Procedimento RG 3889 / 2025
Tribunale Ordinario di Salerno
Prima Sezione Civile
IL GOP Dott.ssa Loredana Palcera, nella causa civile iscritta al RG n. 3889/2025,
Promossa da : (C.F.: ), rapp.ta e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
TO TR ed elett.te dom.ta come in atti,
Attrice/Intimante
Nei confronti di : (c.f. ), rapp.ta e difesa dall'Avv. CP_1 C.F._2
CA LÒ ed elett.te dom.ta come in atti,
Convenuta/Intimata
Avente ad oggetto : Sfratto per morosità,
Conclusioni: come in atti,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con contestuale citazione per la convalida, l'instante intimava sfratto per morosità a CP_1
in relazione all'immobile sito in Salerno alla via Gelsi Rossi n. 57, a questa concesso in
[...] locazione per uso abitativo in virtù di contratto registrato in data 04.05.2024, al canone mensile di € 750,00 da corrispondersi in via anticipata entro il giorno 5 di ogni mese;
riferendo una morosità pari ad € 3.750,00 per mancato pagamento delle mensilità di maggio 2024, giugno
2024, novembre 2024, dicembre 2024 e gennaio 2025 oltre che degli oneri condominiali ordinari, chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettersi ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc in caso di opposizione. Con propria comparsa si costituiva l'intimata che si opponeva alla convalida in ragione delle difficoltà economiche determinate anche dalla cessione del quinto dello stipendio, non disponendo peraltro di altre entrate;
precisava di avere versato un acconto sul pregresso di €
150,00, unitamente al canone previsto per il mese di febbraio 2025 e di avere regolarmente corrisposto la mensilità di marzo a mezzo bonifico bancario, dicendosi peraltro disponibile a versare ulteriori acconti sulla debitoria residua;
riferiva inoltre che, in virtù dell'impegno da lei assunto circa la sistemazione dell'immobile, la locatrice le aveva accordato la possibilità di non corrispondere i canoni di maggio e giugno, avendo peraltro proceduto ad esborsi economici per i diversi interventi effettuati;
in via subordinata instava per la concessione del termine ex art. 55
L. 392/78 ai fini della purgazione della mora.
Successivamente, mutato il rito, concessa ordinanza provvisoria di rilascio e rimesse le parti in mediazione, in assenza di richieste istruttorie, la causa veniva decisa alla udienza del 09.12.2025 ai sensi dell'art. 429 cpc, con il contestuale deposito delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Rilevata in limine la incompatibilità logica tra la contestazione della domanda formulata con l'atto di opposizione dalla convenuta e la richiesta di sanatoria ex art. 55 L. n. 392/78, atteso che detto istituto presuppone la non contestazione dell'avversa pretesa, rappresentando esclusivamente una sorta di beneficio concesso al conduttore che non manifesti alcuna opposizione allo sfratto, deve ritenersi pacifico l'inadempimento della conduttrice alla obbligazione economica derivante dal contratto di locazione in essere tra le parti.
Preme osservare sul punto, che in tema di inadempimento del conduttore, nelle locazioni di immobili ad uso abitativo, la disposizione applicabile si rinviene nell'art 5 della L. n. 392/78, secondo cui “…il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 del codice civile” : la norma stabilisce dunque in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo - rimessa discrezionalmente al giudice per le locazioni ad uso diverso -, di tal che, quanto al pagamento del canone, la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, è legalmente predeterminata mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente il mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone e l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato (cfr. sul punto Cassazione del 21.6.2017 n. 15348).
Gli artt. 5 e 55 di cui alla L. n. 392/78, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 cc, offrono dunque un criterio - predisposto dal legislatore - relativo alla valutazione della gravità dell'inadempimento, atteso che, tale ultima disposizione, espressamente richiamata dall'art. 5 L.
n. 392/78, è norma a carattere generale recante il principio secondo cui "il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra"; facendo applicazione di tale principio, pertanto, ciò che determina la risoluzione del contratto non è ogni tipo di inadempimento, ma solo quello che sia grave o di non scarsa importanza per la controparte, in relazione all'interesse che ella tragga dal rapporto.
Circa un asserito inadempimento del locatore all'obbligo di mantenere la res locata in stato da servire all'uso convenuto, ex art. 1575 n. 2 cc, giova ribadire che, in tema di vizi conseguenti alla stipula di un contratto di locazione, sia esso di natura abitativa che di natura commerciale, nell'ipotesi in cui il conduttore permanga nell'uso e/o godimento dell'immobile, è tenuto a versare al locatore il corrispettivo di tale godimento anche quando tali vizi siano imputabili all'inadempimento di questi agli obblighi di manutenzione previsti dalla legge a suo carico, potendosi legittimare una sospensione del pagamento ex art. 1460 cc secondo il principio inadimplendi non est adimplendum, solo nell'ipotesi in cui detti vizi determinino la totale impossibilità all'uso della res locata e costringano il conduttore a lasciare l'immobile, costituendo altrimenti fatto arbitrario e illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi del conduttore, ciò configurando inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale da esso derivata (Cass. civ., Sez. III, 13/07/2005, n.14739), atteso che il pagamento del canone di locazione rappresenta la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Ciò premesso, deve preliminarmente osservarsi come nel caso di specie la conduttrice non abbia affatto contestato la sussistenza della morosità, impegnandosi peraltro a provvedere al versamento di ulteriori acconti sulla debitoria esistente (cfr. comparsa di costituzione), deducendo altresì la sussistenza di accordo verbale intervenuto con la proprietà in merito ad esborsi effettuati per la sistemazione interna dell'immobile locato che avrebbero esentato la conduttrice dal corrispondere i canoni di maggio e giugno 2024.
