N. R.G. 948/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonio Converti – g.o.t.c. -
All'udienza del 25/09/2025, sostituita dallo scambio di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., presa visione delle note di trattazione scritta depositate in atti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 948/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Saccuti Valeria, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Alba Adriatica, Via Arezzo n. 4, presso il difensore
ATTRICE contro
NON SOLO (C.F. ), in persona del l.r.p.t., con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
Iezzi Manola, elettivamente domiciliata in Chieti, via L. Camarra n. 73 presso il difensore
CONVENUTA

OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità (Art. 658 C.P.C.) - uso diverso.
CONCLUSIONI: parte intimante ha concluso come da note dfi trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
MOTIVAZIONE
Con atto notificato a mezzo pec il giorno 11/02/2025, la sig.ra premettendo: Parte_1
- di essere subentrata - quale usufruttuaria, in forza della riserva del diritto di usufrutto di cui all'atto di donazione per Notaio del 17/04/2007 Rep. 158.293 - nel contratto locativo stipulato in data Per_1
30/06/2010 dal marito , nato a [...] il [...] e deceduto il 10/12/2017, Persona_2 registrato a Giulianova il 01/07/2010 al n. 2162 serie 3, con il quale il medesimo aveva locato alla soc.
[...] cod. fisc. e numero di iscrizione Parte_2 del Registro delle Imprese, le seguenti porzioni immobiliari dell'edificio situato in Roseto P.IVA_2 degli Abruzzi (TE) Via Nazionale angolo Via Conti e precisamente: a) il locale con gli annessi bagno w.c. e antibagno al piano terra, avente la superficie catastale di metri quadrati 101 (centouno), con tre ingressi su
Via Nazionale distinti con il numero 79 e due ingressi su Via Conti distinti con il numero 4 e riportato in
Catasto Fabbricati del predetto Comune al foglio 34, particella 320 sub 5, z.c. 1, categoria C/1, classe 5, consistenza mq. 101, R.C. Euro 3.750,46; b) il locale con annessi 2 (due) bagni w.c., al piano terra, avente la superficie catastale di metri quadrati 104 (centoquattro), con due ingressi su Via Conti distinti con i numeri
6 e 8 e riportato in Catasto Fabbricati del predetto Comune al foglio 34, particella 320 sub 6, z.c. 1, categoria C/1, classe 5, consistenza mq. 104, R.C. Euro 3.861,86; Part
- che alla originaria conduttrice soc. era succeduta la Parte_2 soc. in forza di contratto di affitto di azienda con scrittura autenticata Controparte_2 nelle firme dal Notaio in data 30/03/2017; Persona_3
- che, oltre a non essere state corrisposte mensilità per complessivi € 12.600,00 relative al periodo precedente alla menzionata cessione, la conduttrice si era sottratta al pagamento di ben 15 mensilità, da dicembre 2023 a febbraio 2025, per complessivi € 30.000,00; tanto premesso, intimava alla suddetta soc. lo sfratto per morosità dalle porzioni CP_2 Controparte_1 immobiliari suindicate.
All'udienza di comparizione del 12/03/2025 si costituiva la società intimata, contestando la carenza di legittimazione attiva della sig.ra (in quanto, a suo dire, non sarebbe stato comunicato il suo Parte_1 subentro all'Agenzia delle Entrate, il che avrebbe potuto comportare incertezza nella individuazione dell'avente diritto), nonché la propria carenza di legittimazione passiva, per non essere mai stato formalmente comunicato il suo subentro al locatore e per avere questi dichiarato di non liberare la cedente
– ex art. 36 L 392/78, con la (travisata) conseguenza che il rapporto sarebbe proseguito tra le parti originarie.
Depositate note autorizzate da parte dell'intimante, questo Tribunale, con ordinanza in data 16/04/2025, disponeva il rilascio da parte dell'intimata dell'immobile de quo entro giorni 30 (trenta) dalla comunicazione del provvedimento, riservando al prosieguo del giudizio l'esame delle eccezioni sollevate dalla parte intimata e rinviava la causa all'udienza del 2/07/2025 per discussione, disponendone il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c. e concedendo alle parti termine perentorio fino al 16/06/2025 per integrare i rispettivi atti introduttivi mediante deposito in cancelleria delle rispettive memorie integrative.
Depositate dalle parti le rispettive memorie, all'udienza del 2/07/2025 veniva fissata, per la discussione,
l'udienza del 25/092025 da tenersi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., con termine di 10 gg. prima per deposito di memorie conclusive.
°°°°°°° Si da atto, preliminarmente, che nelle more del giudizio e precisamente in data 23/07/2025, alla presenza dell'Ufficiale Giudiziario la società conduttrice ha riconsegnato i locali oggetto di causa, come da verbale depositato in atti.
