N.R.G.10050/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GENOVA
TERZA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Mirko Parentini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al N. R. G. 10050/2024 avente ad oggetto rapporto di mediazione promossa da:

(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Genova, Via Bartolomeo Bosco n. 57/1b, presso lo studio degli Avvocati Marcello
Galli e Gianvittorio Domini, che lo rappresentano e difendono come da procura in atti;

Ricorrente
contro con sede in Olgiate Molgora (LC), Via al Lavatoio 1 (c.f. e P.IVA. CP_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente P.IVA_1
domiciliata presso in Monza, Piazza Carrobiolo, n° 5, presso lo studio dell'Avv.to
Marcello Paleari che la rappresentata e difende;

Resistente
CONCLUSIONI.
1 Per parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa
e contraria istanza ed eccezione disattesa, anche in via istruttoria ed incidentale:
- in via principale nel merito:
- accertato che la sottoscrizione del contratto preliminare di vendita del complesso immobiliare sito in
Genova, avente accesso dai numeri civici 3 e 5 della Via Eustachio Degola, articolato su tre piani ed attualmente censito al Catasto dell'Ufficio Provinciale del relativo Comune alla Sez. SAM, foglio
44, particella 793, subalterno 7, piani T-1-2, categoria F/4 tra la proprietaria e CP_1
l'acquirente Biauto s.r.l., di cui al contratto preliminare 25.07.2024 a rogito di Parte_2
Genova – rep. n. 10152, racc. n. 5679, è stata resa possibile in forza della mediazione operata dal Dott. Parte_1
- dichiarare tenuta e pertanto condannare la soc. promittente venditrice con sede in CP_1
Olgiate Molgora (LC), Via al Lavatoio 1, in persona del legale rappresentante pro tempore, alla corresponsione in favore del Dott. di un importo a titolo di provvigione pari al 4% Parte_1
eppertanto pari ad € 276.000,00 (oltre accessori di legge) sul prezzo di vendita di € 6.900.000,00
o di un diverso importo pari alla percentuale – maggiore o minore, ma comunque non inferiore al
2% – meglio vista e ritenuta sulla base degli atti e delle risultanze di causa.
- inoltre, in ragione della condotta gravemente illegittima tenuta dalla società convenuta, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., disporre a carico della società e a vantaggio del dott. CP_1 Parte_1
una somma di denaro, da determinarsi in via equitativa, per ogni giorno di ritardo nel pagamento della somma dovutagli a titolo di compenso provvigionale. Con integrale vittoria di spese, oltre Iva e
C.p.a””.
- In via istruttoria:
- disporre prova per testi sulle circostanze di cui ai nn. 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10 della narrativa che precede, espunti di eventuali espressioni valutative.
Indicando a testi i Signori
- Dott. domiciliato per la carica in Via Bologna 102, Torino;
Tes_1
- Dott.ssa Notaio in Genova, presso il suo studio in Genova;
Persona_1
- Avv.to Aldo Rossi Patriarca, presso il suo studio in Torino;

2 - Avv.to Mario David Mascia, presso il suo Studio in Genova.”
Per parte resistente:
“Nel Merito:
• Accertare i fatti di cui in premessa, qui ribaditi, e dichiarare, di conseguenza l'efficacia e la validità del contratto di incarico sottoscritto fra le Parti.
• Accertare e dichiarare che il compenso provvigionale pattuito ex art. 3 del contratto richiamato ed allegato è pari al 2% dell'importo di cessione dell'area, quindi per € 138.000,00 più accessori, condizionatamente sospeso all'avvenuto incasso del prezzo di cessione, a rogito effettuato. •
Respingere, nel merito, tutte le richieste e le domande avanzate e formulate da Controparte, sia in via principale che in subordine, in quanto infondate, in fatto e in diritto, per tutto quanto esposto in narrativa, qui da intendersi, integralmente, trascritto e confermato nonché costituente parte integrante ed inscindibile delle presenti conclusioni.
• Condannare il Dott. ex art. 96 c.p.c. per la condotta processuale tenuta, la Parte_1
temerarietà voluta della liti, per tutto quanto sopra esposto e documentato dalla stessa Controparte.
Con vittoria: • Compensi e spese di questa procedura, oltre IVA e CPA, oltre rimborso forfetario del 15 %.”