Privi di riscontro probatorio sono risultati tanto l'asserito accordo intervenuto tra le parti circa la detrazione delle somme dovute dalla conduttrice a titolo di canone di locazione dai costi da questa sostenuti per interventi all'immobile, quanto gli asseriti danni patiti, asseritamente ricondotti alla responsabilità della locatrice, ex art. 1575 cc.
Circa eventuali patti che abbiano contenuto diverso o aggiuntivo rispetto a quello fissato nel contratto, la SC ha avuto modo di precisare che “Nel concetto di patti aggiunti o contrari al contenuto del documento contrattuale, in relazione ai quali opera il divieto di ammissione della prova testimoniale di cui all'art. 2722 c.c., non rientrano quelle pattuizioni il cui contenuto od oggetto non risulti in alcun modo previsto dal contratto e che non possono, perciò, ritenersi comprese nel negozio consacrato nell'atto scritto, ma che non siano in contrasto con la volontà contrattuale precisamente e compiutamente espressa, così che la prova testimoniale deve ritenersi ammissibile quando essa non miri ad ampliare, modificare o alterare la disciplina obiettiva prevista nel contratto stipulato per iscritto ma abbia ad oggetto elementi di mera integrazione e chiarificazione del contenuto della volontà negoziale…” (cfr. Cassazione civile,
Sez. II ordinanza n. 1742 del 20 gennaio 2022).
Il divieto di avvalersi dello strumento sancito dall'art. 2722 cc concerne dunque esclusivamente gli accordi diretti a modificare - ampliandolo o restringendolo - il contenuto di un determinato negozio documentalmente consacrato, individuandosi la ratio della norma, nel principio secondo cui, laddove le parti abbiano stipulato un contratto in forma scritta, deve ritenersi del tutto inverosimile che esse non abbiano formalizzato per iscritto anche eventuali patti aggiunti o contrari al documento che consacra l'accordo.
In merito agli asseriti danni oggetto di domanda riconvenzionale - peraltro già adombrata nella fase sommaria del procedimento - afferente peraltro a circostanza estranea al possibile ambito di responsabilità della locatrice, risultando piuttosto attinente a problematiche di natura condominiale o relative alla proprietà sovrastante l'immobile locato, deve rimarcarsi il mancato assolvimento dell'onere probatorio facente capo alla parte richiedente secondo i principi di cui all'art. 2697 cc, tenuto conto, in ogni caso, della rispondenza della res locata all'uso convenuto sì come accettata in sede di stipula (art. 10 contratto), con esonero della locatrice “… da ogni e qualsiasi obbligo ad effettuare adattamento di sorta…” circa gli impianti, gli infissi e serramenti ed espresso divieto, in capo alla conduttrice “…di apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione (…) agli impianti esistenti sena il preventivo consenso scritto del locatore…” (art. 11 ibidem).
A fronte della prova del titolo posto a base della domanda, rappresentato dal contratto di locazione sottoscritto ed accettato dalla conduttrice in ogni sua parte e non superato né modificato da alcun diverso o contrario accordo consacrato in un documento, la persistenza della morosità in attuali € 7.500,00, con la permanenza nel godimento dell'immobile, configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale da esso derivata (Cass. civ., Sez. III, 13/07/2005,
n.14739), rappresentando il pagamento del canone di locazione la principale e fondamentale obbligazione del conduttore incidente sull'intera economia del contratto, di tal che non può non ritenersi che tale circostanza abbia dato luogo ad un rilevante squilibrio nel sinallagma contrattuale determinante la risoluzione del rapporto (cfr. Cass. SS. UU. 23 ottobre 1984 n. 5384;
Cass. 16 luglio 2002 n. 10271; Cass. 3 dicembre 2002 n. 17161; Cass. 28 luglio 2004 n. 14234) ex art. 1455 cc secondo il parametro offerto dall'art. 5 L. 292/78 (cfr. Cass. civ. SS. UU. 28 dicembre 1990 n. 12210).
Consegue l'accoglimento della domanda, con declaratoria di risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti e condanna dell'intimata al pagamento dei canoni scaduti nonché di quelli a scadere fino all'effettivo rilascio laddove non ancora intervenuto, rigettandosi per converso la domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice.
Spese liquidate come in dispositivo.

PQM


Il GOP definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da (C.F.: Parte_1
), nei confornti di (c.f. ), ogni altra C.F._1 CP_1 C.F._2 deduzione o eccezione disattesa e/ assorbita, così provvede:
- Accoglie la domanda e per lo effetto dichiara risolto il contratto di locazione registrato in data
04.05.2024, relativo all'immobile sito in Salerno alla via Gelsi Rossi n. 57, catastalmente identificato come in atti per grave inadempimento della conduttrice CP_1 confermandone il rilascio per la data del 30.07.2025;
- Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice per quanto in CP_1 parte motiva;
- Condanna la conduttrice al pagamento dei canoni scaduti, oltre interessi dalle CP_1 singole scadenze, nonché di quelli a scadere fino al rilascio;

- Condanna la convenuta al pagamento elle spese di giudizio che si liquidano, in CP_1 complessivi € 2.625,54 comprensivi di esborsi per € 85,54 oltre 15% spese generali sul compenso, IVA e CpA.
Così deciso in Salerno, lì 09.12.2025.
IL GOP
Dott.ssa Loredana Palcera