Ciò posto, passando alla questione della legittimazione attiva della sig.ra è dimostrato per Parte_1 tabulas (atto di donazione con costituzione del diritto di usufrutto in capo alla sig.ra - doc. 2, Pt_1 ricevuta Agenzia delle Entrate della comunicazione di subentro della sig.ra al sig. - Parte_1 Per_2 docc. 7a e 7b, assegni emessi dalla soc. alla sig.ra - doc. 8), non solo il Controparte_2 Parte_1 subentro ex lege nel contratto di affitto della sig.ra quale usufruttuaria, all'originario locatore, ai Pt_1 sensi degli artt. 981 e 984 c.c., nonché la regolare comunicazione dello stesso all'Agenzia delle Entrate, ma anche la perfetta consapevolezza da parte della società conduttrice dell'identità dell'avente diritto al pagamento dei canoni locativi, come dimostrato dai due assegni bancari consegnati alla sig.ra e non Pt_1 messi all'incasso per mancanza di fondi (doc. 8 intimante). D'altro canto, la legge non stabilisce particolari formalità della comunicazione al conduttore del subentro, e, nel caso di specie, non può dirsi che soc.
[...]
non ne abbia avuto conoscenza, avendo la stessa emesso titoli di pagamento (assegni) intestato CP_2 intestati alla nuova affittuaria. Peraltro, l'affittuaria non risulta aver formulato contestazioni specifiche in costanza di rapporto locatizio, avendo corrisposto i canoni locativi sino al mese di novembre 2023 e continuando a detenere l'immobile fino al rilascio.
Con riferimento alla legittimazione passiva della società convenuta, risulta documentato il subentro nella locazione della soc. (originaria conduttrice), in forza di Parte_3 contratto di affitto di azienda ex art. 36 L. 392/78 del 2017 (doc. 4 intimante), al quale il locatore (all'epoca ancora il sig. ) non si era opposto, ma si era limitato a prenderne atto (doc. 5 intimante). Persona_2
Peraltro, e che non ha neppure formato oggetto di contestazione da parte dell'intimata, la quale ha infatti corrisposto i canoni locativi sino al mese di novembre 2023 e si trovava nella detenzione del locale. A ciò si aggiunga che, come correttamente argomentato da parte intimante, la mancata liberazione del cedente rispetto alle obbligazioni contrattuali, inerisce esclusivamente al rapporto tra questi e il locatore, il quale, laddove il cessionario non adempia, può rivolgersi anche all'originario conduttore per ottenere l'adempimento delle obbligazioni, ma non coinvolge certo la posizione del cessionario, subentrato come tale nel contratto quale legittimato passivo (cfr. art. 6 contratto di affitto di azienda).
Passando all'esame del merito processuale, ricorre il grave inadempimento dell'affittuaria, per il quale è stata domandata la risoluzione del contratto locatizio (art. 1453 c.c.).
In proposito, si osserva che l'intimata non ha contestato la morosità dedotta nell'atto di intimazione (pari ad € 30.000,00 da dicembre 2023 fino al mese di febbraio 2025) ed ha, altresì, omesso il pagamento delle successive mensilità, risultando debitrice alla data del rilascio - 23/07/2025 – dell'importo di € 40.000,00.
Tale importo va maggiorato degli interessi legali dalle singole scadenze fino al saldo effettivo. Ne consegue che, preso atto dell'avvenuta riconsegna alla locatrice delle porzioni immobiliari oggetto della locazione, in esecuzione dell'ordinanza resa il 16/04/2025, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione del 30/06/2010, registrato a Giulianova l'1/07/2010 al n. 2162 serie 3, per grave inadempimento della soc. affittuaria Controparte_2
Le spese di lite seguono la soccombenza, sicché la società intimata va condannata al pagamento delle spese di lite del presente giudizio e della fase della convalida, oltre al rimborso delle spese di iscrizione a ruolo
(pari a € 286,00).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 15/04/2025 (dep. 16/04/2025) e dichiara risolto il contratto di locazione del 30/06/2010, registrato a Giulianova l'1/07/2010 al n. 2162 serie 3, intercorrente tra e per grave inadempimento della conduttrice;
Parte_1 Controparte_2
- rigetta l'opposizione avanzata da Controparte_2
- condanna al pagamento in favore della parte opposta della somma di euro Controparte_2
40.000,00 per canoni non corrisposti da dicembre 2023 fino alla data del rilascio (23/07/2025), oltre interessi legali dalle singole scadenze fino al saldo effettivo;

- condanna alla rifusione delle spese di giudizio, che liquida in € 286,00 per spese ed Controparte_2
€ 3.800,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge e spese generali 15%.
Teramo lì 25/09/2025
IL GIUDICE dott. Antonio Converti
(firma digitale)