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
DELLA DECISIONE


1. Esposizione delle domande, eccezioni e deduzioni difensive della parte ricorrente.

1.1. Il dr. con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., conveniva in giudizio la Parte_1
società affinché venisse dichiarata tenuta e condannata al pagamento CP_1
a favore della ricorrente della somma di € 276.000,00 (oltre accessori di legge) quale provvigione – da calcolarsi sul 4% del prezzo complessivamente pattuito pari ad € 6.900.000,00 o sulla diversa misura ritenuta di giustizia, comunque, non inferiore al 2% del predetto prezzo – asseritamente dovuta dalla resistente al ricorrente in relazione alla sottoscrizione del contratto preliminare di vendita del 25.07.2024 a rogito di Genova – rep. n. 10152, racc. n. 5679 Parte_2
3 avente ad oggetto il complesso immobiliare sito in Genova, avente accesso dai numeri civici 3 e 5 della Via Eustachio Degola.

1.2. A sostegno della propria domanda deduceva che:

1.2.a) la soc. società operante nel settore della compravendita immobiliare, CP_1
con contratto sottoscritto in data 1° agosto 2023 (doc. 1), conferiva al dott.
[...]
– titolare dell'omonima ditta individuale di intermediazione immobiliare – Pt_1
l'incarico in esclusiva per il reperimento di più acquirenti con riguardo a complesso immobiliare di circa 14.325 mq. sito in Genova, avente accesso dai numeri civici 3 e
5 della Via Eustachio Degola, articolato su tre piani e censito al Catasto dell'Ufficio
Provinciale del relativo Comune alla Sez. SAM, foglio 44, particella 793, subalterno
7, piani T-1-2, categoria F/4;

1.2.b) nell'atto di tale incarico, la cui efficacia era stata prevista sino al giorno 30 aprile
2024, veniva prevista la corresponsione, alla eventuale conclusione dell'affare, di una provvigione in favore dell'esponente pari al 2% (oltre IVA) sul prezzo di vendita;

1.2.c) in data 29.04.2024 (doc. 3), in prossimità della scadenza dell'incarico, il Dott. inviava a mezzo P.E.C. a la lista non esaustiva dei soggetti Pt_1 CP_1
contattati, tra i quali figurava la società con cui si sarebbe Controparte_2
tenuto un appuntamento il giorno successivo presso la relativa sede in Torino;

1.2.d) l'incontro si concludeva positivamente, con la decisione delle parti di avviare trattative per la compravendita del complesso immobiliare di Via E. Degola civici 3-
5;

1.2.e) il 29.05.2024, successivamente alla scadenza del mandato in esclusiva conferito al Dott. si teneva un nuovo incontro presso l' “Euro Hotel Residence”, sito Pt_1
in via Monza 27 - Concorezzo (MB), nel corso del quale si giungeva alla definizione di un accordo sul prezzo e relative modalità di pagamento, a cui sarebbe seguito l'invio della proposta irrevocabile di acquisto di cui al successivo punto;

1.2.f) il 07.06.2024, il dott. provvedeva ad inviare a mezzo P.E.C. a Pt_1 CP_1
(doc. 4) una proposta di acquisto irrevocabile, sottoscritta digitalmente dal legale
[...]
4 rappresentante di Dott. ad un prezzo di acquisto Controparte_2 Tes_1
offerto complessivo di € 6.900.000,00;

1.2.g) in data 21.06.2024 si teneva un ultimo incontro presso sede di a CP_2
Genova, Via Di Francia alle ore 11:00, al quale partecipavano, oltre al Dott. Pt_1
per i SigG.ri , , , , CP_1 Parte_3 CP_3 Parte_4 Parte_5
ed il legale di Avv. Marcello Paleari;
per : l'Avv. Rossi Patriarca CP_1 CP_2
ed il Dott. Tes_1

