N. R.G. 39194/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del IC dott. Valentina Boroni ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 39194/2021 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. PUGLISI Parte_1 C.F._1
MARCELLO come da procura in atti, elettivamente domiciliato in VICOLO SOLE, 9 20831
SEREGNO presso il difensore avv. PUGLISI MARCELLO
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CARDINETTI P_ C.F._2
ROBERTA come da procura in atti, elettivamente domiciliato in VIA CILEA, 106 20151 MILANO presso il difensore avv. CARDINETTI ROBERTA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CARDINETTI Parte_2 C.F._3
ROBERTA come da procura in atti , elettivamente domiciliato in VIA CILEA, 106 20151 MILANO presso il difensore avv. CARDINETTI ROBERTA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
pagina 1 di 9 Motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 23 settembre 2021, conveniva in Parte_1
giudizio e innanzi al Tribunale di Milano, al quale chiedeva: Parte_2 P_
- «accertare e dichiarare l'inesistenza, ex art. 949 c.c., per tutte le ragioni indicate in atti, del diritto di proprietà comune affermato dalla signora , Cod. Fisc. Parte_2 [...]
, sul vano scala interno dell'unità abitativa ubicata nel Comune di Pero (MI) in C.F._4
Via TE n. 1, di proprietà della signora e, contestualmente, ordinare la Parte_1
cessazione di qualsivoglia turbativa al legittimo esercizio del diritto di proprietà della signora sul vano scala interno da parte della signora IC Nadia;
Parte_1
- ordinare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 948 c.c., l'immediato rilascio della piccola porzione di area cortilizia fronte strada dell'unità abitativa ubicata nel Comune di Pero (MI), in Via
TE n. 1, da parte della signora , Cod. Fisc. , P_ CodiceFiscale_5 essendo di proprietà comune dei comproprietari dell'immobile sito in Pero (MI), Via
TE n. 1.
[…] In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali, oltre rimb. forf. 15%, contr. int. 4% ed I.V.A.». CP_2
Le convenute, ritualmente costituitesi, chiedevano il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto.
, inoltre, proponeva la seguente domanda riconvenzionale: «nella denegata ipotesi di Parte_2 accoglimento della domanda attorea, accertare e dichiarare l'interclusione per l'accesso alla via pubblica dell'appartamento di proprietà della sig.ra IC Nadia, identificata unità immobiliare posta al piano terra (rialzato), composta da 2,5 vani catastali, riportata nel Catasto Fabbricati del
Comune di Pero al foglio 2 particella 119, subalterno 705, Via Luigi TE n. 1, piano T, categoria A/7, classe 1, vani 2,5, superficie catastale totale 42 mq., rendita catastale Euro 245,32. e, conseguentemente, costituire coattivamente una servitù di passaggio gravante sulla porzione di scala i posta al piano terreno e che determina l'unica e sola via di ingresso e di uscita dei due distinti appartamenti di proprietà rispettivamente della sig.ra – fondo servente - (Partita 757 Parte_1
Foglio 2 – mappale 119 subalterno 3 - Via Luigi TE n. 1, Comune di Pero) e dell'odierna convenuta sig.ra – fondo dominante – così come sopra descritto, limitando tale peso Parte_2
anche solo ed esclusivamente alla prima rampa di scale posta al piano terra e che permetta di raggiungere l'ingresso dell'appartamento di proprietà della sig.ra ». Parte_2
Le parti depositavano memorie ex art. 183, c. 6, c.p.c.
pagina 2 di 9 Con ordinanza del 9 gennaio 2023, il IC disponeva CTU formulando al consulente architetto il seguente quesito: «Previa l'esecuzione dei necessari sopralluoghi e l'accesso agli Persona_1
atti edilizi del Comune di Pero relativi agli immobili oggetto di causa, alla cui richiesta è espressamente autorizzato:


1. descriva il c.t.u. lo stato dei luoghi e verifichi, sulla base dei rogiti in atti, della documentazione catastale relativa agli immobili per cui è lite e degli atti edilizi eventualmente prodotti dalle parti e/o acquisiti presso il Comune di Pero, quale sia l'entità effettiva dei diritti acquistati da ciascuna delle parti in causa in base ai rispettivi titoli;

2. verifichi altresì se dall'accoglimento della domanda di parte ricorrente possa effettivamente derivare l'interclusione della proprietà di IC , di cui alla domanda riconvenzionale Pt_2 da questa spiegata, nell'affermativa individuando le modalità attraverso le quali consentire anche coattivamente il passaggio, nella maniera che comporti il minor aggravio possibile per il fondo servente».
