissione, così come i relativi costi, non costituiscono per la proprietaria un danno che l'ex comodataria debba risarcire.
Coglie nel segno, pertanto, la ricorrente, laddove afferma che “il mancato utilizzo dell'area in oggetto è dunque esclusivamente dipeso dalla scelta arbitraria di di voler modificare la CP_1 destinazione dell'area, senza quindi richiedere la semplice voltura dell'autorizzazione amministrativa precedentemente concessa a . Pt_1
8) Quanto detto al punto 4) impone il rigetto dell'ulteriore domanda risarcitoria della convenuta, di rimborso dei costi sostenti nel procedimento di ATP.
9) In definitiva, ogni altra domanda rigettata;
operata la compensazione fra i rispettivi crediti
(siccome discendenti dal medesimo rapporto, pur se di “natura risarcitoria derivando da inadempimento” -ex multis Cass n°6700 del 2024- per cui opera la c.detta “compensazione impropria” od “atecnica”, che impone al giudice di procedere ad un unitario “accertamento di dare
e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza” -ex multis,
Cass. n°4825 del 2019, anche d'ufficio -ex multis Cass. n°12302 del 2016, perché la compensazione impropria rende “inapplicabili le ..norme processuali che pongono preclusioni o decadenze” -Cass. n°19798 del 2018- e non “necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale” -Cass.n°4825/19 cit.); si condanna la convenuta al pagamento, in favore della ricorrente, della complessiva somma di €.27.114,91 (€.29.769,81- € 2.654,90), oltre agli interessi maturati e maturandi di cui all'art. 1284 c.c., dalla domanda al saldo effettivo, come specificamente richiesto dalla ricorrente.
10) Le spese di giudizio seguono la soccombenza -rispetto alla quale l'accoglimento di una domanda della convenuta si ritiene trascurabile- e si liquidano in dispositivo, con applicazione di valori medi per le fasi introduttiva, di studio e decisoria, -dimezzati per la fase istruttoria, limitata al deposito delle memorie- previsti al punto 2 delle tabelle allegate al DM 147/22 in relazione a controversie di valore fino ad €.52.000, maggiorati ex art. 4 co.

1-bis del DM n°55/14.


P.Q.M.


definitivamente pronunziando nel giudizio introdotto da nei confronti di Parte_1
così provvede: CP_1 ogni altra domanda rigettata;
accertato l'inadempimento di all'obbligo previsto nella clausola 4, lett. i) del contratto di CP_1 comodato immobiliare intercorso fra le parti;
accertati i rispettivi crediti;
operata la compensazione fra gli stessi
CONDANNA al pagamento, in favore di dell'importo di CP_1 Parte_1
€.27.114,91, maggiorato degli interessi legali maturati e maturandi dalla domanda al saldo.
CONDANNA la medesima al rimborso delle spese sostenute da controparte per il presente procedimento, che liquida in complessivi €.

8.750 per compenso, oltre spese generali in ragione del
15% del suddetto compenso ed accessori di legge.
Modena, 16 ottobre 2025
IL GIUDICE ESTENSORE
HE I-