1.2.h) durante il predetto incontro i legali delle parti modificavano l'offerta di cui ai punti che precedono, trasformandola in una manifestazione di interesse (su carta intestata del mediatore), avente il medesimo contenuto dell'offerta ut sopra, la quale veniva stampata, firmata dal Dott. e dal Dott. e consegnata brevi manu Tes_1 Pt_1
al Dott. della società ; Pt_5 CP_1

1.2.i) il Dott. provvedeva poi ad inoltrarla via PEC alla resistente per Pt_1
l'accettazione;

1.2.l) il 02.07.2024 (doc. 6), il Dott. sottoscriveva, altresì, un accordo con Pt_1
volto al riconoscimento in favore dell'esponente, a titolo di Controparte_2
compenso per la mediazione effettuata, di un importo pari al 3% (oltre IVA) del prezzo di vendita convenuto per l'acquisto del complesso immobiliare di Genova
Via Degola 3-5, previo riconoscimento, da parte della promissaria acquirente, della circostanza secondo cui il perfezionamento dell'affare con la società CP_1
proprietaria dell'Immobile era stato reso possibile esclusivamente in forza dell'intervento del Mediatore;

1.2.m) in pari data, al dr. veniva trasmesso da un Pt_1 Controparte_2
documento riproducente la manifestazione di interesse (cfr., ancora, doc. 5), con pedissequa sottoscrizione per accettazione del 01.07.2024, in calce, da parte dei legali rapp.ti di (doc. 7); CP_1

1.2.n) tuttavia, rispetto all'originale redatto dall'esponente ed inviato via P.E.C. all'indirizzo nella versione fornita dalla a Email_1 CP_1 [...]
sia del tutto scomparsa l'intestazione della ditta del dr. CP_2 Pt_1
5 1.2.o) in data 25.07.2024, con atto (doc. 8) a rogito Notaio di Genova – rep. Pt_2
n. 10152, racc. n. 5679 – le società e nel frattempo CP_1 CP_2
divenuta in continuità alla presenza del Dott. stipulavano CP_2 Pt_1
un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto il complesso immobiliare di
Genova Via Degola 3-5;

1.2.p) nel corso della riunione, entrambi i legali rappresentanti della CP_1
ammettevano pacificamente che lo stesso era dovuto;
di tale riconoscimento vi è prova nella video registrazione effettuata in tale occasione dal dott. che si Pt_1
produce (doc. 10).


2. Esposizione delle eccezioni e deduzioni difensive della CP_1

2.1 La convenuta con comparsa di costituzione e risposta del 10.01.2025, CP_1
chiedeva il rigetto della domanda di condanna ex adverso formulata.

2.2 La convenuta, nelle proprie allegazioni difensive, esponeva che – come riferito dalla parte ricorrente la - aveva conferito al dr. un incarico di CP_1 Pt_1
mediazione per il complesso immobiliare indicato e che, dopo una serie di trattative, era stato stipulato un preliminare di vendita a rogito notarile con soggetto individuato dal mediatore;
tuttavia contestava l'addebito di aver tenuto un comportamento fraudolento nei confronti del mediatore non potendo essere desunto tale asserito comportamento di mala fede dall'aver inviato la sua adesione alla manifestazione di interesse di mediante documento che, a differenza dell'originale, non era CP_2
contenuto su carta intestata alla ricorrente considerato, peraltro, che la proposta originaria di era stata oggetto di svariate modifiche. CP_2

2.3 Nel merito deduceva che l'attore non avesse maturato il diritto alla provvigione poiché l'art. 3 della lettera di incarico avrebbe subordinato, expressis verbis, il diritto alla provvigione dovuto al mediatore all'incasso della vendita dopo l'atto notarile di passaggio della proprietà (cosa che non sarebbe avvenuta poiché neppure era scaduto il termine prefigurato nel preliminare per la stipulazione del rogito del definitivo).


3. Svolgimento del giudizio.
6 3.1 Alla prima udienza del 20.01.2025, i difensori delle parti chiedevano un breve differimento degli incombenti di udienza, al fine di valutare una soluzione transattiva/conciliativa collegata alla ventilata possibilità di anticipazione del rogito.