La relazione del CTU veniva depositata il 3 luglio 2023.
In assenza di ulteriore attività istruttoria, il 12 dicembre 2024, rilevato l'avvenuto deposito delle note scritte recanti la precisazione delle conclusioni, il Tribunale tratteneva la causa in decisione e assegnava termini ex art. 190 c.p.c.
Alla luce della documentazione versata in atti, il Tribunale ritiene che i fatti di causa possano essere ricostruiti nei termini che seguono.
La vicenda in esame prende le mosse dalla stipulazione, in data 23 settembre 1991, di un contratto di donazione con cui trasferiva alla IA , odierna attrice, la proprietà di un Persona_2 Pt_1 immobile sito a Pero (MI), via TE, n. 1, e più precisamente dell'«appartamento al piano primo composto di quattro locali più servizi, con ingresso e vano scala al piano terreno, il tutto precensito nel
Nuovo Catasto Edilizio Urbano del predetto Comune alla Partita 757 – Foglio 2 – mappale 119 – subalterno 3 (tre) – piano T-1^»¹.
Con un secondo contratto datato 3 dicembre 1992, donava altresì alla IA la proprietà Persona_2
dei seguenti immobili situati al medesimo indirizzo: «1) vano ad uso box-autorimessa privata distinto nel N.C.E.U. di detto Comune in forza di scheda registrata in data 21 ottobre 1992 n. 121095 al foglio
2 – mapp. 119 Coerenze in contorno da nord verso est ecc.: mappali 113, 120, area al mapp. 119. 2) vano di sottotetto non abitabile ed in cattivo stato di manutenzione, distinto nel N.C.E.U. di detto
Comune in forza di scheda registrata in data 21 ottobre 1992 n. 121095. Coerenze in contorno da nord ¹ Contratto di donazione, di cui al doc. 1 allegato all'atto di citazione. pagina 3 di 9 verso est ecc.: vano scala, parti comuni. 3) proporzionale quota indivisa dell'area e dele parti comuni del fabbricato di cui fanno parte le porzioni immobiliari in contratto di competenza sia delle porzioni immobiliari sopradescritte che delle porzioni dell'unità. Immobiliare già donata con atto di donazione in data 23 settembre 1991 n. 37793/3577 di rep. Notaio di Rho»². Persona_3
Anteriormente alla stipulazione dei predetti contratti di donazione, risultava Persona_2 proprietario esclusivo dell'intero fabbricato sito in Pero (MI), via TE, n. 1, in forza di atto di compravendita stipulato in data 19 maggio 1957³. Per effetto delle summenzionate donazioni, pertanto,
e divenivano comproprietari delle parti comuni dell'edificio. Per_2 Parte_1
Successivamente, in data 1° agosto 2019, vendeva a , odierna Persona_2 P_
convenuta, un appartamento situato nel medesimo fabbricato e precisamente: «unità immobiliare posta al piano terra (rialzato), composta da tre vani catastali con annessa piccola porzione di area cortilizia fronte strada, riportata nel Catasto Fabbricati del detto Comune al foglio 2, particella 119, subalterno
706, Via Luigi TE n. 1, piano T, categoria A/7, classe 1, ani 3, superficie catastale totale 59 mq., rendita catastale Euro 294,38»⁴. Contestualmente, vendeva a , Persona_2 Parte_2
anch'ella odierna convenuta, «unità immobiliare posta al piano terra (rialzato), composta da 2,5 (due virgola cinque) vani catastali, riportata nel Catasto Fabbricati del detto Comune al foglio 2, particella
119, subalterno 705, Via Luigi TE n. 1, piano T, categoria A/7, classe 1, vani 2,5, superficie catastale totale 42 mq., rendita catastale Euro 245,32»⁵.
Per effetto dei summenzionati atti traslativi, l'immobile per cui è causa risulta attualmente così suddiviso:

1. al piano rialzato, appartamento prospiciente via TE, di proprietà di , P_
la quale vi accede tramite una scala esterna che insiste sulla porzione di cortile che dà sulla via;

2. sempre al piano rialzato, appartamento prospiciente il cortile retrostante, di proprietà di
[...]
, la quale vi accede tramite una scala ubicata tra la palazzina principale e Pt_2
l'autorimessa;

3. al primo piano, appartamento di proprietà di che vi accede per mezzo della Parte_1 medesima scala che consente l'accesso alla proprietà di . Parte_2
La presente controversia trae origine dal fatto che, a detta dell'attrice, gli atti di compravendita stipulati dalle convenute sarebbero affetti da due errori: in primo luogo, nella vendita in favore di
[...]
è menzionata una porzione di area cortilizia fronte strada che, secondo la prospettazione P_ attorea, sarebbe di proprietà comune;
in secondo luogo, nella vendita in favore di è Parte_2
menzionato un vano scala comune che, sempre secondo la prospettazione attorea, sarebbe di proprietà esclusiva dell'attrice.
In particolare, ha allegato che la porzione di cortile antistante l'appartamento di Parte_1 [...]
rientrerebbe nella proprietà comune di tutti i comproprietari dello stabile, come si P_
evincerebbe dalle due donazioni disposte da Con riferimento al vano scala interno, Persona_2 inoltre, esso non sarebbe oggetto di comunione tra l'attrice e la convenuta , ma rientrerebbe Pt_2 nell'esclusiva proprietà della prima, alla quale sarebbe stato donato nel 1991: nella donazione stipulata il 23 settembre di quell'anno, infatti, si menziona l'appartamento del primo piano, «con ingresso e vano scala al piano terreno»⁶.
Sulla base delle suesposte argomentazioni, l'attrice ha proposto domanda ex art. 948 c.c. nei confronti di , chiedendone la condanna al rilascio della porzione di area cortilizia fronte P_ strada, nonché domanda ex art. 949 c.c. nei confronti di , chiedendo l'accertamento Parte_2 dell'inesistenza del suo diritto di proprietà sul vano scala interno e la cessazione di ogni turbativa.
Le convenute hanno contestato la fondatezza delle deduzioni avversarie.
In particolare, ha dedotto l'irrilevanza dei contratti di donazione prodotti P_ dall'attrice, atteso che essi nemmeno menzionerebbero la controversa porzione di cortile. Quest'ultima, dunque, apparterrebbe in via esclusiva alla convenuta, come si evincerebbe da una pluralità di elementi.
In primo luogo, l'area cortilizia de qua costituirebbe oggetto del contratto di compravendita stipulato nel 2019.
In secondo luogo, la planimetria catastale allegata a tale contratto denomina l'area in questione
«CORTILE DI PROPRIETÀ», così distinguendola dalle restanti porzioni cortilizie che sono denominate «CORTILE COMUNE»⁷. Un'ulteriore conferma in tal senso si trarrebbe dal permesso di costruire in sanatoria ottenuto da in data 31 gennaio 2019⁸. Persona_2
In terzo luogo, la controversa area di cortile è funzionale a consentire alla convenuta l'accesso al proprio appartamento: tale circostanza dovrebbe indurre a ragionevolmente ritenere che
[...] sia l'esclusiva proprietaria dell'area. P_
, dal canto suo, ha dedotto che il vano scala è definito «comune» in una pluralità di Parte_2
documenti: la compravendita del 2019, la planimetria catastale alla stessa allegata e il summenzionato permesso di costruire in sanatoria. La convenuta, inoltre, ha dedotto che la scala in questione costituisce l'unica via d'accesso al proprio appartamento, che sarebbe altrimenti intercluso: conseguentemente, nell'eventualità dell'accoglimento della domanda attorea, ha chiesto in via riconvenzionale la costituzione di una servitù coattiva di passaggio gravante sulla porzione di scala collocata al pian terreno.
Le domande attoree devono essere rigettate per le ragioni che seguono.
Con riferimento all'azione di rivendicazione, è preliminarmente necessario rilevare che grava sull'attore l'onere di fornire la prova rigorosa del diritto dedotto in giudizio: egli, in particolare, deve dare «la dimostrazione dell'acquisto del bene a titolo derivativo e della titolarità del diritto di proprietà in capo ai precedenti danti causa, fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, o dell'avvenuto compimento in suo favore dell'usucapione» (Cass. civ., Sez. II, sent. 5 dicembre 2013, n.
27296).
Tale gravoso onere probatorio risulta attenuato quando non sia contestata dalle parti la precedente titolarità del bene in capo a un comune dante causa: è quanto si è verificato nel presente giudizio, in cui le parti hanno concordemente individuato in l'originario proprietario del fabbricato di Persona_2
via TE (trattasi, peraltro, di circostanza che emerge documentalmente dal contratto di compravendita dallo stesso stipulato in data 19 maggio 1957⁹).
Ne consegue che «non ha l'onere di provare il diritto dei suoi autori sino ad un Parte_1
acquisto a titolo originario, ma solo che il bene abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto e di quello dei suoi danti causa, sino al proprietario comune autore tra i contendenti» (Cass. civ., Sez. II, sent. 21 marzo 2024, n. 7539).