3.2 Fallite le trattative per la composizione bonaria della vertenza parte attrice insisteva per l'emissione di Ordinanza ex art. 186 bis primo comma c.p.c. o, in subordine, ex art. 186 ter c.p.c., sostenendo che controparte avrebbe riconosciuto come dovuta la provvigione pari al 2% del valore dell'affare e che, essendosi perfezionato l'affare dopo il periodo di efficacia dell'incarico di mediazione, la clausola sub 3 invocata dalla convenuta non potesse trovare applicazione poiché
l'accordo di mediazione sarebbe stato diretto a regolare i soli affari conclusi durante il periodo di vigenza dell'incarico; per contro la convenuta ribadiva che l'art. 3 ostava al riconoscimento della provvigione per la sola stipulazione del preliminare chiedendo la condanna dell'attore anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c..

3.3 Il sottoscritto Giudice, ritenendo che non vi fossero somme non contestate da parte del convenuto, rigettava le istanze ex artt. 186 bis e 186 ter c.p.c. e fissava udienza di discussione rinviata al 1° aprile 2025 allorché la causa veniva trattenuta in decisione.


4. Sulle istanze istruttorie formulate dal ricorrente.

4.1 L'attore, in sede di discussione, ha reiterato l'istanza di assunzione della prova per testi dedotta nel ricorso introduttivo del giudizio.

4.2 Si osserva che l'attività di intermediazione svolta dall'attore non è contestata dalla società convenuta.

4.3 Inoltre l'attività di intermediazione asseritamente svolta risulta dalla documentazione versata in atti, sicché appare superfluo ammettere le prove per testi dedotte la cui assunzione determinerebbe un'inutile dilatazione della durata del processo.


5. Sul diritto alla provvigione.

5.1 Non sfugge che la nozione di “conclusione dell'affare”, alla quale l'art. 1755 c.c. riconnette il diritto alla provvigione in capo al mediatore la cui attività abbia
7 propiziato l'affare, viene comunemente intesa in giurisprudenza in senso lato come
“il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti” ovvero “di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per
l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno” (cfr. ex plurimis Cass. civile, sn.
923/2017; Cass. civile n. 24399/2015; Cass. civile n. 8676/2009) sicché la conclusione dell'affare non deve necessariamente coincidere con il conseguimento dell'utilità finale che le parti si ripromettevano di trarre dall'affare (ovvero normalmente la stipulazione del contratto definitivo di vendita) essendo sufficiente anche un solo contratto preliminare.

5.2 La Cassazione, sulla base di tale principio, ha ritenuto – ad esempio – che il mediatore maturi il diritto alla provvigione anche se la vendita è poi stata conclusa direttamente dal venditore dopo la disdetta del contratto di mediazione, sempre che l'acquirente abbia visionato l'immobile per il tramite dell'agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto di mediazione, oppure anche qualora al contratto di preliminare di vendita non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo (Cass. civile, n. 7400/1992).

5.3 Occorre osservare, altresì, che la Cassazione (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 9676 del
03/10/1997) ha ritenuto che, non rivestendo l'art. 1755 c.c. natura di norma imperativa, ben possa essere derogato nell'incarico di mediazione, purché si impieghino espressioni di “significatività” tale (cfr. Sez. 2 - , Sentenza n. 2359 del
24/01/2024) da esprimere la chiara ed univoca volontà di subordinare la provvigione alla stipulazione del contratto definitivo.

5.4 Orbene, l'art 3 dell'atto di conferimento dell'incarico al mediatore (v. doc. 1 ricorrente), nel regolare il compenso del mediatore, prevedeva quanto segue:
8 5.5 Si osserva che il riferimento all'atto notarile del passaggio di proprietà non può intendersi solo come momento nel quale deve essere adempiuto il pagamento della provvigione giacché la clausola dispone chiaramente che “la sottoscrizione di qualunque accordo preliminare o scrittura privata di sorta, prima del rogito, non comporterà alcun compenso di mediazione, né di penale”.

5.6 Si tratta di clausola che non si limita a regolare quando la provvigione dovrà pagarsi ma, escludendone espressamente la debenza in relazione ad eventuali preliminari che abbiano preceduto il rogito del definitivo, ne subordina il pagamento alla stipulazione di un contratto traslativo della proprietà.

5.7 D'altronde anche parte ricorrente non nega l'evidente contenuto derogatorio all'art. 1755 c.c. della clausola in questione limitandosi a dedurre che la condizione inserita nella clausola non potrebbe trovare applicazione poiché il preliminare sarebbe intervenuto allorché l'incarico aveva perso efficacia e, con esso, anche la condizione sospensiva in esso inserita.

5.8 Si osserva che l'accordo di mediazione non ignorava il tema della provvigione in relazione ad eventuali contratti conclusi dopo il termine di efficacia dell'incarico.

5.9 Difatti la clausola sub 4 (inserita subito dopo la clausola regolante la provvigione), nello stabilire il termine di efficacia finale dell'incarico, prevedeva espressamente quanto segue:

5.10 Mette conto osservare che il secondo comma, similmente a quanto disposto dall'art. 3, non parla di preliminare o genericamente di affari ma di “vendite” a voler sottolineare, quindi, che anche per gli affari successivi alla scadenza dell'incarico non
è sufficiente un impegno preliminare a trasferire la proprietà ma serve un passaggio di proprietà che solo la vendita può determinare.
9 5.11 Né potrebbero trarsi argomenti di segno opposto dalla manifestazione di interesse prodotta sub doc. 7 poiché recante la regolazione della sola provvigione dovuta dal promissario acquirente.

5.12 Né si evince chiaramente un contegno della società convenuta ad eludere, nella pendenza della condizione sospensiva, le ragioni del mediatore il quale, come risulta dalla videoregistrazione prodotta sub doc. 7, era presente all'atto della stipulazione del preliminare il 25.7.2024 e, dunque, era pienamente aggiornato sullo stato di avanzamento dell'affare; né potrebbero trarsi univoci argomenti di segno opposto dal fatto che abbia aderito alla manifestazione di interesse di CP_1 CP_2
mediante scrittura mancante dell'intestazione del mediatore.

5.13 Pertanto, stante la condizione sospensiva di cui all'art. 3 dell'incarico di mediazione, non si ritiene che l'attore abbia maturato nei confronti della il CP_1
diritto alla provvigione poiché non è ancora intervenuto alcun atto di vendita e non
è neppure scaduto il termine prefigurato nel preliminare per la sua stipulazione.

5.14 Si osserva sotto tale profilo che il preliminare del 25.7.2024 (cfr. prod.doc. 8 ricorrente) prevede quale termine per il rogito al 31 luglio 2026.


6. Sulle spese di lite.

6.1 Le spese seguono la soccombenza nella misura liquidata in dispositivo in conformità dei valori minimi di liquidazione previsti per lo scaglione di riferimento
(da € 260.000,00 ad € 520.000,00) stante la relativa semplicità delle questioni in fatto e in diritto sottese al giudizio.

6.2 Non si ritiene sussistano i presupposti per riconoscere in capo all'attore una sua responsabilità ex art. 96 c.p.c. in ragione di precedenti giurisprudenziali specifici relativi alla fattispecie dedotta in giudizio.

p.q.m.

definitivamente decidendo ogni contraria domanda, eccezione e deduzione rigettate:

1. rigetta le domande formulate dal dr. nei confronti della Parte_1 CP_1

2. dichiara tenuto e condanna il dr. a rifondere alla le Parte_1 CP_1
spese di lite del presente grado di giudizio che si liquidano in € 11.229,00 (di
10 cui
Fase di studio della controversia, valore minimo: € 1.772,00
Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 1.169,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 5.206,00
Fase decisionale, valore minimo: € 3.082,00) oltre 15% per spese generali e accessori di legge.
Sentenza immediatamente esecutiva per legge.
Così deciso in Genova lì 8.4.2025
Il Giudice
(dr. Mirko Parentini)
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