Ebbene, ad avviso del Tribunale, non ha assolto a tale sia pur attenuato onere Parte_1
probatorio: ne consegue il rigetto della domanda di rivendicazione proposta nei confronti di
[...]
P_
Ai fini dell'accoglimento della domanda ex art. 948 c.c., infatti, l'attrice avrebbe dovuto dimostrare che al momento della costituzione della comunione sul fabbricato di via TE (ossia al momento delle donazioni disposte in suo favore) la contesa porzione di cortile era annoverata tra le parti comuni dell'edificio. Una simile prova non è stata fornita da la quale si è limitata a produrre i Parte_1
due contratti di donazione del 1991 e 1992.
Trattasi, tuttavia, di documenti inconferenti rispetto alla decisione sull'azione di rivendicazione, atteso che essi nemmeno menzionano l'area cortilizia. Né tale omissione è stata colmata dall'attrice mediante la produzione delle planimetrie catastali allegate ai predetti atti di liberalità, dalle quali sarebbe potuta emergere la natura comune o meno dell'area in contesa. ⁹ Cfr. contratto di compravendita, di cui al doc. 7 allegato alla relazione del CTU. pagina 6 di 9 L'attrice, dunque, non ha in alcun modo dimostrato che la porzione di cortile antistante l'appartamento di è un'area comune. P_
A ciò si aggiunga che sono stati addirittura acquisiti elementi di segno opposto, i quali, cioè, denotano come la suddetta area rientri nella proprietà esclusiva della convenuta P_
In primo luogo, infatti, nel contratto di compravendita rogato il 1° agosto 2019 si menziona l'«unità immobiliare posta al piano terra (rialzato), composta da tre vani catastali con annessa piccola porzione di area cortilizia fronte strada»¹⁰. Tale dicitura consente di ritenere che la contesa porzione di cortile non abbia costituito oggetto degli atti donativi del 1991 e 1992: essa continuava a permanere nell'esclusiva proprietà di il quale infatti nel 2019 ne disponeva in qualità di Persona_2
proprietario.
In secondo luogo, ad analoga conclusione può pervenirsi sulla scorta del permesso di costruire in sanatoria chiesto e ottenuto dal donante in data 31 gennaio 2019, ossia successivamente alle donazioni e anteriormente alla compravendita¹¹.
In terzo luogo, nelle planimetrie catastali allegate al suddetto contratto di compravendita l'area in esame è espressamente qualificata come «CORTILE DI PROPRIETÀ», in ciò distinguendosi dalle altre porzioni cortilizie che recano la dicitura «CORTILE COMUNE»¹².
Ai suesposti rilievi consegue il rigetto della domanda ex art. 948 c.c. proposta da nei Parte_1
confronti di . P_
Alla medesima conclusione deve pervenirsi con riferimento all'actio negatoria proposta nei confronti di , atteso che l'attrice non ha provato di essere la proprietaria esclusiva del vano scala. Parte_2
Sul punto, deve rilevarsi come il contratto di donazione del 1991 presenti un tenore obiettivamente ambiguo, nella parte in cui individua il proprio oggetto nell'«appartamento nel Comune di Pero Via L.
TE n. 1 al primo piano composto di quattro locali più servizi, con ingresso e vano scala al piano terreno». L'utilizzo della generica preposizione «con», infatti, non consente di stabilire se anche l'ingresso e il vano scala siano stati donati o se, al contrario, siano citati nell'atto come mere parti serventi rispetto all'immobile trasferito a Parte_1
A fronte di tale obiettiva ambiguità dell'atto di liberalità, è necessario ricostruire l'effettiva volontà del donante sulla scorta di elementi extratestuali.
Ebbene, l'attrice non ha fornito alcun elemento in tal senso, essendosi limitata a produrre i due contratti di donazione: questo rilievo sarebbe di per sé sufficiente a determinarne la soccombenza, giusta quanto dispone l'art. 2697 c.c. A ciò si aggiunga che risultano acquisiti elementi di segno contrario rispetto alla prospettazione attorea.
In primo luogo, infatti, è ragionevole ritenere che, se davvero avesse inteso donare alla Persona_2
IA anche la proprietà esclusiva del vano scala, egli avrebbe costituito una servitù in favore dell'unità immobiliare sita al piano rialzato e successivamente venduta a , posto che, altrimenti, Parte_2
tale appartamento sarebbe risultato inaccessibile.
In secondo luogo, nelle planimetrie catastali allegate al contratto di compravendita del 2019 il vano scala è espressamente qualificato come «COMUNE»¹³ e analoga dicitura si rinviene nelle planimetrie riportate nel permesso di costruire ottenuto da nel 2019¹⁴: quanto appena espresso è Persona_2
sintomatico del fatto che in quella data quest'ultimo non si era interamente spogliato della proprietà del vano scala, che pertanto non aveva costituito oggetto delle precedenti donazioni. Tali atti liberali, dunque, non hanno trasferito a la proprietà esclusiva del vano scala, ma hanno Parte_1
semplicemente comportato la costituzione sullo stesso di una comunione con gli abitanti del piano rialzato.
Ad analoga conclusione deve pervenirsi con riferimento alla scala collocata nel suddetto vano. Benché, infatti, si tratti di due elementi strutturali tra loro distinti e che ben possono appartenere a diversi proprietari, deve tuttavia rilevarsi che le due donazioni non recano alcuna autonoma menzione della scala: in assenza di elementi di segno contrario, pertanto, quest'ultima segue lo stesso regime dominicale del vano.
Ai suesposti rilievi consegue il rigetto della domanda ex art. 949 c.c. proposta da nei Parte_1
confronti di . Parte_2
La reiezione dell'actio negatoria esime dalla necessità di esaminare la domanda riconvenzionale proposta da , avendola quest'ultima espressamente subordinata alla condizione Parte_2 dell'accoglimento della domanda attorea.
Le spese processuali seguono la soccombenza e devono pertanto essere poste a carico della parte attrice. Considerato il valore indeterminabile di bassa complessità della causa, esse si liquidano in euro
4.227,00 per ciascuna delle parti convenute, oltre a rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA, attesa la complessità media del procedimento (con l'eccezione della fase decisionale, che presenta una complessità minima in quanto gli scritti conclusionali non recano apprezzabili elementi di novità rispetto agli atti delle precedenti fasi dei quali costituiscono replica quasi del tutto sovrapponibile),
l'avvenuto deposito di memorie e scritti conclusionali e l'espletamento della CTU. La liquidazione del compenso del difensore delle parti convenute, ammesse al patrocinio a spese dello
Stato, dev'essere riservata all'esito del deposito di rituale istanza di liquidazione, atteso che le note spese depositate in data 10 dicembre 2024 non contengono alcuna istanza in tal senso.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o rigettata ogni diversa e ulteriore domanda, eccezione, deduzione e istanza, anche istruttoria, così statuisce:
1) rigetta le domande proposte dall'attrice nei confronti di e Parte_1 Parte_2
; P_
2) condanna al pagamento delle spese processuali, che liquida in euro 4.227,00 Parte_1
per ciascuna delle parti convenute per compensi, oltre a rimborso forfettario spese generali, IVA
e CPA, pagamento da effettuarsi in favore dello Stato, essendo le convenute ammesse al patrocinio a spese dello Stato;

3) pone a carico di le spese dell'espletata CTU, già liquidate in euro 3.950,38, di Parte_1
cui euro 78,55 per esborsi, oltre contributo previdenziale di categoria e IVA;

4) riserva la liquidazione del compenso al difensore di e Parte_2 P_ all'esito del deposito di rituale istanza di liquidazione.
Milano, 24 giugno 2025
Il IC
Dott.ssa Valentina Boroni
pagina 9 di 9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² Contratto di donazione, di cui al doc. 2 allegato all'atto di citazione. ³ Cfr. contratto di compravendita, di cui al doc. 7 allegato alla relazione del CTU. ⁴ Contratto di compravendita, di cui al doc. 3 allegato all'atto di citazione. ⁵ Ibidem. pagina 4 di 9 ⁶ Contratto di donazione, di cui al doc. 1 allegato all'atto di citazione. ⁷ Contratto di compravendita, di cui al doc. 3 allegato all'atto di citazione. ⁸ Cfr. permesso di costruire in sanatoria, di cui al doc. 5 allegato alla comparsa di costituzione di . P_ pagina 5 di 9 ¹⁰ Contratto di compravendita, di cui al doc. 3 allegato all'atto di citazione. ¹¹ Cfr. permesso di costruire in sanatoria, di cui al doc. 5 allegato alla comparsa di costituzione di . P_ ¹² Contratto di compravendita, di cui al doc. 3 allegato all'atto di citazione. pagina 7 di 9 ¹³ Contratto di compravendita, di cui al doc. 3 allegato all'atto di citazione. ¹⁴ Cfr. permesso di costruire in sanatoria, di cui al doc. 5 allegato alla comparsa di costituzione di . P_ pagina 8 di 9